Последний день действия договора аренды

У квартирантов при досрочном выезде больше прав, чем кажется.

Бывает, арендаторам нужно съехать со съемной квартиры раньше, чем договаривались с хозяевами: хотели прожить год, но обстоятельства изменились и надо уезжать через шесть месяцев. Если нет договора, все просто: квартиранты оплачивают последний месяц и отдают ключи.

Но если заключен договор аренды, просто так уехать уже не получится, ведь в договоре может быть прописан штраф за досрочное расторжение, а еще арендатор обязан заранее уведомить о своем желании съехать.

Владелец квартиры тоже не может просто так взять и выселить жильцов, если все оформлено официально. Договор защищает арендаторов. Если их не устроит процедура расторжения, они могут пойти в суд и заселиться обратно.

В этой статье расскажу, как арендаторам досрочно съехать со съемной квартиры без последствий и как хозяевам раньше срока выселить жильцов, если с ними начались проблемы.

Почему выгодно заключить соглашение о расторжении договора

Далеко не всегда арендаторы и хозяева конфликтуют, когда расторгают договор досрочно. Стороны могут не соблюдать правила расторжения, если это всех устраивает. Когда разногласий нет, подписывают соглашение об этом.

Соглашение о расторжении договора — это документ, который подтверждает, что квартирант и хозяин прекратили отношения и отменили все договоренности.

Единой формы соглашения нет, его составляют в произвольном виде. Главное — указать адрес квартиры, данные собственника и нанимателя и добавить фразу о том, что все согласны расторгнуть договор аренды и ни у кого нет претензий.

Соглашение оформляют в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Если договор найма зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение нужно сдать туда на регистрацию.

В соглашение о расторжении договора найма прописывают все важные позиции: например, что у хозяина нет претензий к состоянию квартиры, а арендатор съезжает без долгов

Во многих видах бизнеса от места и помещения, где его ведут, может зависеть успех и прибыльность проекта.

Но мало найти хороший объект и договориться о выгодных условиях — надо уметь выйти из договора, когда потребуется и с минимальными потерями.

У предпринимателя есть три варианта:

Расскажу подробно о каждом варианте — именно с точки зрения арендатора.

Причины досрочного расторжения договора

Квартирант может расторгнуть договор по любой причине. Он может даже ничего не объяснять владельцу жилья, главное — уведомить его в срок.

А вот хозяин жилья не может просто так выставить арендатора. В законе есть четкий список случаев, когда это возможно:

До июня 2022 года хозяин квартиры мог расторгнуть договор найма в одностороннем порядке только через суд.

В июне 2022 года Конституционный суд дал разъяснение: наймодатель может разорвать договор и без обращения в суд, но только при условии, что договор — краткосрочный.

Также Конституционный суд пояснил, что законно прописывать в договоре найма свои условия, на основании которых владелец жилья может прекратить наем. Но суд заметил, что не нужно забывать о принципе добросовестности. Например, требование отправлять фотоотчет о состоянии квартиры каждый день, ходить на цыпочках, не включать свет вечером или впускать хозяев помыться — это не те условия, нарушение которых повлечет серьезное ущемление прав хозяина. Следовательно, и выселять нанимателей по этим основаниям нельзя.

Расторгать долгосрочные договоры нужно через суд. Но суд имеет право оставить арендатора в квартире и дать ему время — до года — на устранение проблем.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Действия арендодателя правомерны. Он не обязан подписывать документ о возврате арендованного помещения до истечения упомянутого в вопросе месячного срока. У арендатора нет оснований требовать досрочной приемки помещения.

Обоснование вывода: Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора аренды, то в отсутствие существенных нарушений со стороны арендодателя единственно возможным способом досрочного прекращения договора по инициативе арендатора является отказ последнего от исполнения договора. В отношениях, связанных с осуществлением сторонами договора предпринимательской деятельности, такой отказ допускается в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором (ст. 310, 450.1 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором. Как следует из вопроса, именно «иное» в приведенной ситуации и предусмотрено договором. Заключая его, стороны согласовали, что безмотивный внесудебный отказ арендатора от исполнения договора возможен при условии заблаговременного (за 30 дней) письменного уведомления об этом арендодателя. Следовательно, при изложенных обстоятельствах момент прекращения договора при отказе арендатора от исполнения договора должен определяться содержанием соответствующего уведомления, направляемого арендатором, с учетом предусмотренного договором тридцатидневного срока. До истечения этого срока договор аренды продолжает действовать и должен исполняться сторонами. С прекращением договора аренды (то есть через тридцать дней после получения уведомления об отказе арендатора от исполнения договора) у арендатора прекратится обязанность по внесению арендной платы, а у арендодателя возникнет обязанность принять помещение. Принять помещение арендодатель обязан независимо от наличия у арендатора задолженности перед ним по арендной плате. Неисполнение этой обязанности будет означать просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ). При этом поскольку до прекращения договора аренды предусмотренные этим договором обязательства сохраняются и в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, при описанных обстоятельствах у арендатора нет оснований требовать от арендодателя оформления приемки помещения до истечения упомянутого в вопросе месячного срока. Даже в том случае, если арендатор фактически освободит помещение до истечения указанного срока и прекратит пользоваться им, само по себе это не освободит арендатора от обязанности уплачивать предусмотренную договором арендную плату до прекращения договора аренды и не повлечет возникновения у арендодателя обязанности досрочно принять помещение (смотрите п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, а также, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 N 17АП-659/15, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 N 15АП-21022/14).

