Эксперт объяснил, как закон о банкротных квартирах поможет покупателям

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Риск потерять жилье из-за банкротства продавца квартиры должен уменьшиться. Закон, защищающий покупателя такой недвижимости, подписал президент РФ Владимир Путин.

Поправки в закон о банкротстве были разработаны после того, как за покупателя жилья вступился Конституционный суд. Житель Санкт-Петербурга в 2015 году купил у банка квартиру в дореволюционном доме за 10,9 млн рублей, а позже взял в кредит еще 20 млн рублей на капремонт жилья. Однако через год банк оспорил сделку. Было заявлено, что сделка совершена за два месяца до санации банка и по заниженной цене. Покупатель утверждал, что не является аффилированным лицом и не знал о проблемах банка. Однако суд оценил квартиру в 35 млн рублей, обязал собственника вернуть жилье и получить обратно 10,9 млн. Более того, квартира включалась в конкурсную массу банка-банкрота и вероятность возврата денежных средств оказывалась ничтожна мала, а также отсрочена во времени.

Конституционный суд встал на сторону покупателя и предписал внести изменения в законодательство. До этого момента, указал КС, средства от продажи жилья с торгов должны не поступать в конкурсную массу, а передаваться непосредственно гражданину.

Новым законом установлено, что владельцу жилья должна быть возвращена сумма, уплаченная им за жилье, после продажи спорной квартиры уже по полной цене. Эти средства не поступят в конкурсную массу. До перечисления средств, а также до полугода после этого (конкретный срок устанавливает суд) семья может продолжать жить в квартире. Этот порядок будет применяться исключительно к возмездным сделкам по приобретению единственного жилья.

Владелец квартиры вправе выкупить ее, доплатив недостающую, по мнению суда, сумму, или же может участвовать в торгах и остаться хозяином, опять же доплатив разницу в цене.

Покупатели загородных домов и участков все чаще пытаются приобрести такие лоты на торгах по распродаже имущества банкротов. При этом получить выгоду от покупки можно, только если тщательно изучить рынок, считают эксперты.

В прошлом году спрос на загородные дома резко подскочил из-за пандемии, желания горожан выехать в менее людное место и распространения удаленной работы. При этом объем предложения сокращается, вымываются высоколиквидные лоты. В связи с этим покупатели вынуждены искать альтернативные варианты приобретения, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

«Рынок банкротного имущества в последнее время становится все более популярным как у профессиональных инвесторов, так и у тех, кто ищет дом для собственного проживания. Соответственно, стартовые цены лотов в ходе торгов могут расти, достигая рыночных показателей и даже превосходя их. Это касается объектов в привлекательной локации и в хорошем состоянии», — говорит исполнительный директор Российского аукционного дома Константин Раев. Среди участников торгов все больше физлиц — с начала прошлого года граждане активно скупают любую недвижимость, инвестируя в нее свои накопления.

На аукционы попадают дома разных ценовых категорий, от эконом до элитного сегмента, говорит Раев. Причины продажи недвижимости с торгов могут быть разные, но именно на распродаже банкротного имущества наиболее велик шанс купить что-то по привлекательной цене. » Здесь возможны торги на понижение, и есть потенциальная возможность купить лот с дисконтом 50% и более», — говорит эксперт.

Загородная недвижимость менее ликвидна и сложнее классифицируется, чем жилье в многоквартирных домах, отмечает пресс-служба «Промсвязьбанка». Оценить стоимость загородного дома, если он построен по индивидуальному нетиповому проекту, гораздо сложнее, чем квартиру. Поэтому и стоимость такого объекта на торгах в случае банкротства собственника может быть ниже реальной, в отличие от квартир в многоэтажном доме, их оценивают точнее и ближе к рыночной цене.

