Как зарегистрироваться на torgi gov ru как участник

В собственности государства находятся разные виды имущества — природные ресурсы, недвижимость, автомобили и пр. Периодически это имущество государство продаёт или сдаёт в аренду.

Государственное имущество реализуется посредством торгов в бумажном или цифровом формате. Данные о предстоящих тендерах публикуются на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru).

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

В ситуации из статьи за счет этого сумма, с которой нужно было заплатить НДФЛ, — 1 800 000 :

• 3 700 000  — сумма, за которую автор статьи продала квартиру;
• 1 900 000  — начальная стоимость квартиры на торгах;
• 3 700 000 − 1 900 000 = 1 800 000 .

Налог по ставке НДФЛ — 13%.

1 800 000 × 13% = 234 000  — размер НДФЛ, который нужно заплатить.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется  — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

База для НДФЛ в истории из статьи с учетом вычета — 2 700 000 , НДФЛ — 351 000 .

3 700 000 – 1 000 000 = 2 700 000 .

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Запомнить

• Заранее пройдите аккредитацию сразу на нескольких ЭТП и получите квалифицированную электронную подпись, чтобы не тратить на это время и не упустить понравившийся лот.
• Помните, что заранее не удастся посмотреть, как выглядит квартира. Закладывайте бюджет на ремонт. Самый дорогостоящий ремонт обошелся мне в 150 000 .
• Внимательно проверяйте документы на недвижимость перед тем, как принять решение об участии в торгах. Закажите выписку из ЕГРН, проверьте решение суда, а если недвижимость была передана банку в залог — договор приватизации при его наличии. Если есть лица, отказавшиеся от приватизации, квартира продавалась несколько раз за короткое время, а жильцы постоянно ходят по судам — лучше отказаться от покупки.
• Учитывайте, что на покупку, бюрократические процедуры, ремонт и продажу уйдет минимум полгода.
• Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ — 13%. По итогам года продажи нужно сдать декларацию  — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года. Если декларацию не сдать самостоятельно, налоговая посчитает НДФЛ, скорее всего, по невыгодному тарифу. НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации. Поэтому лучше не ждать уведомления от налоговой инспекции и уплатить налог самостоятельно.

Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Порядок покупки госимущества

Приобретение частным лицом или коммерческой организацией имущества, принадлежащего государству — это приватизация. Принимать участие в этом процессе могут юридические и физические лица. В Федеральном законе от 21.12.2001 N 178-ФЗ описывается алгоритм проведения торгов, ещё его можно найти в Приказе ФАС № 67. Некоторые виды торгов контролируются прочими актами.

Предварительно перед началом торгов заказчик должен составить специальную комиссию, содержащую в себе минимум 5 человек. Она будет заниматься рассмотрением заявок и выбором победителя.

Для реализации имущества организатор выбирает один из четырёх видов торгов.

Если не выдвигаются определённые требования к участникам, проводятся аукционы. Продавец проводит оценку имущества и размещает извещение об организации торгов на официальной платформе. В нём указываются:

• Личные сведения;
• Описание лота и его целевое назначение;
• Минимальная цена;
• Период действия договора;
• Сайт, где размещены документы;
• Объём задатка, необходимого для внесения;
• За какой временной промежуток аукцион может быть отменён организатором.

Бывают торги, которые доступны исключительно для субъектов малого и среднего предпринимательства, это будет указано в извещении.

Порядок участия в аукционе

Заявка может быть подана как в бумажном, так и в цифровом формате. Юрлицам и ИП следует указать:

• наименование и организационно-правовую форму компании;
• место нахождения;
• выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
• документацию, подтверждающую возможность действовать от имени юридического лица;
• копию учредительной документации;
• заключение об одобрении крупной сделки;
• заявления об отсутствии решения о ликвидации, приостановлении деятельности и банкротстве компании;
• документацию, подтверждающую перечисление задатка.