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

22 декабря 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Как подстраховаться, если чувствуете, что придется съехать раньше

Иногда владелец квартиры намеренно расставляет ловушки — например, прописывает в договоре сложную процедуру досрочного расторжения со множеством штрафов. Часто в  договоре описана и очень простая процедура изменения стоимости аренды. Когда жильцы заехали, владелец вдруг повышает цену найма. Квартиранты оказываются заложниками: и платить много, и съехать никак.

Вот как избежать таких случаев.

Исключите из договора штрафы за выезд раньше срока и не передавайте денежное обеспечение за досрочный выезд. Собственник заинтересован в том, чтобы квартира не стояла пустая и ему не приходилось искать новых жильцов каждые полгода, поэтому в договор и вписывают штрафы за досрочное расторжение договора.

Здесь можно поторговаться: например, напомнить хозяину, что по закону квартирант обязан сообщить об отъезде за три месяца, и этого срока обычно достаточно, чтобы найти новых постояльцев.

Приведу пример из судебной практики. В Москве девушка сняла квартиру за 45 000  в месяц. Когда подписывали договор, она передала хозяйке 100 000 . Из них 45 000  — за первый месяц и 55 000  — как обеспечительный платеж на случай, если съедет раньше.

Через полгода хозяйка, в нарушение договора, решила поднять арендную плату до 60 000  Девушка не согласилась и съехала. Но получилось так, что квартирантка уведомила хозяйку квартиры 30 октября, а съехала 21 ноября, то есть менее чем за 30 дней, как того требовал договор. Она не выждала 9 дней и потеряла 55 000  обеспечительного платежа. Судьи двух инстанций отказали арендатору в возврате денег: хоть шантаж был налицо, но с точки зрения договора все законно.

Помните, что собственник жилья может повышать плату не чаще, чем раз в год, и только после предупреждения. Если у вас есть договор, владелец квартиры не может просто сказать: «С января будете платить на две тысячи больше». Он обязан заранее уведомить арендатора и заключить допсоглашение, которое зафиксирует, что стороны договорились о новой цене.

Перепишите имущество. Часто хозяева просят подписать опись своего имущества, но в идеале нужны две описи: имущества, которое передают в наем вместе с квартирой, и имущества самих арендаторов. Также неплохо сфотографировать квартиру до и после заселения и отправить фотографии хозяину.

Вот история, когда описи не было и недобросовестные арендодатели этим воспользовались. В Москве семья с детьми сняла пустую квартиру и полностью ее обставила: арендаторы повесили шторы и картины, заказали кухонный гарнитур. Однажды они вернулись домой, а замки поменяны. Оказалось, заехали владельцы жилья, причем все имущество квартирантов они оставили внутри за исключением одежды, которую сложили в пакеты и выставили на лестницу.

В договоре найма было прописано, что хозяева жилья могут расторгнуть его в одностороннем порядке, если квартиранты задержат плату на 15 дней. В суде так и не смогли разобраться, кто как платил: арендаторы передавали деньги наличными, без расписок. Также не удалось доказать, что имущество внутри квартиры — нанимателей. Они утверждали, что в квартире осталось 68 вещей стоимостью 904 000 , но суд только развел руками: не было ни единого документа, это подтверждал. В иске арендаторам отказали, суд второй инстанции не помог.

Берите расписки, храните чеки и переписку в мессенджерах. Иначе в любой момент хозяин квартиры может заявить, что квартплату он не получал и на квартиранте висит долг.

В такую эпопею превратился конфликт между собственником квартиры и его квартиранткой в Липецке. Девушка платила аренду и коммуналку, а когда решила съехать, то просто отдала ключи хозяину. Соглашение не подписывали.

Девушка уже четыре месяца жила в другой квартире, когда получила повестку в суд: собственник квартиры требовал выплатить арендные и коммунальные платежи с процентами за просрочку, как было прописано в договоре. Всего 95 989 .

Бывшая квартиросъемщица пыталась сослаться на свидетелей, в присутствии которых иногда передавала деньги, но ничего не вышло. Никаких документов о платежах не было. Суд обязал девушку выплатить долг, обжаловать решение не удалось.