Для покупки высоколиквидного лота потребуется глубоко погрузиться в специфику данной темы и изучить все ее нюансы. В противном случае существует риск приобрести невостребованный вариант, считает Раджабова. Уровень дисконта зависит от конкретного случая, характеристик объекта и состава участников аукциона, объясняет ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. » Аукцион сродни игре на бирже, когда выгоду получает тот, кто понимает, в какой момент и что нужно покупать, а главное — по какой предельной цене. Средний дисконт, который можно получить при покупке с аукциона, по нашим оценкам, находится на уровне 15-20%». Обычному человеку приобрести ликвидную недвижимость с аукциона с реальным дисконтом достаточно проблематично, считает он. Тем более, что сейчас появилось много механизмов доаукционной реализации действительно ликвидной недвижимости, например, срочный выкуп жилья, который позволяет реализовать объект более выгодно для должника.

Информацию о распродаже жилья должников можно найти, например, на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве, torgi.gov.ru и fssprus.ru. Достаточно подробная информация о недвижимости позволяет сравнить ее с аналогичными объявлениями на других сайтах. К примеру, с торгов сейчас продается дачный дом и участок в Астраханской области, стартовая цена около 1,7 млн рублей. Тогда как на других сайтах можно найти объявления о продаже похожих домов в том же садовом товариществе по цене в 2-3 раза ниже.

А вот дом площадью 29 кв.м в удмуртской деревне в 40 км от Ижевска выставлен на торги за 734 тысячи рублей. На других сайтах можно найти похожие дома по цене от 800 тысяч до миллиона рублей. При этом дом находится в залоге у банка и в нем зарегистрированы 4 человека, в том числе 10-летний ребенок. Это один из существенных минусов покупки банкротного имущества, отмечают эксперты: прежних жильцов придется выселять самостоятельно, а это и долго, и психологически тяжело. Из плюсов такой схемы покупки — большая прозрачность, считает Раев. Объекты тщательно проверяются, все обременения фиксируются, и они заранее известны покупателю.

Закон, меняющий правила обращения с квартирами, проданными незадолго до банкротства продавца, вступил в силу. Эксперт рассказал, как он повлияет на сделки.

Изменения в законе направлены на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, если оно является для них единственным, говорит аналитик «Народного фронта» Павел Склянчук.

Ряд договоров купли-продажи квартир впоследствии из-за дел о банкротстве могут быть постфактум признаны недействительными, а сделка признана ничтожной. Например, если человек покупает квартиру, по которой продавец ещё не выплатил кредит, затем банк вправе истребовать ее в качестве залога, поясняет Склянчук.

Новый законодательный механизм позволит перенаправить часть средств должника на погашение долга, а часть вернуть новому владельцу квартиры. » Например, вы купили квартиру с дисконтом за 8 млн рублей, деньги перешли к продавцу. Затем банк обратился в суд о взыскании с продавца 2 млн рублей невыплаченного долга

Суд принимает решение о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, квартира выставляется на торги по рыночной оценке за 10 млн рублей, 2 млн из которых пойдут в счет погашения долга. Раньше все вырученные средства поступали в общую конкурсную массу, и в порядке очередности при банкротстве вы могли требовать вернуть свои 8 млн рублей. За это время их покупательская способность снижалась, и аналогичную квартиру уже было бы сложнее приобрести.

После изменения закона, если купленная квартира была у вас единственной, то вас не выселят, пока идут торги, и по итогам вы сразу вернёте 8 млн рублей обратно, а также получите приоритетное право выкупить её за рыночную стоимость в 10 млн рублей, и продолжить в ней жить, если захотите. Таких случаев на практике меньше 5% от общего числа сделок, но каждый такой случай разбирается подробно в суде, чтобы избежать риска фиктивных сделок и учесть другие жизненные обстоятельства. В целом, с марта этого года было ограничено получение сведений из Единого госреестра недвижимости, поэтому необходимо предусмотреть возможность раскрытия истории перехода права собственности на квартиру с момента сдачи в эксплуатацию, по аналогии с ПТС автомобилей.

Поскольку помимо наличия квартиры в залоге, много спорных ситуаций возникает из-за наследников, раздела имущества бывшими супругами, квартир, купленных с использованием материнского капитала и т.д. Риелторам в таких условиях сложно обеспечивать юридическую чистоту сделки жилой недвижимости», — говорит эксперт.

