Государственные закупки недвижимости по 44-ФЗ. Как начать зарабатывать на продаже квартир государству?

Развиваю вместе с топовыми экспертами soft и hard skills специалистов в тендерном клубе

Государственные закупки недвижимости по 44-ФЗ – это процедуры по приобретению недвижимости, которые проводятся государственными органами и муниципальными учреждениями РФ с целью обеспечения своих нужд в жилых и нежилых помещениях. Данный вид закупок проводится в формате аукционов, запросов котировок и других форм, предусмотренных законодательством.

Госзакупки по приобретению недвижимости. С чего начать, и как это работает?

В начале пути новичкам следует разобраться, что такое госзакупки? Государственные закупки – это особая процедура по приобретению различных товаров, работ и услуг с помощью закупок по утвержденному в законодательстве порядку.

Заказчик не может так просто купить продукцию у производителя, он обязательно должен организовать закупочную процедуру и в рамках конкуренции выбрать наиболее подходящего исполнителя.

Можно сказать, что государство закупает все, этот рынок огромен и постоянно растет. Закупка недвижимости является одним из направлений, на котором можно зарабатывать. Это первичное или вторичное жилье, долевое строительство. Правила «игры» собраны в Федеральном законе № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее 44-ФЗ). Как и везде, в этой сфере есть свои особенности, но стандартный набор правил одинаков для всех.

Как государство покупает необходимые помещения? Способы определения поставщика

Будущему участнику необходимо разобраться в нормативной документации:

ч.1 ст.24 44-ФЗ: для приобретения недвижимости организаторы торгов обязаны воспользоваться любым из конкурентных способов определения поставщика или приобрести жилье у единственного поставщика (ст.93 44-ФЗ).

Также закупка проводится для единственного поставщика, если государство приобретает нежилое здание, строение, сооружение, нежилое помещение в государственную или муниципальную собственность (п.31 ч.1 ст.93 44-ФЗ).

п.38 и п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ: у единственного поставщика (застройщика) может приобретаться стандартное жилье экономкласса. Как узнать, что жилье относится к экономклассу? Это можно узнать в Приказе Минстроя России от 14.11.2016 г. № 800/пр.

Согласно п.38 ч.1 ст.93 44-ФЗ контракт подписывается с участником, который заблаговременно заключил в соответствии с Градостроительным кодексом РФ договор об освоении территории или  договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. А согласно п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ у победителя торгов должен быть заключенный договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. “ О содействии развитию жилищного строительства”.

Чиновники приобретают жилье для детей сирот и иную жилую недвижимость путем проведения электронных аукционов, т.к. операции с недвижимостью с кодом 68 по ОКПД2 находятся в составе аукционного списка, который утвержден распоряжением Правительства РФ № 471-р от 21.03.2016 г.  А также с помощью запросов котировок в электронной форме (п.п. «е» п.2 ч.10 ст.24 44-ФЗ).

Мы выяснили, какие способы используются для проведения закупки жилой и нежилой недвижимости: закупка у единственного поставщика, электронный аукцион и запрос котировок.

Если покупка нежилой недвижимости, а также жилой недвижимости (первичного порядка) осуществляется только у застройщиков, то вторичное жилье экономкласса может приобретаться у любых участников.

Средняя стоимость однокомнатных квартир — до 3 млн. рублей с косметическим ремонтом.

Анализ ниши показывает, что в закупке участвуют всего лишь 1-2 поставщика и много несостоявшихся процедур по причине отсутствия заявок. Конкуренции здесь почти нет. Но почему так?

Причины этого явления вытекают из практики:

Каков заработок на госзакупках недвижимости?

Прибыль от удачных сделок зависит от многих причин: регион, состояние помещения, требования документации и количества участников. Заработок с одной продажи в среднем это 100-300 тыс. рублей. Сама же сделка может длиться до 2-х месяцев с момента публикации извещения и до получения оплаты по контракту.

Расчет НМЦК

Перед проведением закупочной процедуры организаторы рассчитывают начальную (максимальную) цену контракта (НМЦК). При этом они руководствуются положениями ч.6 ст.22 44-ФЗ и используют для расчета метод сопоставимых рыночных цен (анализ рынка).

Заказчик мониторит цены на недвижимость в общедоступных источниках и определяет среднюю цену одного квадратного метра. Пользоваться заказчик должен не нормативными расценками за квадратный метр жилья, установленными в регионах, а именно сведениями из открытых источников.