Заранее составьте письменное соглашение о расторжении договора. Оформите его как приложение к основному договору и покажите хозяину квартиру, чтобы он понимал, на каком варианте расторжения вы будете настаивать, если до этого дойдет. Включите в соглашение пункт, что у хозяев квартиры нет претензий к вам.

Не съезжайте, бросив ключи под коврик или в почтовый ящик. Уходить молча проще, но так договор не расторгают. Есть риск, что хозяин жилья вывернет ситуацию в свою пользу. Например, скажет, что договор еще не расторгнут, а значит, надо и дальше платить за аренду. Или заявит в полицию, что в квартире испорчен ремонт.

Так произошло в Данилове: парень выехал из квартиры и не уведомил хозяйку за две недели, как было прописано в договоре. Он просто бросил ключи в почтовый ящик, позвонил хозяйке и сообщил, что съезжает. Женщина пошла в суд, где заявила, что ремонт испорчен, а еще парень не оплатил 23 дня проживания и накопил коммунальные долги. Также собственница потребовала компенсировать ей расходы на юриста и судебные издержки. Всего 65 406 .

Квартиросъемщик утверждал, что хозяйка согласилась на передачу ключей через почтовый ящик, коммунальные долги были еще при вселении, да и ремонт уже тогда был так себе. В суде он объяснил, что понемногу ремонтировал квартиру, но сейчас завел семью и поэтому поменял жилье.

Судья установил дату, когда жилец кинул ключи в почтовый ящик, и посчитал две недели с этого момента — после этого признал договор расторгнутым. Арендатора обязали оплатить эти две недели и еще три дня, которые он не оплатил до съезда, всего 5666 . Также суд признал за арендатором задолженность за некоторые ЖКУ — на 11 802  — и взыскал судебные расходы — 1499 . Всего получилось 18 956 .

При этом суд отверг претензии к ремонту, так как хозяйка не смогла доказать, что жилец испортил. Также судья не признал за нанимателем долги по коммунальным услугам, которые оплачиваются по счетчикам, так как при подписании договора стороны не зафиксировали показания этих счетчиков.

Вписывайте показания счетчиков в договор при вселении. Как правило, арендаторы сами оплачивают коммуналку. Чтобы не возникало разногласий при расторжении договора, впишите в него показания счетчиков на момент заселения, а также сохраняйте все квитанции от организаций ЖКХ.

В договор также можно вписать фразу: «Арендодатель подтверждает, что на момент заселения арендатора долгов за ЖКУ нет».

В идеале нужно исключить из договора обязанность оплачивать то, что должен оплачивать собственник: например, капремонт и услуги УК или ТСЖ. Нанимателю безразличен капремонт дома, а плата за содержание жилья никак не зависит от количества проживающих и тоже в основном касается владельца квартиры.

Не соглашайтесь оплачивать несуществующие убытки и поломки. Бытовая техника иногда ломается, а трубы текут. В этих бедах далеко не всегда виноваты арендаторы. часто пытаются компенсировать убытки за их счет.

В Горнозаводске квартирант въехал в убитую квартиру: ванна в ржавчине и сколах, кран течет, обои оторваны, плитка отходит, двери разбиты. Молодой человек решил временно пожить в квартире с семьей близости к детскому саду. А когда съехал, то получил повестку в суд.

Собственник захотел взыскать с квартиранта стоимость ремонта, а для этого обвинил его в порче имущества. При вселении стороны не составляли документов о состоянии квартиры, однако арендатор вспомнил, что его теща делала видеозапись после заселения. Видео сохранилось, и по нему суд выяснил, что обстановка в квартире уже тогда была , как на фотографиях, которые принес собственник якобы как подтверждение вины нанимателя.

Владелец квартиры рассчитывал неплохо нажиться на арендаторах, ведь он требовал оплатить замену не только драных, а вообще всех обоев в квартире, покраску коробов окон и дверей. Суд отказал в иске.

Не заселяйтесь, если заметили тараканов, мышей или клопов. Хозяева могут обвинить в том, что раньше насекомых не было, их принесли арендаторы и таким образом испортили жилье.

В Якутии девушка сняла квартиру за 45 000  в месяц и сразу обнаружила в квартире тараканов. Об этом она уведомила хозяйку и заказала санитарную обработку квартиры. Гарантии, что тараканы исчезнут, дезинсекторы не дали, и девушка решила расторгнуть договор, но выжидать срок после уведомления не хотела. Для этого пошла в суд.

В суде она настаивала, что в квартиру не заселялась, свои вещи не переносила, а значит, и тараканов принести с собой не могла. Участковый подтвердил, что в квартиру не въезжали.

Суд расторг договор аренды жилья без всяких санкций к квартирантке, потому что ей предоставили жилье, не пригодное для проживания. Хозяйку обязали вернуть первый платеж — 45 000 .