Физические лица прилагают к заявке ФИО, паспортные данные и информацию о месте жительства, иногда могут потребоваться дополнительные сведения.

Аукционная комиссия занимается рассмотрением заявок и допускает заявителя к участию, если он подал нужную документацию, перечислил задаток и соответствует прочим требованиям.

В период аукциона участники увеличивают стоимость на конкретную сумму, составляющую 5% от изначальной стоимости — шаг аукциона. Аукционист объявляет каждый шаг три раза, если в этот момент никто не соглашается на приобретение лота за текущую стоимость, она понижается на 0,5% от начальной стоимости. Победителем считается назначивший наибольшую стоимость.

При проигрыше задаток возвращается в течение 5 дней после объявления результатов, иначе он идёт в стоимость счёта товара.

Заявка может быть отозвана до конца получения заявок, тогда продавец обязуется возвратить задаток не позднее 5 дней после уведомления об отзыве.

Он проводится для продажи акций открытых акционерных обществ. В итоге таких торгов все победители приобретают акции по единой стоимости.

Чтобы принять участие, покупателю нужно направить заявку в течение 25 дней после начала торгов. К заявке прилагается ценовое приложение, т.е. сумма, которую он может потратить на приобретение. Также он может согласиться на любую стоимость акции или зафиксировать максимальную стоимость.

После публикации организатором перечня участников, которые были допущены к торгам, он проводит расчёт единой стоимости продажи. При расчёте используются лишь предложенные участниками средства. Однако единая цена не может быть меньше начальной цены, которая указана в извещении.

Может быть более одного победителя. Число полученных победителями акций рассчитывается с помощью определённой формулы: сумма ценового предложения победителя делится на единую стоимость.

Сначала акции получают участники, чья сумма предложенных средств превышает единую стоимость. Затем предложившие наибольшую стоимость свыше единой. После этого — те, кто выдвинул ценовое предложение, равное единой стоимости. В конце свою долю получают участники, максимальная цена которых равняется единой.

Конкурсы проводят, если хотят продать:

• Больше 50% акций АО или доли уставного капитала ООО;
• Объекты культурного наследия.

Установкой требований занимается организатор конкурса, также он может указать в договоре специальные условия. Однако, требуется обоснование каждого критерия.

Если признаётся неудовлетворительным состояние объекта культурного наследия, который продают на конкурсе, то документы дополняются проектом по его сохранению. Покупатель объекта обязывается осуществить работы, перечисленные в проекте, в течение семи лет. Для продажи такого рода объектов устанавливается низкая стоимость в размере одного рубля.

Для участия в конкурсе необходимо направить заявку, в которой должно быть подтверждение того, что участник соответствует требованиям и способен выполнить описанные условия договора. Ещё необходимо перевести задаток, составляющий 20% от начальной стоимости.

Предложение стоимости может быть указано в заявке или подано в день проведения торгов. Комиссия в момент выбора победителя опирается на предложенную стоимость, а также на условия выполнения договора.

За каждый критерий участники получают баллы. Победителем становится набравший наибольшее число баллов. Если находятся участники, имеющие одинаковое число баллов, победителем становится первый подавший заявку.

При уклонении победителя от составления договора организатор может предложить этот договор участнику, занявшему второе место. При его отказе он также признаётся уклонившимся. Тогда организатор имеет право направить заявление в суд и потребовать компенсации убытков участником или принудительного подписания договора.

Если аукцион признали несостоявшимся, организатор проводит публичное предложение. Предварительно ему следует зафиксировать:

• Шаг понижения — каким образом будет понижаться стоимость в случае, если за некоторое время заявок не появится. В основном шаг составляет максимум 10% от начальной стоимости;
• Стоимость отсечения — наименьшая планируемая цена товара для реализации.

Чтобы принять участие необходимо направить заявку и перечислить задаток в объёме 20% от начальной стоимости. После старта торгов площадка ожидает час, если за это время не поступает предложений о стоимости, указанной в извещении, она уменьшается на шаг понижения. Стоимость будет снижаться, пока:

• Не будет подано предложение одним из участников;
• Не будет достигнута стоимость отсечения.