При закупке жилья у единственного поставщика определение НМЦК происходят согласно порядку, указанному в ч.21.1 ст.22 44-ФЗ.

Описание объекта закупки

Следующим шагом для заказчика после определения НМЦК является подготовка технического задания (ТЗ), в котором описывается объект закупки и прописаны требования к участникам. На этом этапе организаторы торгов обращаются к ст.33 44-ФЗ.

В описании объекта закупки указываются:

Требования к участникам

Узнать о предъявляемых к требованиях можно в ст.31 44-ФЗ. Этот перечень является стандартным для всех участников.

В п.1 ч.1 ст.31 44-ФЗ говорится о соответствии участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. Что касается нашей темы, почти всегда речь идет о предоставлении Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую участник прикладывает в составе заявки.

Но иногда заказчики вместо Выписки из ЕГРН прописывают возможность предоставления:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть реализована одновременно с государственной регистрацией перехода таких прав либо одновременно с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости.

Момент сложный, поэтому подойдите серьезно к изучению требований документации и, если необходимо, направляйте запрос на разъяснение положений закупочной документации с помощью функционала электронной площадки.

Также при изучении документации обратите внимание на:

Этапы участия в торгах и заключение контракта

Электронные закупки по 44-ФЗ проходят на восьми ЭТП:

Для участия в торгах необходимо наличие усиленной квалифицированной электронной подписи и регистрация в Единой информационной системе (ЕИС).

Также необходимо открыть спецсчет для внесения обеспечения заявки. Тема спецсчета очень обширна, с ней вы можете познакомиться здесь.

Госзакупки недвижимости проводятся чаще всего в формате электронного аукциона. В единой аукционной заявке указываются:

После чего комиссия рассматривает полученные сведения и выносит решение о допуске исполнителя к торгам. Аукцион проходит в назначенный день и время на ЭТП. Участники подают ценовые предложения, понижая сумму контракта на установленный шаг – от 0,5 до 5%.

Победителем становится участник, который предложил лучшую цену и соответствует всем требованиям процедуры. Заключается контракт. Затем недвижимость передается заказчику, подписывается акт приема-передачи, оформляется сделка и происходит оплата по договору.

Где искать информацию о тендерах?

Для поиска информации по разным тендерам разработан специальный портал – https://zakupki.gov.ru/ (Единая информационная система, ЕИС). Поиск является бесплатным, и все данные расположены в открытом доступе.

Система предлагает поиск по фильтрам. К ним относятся:

Разумнее будет в начале своего пути нарабатывать опыт поиском закупок в своем регионе. Позже можно будет искать недвижимость по всей России.

Сохраняйте фильтры поиска, чтобы потом не терять время на заполнение одних и тех же параметров.

Где искать недвижимость?

Чтобы недвижимость предложить государству, нужно иметь ее в наличии. Но где ее найти? Проще всего пользоваться специальными сайтами. Они известны всем. Вот некоторые из них:

Поиск подходящих квартир и ведение переговоров с собственниками или риэлторами будет отнимать очень много времени. Важно не только найти хороший вариант, но и быть убедительным, чтобы в дальнейшем успешно заключить сделку. Поэтому нужно постоянно тренироваться и приобретать навыки общения, быть позитивным и харизматичным. Если это сложно для вас, то отдайте этот блок работы тем, кто с ней справится лучше вас.

Модели участия в госзакупках недвижимости

Модель № 1  — Участие от имени собственника

Эта схема встречается крайне редко, т.к. собственники не хотят погружаться в тему государственных закупок, для них это чрезвычайно сложно. А те, кто соглашается, продают свою собственность с помощью специальных организаций либо представителей. Специалист помогает в оформлении электронной подписи, регистрации в ЕИС, открытии спецсчета, участии в торгах, заключении договоров. Таким образом, все действия происходят под контролем посредника.

Важный момент! Если в документации указано требование, что участвовать в процедуре могут только собственники, то в этом случае Модель № 1 является единственно возможной.

Модель № 2  — Участие от имени посредника (представителя)

Этот вариантом могут пользоваться риэлторы и специалисты по тендерам. Вам нужно найти подходящее помещение и выступить в роли представителя. Очень сложно будет объяснить собственнику алгоритм взаимодействия, заключить с ним агентский договор и получить доверенность на представление его интересов (заверяется у нотариуса).