В Калужской области семья беженцев с детьми сняла квартиру. Они внесли платеж за первый месяц, оплатили услуги риелтора, а в  ночь выяснилось, что квартира кишит клопами. Беженцы съехали и попросили хозяев вернуть деньги, но дело дошло до суда.

В суде на стороне квартирантов выступило общество защиты прав потребителей и суд решил взыскать с хозяина квартиры ущерб, неустойку, моральный вред и штраф за отказ выполнить требование добровольно. Точной суммы в материалах дела нет.

Требуйте возврата обеспечительного платежа, а если не возвращают, то еще и посчитайте проценты за пользование вашими деньгами. Для подстраховки собственники часто берут деньги, которыми потом могут покрыть невыплаченные платежи или ущерб, причиненный имуществу. Если все в порядке, эти деньги хозяин должен вернуть при расторжении договора, но на практике собственники ищут поводы, как ничего не возвращать.

Квартирант может потребовать проценты за пользование деньгами, если их не вернули вовремя — неважно, был такой пункт в договоре или нет. Процентная ставка может быть прописана в договоре, а если этого пункта там нет, то она определяется ключевой ставкой ЦБ.

Ставка может меняться в течение месяца и даже недели, поэтому лучше использовать специальный калькулятор.

Расскажу примеры из практики. В Москве квартирантка и хозяйка жилья расторгли договор аренды и заключили соглашение. Но хозяйка отказалась возвращать обеспечительный платеж. Она сослалась на то, что в квартире испорчен ремонт, а еще она и так пошла на уступки, когда расторгла договор досрочно. Хотя у нее трое детей и с дохода за эту квартиру она их содержала.

Суд обязал вернуть деньги и выплатить проценты за пользование деньгами. Доказать, что квартирантка испортила, хозяйка не смогла.

Что делать, если арендаторы вымотали все нервы, а договор еще действует

Закон в основном стоит на стороне нанимателей, и если изначально не принять дополнительных мер, то оснований для выселения будет не так уж много. Поэтому лучше подстраховаться на начальном этапе. Вот что можно сделать.

Составьте опись имущества. Это простое перечисление бытовой техники, мебели и оборудования: документ должны подписать обе стороны. Второй вариант — прописать в договоре адреса электронных почт и отправить на адрес жильца фото квартиры до вселения. Квартирант должен ответить, что подтверждает состояние недвижимости как на фото. Эту переписку нужно сохранить.

Опись и фотографии помогут доказать правоту, если наниматели испортили. Еще лучше, если на все стройматериалы и бытовую технику будут чеки: тогда суд сможет быстро установить величину ущерба.

Пропишите в договоре запрет поднайма. Используйте простую фразу: «Запрещается сдавать квартиру другим лицам».

Иначе квартиру могут сдать в субаренду. Так, в Татарстане мужчина снял жилье по договору. В договоре было прописано: сдавать квартиру третьим лицам нельзя. Но именно этим и занялся арендатор.

Хозяин квартиры узнал про субаренду и согласовал дату расторжения договора, но при выселении наниматель не подписал ни соглашение о расторжении, ни акт приема-передачи квартиры. За аренду, коммуналку и интернет арендатор задолжал 53 448 . Еще он испортил ремонт и сломал мебель, хозяин оценил этот ущерб в 17 020 .

Наймодатель пошел в суд. К иску приложил счет за новый ремонт, чеки на стройматериалы, фото испорченного оборудования и акт передачи имущества квартиранту. Суд взыскал весь долг и все подтвержденные расходы — всего 62 398 .

В суде можно даже взыскать сумму, которую квартирант получил от пересдачи жилья, но этот факт нужно будет доказать. Здесь подойдут скриншоты объявления о субаренде, показания соседей и договоры субаренды, если их удастся заполучить.

Расторгайте договор, даже если в нем не прописан порядок расторжения и квартирант этим манипулирует. Выше мы говорили про три основания, по которым это можно сделать — неважно, прописаны эти условия в договоре или нет.

Если не хочется судиться, попросите помощи участкового. Объясните ситуацию и попробуйте подписать соглашение о расторжении в присутствии полицейского. Возможно, в таком случае арендатор будет сговорчивее. Но этот способ сработает, только если правда точно на вашей стороне и арендатор допустил грубые и неопровержимые нарушения.

Предупреждайте квартиранта о расторжении в те сроки, о которых договорились. Иначе арендатор взыщет с вас деньги за аренду другого жилья, а то и гостиницы.

В Санкт-Петербурге владелец квартиры ночью 24 мая отправил арендатору смску, где предложил собрать вещи и съехать до 11:00 25 мая. Арендатор подчинился и снял гостиницу, при этом потерял 11 854 , которые оплатил вперед за май, и обеспечительный платеж — 52 500 .