Если во время снижения было принято предложение от более, чем одного участника, между ними проводится аукцион.

Продажа без объявления стоимости

Если товар не будет приобретён в результате публичного предложения, то проводится продажа без объявления стоимости. Тогда стоимость товара оценивает сам покупатель. Чтобы принять участие следует подать заявку и указать в ней сумму, при которой вы готовы приобрести лот. При получении организатором более одного предложения победителем считает тот, кто выдвинул наибольшую стоимость.

Как я делаю ремонт

Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.

Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 .

На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 . Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 . Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 , стоила небольшая акриловая ванна.

Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.

Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.

Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.

Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 , так как площадь небольшая.

С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.

Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.

По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 , а продали за 3 000 000 , с суммы 1 000 000  уплачивается налог 13%.

Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.

Как подготовиться к участию в торгах

Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.

Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».

Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:

• Паспорт.
• СНИЛС.
• ИНН.

Стоимость КЭП в среднем 5000 , оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.

Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.

Моя флешка с электронной подписью

Без плагина КЭП работать не будет.

Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.

Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:

• Скан паспорта — сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля.
• Сканы СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН — с двух сторон.
• Банковские реквизиты — для внесения задатка.
• Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.

После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.

В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.

Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.

Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 , вносила задаток 30 000  — это 2% от начальной цены лота.

Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.

После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.

Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.

Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.

Как я купила первую квартиру на торгах у банка

Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.

Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».

Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.

В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 , я купила ее за 2 400 000  — по цене ниже рыночной на 30%.

Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.

За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 . Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 . С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000  до вычета НДФЛ.

Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.

Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.

За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 . Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.

Что делать, если выиграли торги

Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по  реквизитам, по которым оплачивали задаток.

Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.

Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит

Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.

В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта

В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.

Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:

• Договор купли-продажи.
• Протокол определения победителя торгов.
• Заявление залогодержателя, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.

Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.

Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в  в офисе МФЦ.

На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.

Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».

Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.

Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.

«Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Дело в том, что ваша квартира была продана банком, и теперь я новый собственник. договориться с вами о датах вашего выезда. Я понимаю, что ситуация сложная, поэтому готова предоставить вам время на переезд».

Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.

Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.

Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.

«Я, Татьяна Денисенко, новый собственник квартиры по адресу ул. Пушкина, дом 27, квартира 55. Так как предыдущий собственник квартиры не погасил долг по ЖКУ и по закону он не передается новому собственнику, прошу списать задолженность по коммунальным услугам».

Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000  — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000  — его пришлось выплачивать.

В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.

Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.

Какое госимущество продаётся и сдаётся в аренду на торгах

Что продают и сдают в аренду на торгах госимуществом, например:

Регистрация в ЕРУЗ ЕИС

С 1 января 2020 года для участия в торгах по 44-ФЗ, 223-ФЗ и 615-ПП обязательна регистрация в реестре ЕРУЗ (Единый реестр участников закупок) на портале ЕИС (Единая информационная система) в сфере закупок zakupki.gov.ru.

Мы оказываем услугу по регистрации в ЕРУЗ в ЕИС:

• Недвижимость;
• Авто;
• Драгоценные камни;
• Места для рекламы;
• и др.

Также проводят торги на право:

• Заключить контракт на управление многоквартирным домом;
• Вылавливать рыбу и заготавливать лес;
• Участвовать в проектах государственно-частного партнёрства.

