Коммунальные услуги может оплачивать собственник квартиры или арендатор по квитанциям, но если возложить ответственность на жильца, он может накопить долги. Чтобы подстраховаться, важно прописать размер платежей за коммунальные услуги и порядок их возмещения в договоре.
В статье рассказываем, как правильно требовать компенсацию стоимости коммуналки с арендатора и нужно ли платить налоги с этой суммы.
Перед тем, как погрузиться в тему, сделаем ремарку: когда жильё снимают или сдают физические лица, то это называется «наймом», а не «арендой». В аренду имущество берут только юридические лица, то есть организации. Все вопросы по найму регулируются главой 35 ГК РФ, а если в ней есть пробелы — следует руководствоваться нормами закона об аренде. В этой статье мы используем понятия «аренда», «арендатор» и «арендодатель», потому что их чаще используют в обычной речи.
- Какие услуги входят в коммуналку
- Кто оплачивает коммунальные услуги
- Как рассчитать возмещение коммунальных услуг арендатором
- Как прописать возмещение коммунальных услуг по договору аренды
- Дополнительное соглашение об оплате арендатором услуг ЖКХ
- Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором
- Нужно ли платить налоги с возмещенных расходов на коммуналку
- С коммунальных платежей без счётчиков нужно платить налоги
- Коммунальные платежи по счетчикам не облагаются налогом
- Что с НДС
- Коротко о главном
Какие услуги входят в коммуналку
К коммунальным услугам относится снабжение дома ресурсами. Обычно их предоставляют монополисты, замену которым выбрать нельзя: например, только городской водоканал может поставлять воду, а единственная в муниципалитете сбытовая компания поставляет электричество.
Потребители (ими могут быть и собственники, и арендаторы квартиры) оплачивают следующие коммунальные услуги:
Получателями этих платежей являются предприятия ЖКХ — организации, поставляющие ресурсы и предоставляющие услуги, без которых ведение быта и эксплуатация помещений не представляются возможными.
Материал по теме
16 июля 2022
Также есть жилищные услуги, которые включают в себя управление домом, его содержание и ремонт. Сюда относятся, например, уборка лестницы, ремонт почтового ящика или замена труб. Собственники квартир могут выбрать, кто именно будет предоставлять им жилищные услуги — управляющая компания или ТСЖ. К коммунальным платежам часто добавляют следующие жилищные издержки:
Вне зависимости от количества получаемых счетов, цены на ЖКУ формируются на основе тарифов, которые устанавливаются на уровне региональных энергетических комиссий (РЭК) и зависят от издержек на содержание и обновление сетей, затрат на персонал, прибыльности и других факторов. Для тех случаев, когда в квартире отсутствуют счётчики, РЭК также устанавливает нормативы потребления ресурсов.
Они, в свою очередь, могут отличаться и включают в себя множество факторов: наличие электроплиты, газового котла, размер ванны и даже необходимость использования воды для полива огородов, если это касается деревенской местности.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Главное — всё это бесплатно.
Кто оплачивает коммунальные услуги
В законодательстве нет чёткого разделения, кто должен платить за коммунальные услуги в съёмном жилье — собственник или . Стороны могут договориться о любых условиях. Но ГК РФ закрепляет обязанности по содержанию арендованного имущества: согласно п. 2 ст. 616, арендатор обязан бережно относиться к жилью и нести расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено
На арендатора зачастую возлагаются обязанности по оплате именно тех услуг, которые непосредственно потребляются во время пользования помещением и напрямую связаны с эксплуатацией арендованной жилплощади по назначению. Иначе говоря, по договору арендатор чаще всего оплачивает потребление газа, электричества, воды, а также компенсирует расходы на водоотведение, отопление, вывоз мусора и интернет.
Что касается так называемых жилищных затрат — содержания и капитального ремонта многоквартирного дома — то эти расходы обычно оплачиваются самим собственником, поскольку хозяину жилья всё равно пришлось бы вносить эти платежи, даже если бы он не сдавал квартиру. Так указано и : по умолчанию, текущий ремонт жилплощади должен оплачивать арендатор, а капитальный — собственник квартиры. Именно поэтому в арендных отношениях чаще всего разделяют жилищные затраты и фактически потреблённые коммунальные услуги.
14 апреля 2022
Однако стороны могут договориться о любому порядке оплаты коммунальных издержек:
Собственник помещения вправе переложить указанные издержки на арендатора, так как именно он пользуется коммунальными благами.
Возмещение коммунальных расходов арендатором может осуществляться только по договорному соглашению сторон, подробно оформленному на бумаге, и быть включено в счёт арендной платы либо числиться отдельным платежом.