Квартиросъемщик пошел в суд, так как посчитал, что владелец жилья нарушил все пункты договора о выселении, какие только можно было нарушить. Мужчина потребовал вернуть ему остаток платы за май, залог, оплатить гостиницу и вывоз вещей — 52 058 , моральный вред — 50 000 , а также выплатить проценты за пользование его деньгами — 4717 .

Хозяин в суде заявил, что арендатор без его ведома сдавал квартиру посуточно, и потребовал выплатить ему 24 000  прибыли от этого найма, оплатить 3128  в счет долга по коммунальным платежам и выплатить 2189  процентов за пользование чужими деньгами.

Суд отказал арендатору в компенсации за вывоз вещей и моральный вред, но все остальные требования удовлетворил. Оказалось, стороны не прописали в договоре, что квартиру нельзя пересдавать.

Правда, требования хозяина суд тоже частично удовлетворил: обязал оплатить долг по ЖКУ, взыскал неосновательное обогащение и процент за пользование чужими деньгами.

Не удерживайте деньги нанимателей. Это может обернуться против вас.

В Королеве молодой человек снимал комнату и добросовестно переводил деньги хозяйке квартиры через интернет-банк. Вопреки договору, хозяйка решила выселить парня и на его экземпляре договора сделала надпись, что он расторгнут. Владелица комнаты отказалась вернуть 45 599 , которые арендатор заплатил вперед.

Парень съехал и потратился на услуги риелтора, который нашел ему новое жилье: заплатил за это 7200  В суде наниматель подтвердил все расходы, показал квитанции из банковского приложения, принес договор с надписью хозяйки. Суд встал на сторону арендатора и взыскал с собственницы 52 799 .

Взыскивайте проценты за просрочку оплаты. Если дойдет до суда, не стесняйтесь заодно заявить в иск требование о взыскании долгов и процентов за просрочку платежей. Ставку процента или пени прописывают в договоре, а если не прописали, то ориентируются на ключевую ставку ЦБ.

В Балашихе женщина заселила квартирантку и заключила с ней договор найма. Квартирантка должна была переводить деньги на счет, но сделала это только однажды — при заселении. Со второго месяца аренды девушка перестала платить и по телефону сообщила, что съезжать не намерена. На пятый месяц хозяйка пошла в суд и расторгла договор найма. Суд обязал квартирантку выселиться. Но собственница не заявила в иске о взыскании долга за аренду и процентов за просрочку — и просто потеряла эти деньги.

Коротко о досрочном расторжении договора найма

Закон обязывает арендатора уведомить хозяина жилья за три месяца до расторжения договора. По умолчанию будет так, даже если срок вообще не прописан в договоре. Но на практике стороны часто указывают другой срок, например 30 дней. Это делают на свой страх и риск: если дойдет до суда, он может не признать такой срок.

Так произошло в Пензенской области, где владелец квартиры и арендатор судились досрочного расторжения.

Апелляционный суд констатировал, что норма об уведомлении за три месяца — единственно верная «и не предусматривает возможность устанавливать сторонам в договоре иные сроки». Суд обязал арендатора оплатить три месяца съема с момента, когда он уведомил хозяина, хотя наниматель съехал гораздо раньше.

Квартирант и владелец жилья могут уведомить друг друга о расторжении договора устно. Но в этом случае есть риск, что потом не получится доказать, что разговор был на самом деле. Поэтому лучше оформить письменное уведомление. В законе нет требований к его форме, документ составляют произвольно.

Важно правильно вручить уведомление, чтобы потом не возникло версий, что никто ничего не получал. Действуйте так.

Лично вручите уведомление, если есть такая возможность. Распечатайте документ в двух экземплярах. Попросите вторую сторону договора написать на вашем документе фразу «Получил лично», поставить дату и подпись. Такой экземпляр оставьте себе.

Отправьте уведомление заказным письмом с уведомлением и описью вложения, если лично вы не встречаетесь. Отправлять надо на адрес, который указан в договоре. Письмо можно отследить на сайте Почты России по трек-номеру отправления, который останется в квитанции об отправке. Если адресат не получит письмо, это его проблемы, ведь вы отправили уведомление на адрес, указанный в договоре.

Отправьте уведомление на электронную почту, но только если такой способ уведомления предусмотрен договором и в нем указаны электронные адреса.

Сообщите о расторжении договора в мессенджере. Это самый простой способ, но, чтобы суд его принял, из переписки должно следовать, что вторая сторона прочитала сообщение и поняла его суть. Кроме того, желательно, чтобы такой способ коммуникации тоже был прописан в договоре, причем там должны быть указаны адреса профилей или номера телефонов, к которым привязаны аккаунты.