Что необходимо для участия в электронном аукционе

Для того, чтобы стать участником электронных торгов, необходимо выполнить минимальные требования:

• Получение квалифицированной электронной подписи (КЭП)КЭП позволяет получить доступ ко всем этапам процедуры проведения электронного аукциона: подать заявку, ценовое предложения и подписать контракт.
• Аккредитация на электронных торговых площадках (ЭТП)Процедура аккредитации подразумевает под собой регистрацию и вход на электронную площадку. На федеральных ЭТП процедура прохождения аккредитации бесплатна, но необходима, так как при её отсутствии невозможно совершение какие-либо действий. Кроме того, после прохождения аккредитации каждый пользователь получает доступ в личный кабинет, функционал которого предусматривает подачу заявок на участие в аукционах, непосредственное участие в аукционах, а также подачу заявок на разъяснение аукционной документации.
• Подготовка специального счётаСпецсчётом называется банковский счёт, предназначенный для зачисления на него денежных средств, являющихся своего рода залогом и обеспечением заявок на участие в электронном аукционе и на котором производятся операции, предусмотренные законодательством Российской Федерации о контрактной системе (блокировка/разблокировка денежных средств, перечисления в бюджет и т.д.). Открыть такой счёт можно в одном из банков, включенных в перечень, определенный Правительством Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 г. №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», например в Банке ВТБ, Сбербанке, Райффайзенбанке, ЮниКредит Банке или любом другом из перечня.

Нюансы работы со специальным банковским счётом:

• Остаток на счёте – он в обязательном порядке должен быть достаточным для обеспечения сделки и при частом участии в аукционах требует регулярного пополнения. ВНИМАНИЕ! В случае недостатка средств на счету, подать заявку на участие в аукционе будет невозможно! Денежные средства подлежат блокировке в тот же день и час, когда происходит завершение подачи заявок на электронной площадке и при нехватке средств, заявка будет отклонена.
• Правила пополнения счёта – приходные операции по счёту может осуществить любое лицо. Тут ограничения отсутствуют.
• Спецсчёт и ИФНС – в случае, если ИФНС по какой-либо причине (отсутствие своевременно предоставленной отчетности или задолженности по уплате налогов) примет решение о блокировке Ваших банковских счетов, спецсчёт будет точно также заблокирован, что в свою очередь лишит Вас права на подачу заявки на участие в торгах.

Согласно положениям закона 44-ФЗ, заказчики не имеют права проводить закупки на любой площадке по своему желанию. Размещение заявки на осуществление закупки правомерно только на одной из площадок, включенных в перечень, указанный в Распоряжении Правительства РФ от 12.07.2018 № 1447-р, а именно:

• Агентство по государственному заказу Республики Татарстан (АГЗРТ);
• Единая электронная торговая площадка (РОСЭЛТОРГ);
• Российский аукционный дом (РАД);
• ТЭК-Торг;
• ЭТС;
• Сбер А;
• РТС;
• ЭТП ГПБ.

Необходима также регистрация участника в Едином реестре участников закупок (ЕРУЗ) в ЕИС. Процедура регистрации физического лица, ИП и юридического лица имеет свои нюансы, которые рассмотрены в таблице. Перечень информации, которая потребуется при регистрации физлица, ИП и юрлица.

Порядок проведения электронного аукциона

Каждый электронный аукцион проходит в несколько этапов:

• Поиск поставщиком подходящего по параметрам аукциона в ЕИС;
• Ознакомление с извещением о проведении торгов, документацией и т.п.;
• Подача заявки на участие в электронном аукционе. Для её правильного оформления необходимо внимательное ознакомление с аукционной документацией. Каждая заявка состоит из двух частей: согласия участника на осуществление поставок товара/проведения работ/оказания услуг с описанием их характеристик; информации об участнике, подтверждающей соответствие исполнителя требованиям, указанным в аукционной документации;
• Формирование протокола рассмотрения первых частей заявок, которое осуществляет заказчик по истечении времени подачи заявок на участие в электронных торгах;
• Информирование участников о допуске к процедуре торгов, осуществляемое оператором на основании отобранных заказчиком заявок;
• Проведение торгов. По результатам проведения которых и определяется победитель, которому высылается в электронном виде госконтракт на подпись.

Согласно положениям 44-ФЗ, заказчик рассматривает первоначально только первые части заявок, которые не содержат информации об участнике аукциона. Таким образом гарантируется прозрачность и честность проведения торгов, в силу того, что заказчик не знает кого из заказчиков он допустил к процедуре проведения торгов. Вторые части заявок с информацией об исполнителе заказчик получит только после завершения аукциона.