После победы в торгах важно составить дополнительное соглашение, где указать собственника участником правоотношений. После получения денег, собственник переводит вам процент за услуги. Причем комиссия оговаривается сразу, чтобы в будущем не возникло недоразумений.

Модель № 3  — Выкуп квартиры под выигранный тендер

Схема действий аналогична схеме, описанной в Модели № 2. Только после победы квартира выкупается у владельца, договор купли-продажи заносится в Росреестр, а затем перепродается заказчику. Это затратный вариант, он подойдет для тех, кто готов вкладываться и имеет финансовый запас.

В этом варианте есть свои недостатки. Если заказчик не примет жилье, то она останется вам. И в дальнейшем придется искать на нее покупателя. Может выйти так, что вы заморозите свои деньги на долгий период.

Важный момент! Перед решением о выкупе согласуйте квартиру с заказчиком, удовлетворяет ли она его требованиям.

Пошаговая инструкция заработка на недвижимости в госзакупках

Руководство к действию:

Какие вложения понадобятся для работы?

Например, вы выбрали для себя модель работы в качестве посредника. Какие затраты ждут вас впереди?

Для обеспечения заявки нужно иметь 0,5% — 1% от НМЦК. Чаще всего он равен 1 % от НМЦК. Если НМЦК будет составлять 2 млн. рублей, то размер обеспечения заявки составит 20 тыс. рублей.

Размер обеспечения исполнения контракта составляет 0,5%-30% от НМЦК. Если же закупка предназначается для СМП, то размер обеспечения рассчитывается от предложенной победителем цены. Чаще всего ОИК составляет 5% от НМЦК. Если начальная цена — 2 млн. рублей, то размер ОИК будет 100 тыс. рублей.

7. Плата за победу на ЭТП

Законодательство разрешило площадкам взимать плату с победителей. Ее размер равен 1% от НМЦК, но не более 5 тыс. рублей без учета налога на добавленную стоимость. Если же закупка для СМП, то максимальная сумма не должна превышать 2 тыс. рублей. Деньги списываются со спецсчета.

8. Платные системы по поиску тендеров

ЕИС предоставляет бесплатный сервис по поиску информации. Но платные системы гораздо проще и удобнее. Пользование ими в среднем обойдется вам в 2-3 тыс. руб./мес.

9. Услуги связи и интернета – все зависит от ваших операторов.

10. Ремонт помещения. Встречаются квартиры, требующие ремонта, а владельцы не всегда имеют на это деньги. Поэтому вы должны быть готовыми потратиться, воспользовавшись услугами строительных бригад. В отдельных случаях квартиру потребуется выкупить, тогда можно привлечь инвесторов или взять займ. Внимательно составляйте бизнес-план, чтобы не нести убытки.

11. Текущие расходы. Поиск квартиры – долгий процесс, на него может уйти 2-3 недели. И сама сделка займет 1-1,5 месяца. Этот период вам нужно как-то жить, поэтому важно иметь финансовую подушку, чтобы некоторый срок не переживать о деньгах.

Участие в данной нише очень затратно, без расходов не обойтись.

Преимущества и недостатки участия в госзакупках недвижимости

Как и в любом другом явлении, в таком участии есть свои особенности, которые бывают как положительными, так и отрицательными.

К преимуществам относится высокая прибыль с каждой удачной сделки. С одной продажи вы можете заработать от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей. Заниматься этим делом можно везде, нет привязки к конкретному месту. Это связано с тем, что все процедуры в 2019 г. переведены в электронный формат. Спрос на покупку жилья есть всегда, у проводимых тендеров нет сезонности. И за это государство готово платить, а оно является самым надежным и платежеспособным клиентом. Если понять правила «игры», то они не такие уж и сложные, просто нужно следовать стандартному алгоритму действий и идти к своей цели.

К отрицательным моментам участия в закупках с недвижимостью относится то, что это направление не каждому под силу. Требуется наличие определенных навыков и умений. Нужно уметь разбираться в нормативной документации, ориентироваться в 44-ФЗ, уметь убеждать собеседника в ходе переговоров.

Также у вас должен быть запас денежных средств. Тех кто, решит заниматься перепродажей жилья, ждут немаленькие затраты. Они окупятся, но для этого должно пройти некоторое время.