Если в договоре нет пунктов об общении в мессенджерах, суд может посмотреть на такие доказательства: иногда их принимают, иногда нет. Заверять переписку нотариально не нужно, но скриншоты лучше сделать сразу: вторая сторона может просто удалить свои сообщения.

Здесь стороны договорились уведомлять друг друга о расторжении отношений за месяц, а не за три, как по закону. Если кто-то нарушит срок уведомления, то он выплачивает другой стороне стоимость месячной аренды. Условие договора идет вразрез с нормой Гражданского кодекса РФ, но иногда суд отдает приоритет договоренностям сторон

В этом договоре арендатор и хозяин решили, что могут расстаться в любой момент, просто уведомив о решении за месяц. Санкций за нарушение срока уведомления нет, и в этом опасность: получается, можно нарушить договор и ничего не будет

Здесь односторонний порядок расторжения определен только для хозяина жилья, а квартирант должен руководствоваться нормой закона, то есть предупредить хозяина за три месяца до отъезда. вправе предупредить квартиранта о своем решении всего за два рабочих дня. Порядок уведомления противоречит Гражданскому кодексу РФ

Что нужно прописать в договоре аренды

В тексте договора аренды нежилого помещения нужно прописать существенные условия — те, без которых договор будет считаться незаключенным. К ним относятся предмет аренды, цена, срок и другие условия, которые стороны считают важными.

Предмет или объект аренды — что именно передают и принимают по договору. В этом пункте нужно указать индивидуальные признаки помещения, например адрес, площадь, тип, номера комнат, этаж, кадастровый номер.

Цена аренды — сколько арендатор будет платить за пользование помещением. Чаще всего стороны договариваются, что арендатор платит фиксированную сумму раз в месяц, но бывают и другие варианты.

В этом пункте рекомендую прописать:

Срок договора. Обычно его привязывают к конкретной дате, например «Договор действует до 15 сентября 2023 года», или периоду — «Одиннадцать месяцев с даты подписания». Здесь есть важный нюанс: срок договора и срок аренды — это разные понятия.

Срок аренды — это период, когда арендатор фактически пользовался помещением. Он определяется датами подписания двух документов: акта приема помещения в аренду и акта возврата помещения из аренды. Договор могут подписать сегодня, а акт приема-передачи — через неделю. На этот нюанс нужно обратить внимание, потому что именно с даты подписания акта, а не договора, начинает начисляться арендная плата.

Хороший раздел о сроке договора

Договор прекращает действовать, когда закончился срок, на который его заключили. Он может продлеваться автоматически, если в нем так и написано. Например, можно использовать такую формулировку: «Если ни одна из сторон не сообщила о прекращении договора, он автоматически продлевается на  срок и на  условиях».

Но если такого условия нет, стороны, в зависимости от ситуации, должны:

Дата передачи и дата возврата помещения, то есть когда должны быть подписаны соответствующие акты.

Право на досрочное расторжение договора и порядок реализации такого права — то, как одна из сторон, например арендатор, может отказаться от договора и съехать без споров с арендодателем.

Любые другие условия, которые стороны считают существенными. Например, арендатор открывает продуктовый магазин и ему важно, чтобы холодильники всегда работали, иначе товар испортится. Для арендатора логично настоять на включении в договор пункта о бесперебойном энергоснабжении помещения мощностью не меньше определенного объема. Такое условие будет существенным, потому что это важно для арендатора.

Как расторгнуть договор через суд

Если по договору его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке и все возможности для мирного решения проблемы исчерпаны, остается только суд.

Вот в каких ситуациях арендатор может обратиться в суд и расторгнуть договор аренды досрочно.

Арендодатель не передал помещение арендатору. То есть не явился на подписание акта передачи или акт подписал, но не отдает ключи. Даже в таком случае до обращения в суд нужно письменно потребовать у арендодателя передать имущество.

Если этого не сделать, суд может отказать, так как посчитает, что арендатор не исполнил досудебный порядок. То есть не пытался решить вопрос на переговорах, хотя должен был.

Арендодатель мешает арендатору пользоваться имуществом. Например, не вывозит свои вещи из помещения, и арендатор не может развернуть свою деятельность. Или делает ремонт в смежном помещении или общем тамбуре, чего в арендованное помещение сложно зайти работникам и клиентам арендатора.

, до обращения в суд нужно потребовать от арендодателя устранить препятствия. А в суде — доказать, что такие препятствия были и арендатор пытался решить все миром.

Если доказательств о препятствиях не будет, суд, скорее всего, откажет арендатору — такое уже случалось в судебной практике.

Арендатору передали помещение с недостатками, которых арендатор не может им пользоваться. Важное условие: о таких недостатках арендатор не знал при заключении договора.

Недостатки могут быть разные. Некоторые означают полную невозможность использования имущества, а некоторые — только затруднения в этом. Например, в помещении нет радиаторов отопления, чего в холодное время года там невозможно находиться и работать.