Поправки в закон о банкротстве были разработаны после того, как за покупателя жилья вступился Конституционный суд. Житель Санкт-Петербурга в 2015 году купил у банка квартиру в дореволюционном доме за 10,9 млн рублей, а позже взял в кредит еще 20 млн рублей на капремонт жилья. Однако через год банк оспорил сделку. Было заявлено, что сделка совершена за два месяца до санации банка и по заниженной цене. Покупатель утверждал, что не является аффилированным лицом и не знал о проблемах банка. Однако суд оценил квартиру в 35 млн рублей, обязал собственника вернуть жилье и получить обратно 10,9 млн рублей. Более того, квартира включалась в конкурсную массу банка-банкрота и вероятность возврата денежных средств оказывалась ничтожна мала, а также отсрочена во времени.

Конституционный суд встал на сторону покупателя квартиры и предписал внести изменения в законодательство. До этого момента, указал КС, средства от продажи жилья с торгов должны не поступать в конкурсную массу, а передаваться непосредственно гражданину.

Владелец квартиры вправе выкупить квартиру, доплатив недостающую, по мнению суда, сумму, или же может участвовать в торгах и остаться хозяином, опять же доплатив разницу в цене.

Закон вступил в силу со дня официального опубликования, но в некоторых случаях имеет обратную силу. Так, воспользоваться этими положениями может покупатель квартиры, чью сделку арбитражный суд признал недействительной, но деньги еще не поступили в конкурсную массу. На то, чтобы заявить о желании воспользоваться новым законом, покупателю отводится три месяца с момента начала действия нового закона.

В законе о банкротстве закрепили механизм, защищающий граждан на случай оспаривания сделки по покупке жилья у банкрота

31 июля 2023

В феврале прошлого года КС РФ признал неконституционными п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве в той мере, в какой они не гарантируют реального получения покупателем-гражданином, для которого приобретенное у должника жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания, уплаченных по договору купли-продажи денежных средств, которые могли бы быть использованы для покупки другого жилья. Конституционный Суд РФ поручил законодателю закрепить в законодательстве механизм, обеспечивающий реализацию этого права покупателя, а на период до принятия таких поправок установил специальное правило.

На прошлой неделе, 24 июля, Закон о банкротстве был дополнен новой статьей, устанавливающей такой механизм. Ею предусмотрены особенности применения последствий недействительности сделок по приобретению гражданином у должника жилого помещения (доли в праве общей собственности на жилое помещение), когда такая сделка признана арбитражным судом недействительной из-за заниженной стоимости и для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В частности, установлено, что часть вырученных от реализации жилого помещения средств в размере суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, должна быть возвращена (передана) этому гражданину, минуя конкурсную массу должника. При этом до их перечисления и в течение месяца после этого гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им (по ходатайству гражданина суд может установить дополнительный срок, но не более 6 месяцев).

Кроме того, гражданин может сохранить жилое помещение за собой, обратившись – до размещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве сообщения о продаже жилого помещения – к арбитражному управляющему с предложением о его приобретении по цене, соответствующей его стоимости, установленной вступившим в силу судебным актом о признании сделки по приобретению жилого помещения недействительной. В этом случае в течение 30 календарных дней со дня получения предложения с гражданином заключается договор купли-продажи. Доплатить разницу нужно в течение 30 календарных дней со дня заключения такого договора. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, может предоставить отсрочку (рассрочку) внесения доплаты на срок до 3 месяцев.

Также гражданин вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения. При этом у гражданина есть возможность заключить договор купли-продажи жилого помещения, даже если он в торгах не участвовал (при соблюдении ряда условий).

Приведенные выше правила не подлежат применению, если жилое помещение было приобретено безвозмездно. В этом случае арбитражный суд при вынесении судебного акта о признании сделки недействительной разрешает вопрос о принудительном выселении гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в жилом помещении, о чем указывается в резолютивной части судебного акта.

Рассмотренные нормы вступили в силу 24 июля 2023 г. При этом они могут быть применены и в случае, когда арбитражный суд уже признал сделку купли-продажи недействительной, но деньги, вырученные от продажи жилого помещения, еще не были перечислены в конкурсную массу. Для этого гражданину-приобретателю жилого помещения необходимо обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с ходатайством об их применении.