Риск велик, но ни один успешный бизнесмен не заработал свои деньги, не рискнув однажды. Это прибыльная ниша, но, не разобравшись, здесь делать нечего. Можно изучить все самостоятельно, но на это уйдет много времени и сил. Лучше всего будет обратиться к специалистам, которые обучат вас этой непростой, но интересной профессии.

Здравствуйте, уважаемый(ая) коллега! Наверняка вы уже слышали про то, что с помощью госзакупок наше государство приобретает жилую и нежилую недвижимость. К жилой относятся служебные квартиры, квартиры для детей сирот, погорельцев и расселения людей из аварийного (ветхого) жилья. Ежегодно на закупку таких квартир из бюджета страны выделяется около 200 млрд. рублей. Именно по этой причине данная ниша актуальна уже много лет и востребована среди тех, кто рассматривает участие в торгах, как бизнес. А раз так, то предлагаю более подробно разобраться в этой теме и понять, кто, как и сколько может заработать на продаже квартир государству.

Госзакупки недвижимости

Если вы далеки от темы госзакупок, то для начала вам стоит разобраться в том, что такое госзакупки в целом. Если сильно не вдаваться в подробности, то — это приобретение различных товаров, работ и услуг для государственных и муниципальных нужд с помощью закупочных процедур по заранее определенным правилам.

То есть госзаказчик не может просто так найти производителя или дистрибьютора и купить то, что ему нужно. По закону он должен провести закупочную процедуру и выбрать среди участников того, кто предложит наилучшие условия.

Номенклатура закупаемых государством товаров, работ и услуг огромна. И одним из таких направлений является закупка недвижимости (первичный или вторичный рынок, долевое строительство). Причем не важно что именно приобретает государство, квартиру или парты для школы. Все приобретается по одним правилам, которые указаны в Федеральном законе № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (сокращенно 44-ФЗ). Конечно, в каждой сфере есть свои нюансы, но общие правила проведения закупок одни и те же.

Способы госзакупок недвижимости

Согласно ч.1 ст.24 44-ФЗ при закупке недвижимости заказчик может выбрать любой определения поставщика или приобрести жилье у

Если государство планирует приобрести нежилое здание, строение, сооружение, нежилое помещение в государственную или муниципальную собственность, то закупка осуществляется у единственного поставщика на основании п.31 ч.1 ст.93 44-ФЗ.

На основании п.38 и п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ у единственного поставщика (застройщика) может приобретаться стандартное жилье экономкласса. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса утверждены в Приказе Минстроя России от 14.11.2016 г. № 800/пр.

Стоит отметить, что в случае закупки по п.38 ч.1 ст.93 44-ФЗ контракт заключается с застройщиком, ранее заключившим в соответствии с Градостроительным кодексом РФ договор об освоении территории или  договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. А вот по п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ договор заключается с застройщиком, заключившим договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. “ О содействии развитию жилищного строительства”.

Для приобретения жилья для детей сирот и иной жилой недвижимости Заказчики чаще всего используют электронные аукционы, так как операции с недвижимостью с кодом 68 по ОКПД2 входят в аукционный перечень, утвержденный распоряжением Правительства РФ № 471-р от 21.03.2016 г.

Также с 1 января 2019 года приобретать жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей можно у физических лиц, являющихся собственниками этих жилых помещений с помощью проведения запросов предложений в электронной форме (п.7 ч.2 ст.83.1 44-ФЗ).

Итак, мы с вами разобрались, что государство может приобретать, как жилую, так и нежилую недвижимость и использовать для этих целей различные способы закупок (закупка у единственного поставщика, электронный аукцион, запрос предложений в электронной форме и др.).

Если продажа нежилой недвижимости, а также жилой недвижимости (первичный рынок) подойдет исключительно для застройщиков, то продажа вторичного жилья экономкласса подойдет абсолютно всем. Чаще всего Заказчики приобретают однокомнатные квартиры до 3 млн. рублей с косметическим ремонтом.

Посмотрев на статистику завершенных закупок, можно увидеть, что конкуренции в этой нише практически нет. Чаще всего в закупке принимают участие 1-2 поставщика. А также здесь очень много несостоявшихся закупок, в которых не было подано ни одной заявки или была подана одна заявка, соответствующая требованиям Заказчика.

Почему конкуренция в этой нише такая низкая?