Характер недостатков помещения нужно доказывать. Для этого нужно провести экспертизу, отчет эксперта будет доказательством в суде. Если арендодатель устранит недостатки — арендатор не сможет расторгнуть договор досрочно.

Был такой случай: арендатор принял помещение у арендодателя. Потом начал доказывать, что оно непригодно по соображениям пожарной безопасности, даже провел соответствующую экспертизу. И потребовал расторгнуть договор непригодности помещения. Но суды отказали: они посчитали, что арендатор не доказал, что на момент заключения договора не знал об этих недостатках.

Арендодатель по договору должен производить капитальный ремонт, но не делает этого. Сразу обращаться в суд по такому поводу не стоит. Как показывает практика, до суда арендатор должен воспользоваться другими правами по защите своих интересов.

Например, провести капремонт за свой счет и требовать с арендодателя зачет его стоимости с арендной платой. В противном случае суд может отказать.

Помещение стало непригодным к использованию и арендатор в этом не виноват. Например, помещение сгорело в результате пожара.

В суде нужно будет доказывать два факта:

Произошло существенное изменение обстоятельств. То есть стороны, подписывая договор, рассчитывали на определенные обстоятельства, но все сильно изменилось.

Как прекратить договор аренды без суда

По закону арендатору нельзя отказаться от помещения, съехать с него и перестать платить арендную плату, если в договоре не предусмотрена такая возможность. Поэтому сторонам следует подробно обговорить механизм расставания по инициативе арендатора, а потом прописать его в договоре. Только тогда получится прекратить договор аренды без суда.

Обычно положение о порядке расторжения включает в себя три обязательных пункта:

Уведомление о расторжении. Стороны оговаривают, как арендатору сообщить арендодателю, что он хочет прекратить договор аренды. Например, это может быть письмо, направленное по определенному адресу, или сообщение, пересланное в мессенджере.

В  пункте стоит прописать, насколько заранее нужно предупреждать о скором съезде с помещения — за две недели или месяц, или другой удобный срок.

Я считаю оптимальной такую формулировку: «Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке без указания причин отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив Арендодателя заказным письмом (Почтой России, курьерской службой или нарочно) за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения».

К договору можно приложить образец уведомления арендатора о досрочном прекращении договора

Арендная плата при расторжении договора. Следует прописать, как арендатор должен платить за последний месяц аренды — полностью или пропорционально дням нахождения в помещении.

Возможно, арендодатель не согласится на такие условия. В этом случае можно предусмотреть «плату за отказ от договора» — если арендатор захочет съехать досрочно, он должен будет уплатить компенсацию.

Обычно такая выплата равна стоимости аренды за месяц. Но и в таком случае нужно оформить документы — уведомление, подтверждение оплаты, акт возврата помещения.

Подписание акта возврата помещения. В договоре аренды можно прописать, где и как стороны будут подписывать акт возврата помещения. Можно приложить образец такого акта.

Обратите внимание: арендная плата будет начисляться, даже если арендатор вывез свое имущество и не пользуется помещением. Долг будет расти до тех пор, пока стороны не подпишут акт. Он должен быть оформлен и подписан обеими сторонами обязательно.

Если арендодатель уклоняется от подписания, акт можно подписать в одностороннем порядке в таких случаях:

Образец акта возврата помещения при досрочном расторжении договора

Что делать, если в договоре не сказано про досрочное прекращение аренды

Бывает так, что условие о досрочном прекращении договора не прописано или прописано невнятно и соблюсти его невозможно. арендатору досрочно выйти из договора без переплат, зависит, пожалуй, только от сложившихся отношений с арендодателем.

В этом плане были очень показательны события локдауна весной 2020 года. Кто-то вошел в положение арендатора и не начислял арендную плату. Некоторые спокойно прекратили договор, понимая, что пандемия — это форс-мажор, который невозможно было предусмотреть, и что если бизнес не работает, оплачивать аренду просто не из чего.

Часть собственников предоставила рассрочку на оплату аренды. Но были и арендодатели, которые не пошли ни на какие уступки. Они мотивировали это тем, что предпринимательство — деятельность на свой страх и риск, и требовали исполнять принятые по договору обязательства несмотря ни на что. И, объективно говоря, каждый был в  прав. Поэтому хорошие отношения, конечно, налаживать нужно. Но лучше сразу уделить внимание подписываемому договору, потому что именно к его тексту обращаются стороны, когда у них заканчивается понимание.

Если бизнес хочет съехать с помещения, а в договоре аренды ничего не сказано о возможности расторжения в одностороннем порядке, рекомендую поступить по такому плану.

Начните переговоры с арендодателем: отправьте письмо — оно станет уведомлением о расторжении договора. Опишите сложившуюся ситуацию, попробуйте разъяснить, почему исполнение договора стало неподъемной задачей. Назначьте встречу для переговоров.