Документы по теме:

Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 372-ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»

На какую максимальную скидку может рассчитывать покупатель?

Стоимость квартиры банкрота будет зависеть от результатов оценки, проведенной финансовым управляющим. Она может быть скорректирована с учетом мнения должника и кредиторов. Однако итоговое решение закрепляет суд, утверждая положение о продаже имущества. Определение суда можно увидеть в картотеке арбитражных дел.

Зачастую начальная стоимость квартиры на торгах соответствует рыночной цене. И лишь на этапе повторных торгов, если никто не купил недвижимость по предложенной стоимости или выше, она снижается на 10%. Бывает, что в ходе повторных торгов квартирой никто не интересуется. Тогда аукцион признается несостоявшимся, и торги переходят в стадию публичного предложения.

Суть публичного предложения вот в чем: в определенный период, например раз в три дня, цена снижается на установленный положением о продаже квартиры размер, например на 15%. В итоге после нескольких этапов публичного предложения квартира может быть продана по цене в несколько раз ниже рыночной. Правда, обычно положения о продаже квартиры предусматривают цену отсечения, ниже которой стоимость на торгах спуститься не может.

Закон не устанавливает минимальную или максимальную скидку, на которую может рассчитывать покупатель. Дисконт будет зависеть от разных факторов.

Как проходит продажа?

Процесс курирует финансовый управляющий, назначенный арбитражным судом. Он начинается с описи имущества должника. Выявив жилую недвижимость, финансовый управляющий проводит ее оценку, разрабатывает положение о порядке продажи, а затем представляет положение для утверждения в суд.

Когда все параметры продажи квартиры определены, финансовый управляющий публикует объявление о проведении публичных торгов в издании «Коммерсантъ» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Обычно продажа жилья проходит в три этапа: 1) первый аукцион – торги на повышение; 2) повторный аукцион – торги на повышение, но начальная цена ниже; 3) публичное предложение – торги, в которых цена постепенно снижается.

Торги по продаже банкротных квартир проводятся на электронных торговых площадках – в России их десятки. Проще искать и отслеживать активные лоты через агрегаторы. Эти сервисы группируют информацию со множества площадок для удобного поиска желаемого актива.

(Об участии ИП и юрлиц в торгах по продаже и аренде государственного и муниципального имущества читайте в статье «Новая платформа ГИС “Торги”: для кого и как с ней работать?»)

Хотите большую скидку на новое жилье – покупайте квартиру должника

Только прежде нужно разобраться, как выбирать банкротную недвижимость и приобрести ее по привлекательной цене. И еще важнее узнать, какие неприятные бонусы можно получить в довесок

Все любят скидки, особенно на дорогостоящие вещи вроде автомобилей и недвижимости. Банкротную квартиру можно выкупить на торгах с дисконтом до 20%. Но нередко заманчивая цена сопровождается неприятным бонусом – это или родственники должника, которые не собираются съезжать, или злые кредиторы. В данной статье мы обсудим нюансы покупки такой недвижимости.

Как решать проблемы после покупки квартиры?

1. Нежелание прежних собственников выселяться. Жильцы квартиры могут отказаться съезжать. Тогда выселять бывших собственников придется в судебном порядке. После вступления решения суда в законную силу необходимо направить исполнительные листы в службу судебных приставов. Они и помогут вам освободить купленное жилье.

2. Чужие долги по коммунальным платежам. Скорее УК, ТСЖ или ЖК поначалу будет требовать от вас погашения долгов по ЖКХ, накопленных прежним владельцем. Неисполнение требований может повлечь временное отключение от коммуникаций. В такой ситуации уведомите обслуживающую организацию о смене собственника и попросите исключить из вашего лицевого счета задолженность предыдущего владельца. При отказе это сделать следует обратиться в суд, указав обслуживающую организацию ответчиком.