Можно поручить нанимателям оплачивать коммунальные услуги напрямую по квитанциям или вообще не указывать компенсацию коммунальных платежей по договору аренды, а прописать только плату за аренду, но так делать небезопасно. Документально за жильцом не закреплена оплата КУ, а значит, он может уклоняться от оплаты и накопить долг, который при долгосрочной аренде может составить десятки и даже сотни тысяч рублей, а заставить жильца оплатить долги будет практически невозможно.
Если получать от жильца деньги на оплату коммуналки, но не указывать эту сумму в доходе, при налоговой проверке у органов могут возникнуть проблемы. О том, нужно ли платить налоги с возвращённой суммы за коммунальные платежи, рассказываем дальше.
Как рассчитать возмещение коммунальных услуг арендатором
Обычно договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает собственник помещения, а в квитанциях стоит его имя. Для правильного начисления платы за коммунальные платежи службы могут запрашивать данные о количестве проживающих в квартире. Если временные жильцы отсутствуют, плату начисляют только на собственников, поэтому коммуналка меньше в квартирах, где прописан только один собственник.
На размер ежемесячных платежей за коммунальные услуги влияет множество факторов. Среди них могут быть:
Если собственник сдал квартиру в аренду, он обязан сообщить о том, что в помещении теперь проживает больше людей, и тогда коммунальщики будут начислять плату в соответствии с новым количеством проживающих. Логично, что если квартиру сдают, то за коммуналку должны платить квартиранты, так как именно они пользуются коммунальными услугами. Сложность расчётов может возникнуть, если в квартире сдают одну комнату, так как в счетах на оплату включены расчёты по оплате услуг на всю квартиру. Как в этом случае считать размер коммуналки в арендуемом помещении и взыскивать оплату с арендатора, решать арендатору и арендодателю.
В таком случае расчёты возмещения коммунальных платежей арендаторами могут производиться на следующих основаниях.
Также может использоваться смешанный подход: одна часть совершаемых платежей выражается фиксированной суммой, а другая часть — плавающей величиной, зависящей от реального объёма потребления.
Как прописать возмещение коммунальных услуг по договору аренды
Чаще всего используется два способа возмещения арендатором расходов по оплате коммунальных услуг.
В первом случае арендодатель вносит в договор найма жилого помещения пункт о размере арендной платы, состоящей из 2 частей:
— это составление соответствующего приложения к договору аренды либо отдельного договора на возмещение коммунальных услуг. Прописывать коммуналку отдельно от главного арендного договора предпочтительнее, так как такой вариант позволяет сторонам подробно изложить все требования, регламентирующие погашение обязательств по ЖКХ-услугам.
Дополнительное соглашение об оплате арендатором услуг ЖКХ
Дополнительное соглашение — это документ, который заключают обе стороны по предварительной договорённости. Его используют, когда нужно дополнить или изменить условия договора. Допсоглашение имеет такую же юридическую силу, как и основной договор. Если стороны решили регламентировать оплату коммунальных услуг, заключать новый договор не нужно, это можно сделать, оформив дополнительное соглашение к главному арендному договору.
18 марта 2022
В соглашении о возмещении коммунальных услуг арендатором структура почти не отличается от стандартного соглашения.
Если на момент заселения жильца есть текущая задолженность по оплате ЖКХ-услуг, арендатора следует вовремя предупредить об этом и прописать сумму в соглашении.
Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором
Вместо дополнительного соглашения также можно составить отдельный договор — это позволит детально описать все условия погашения обязательств. В данном случае в основном договоре аренды нужно прописать, что арендодатель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. После этого стороны заключают отдельный договор на оплату коммунальных услуг. Согласно , такой договор называют агентским.
Предмет заключенной договорённости. В данном случае это будет возмещение расходов на коммунальные услуги арендатором второй стороне договора. Здесь же нужно перечислить услуги, за которые будет полагаться компенсация.
Плата по коммунальным услугам в договоре может быть величиной:
Права и обязанности сторон. Список прав и обязанностей составляется по договорённости сторон.
Например, можно прописать, что арендодатель обязан в оговорённые сроки выставлять нанимателю счета за коммунальные услуги, составленные по расчётам. Также собственник обязан предупреждать жильца об изменении тарифов на поставляемые услуги, а ещё — содержать инженерные сети в надлежащем состоянии.
Арендатор в свою очередь обязан вовремя оплачивать счета, выставленные арендодателем, а также не производить никаких перепланировок помещений и не вносит изменения в действующие коммуникации без письменного согласия владельца помещения.
15 августа 2022
Стоимость услуг и порядок расчётов. Здесь должен быть обозначен период, который является расчётным по заключённому договору. Общепринятым временным отрезком для таких расчётов является один месяц. Также указывается число каждого месяца, не позднее которого арендатором должна быть произведена оплата в счёт возмещения затрат на коммунальные услуги.
Срок действия документа. Здесь нужно указать дату подписания договора и срок, на который он заключён.