Участие в торгах принимают исключительно те исполнители, кто имеет обеспечение заявки. Исключение составляют только закупки посредством запроса котировок и закупки у единственного поставщика.

Размер обеспечения регулируется начальной ценой контракта и составляет:

• Для начальной цены от 1 до 5 млн – 0,5-1% от цены контракта;
• Для начальной цены от 5 до 20 млн – 0,5-1% от цены контракта;
• Для начальной цены от 20 и более – 0,5-5% от цены контракта.

Кроме денежных средств обеспечением заявки может служить и банковская гарантия (См. подробнее: “Банковская гарантия на обеспечение заявки: необходимые сведения“), для получения которой необходимо предоставить банку следующий пакет документов:

• Балансовую отчетность за последний год;
• Отчетная документация о прибылях и убытках.

Различие заключается в том, что обеспечение заявки посредством спецсчёта предполагает возврат денежных средств, а комиссия, уплачиваемая банку за услуги – нет.

Кроме обеспечения заявки, необходимо еще и обеспечение контракта, размеры которого могут колебаться до 30 % от НМЦК и служит своего рода страховкой заказчика от недобросовестных поставщиков. В случае, когда поставщик допускает серьезное нарушение условий, прописанных в контракте, денежные средства у него забирают в пользу исполнителя. Следует помнить, что обеспечение контракта должен предоставить исключительно победитель.

ВНИМАНИЕ! В случае отказа от обеспечения контракта денежными средствами или банковской гарантией, заказчик признается уклонистом и его данные попадают в реестр недобросовестных поставщиков на срок до двух лет.

Мой опыт проверки документов

раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.

Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.

Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то  проблемную квартиру.

Как происходит процесс торгов

Торги обычно начинаются в 09:00 по московскому времени.

Участники торгов начинают повышать цену пошагово. Шаг — это величина повышения цены. Он установлен организаторами торгов и изначально указан в описании лота. Обычно шаг составляет до 5%, но бывает и больше.

На странице лота видно, сколько было сделано шагов и как повышается стоимость. Обычно цена повышается на шаг, с другим поведением участников я не сталкивалась: не было такого, что повышает цену сразу на несколько шагов.

Я не чувствую стресса, когда участвую в торгах, но азарт есть точно. Страница торгов обновляется автоматически, поэтому не нужно все время ее обновлять во время торгов и беспокоиться, что пропустишь повышение шага.

Если в течение десяти минут с последней предложенной цены не делается шаг, торги считаются завершенными и определяется победитель — тот, кто сделал последнее предложение и предложил наибольшую цену. В моей практике торги не длились более полутора часов.

Если победить на торгах не удалось, задаток возвращается в течение пяти рабочих дней на расчетный счет, откуда участник сделал перевод. Каждая электронная площадка берет комиссию за свои услуги — от 0,1 до 10% от конечной цены покупки лота. Комиссию выплачивает победитель торгов, она не включена в стоимость квартиры.

Процедура проведения электронных торгов

Участнику аукциона следует обратить внимание на такие моменты, как:

• Время, оставшееся до окончания аукциона;
• Шаг аукциона.

Никто из участников торгов не в праве выступать с предложением о цене контракта, которая равна или превышает ранее предложенную другими участниками аукциона. Кроме того, участники аукциона не в праве предлагать цену ниже текущего минимального предложения о цене контракта.

Аукцион считается состоявшимся и завершённым, если в течении 10 минут после предложения последней ставки, никто из участников не внёс иного предложения.

После завершения аукциона автоматически формируется протокол с итогами торгов, в котором указаны лучшие ставки, но при этом все участники аукциона скрыты под номерами.