На самом деле причин такой низкой конкуренции здесь несколько:

, рядовые собственники жилья о госзакупках недвижимости ничего не знают и вряд ли сами решатся принять участие в торгах. Согласитесь, собственнику гораздо проще обратиться за помощью к специалистам и заплатить комиссию, чем самостоятельно в этом разбираться.

, специалистов, которые одновременно разбираются в 44-ФЗ и в недвижимости очень мало. Однако знание 44-ФЗ в этой нише не является ключевым. Здесь также будут важны коммуникативные навыки и умение вести переговоры с собственниками жилья. Если вы не любите и не умеете общаться с людьми, то вам будет крайне сложно работать в этой нише. В этом случае можно будет привлекать к обзвону и общению с собственниками тех людей, у которых это хорошо получается.

, организации и ИП специализируются на других нишах (например, поставка товаров, выполнение работ, оказание услуг) и вторичное жилье на их балансах бывает крайне редко.

, агентства недвижимости и риэлторы работают по старым “проверенным” схемам и не хотят разбираться в госзакупках.

, у тех кто знает о данной нише не хватает оборотных средств для самостоятельного участия в торгах.

Сколько можно зарабатывать на госзакупках недвижимости?

На самом деле все зависит от региона, состояния жилья, требований Заказчика и количества участников на торгах. Разброс заработка с одной сделки довольно большой — от 50 до 700 тыс. рублей. В среднем это 100-300 тыс. рублей с одной завершенной сделки. Стоит также отметить, что цикл самой сделки составляет около 2-х месяцев с момента публикации извещения и до получения оплаты по контракту.

Определение начальной (максимальной) цены контракта

Перед тем как осуществить госзакупку жилья Заказчик должен определить начальную (максимальную) цену контракта. Основным способом определения цены является метод сопоставимых рыночных цен (анализ рынка) — ч.6 ст.22 44-ФЗ. То есть Заказчик проводит анализ цен недвижимости из общедоступных источников и определяет среднерыночную стоимость одного квадратного метра. Стоит отметить, что Заказчик должен опираться не на нормативные расценки стоимости квадратного метра жилья установленные в регионах, а именно на данные полученные при проведении анализа цен из открытых источников. Что же касается определения НМЦК при закупке стандартного жилья у единственного поставщика, то Заказчики должны руководствоваться положениями ч.21.1 ст.22 44-ФЗ.

После того, как Заказчик определил цену, он готовит техническое задание, описывает объект закупки и устанавливает требования к участникам. При описании объекта закупки Заказчик должен руководствоваться требованиями ст.33 44-ФЗ.

Что указывается в описании объекта недвижимости?

Как правило, в описании объекта закупки Заказчики указывают:

Ниже для наглядности я разместил несколько скриншотов из технического задания.

Требования к участникам закупки

Требования к участникам закупки устанавливаются в соответствии со ст.31 44-ФЗ. Это стандартный перечень требований, которым должен соответствовать участник.

Особое внимание хочу обратить на п.1 ч.1 ст.31 44-ФЗ. Это соответствие участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. В данном случае речь, чаще всего, идет о Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая должна быть приложена участником в составе заявки.

Однако, в закупочной документации можно встретить и такую формулировку:

“В составе заявки участник должен приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, или свидетельство о государственной регистрации права собственности, или правоустанавливающие документы (в случае, если право зарегистрировано до  1998 года: договор приватизации, или договор купли-продажи, или договор дарения, или договор мены, или договор ренты, или договор долевого строительства, или свидетельство о праве на наследство по закону, или свидетельство о праве на наследство по завещанию, или иной документ, предусмотренный статьей 14 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)”.

И здесь возникает резонный вопрос: “А законно ли требовать от участника закупки выписку из ЕГРН?”. Ведь в закупке может принимать участие не только сам собственник, но и его представитель по доверенности (ч.3 ст.27 44-ФЗ).

Как и следовало ожидать, однозначного ответа на этот вопрос нет. Так, например, в Письме ФАС России от 07.08.2019 г. № АК/68293/19 сказано о том, что физическое лицо (собственник квартиры или жилого помещения) вправе принимать участие в закупках лично, либо через своего представителя (при наличии соответствующей доверенности) после аккредитации такого лица на электронной площадке в порядке, установленном Законом о контрактной системе, в том числе подписывать контракт при наличии соответствующей доверенности.