3. Срыв торгов. Проблемы могут быть связаны с поведением финансового управляющего или привлеченного организатора торгов. Например, если потенциальный покупатель запросил осмотр имущества или предоставление документации на квартиру, но его запрос проигнорировали, он может подать жалобу на торги и успешно их отменить.

Жалоба подается в ФАС или арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. То есть обделенный интересант может сорвать торги и аннулировать через суд договор купли-продажи в течение года после подведения их результатов.

Покупка банкротной квартиры всегда связана с дополнительными рисками. Но они уравновешиваются тем экономическим эффектом, который можно получить за счет дисконта при продуманном участии в торгах.

Автор – Камбулат Карашев, юрист практики «Сопровождение процедур банкротства и антикризисный консалтинг» юридической компании «Лемчик, Крупский и партнеры»

Как правильно выбирать жилье?

Помните: залог успешной сделки – внимательное изучение лота и учет сопутствующих факторов.

1. Осмотрите недвижимость. Чтобы выбрать правильный лот, нужно запросить осмотр квартиры у финансового управляющего. Это позволит удостовериться в надлежащем состоянии жилья или выявить его очевидные недостатки.

2. Побеседуйте с владельцами квартиры. При осмотре жилья стоит пообщаться с финансовым управляющим, должником и жильцами. В беседе можно узнать интересные подробности – например, как должник и жильцы относятся к реализации их квартиры. Возможны ситуации, когда бывшие владельцы отказываются понимать происходящее и не собираются съезжать. Тогда вместе с квартирой вы получите судебный спор о выселении и необходимость работать с приставами над освобождением своего имущества от незаконных пользователей.

Желательно заранее ознакомиться с перечнем зарегистрированных в квартире лиц и удостовериться в их добровольной готовности выписаться из жилого помещения. Иначе аннулирования регистрации придется добиваться через суд.

3. Узнайте о наличии долгов по коммунальным платежам. Покупатель может столкнуться с проблемой неоплаченных счетов по ЖКХ. Помните, что при покупке квартиры на банкротных торгах задолженность по «коммуналке» не переходит к новому собственнику. Единственное исключение – взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Вопрос о долгах за коммунальные услуги желательно решать еще на стадии проверки имущества. Сведения о задолженности запросите у финансового управляющего – он получит справку в обслуживающей организации.

4. Ознакомьтесь с информацией об обременениях имущества и спорах о праве на него. Сведения об обременениях можно найти в выписке из ЕГРН или получить у финансового управляющего. Он же может рассказать про споры о правах на имущество. Но лучше проверить наличие судебных актов в банке решений в картотеке арбитражных дел (ключевым «словом» станет кадастровый номер квартиры) и на портале судов общей юрисдикции. В ЕГРН также должна вноситься отметка о спорах, но данный механизм не всегда работает.

После получения этой информации можно будет прикинуть, сколько времени у вас займет работа с выявленными ограничениями на имущество.

5. Проверьте торговую документацию. Основные сведения содержатся в положении о продаже квартиры: электронная площадка, сроки проведения торгов, цена имущества, интервалы ее снижения и т.д. Если финансовый управляющий нарушает положение, торги могут быть оспорены заинтересованными лицами.

Значимая информация публикуется в объявлении о торгах. Проверьте, нет ли в нем указания на другие лоты, которые являются частью реализуемой недвижимости. Например, радиаторы отопления или сантехнику могут пытаться продать отдельно от квартиры. Так поступают, чтобы отпугнуть потенциальных покупателей и продать имущество «нужному» интересанту или чтобы в ущерб покупателю квартиры получить деньги еще и за составные объекты жилья. Подобные торги лучше обходить стороной, потому что даже при победе по обоим лотам вы можете не получить желаемую квартиру из-за жалоб кредиторов.

Кстати, порой жалобы на торги появляются уже в процессе их проведения. Наличие таких жалоб лучше проверять в картотеке арбитражных дел, а конкретно – в карточке арбитражного дела о банкротстве гражданина-собственника.

Итак, при покупке банкротной квартиры следует обратить внимание на:

Чтобы учесть все нюансы, рекомендую проконсультироваться с юристами.