Контактные данные и всю информацию об исполнители заказчик сможет получить только после завершения торгов, при подписании контракта. Контракт подписывается сторонами в установленные законодательством сроки. Кроме того, для победителя необходимо обеспечение контракта, размер которого составляет не более 30 % от начальной максимальной цены контракта.

Как я выбираю квартиру на торгах

ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:

• кадастровые данные;
• сведения об арестах, запрещениях и обременениях;
• извещения о предстоящих торгах;
• на какой площадке они будут проходить и в какое время.

Так выглядит лот на сайте ГИС «Торги»

Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.

Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.

Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.

Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 . Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в  офисе, где подавали заявление.

Из выписки ЕГРН можно узнать:

• Кто собственник квартиры.
• В каком году ее приобрели.
• Сведения о кадастровой стоимости.
• Сколько сделок по отчуждению квартиры было проведено с момента первой регистрации права собственности — если квартиру перепродавали пять раз за год, появляются подозрения, что с ней не так. Например, недобропорядочные соседи, квартира после пожара или есть дефекты электропроводки.
• на квартире аресты, ограничения или обременения — здесь видно, долги по коммуналке и капремонту. Эта информация пригодится для оценки будущих затрат на квартиру.

Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.

По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.

Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.

Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.

Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.

Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 .

Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.

Как я выселяла проблемного должника

В 2020 году я купила в Уфе квартиру в хорошем состоянии, которой не требовался серьезный ремонт. Это была однушка в неплохом районе в относительно новом кирпичном доме. Я посмотрела выписку из ЕГРН, судебные решения и решила, что вариант хороший.

После торгов я зарегистрировала право собственности в Росреестре и получила в управляющей компании справку о прописанных в этой квартире лицах. Это был один человек — взрослый мужчина. Ему я направила телеграмму с требованием освободить квартиру. Такая телеграмма — чистая формальность на случай, если придется обратиться с иском в суд о выселении.

Когда отправляете телеграмму по почте, вам выдают «корешок» — бумажку с информацией о том, когда, кому и в какое время была отправлена телеграмма. Если должник не захочет выселяться добровольно, это будет доказательством того, что вы его предупреждали о выселении, а документ пригодится для суда.

Контактов мужчины не было, а все соседи в один голос говорили, что давно его не видели. Я начала ходить в этот дом, и мне удалось «поймать» мужчину спустя несколько недель. Мы встретились с жильцом прямо возле его двери, когда я в очередной раз пришла попытаться поговорить с ним и позвонила в дверь.

Он вышел из квартиры, я представилась и показала оригиналы документов — договор купли-продажи квартиры и паспорт, так как мои паспортные данные указаны в документе. Конечно, он расстроился и был растерян, даже осторожно пригрозил, что вызовет полицию, на что я развела руками и согласилась. Делать он этого не стал — я купила квартиру законно и зарегистрировала право собственности, поэтому вызывать полицию бессмысленно.

В итоге с жильцом удалось договориться, он выехал в течение месяца. Но мужчина не снялся самостоятельно с регистрации, поэтому мне пришлось обратиться в суд.

Снять с регистрации бывших жильцов можно через порталы «Мой арбитр» и «Электронное правосудие». Вот что нужно, чтобы написать исковое заявление на сайте:

• Наименование суда — в каком районе города находится недвижимость, тот и будет рассматривать дело.
• Ваши ФИО.
• Адрес регистрации.
• Номер телефона.
• Ваш адрес регистрации.
• ФИО ответчика.
• Указать в заявлении суть проблемы и обстоятельства в произвольной форме.
• Приложить почтовую квитанцию об отправке иска ответчику.

В моем случае заявление рассматривали около трех месяцев. Когда решение было готово, меня пригласили на заседание суда. Чтобы суд мог вынести решение, бывший хозяин квартиры не обязательно должен присутствовать — такие дела рассматривают и без ответчиков.

В течение месяца готовится постановление суда. Его можно забрать в канцелярии — ее номер есть на каждом сайте любого суда. По телефону можно договориться о времени.

