Что такое муниципальное жилье? Где можно купить квартиру в муниципалитете

Чем отличается муниципальное жилье от съемной квартиры или своей собственной – первый вопрос, который приходит в голову

Купить квартиру на аукционе может быть очень выгодно — стартовая цена иногда существенно ниже рыночной. Однако неопытный покупатель может допустить ошибки, которые сведут к нулю все преимущества приобретения недвижимости с молотка. Что такое торги по банкротству и как купить квартиру через аукцион, рассказываем в нашей инструкции.

Социальный наем — это, по сути, та же аренда жилья, но предоставляемая государством или муниципалитетом на таких льготных условиях, что его можно назвать «бесплатным». Кроме того, жилплощадь предоставляется в пользование бессрочно.

Далеко не все знают, что можно не только получить от государства дом, квартиру или их часть, но впоследствии стать полноправным владельцем жилья. Главное — соответствовать определенным требованиям и соблюдать необходимый порядок.

Как получить квартиру от государства, правильно оформить договор социального найма жилого помещения и приватизировать государственную квартиру — расскажем в нашей инструкции.

В Москве на аукционы выставлено около 1 тыс. жилых объектов. Рассказываем, что продается на торгах и можно ли на них выгодно купить квартиру

Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.

В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.

Что такое социальный наем жилья

Всего 30 лет прошло с тех пор, как в России стало разрешено приватизировать жилье. Почти 83% жилых помещений перешло в собственность граждан с 1991 года, когда был принят соответствующий закон. Однако в стране по-прежнему остается большое число помещений, где люди живут по договору социального найма.

Государство сохранило за собой обязанность предоставлять жилье определенным категориям граждан на льготных условиях, можно сказать, почти бесплатно: за символическую арендную плату и оплату коммунальных платежей.

Для этих целей используется государственный, федеральный или муниципальный жилищный фонд. На период действия договора социального найма квартира по-прежнему остается в собственности государства, а наниматель ежемесячно оплачивает установленную за проживание стоимость и коммунальные услуги.

Налог за такое жилье арендатор не платит, потому что не является собственником имущества. Отсюда же ограничения в распоряжении квартирой, на пользование которой заключен договор социального жилищного найма: ее нельзя продать или передать в наследство до тех пор, пока она не приватизирована. Как приватизировать муниципальное жилье, можно узнать .

Что такое аукцион недвижимости

Аукцион — это форма торгов, при которой выигравшим их признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Так могут продавать имущество обанкротившихся людей и фирм, имущество в рамках исполнительного производства, а также предметы залога. На аукционе можно продавать объекты искусства, коллекционирования и недвижимость в том числе. Перед началом торгов имущество оценивается и каждый лот получает стартовую стоимость (ст. 8 Закона об оценочной деятельности, ч. 2 ст. 89 Закона об исполнительном производстве). Торги проходят пошагово: с каждым этапом цена повышается или понижается, если это торги на понижение (редукцион или «обратный аукцион», «голландский аукцион»). Редукцион в этом материале рассматривать не будем.

Особенность аукциона (и аукциона по продаже квартир тоже) в том, что стартовая цена назначается таким образом, чтобы ей было куда расти. То есть квартиры, оказавшиеся на аукционе, стоят дешевле, чем те, которые продаются на открытом рынке: у застройщиков по ДДУ, по переуступке или на сервисах по покупке/продаже недвижимости, так называемых классифайдах.

Аукционы по продаже объектов недвижимости проходят на специальных сайтах — электронных торговых площадках. Так, например, можно купить квартиру на аукционе Сбербанка: его электронная площадка называется «». Подходящий аукцион в Москве можно найти по соответствующему запросу в поисковике. Площадок много, выбор квартир есть. Главное — внимательно изучить отзывы, чтобы не стать участником сомнительной сделки.

Будьте бдительны

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом. РФ»).

Как получить жилье в соцнаем

Чтобы город мог помочь с жильем, необходимо сообщить о проблеме. Это можно сделать, встав на учет как лицо, нуждающееся в жилом помещении. В регионах могут быть свои формы заявлений на соцжилье. В Москве шаблона нет, заявка оформляется при подаче всех документов.

Чтобы встать на жилищный учет, предстоит

Составить заявление, которое подпишут все члены семьи, проживающие с заявителем (супруги, дети, другие близкие родственники).