А в решениях ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019 г. и делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019 г. Ф АС говорит о том, что участвовать в госзакупках недвижимости могут только собственники жилья.

При этом в Постановлении № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. Арбитражного суда Дальневосточного округа сказано о том, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в отдельных случаях не является обязательной. В качестве объекта закупки может выступать товар, находящийся в гражданском обороте, в отношении которого действующим законодательством предусмотрено лишь наличие права собственности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией перехода таких прав либо одновременно с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости.

Поэтому мой вам совет — внимательно читайте требования Заказчика и, в случае необходимости, направляйте запрос на разъяснение положений закупочной документации.

На что еще необходимо обратить внимание при изучении тендерной документации?

Подготовка заявки, участие в торгах и заключение контракта

В настоящее время все закупки по 44-ФЗ проходят в электронном виде на 8-ми “федеральных” электронных площадках:

Для того, чтобы принимать участие в торгах, проводимых на этих площадках, участник должен приобрести усиленную квалифицированную электронную подпись и пройти регистрацию в ЕИС.

Также для участия вам понадобится спецсчет для внесения обеспечения заявки. Более подробно про спецсчет можно прочитать здесь

Как уже было сказано выше, для госзакупок недвижимости Заказчики могут использовать разные способы закупок, но чаще всего это электронный аукцион.

Заявка на участие в данной процедуре состоит из двух частей, которые подаются участником на электронной площадке одновременно. В первой части участник указывает технические характеристики поставляемой недвижимости, а во второй указывает информацию о себе и прикладывает все необходимые документы.

Сначала Заказчик получает первую часть заявки и если она соответствует установленным требованиям, то допускает участника до участия в электронном аукционе. Затем в назначенный день и время на электронной площадке проходит аукцион, где участники подают свои ценовые предложения, снижая НМЦК на шаг аукциона. После проведения аукциона Заказчик получает вторые части заявок и проверяет их на соответствие требованиям. Участник, предложивший лучшую цену и заявка которого соответствует требованиям Заказчика, признается победителем и с ним заключается контракт.

Ну а дальше проходит процедура приемки недвижимости, подписание акта приема-передачи, регистрация сделки и оплата по контракту.

Где искать информацию о госзакупках недвижимости?

Информация обо всех госзакупках размещается на официальном сайте Единой информационной системы в сфере закупок — zakupki.gov.ru. Эта информация размещается в открытом доступе и абсолютно бесплатна. Для того, чтобы найти актуальную информацию о закупках недвижимости, вам необходимо воспользоваться расширенным поиском и указать необходимые поисковые параметры.

К таким параметрам относятся:

— квартир*, нежил*, жил*, недвиж*, жилья, расселение и т.д.;

— 68.10.12.000, 68.10.11.000;

Способ определения поставщика — электронный аукцион, открытый конкурс в электронной форме, запрос предложений в электронной форме;

— по умолчанию вся Россия или указывайте нужный вам регион;

— подача заявок.

Для начала рекомендую вам искать квартиры в своем регионе и в небольших городах. А после того, как вы наберетесь опыта и научитесь работать удаленно, тогда можно выполнять поиск по всей территории РФ.

Обязательно сохраняйте поисковые фильтры в ЕИС, чтобы не тратить время на ручной ввод нужных поисковых параметров. А чтобы еще больше упростить себе задачу по поиску закупок, рекомендую использовать платные поисковые сервисы. Например, Тендерплан. Можете перейти по моей партнерской ссылке и получить 2 недели бесплатного доступа к этому сервису, а также 10% скидку на его приобретение! Кстати, Тендерплан поможет вам не только эффективно искать закупки, но и выполнять анализ рынка, поставщиков и Заказчиков.

Где искать объекты недвижимости?

После того, как вы нашли интересующий вас тендер на покупку недвижимости, нужно эту недвижимость найти. И первый вопрос, который задают новички — “Где ее искать?”.

На самом деле вариантов достаточно много. Это агрегаторы, городские сайты,  местные газеты и т.д. Вот лишь небольшой список агрегаторов, на которых размещаются объявления о продаже:

Стоит отметить, что большую часть своего времени вы будете тратить на поиск подходящих квартир и на общение с собственниками жилья (2/3), либо риэлторами (1/3). И здесь ваша задача заключается не только в том, чтобы найти нужную квартиру, но и в том, чтобы убедить собственника (риэлтора) заключить с вами соглашение о продаже квартиры через госзакупки. А это порой бывает очень сложно сделать без соответствующих навыков общения и ведения переговоров. Если вы не любите и не умеете общаться с людьми, то тогда обязательно делегируйте это тому, у кого это лучше получается. Либо практикуйтесь сами.