Порядок решения возможных споров между сторонами. Чаще всего это происходит путём переговоров или написанием досудебной претензии, а в случае, если «мирные» методы не сработали — в суде.
Условия расторжения договора. Здесь можно указать срок, за который одна из сторон должна предупредить вторую о расторжении, если участники договорились, что документ можно расторгнуть досудебно. Чаще всего это 30 дней.
обеих сторон, подписавших документ.
Нужно ли платить налоги с возмещенных расходов на коммуналку
Услуги по сдаче жилых помещений в аренду по являются объектом налогообложения. Это значит, что собственник обязан задекларировать доход с аренды и уплачивать налог в размере 13% от полученной суммы, если квартиру сдаёт физическое лицо, или 4% в случае оформленной . При этом можно подумать, что плата за коммуналку не считается доходом собственника, так как вся отчисляется коммунальным службам. Но это не совсем так. признаёт два варианта оплаты КУ.
С коммунальных платежей без счётчиков нужно платить налоги
Когда наниматель компенсирует такие платежи, это является доходом собственника квартиры. Минфин считает, что владелец и так платил бы за коммунальные услуги, а если ему кто-то компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода. Она облагается подоходным налогом, ставка НДФЛ — 13%.
Допустим, жилец платит 2000 рублей в месяц за содержание дома, текущий ремонт и отопление — ровно по квитанции. Для собственника эти 2000 рублей — доход, с которого нужно отдать в бюджет 13%, хотя фактически всю сумму он отдаст управляющей компании.
Сюда же относятся ситуации, когда в договоре закреплена фиксированная сумма за коммунальные услуги. Например, собственник сдаёт квартиру по договору за 25 000 рублей в месяц, и отдельно наниматель платит фиксированную сумму в 3000 рублей за коммунальные услуги ежемесячно. В данном случае закон признает 3000 рублей, оплату за «коммуналку», доходом собственника, поэтому эту сумму тоже нужно декларировать и платить с неё налог.
27 сентября 2021
Коммунальные платежи по счетчикам не облагаются налогом
Обратная ситуация получается, когда в договоре аренды прописано, что собственник сдаёт квартиру за 20 000 рублей в месяц, а дополнительно наниматель ежемесячно оплачивает стоимость объёма потреблённой воды, электроэнергии и отопления по счётчикам от поставщика.
Часть коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления, — это не доход наймодателя: даже если жильцы квартиры отдают эти деньги собственнику, он не должен платить налог на доходы, ведь это компенсация за использованные ресурсы, которые потребили наниматели, а не выгода владельца жилья. Если бы нанимателей не было, воду и свет бы не расходовали.
Эта сумма не признаётся доходом собственника, а значит, фиксировать её в декларации и платить налог не нужно. В таком случае в основном или дополнительном соглашении указывают, что расчёт оплаты за коммунальные услуги идёт по счётчикам, а квитанции сохраняются одной из сторон. В декларации эти суммы не заявляют. При этом оплачивать коммуналку может как собственник, так и жилец.
Что с НДС
Налоговый кодекс признаёт реализацию услуг по предоставлению имущества в аренду объектом налогообложения и подразумевает уплату соответствующего налога в бюджет. То есть арендодатель, занимающийся самостоятельным возмещением коммунальных услуг, обязан оплачивать НДС, который увеличивает размер услуги.
В целом НДС на услуги принадлежит к налоговому вычету, если принимается к учёту. При этом, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99. арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у этой организации. В случае аренды арендодатель не производит услуги, а лишь принимает оплату коммунальных платежей от арендатора и перечисляет их организациям, оказывающим коммунальные услуги. Такие операции не являются объектом налогообложения НДС. Соответственно, арендодатель не может получить вычет с НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг.
Арендодатель не должен выставлять арендатору счета на суммы потреблённых им коммунальных услуг. Арендатор компенсирует стоимость услуг с учетом НДС. При получении квитанций от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потреблённые непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в письме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.
Но по данному вопросу существует и другая позиция, отражённая в судебной практике. Суды указывают, что арендодатель в рассматриваемой ситуации вправе принять к вычету всю сумму входного НДС, предъявленного поставщиками коммунальных услуг, и в этом случае к возмещению арендатор и арендодатель предъявит стоимость коммунальных услуг без учёта входного НДС.
Кроме того, в арбитражной практике отражена ещё одна позиция по данному вопросу: согласно ей, арендодатель вправе выставить счета арендатору в порядке возмещения расходов на коммунальные услуги, а арендатор имеет право на вычет суммы НДС, уплаченного по таким счетам.
Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации коммунальных платежей, поступивших арендодателю от арендатора, является неоднозначным.
По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответствии с положениями ст. 250 НК РФ письма Минфина России от 24.03.2009 № 03-03-05/4727.12.2007 № 03-0306/4/158). Расходы учреждения по оплате коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения прибыли.
Коротко о главном
5 ноября 2019