На суд я не потратила денег — адвокат или представитель в таких делах не нужен, поскольку все документы о собственности на руках, а решение стопроцентно вынесут в вашу пользу.

После того как мужчина покинул квартиру, я поменяла замки. Мне это обошлось в 4000  и заняло около двух часов. Когда я впервые попала в квартиру, обнаружила, что должник открутил все розетки и выключатели, снял дверные петли, оставив сами двери, вырвал электрический счетчик и повредил электропроводку. Пришлось нанимать электрика и все восстанавливать — на это ушло 7000 .

Ремонт квартире не потребовался, но нужно было установить кухонный гарнитур и решить проблемы с электричеством. В общей сложности на все я потратила около 50 000 .

За ту квартиру на торгах я заплатила 2 400 000 , вместе с затратами на ремонт, электричество и долг по капремонту — 2 465 000 . Я продала квартиру за 3 600 000 . Получается, за вычетом расходов на ремонт я заработала 1 135 000  — до вычета НДФЛ.

На перепродажу я покупала в общей сложности пять квартир, но особых проблем с выселением у меня не было. Хотя знакомые рассказывали, как должники, не желая выселяться, развели костер прямо посреди комнаты. В таком случае можно подать иск о компенсации ущерба.

Важные пункты электронного аукциона

Каждое извещение об открытии электронного аукциона содержит три вида требований, предъявляемых участникам электронных торгов: единые, дополнительные и факультативные. Участник аукциона обязан соответствовать всем без исключения требованиям.

Кому и зачем нужны разъяснения по аукциону?

В практике проведения электронных торгов часты случаи допущения госзаказчиками ошибок в документации к электронным аукционам: отсутствует указание адреса поставки заказа, объёма товара, отсутствует часть документации, использованы непонятные формулировки и аббревиатуры и т.п. При столкновении с такой ситуацией участник электронных торгов имеет право на подачу запроса на разъяснение. Делается это через специальную электронную площадку, а количество таковых запросов ограничено тремя, однако каждый запрос может содержать неограниченное число вопросов.

После получения запроса, заказчик обязан составить и отправить ответ на него в срок не более двух дней. В случае допуска ошибки, необходимо внесение правок в документацию, при этом произойдет смещение сроков процедуры в большую сторону.

Что такое шаг аукциона

Шаг аукциона представляет собой интервал допустимых ценовых предложений, поступающих от участников торгов, организованных путём проведения аукциона на повышение/понижение цены.

На всех официальных площадках для проведения электронных торгов, шаг аукциона и время ожидания ценовых предложений одинаковое и устанавливается, как правило, в диапазоне от 0,5 до 5 % от НМЦК, но не менее чем 100 руб., при этом время для подачи предложений — не более 10 минут.

Документация, необходимая заказчику

Для проведения электронного аукциона, заказчику необходимо разместить соответствующее извещение и всю необходимую документацию по перечню, приведенному в 44-ФЗ о проведении электронного аукциона. При этом следует учитывать, что извещение о проведении торгов должно содержать в себе ключевые организационные характеристики закупки, такие как:

• ИКЗ – идентификационный код закупки, представляющий собой уникальный цифровой машиночитаемый код, состоящий из 36 символов и присваиваемый каждой закупке с целью обеспечения взаимосвязи между планом-графиком, извещением и закупочной документацией;
• НМЦК – начальная максимальная цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком, в предусмотренных положениями закона случаях;
• Полное наименование заказчика, с указанием юридического статуса.
• Информация об обеспечении исполнения контракта представляет собой информацию о своего рода залоге, гарантирующем добросовестное исполнение поставщиком всех обязательств, принятых на себя согласно контракту.
• Крайний срок, до которого актуальна подача заявок на участие в данном аукционе.
• Сроки, в которые будет произведено рассмотрение заявок, поданных на участие в данном электронном аукционе.
• Дата и время проведения процедуры электронного аукциона.
• Адрес площадки, на которой состоится проведение торгов.

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. ГИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000  в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.