Варианты участия в госзакупках жилья

— Участие от лица собственника

Это не самый распространенный вариант, т.к. не все собственники об этом знают или соглашаются участвовать в госзакупках. А вот те собственники, которые на это соглашаются, продают свое жилье при помощи посредников (представителей). Посредник помогает собственнику получить электронную подпись, пройти регистрацию в ЕИС, открыть спецсчет, внести на него обеспечение заявки, принять участие в торгах и заключить договор с Заказчиком. То есть участие в торгах ведется от лица собственника, но под чутким руководством посредника.

В том случае, если Заказчик прописал требование о том, что в закупке могут принимать участие только собственники жилья, то данный вариант является единственно возможным.

— Участие от лица посредника (представителя)

Этот вариант отлично подойдет для риэлторов и специалистов по тендерным продажам. Ваша задача найти тендер, подобрать под него подходящую квартиру, договориться с собственником ( самым сложным на данном этапе является объяснить всю схему взаимодействия собственнику), заключить с ним агентский договор и получить доверенность на предоставление интересов собственника (заверяется нотариально). В данном варианте вы выступаете в роли представителя. После победы в тендере оформляется дополнительное соглашение, где собственник указывается в качестве участника правоотношений. После того, как собственник получит деньги, он переводит вам вашу комиссию.

О комиссии, которую вы планируете получить от реализации квартиры собственника лучше рассказать сразу, чтобы на этапе получения денег не возникло проблем с собственником.

Представьте себе такую ситуацию. Начальная (максимальная) цена контракта — 2 000 000 рублей. Стоимость квартиры собственника — 1 500 000 рублей. Вы подаете заявку и оказываетесь единственным участником. То есть контракт будет заключен по начальной цене. Собственник получает по контракту 2 000 000 рублей и должен вам перечислить вашу комиссию в размере 500 000 рублей. Если вы заранее не предупредите собственника и не зафиксируете все обязательства в договоре, то можете столкнуться с тем, что собственник не захочет отдавать вам всю сумму.

Поэтому прописывайте в агентском договоре все необходимые условия: стоимость собственника, комиссия агента и т.д.

— Выкуп квартиры под выигранную закупку

Этот вариант очень похож на вариант №2, описанный выше. Единственное отличие заключается в том, что после победы в закупке квартира у собственника выкупается, договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, а затем квартира перепродается Заказчику. Этот вариант подойдет для тех, у кого есть достаточное количество свободных средств для выкупа жилья у собственника.

Есть в этом варианте и свои минусы. Если Заказчик не примет квартиру, то вы останетесь с этой квартирой и затем уже вам нужно будет искать для нее покупателей. Хорошо, если вам удастся быстро ее продать, а если нет, то заморозите свои деньги на неопределенный срок.

Прежде чем выкупать квартиру, предварительно согласуйте её с Заказчиком. Также лучше иметь на примете не одну квартиру, а две или три.

Итак, давайте рассмотрим с вами алгоритм действий участника закупки при участии в тендере на поставку квартиры.

Алгоритм действий

Предположим, что вы решили зарабатывать на госзакупках недвижимости в качестве посредника. Давайте рассмотрим, какие вложения потребуются для старта.

Это самый простой и удобный вариант для работы. Стоимость госпошлины — 800 рублей. Плюс 1000-1500 рублей потребуется на приобретение печати.

Во многих банках эта процедура бесплатная. Стоимость обслуживания счета уточняйте в банке.

Средняя стоимость электронной подписи для работы на 8-и “федеральных” электронных площадках 5000-6000 рублей.

Эта процедура абсолютна бесплатна, но если вы не дружите с компьютером и не сможете выполнить эту регистрацию самостоятельно, то можно обратиться за помощью к специалистам. Стоимость услуги по регистрации в ЕИС 3000 — 5000 рублей.

Не все собственники жилья готовы за нее платить. Поэтому будьте готовы потратиться и на нее. Стоимость доверенности составляет 2000-3000 рублей. В этой доверенности дается согласие собственника на подготовку и подачу от его имени документов на площадку и участие в закупочной процедуре.