Предложите несколько вариантов решения. Например, арендодатель может согласиться дать скидку на месяц-другой, и этого будет достаточно, чтобы не прекращать договор и поддержать бизнес арендатора на плаву.

Закрепите результаты переговоров в дополнительном соглашении к договору. Например, прекратить досрочно или снизить арендную плату.

Оформите акт возврата помещения, если договорились о досрочном расторжении договора. Арендодатель, подписывая такой документ, подтвердит, что получил свое имущество обратно и договор аренды больше не действует.

Запомнить

Отношения между квартирантами и хозяевами часто называют арендой, хотя юридически правильный термин — наем, а стороны грамотно называть нанимателем и наймодателем.

Договор аренды заключают тогда, когда стороны используют нежилые помещения и здания либо жилое помещение использует юридическое лицо.

Чтобы было проще, в статье я буду использовать аренду и наем как бытовые синонимы. Но не забывайте, что если будете заключать или расторгать договор, то, вероятнее всего, у вас будет договор найма.

Что вы узнаете

Арендатор въехал в помещение, начал продавать продукты. Через неделю собственник затеял ремонт внешнего фасада помещения. строительных лесов, мешков и банок с материалами, рабочих снаружи создавалось впечатление, что магазин не работает, и покупатели перестали заходить.

Обстоятельства изменились: арендатор при заключении договора рассчитывал на свободные витрины, которые будут привлекать к нему клиентов. А витрины не были видны ремонта.

Арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора на основании и посчитал, что таким образом расторгнул договор аренды. Но арендодатель не согласился с арендатором и началась судебная тяжба, которая растянулась на несколько лет. В итоге суды признали частичную правоту арендатора, но указали, что арендатор неверно истолковал норму гражданского кодекса и выбрал неправильное основание.

Результат неутешительный: расходы, понесенные арендатором за время судебных процессов, в итоге привели его к банкротству.

В договоре есть основания для его досрочного расторжения арендатором в судебном порядке. В договоре можно прописать, в каких случаях стороны могут разойтись без суда, а в каких — только через суд.

Например, арендатор арендовал помещение под магазин алкогольной продукции. Такая деятельность подлежит обязательному лицензированию. Если арендатору откажут в лицензии, ему не нужно будет это помещение. И стороны прописывают условие — если арендатор не получает лицензию в оговоренный срок, он может расторгнуть договор, но только через суд.

Чтобы дело дошло до суда, арендатору нужно:

Спрогнозировать, сколько точно времени займет судебная тяжба, можно только приблизительно. Для Москвы и такой категории дел, например, это примерно от шести месяцев. Арендную плату нужно будет платить до даты прекращения договора аренды. Что это будет за дата — определит суд.

Зачем нужен договор найма

Часто квартиранты и хозяева обходятся без договора. В качестве гарантии владелец жилья берет предоплату за два-три месяца, а иногда также обеспечительный платеж за сохранность имущества — его еще называют залогом или депозитом. В этой ситуации права собственника квартиры более-менее защищены, но арендатор оказывается в незавидном положении: выгнать его могут практически в любой момент и по любому поводу.

Правильнее заключить договор, где будут четко прописаны условия найма.

Вот что обычно вписывают в договор.

Права квартиранта. Мы подробно рассказывали о них в отдельной статье. Вот основные права:

Обязанности квартиранта. Основных всего две: вовремя платить и использовать жилье по назначению. Вторая обязанность означает, что арендатор должен поддерживать в квартире порядок и не конфликтовать с соседями.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Права владельца квартиры. Когда стороны оформляют все официально, права владельца жилья и арендатора примерно равны. Владелец может:

Обязанности владельца квартиры. В основном они зеркальны правам квартиранта: предоставить жилье в адекватном виде, оформить временную прописку, выдавать расписку о внесении ежемесячного платежа.

Срок договора и порядок расторжения. Максимальный срок договора найма — пять лет, потом его можно продлить. Для этого подписывают допсоглашение или оформляют новый договор. Если не указать срок, то договор автоматически считается заключенным на пять лет.

Но, как правило, такие договоры заключают на 11 месяцев, поскольку в России договоры найма со сроком от года подлежат госрегистрации в Росреестре. На практике регистрируют очень редко.

Договоры со сроком менее года называют краткосрочными. У них есть особенности. По общему правилу, если о другом стороны не договорятся письменно, то:

В краткосрочном договоре иногда может быть строчка об автоматической пролонгации. Это неоднозначное условие. Например, срок договора истек, квартирант перестал платить, но и не съехал. Полиция не сможет его выселить, потому что арендатор будет предъявлять договор, который автоматически продлился еще на 11 месяцев, а расчеты с хозяином МВД неинтересны — участковый скажет идти в суд и взыскивать деньги.