Банковские гарантии новичкам выдают неохотно, поэтому будьте готовы к тому, что вам придется вносить в качестве обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта собственные средства. Это возвратные суммы, но без них вам не обойтись.

Размер обеспечения заявки устанавливается в размере 0,5% — 1% от НМЦК. Чаще всего он равен 1 % от НМЦК. Если взять НМЦК равную 3 млн. рублей, то размер обеспечения заявки составит 30 000 рублей.

Размер обеспечения исполнения контракта колеблется в пределах от 5% до 30% от НМЦК. Если же закупка проводится для СМП, то размер обеспечения рассчитывается от предложенной победителем цены. Чаще всего можно встретить размер ОИК равный 5% от НМЦК. Если начальная цена квартиры — 3 млн. рублей, то размер обеспечения исполнения контракта составит 150 000 рублей.

Итого вам понадобится 180 000 рублей.

Предельный размер такой платы равен 1% от НМЦК, но не более чем 5000 рублей без учета налога на добавленную стоимость. Если же закупка проводится среди СМП, то предельная сумма, которая взиматься с победителя не должна превышать 2000 рублей. Эта сумма будет списана с вашего спецсчета.

Информацию о проводимых закупках можно находить на сайте ЕИС абсолютно бесплатно, но если вы хотите максимально упростить работу по поиску и анализу закупок, то без платного сервиса вам не обойтись. Разброс цен на рынке приличный, но в среднем такой сервис будет обходиться вам в 2000 — 3000 рублей в месяц.

Здесь все зависит от того, каким провайдером и сотовым оператором вы пользуетесь. Общаться по телефону вам предстоит много, поэтому будьте готовы потратиться и на связь. Средние расходы 3000 рублей в месяц.

Не все квартиры находятся в соответствующем состоянии. Как правило, ремонт выполняется собственником квартиры за свой счет. Но очень часто у собственника нет на это денег, времени или желания. Поэтому вы должны быть готовы к тому, чтобы такой ремонт выполнить. Вам потребуются средства не только на строительные материалы, но и на оплату бригады, которая этот ремонт сделает. В редких случаях делается выкуп квартиры, а это уже более серьезные средства. Для этого можно прибегнуть к займам или привлечению инвесторов. В таком случае вам также необходимо будет учесть расходы и на оплату процентов за привлечение таких денежных средств.

У многих новичков на поиск рабочей связки закупка — подходящая квартира уходит 2-3 недели. Плюс длительность самой сделки — 1-1,5 месяца. Итого на 1 сделку может уйти до 2-х месяцев. Эти 2 месяца вам нужно где-то жить и что-то есть, поэтому если вы решите заниматься только продажей квартир государству и других источников дохода у вас нет, то понадобится финансовая подушка, которая позволит вам не беспокоиться о деньгах в течение этого времени.

Так что об участии в этой нише без вложений не может быть и речи.

Плюсы и минусы участия в госзакупках недвижимости

Как и в любом деле в госзакупках недвижимости есть свои плюсы и минусы. Давайте сначала рассмотрим плюсы.

Подводя итог, хочется сказать о том, что госзакупки недвижимости очень перспективная и прибыльная ниша. Однако, непосвященным новичкам делать здесь нечего.

, нужно хорошо разбираться в 44-ФЗ и иметь практические навыки участия в торгах.

, необходимы знания риэлторского мастерства и навыки операций с недвижимостью.

, необходимы хорошие коммуникативные навыки и умение вести переговоры. Как уже было сказано выше, не всегда получается донести до собственника принцип продажи жилья через госзакупки.

, нужен стартовый капитал, пусть и не очень большой. Заработок на госзакупках без каких-либо вложений это миф.

, нужно действующее ИП или ООО, потому что выступать посредником в роли физического лица крайне невыгодно. Если вспомнить, что физлица платят самый большой налог — НДФЛ 13%, то сразу все становится понятно.

Если вы хотите зарабатывать на госзакупках, а в частности на госзакупках недвижимости, то этому стоит обучиться. В противном случае результата не будет. Безусловно, в этом можно разобраться и самостоятельно, но на это может потребоваться достаточное количество времени и сил.

На этом моя статья подошла к концу. Если информация была для вас полезной, то ставьте лайки и делайте репосты. Также задавайте свои вопросы ниже в комментариях, буду рад на них ответить.