Собрать и приложить к заявлению пакет документов, который подтвердит право на социальное жилье и позволит семье получить квартиру от государства. В него входят:

Сколько времени ждать постановки в очередь

Решение о приеме на учет или отказе в постановке в очередь власти примут в течение 30 дней. После того как оно принято, заявителя уведомляют в течение трех дней. Отказать могут, если предоставлены не все документы или из документов следует, что заявитель намеренно ухудшил свои жилищные условия и с этого момента еще не прошло пять лет.

Если на учет не поставят, решение можно обжаловать в судебном порядке.

Имеет смысл запастись терпением, потому что ждать по сложившейся практике придется долго — не один год. Процесс удлиняет то, что в очереди могут появляться . Это сироты, ветераны, люди с хроническими заболеваниями, инвалиды, люди, живущие в непригодных для проживания помещениях.

Такими могут признать, например, квартиры или дома, в которых вентиляция, отопление, водоснабжение или другие инженерные системы не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, или те, где нет окон. Полный список граждан, имеющих право на внеочередное получение жилья, можно узнать .

Пока очередь движется, нужно сообщать властям обо всех изменениях, которые могут повлиять на очередность: болезни или смерти членов семьи, рождении детей, ухудшении состояния жилья по объективным причинам.

Когда очередь подойдет и власти согласятся заключить с заявителем договор социального найма жилого помещения, ему отправят соответствующее уведомление.

Ошибки при заявке на госжилье

В муниципальной практике работы со льготным жильем известны случаи, когда некоторые граждане намеренно ухудшают жилищные условия, чтобы создать основания для договора социального найма. Это тупиковый путь, потому что обман так или иначе раскрывается, и шансы на получение жилья могут обнулиться. Рассмотрение заявки повторно возможно не ранее чем через пять лет.

Еще одна ошибка — отказываться от предоставляемого варианта в расчете на лучшее предложение. Так, например, поступила одна из московских семей, отказавшись от комнаты в Нахабине. В результате пришлось заново встать в очередь за социальным жильем, ее прохождение в совокупности заняло более 10 лет.

Как проходят аукционы по продаже квартир

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Как проводятся торги

В дату проведения торгов в указанное в уведомлении время следует зайти в личный кабинет на электронной площадке. Там можно увидеть окно торгов — в нем указывают свою цену за объект.

Уведомление о победе придет на электронный адрес, оставленный в контактных данных. О проигрыше организаторы не сообщают, участник может увидеть это в личном кабинете, когда торги завершатся. После сообщения об успешном окончании торгов покупку нужно будет оплатить. Срок, в течение которого нужно внести деньги на специальный счет, как и реквизиты счета, указываются в документах к торгам. Обычно это не более 20 календарных дней. Из суммы, которую нужно перевести, вычитается задаток. Когда оплата пройдет, согласовываются дата и время подписания договора купли-продажи. Затем переход права собственности можно будет зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). После этого квартира считается принадлежащей новому собственнику.

Какое жилье можно получить

В законодательстве (статья 62 ЖК РФ) четко прописаны требования к предоставляемому в соцнаем жилью. Это могут быть не только квартира, но также жилой дом, его часть или часть квартиры. А вот метраж в разных регионах России может отличаться.

В Москве жилье по договору социального найма выделяется из городского жилищного фонда. Его размер рассчитывается, исходя из количества квадратных метров на человека — на каждого члена семьи, указанного в заявлении, должно приходиться 18 кв. м.

При этом, если у претендента на помощь уже есть жилье на праве пользования или праве собственности, его площадь будет вычтена из общей площади предоставляемого жилья. Например, семья из четырех человек может рассчитывать на квартиру в 72 кв. м, при этом она должна освободить свою жилплощадь. Или же имеет шанс сохранить имеющуюся квартиру в 36 кв. м и получить другую аналогичной площади.

Город может предоставлять жилье большей площади, но верхняя граница тоже

Важное условие, которое соблюдается при расчете: если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната. Кроме того, заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.

Как продать муниципальную квартиру

Вы считаетесь полноправным собственником квартиры с момента получения выписки из . Заключить договор купли-продажи квартиры вы можете в тот же день.

Но есть нюансы: при продаже приватизированной квартиры, как и любой другой, нужно заплатить  в размере 13%. Если вы собственник жилья более трех лет, при продаже налог платить не нужно.

Для успешной сделки на руках должны быть документы, которые подтверждают:

С последним разберемся подробнее.

Подводные камни приватизированной квартиры

Проверьте все документы, чтобы продажа квартиры не превратилась в ад

При приватизации муниципальной квартиры оформляется договор передачи жилплощади гражданам, которые прописаны там. То есть если вы живете в квартире с родителями, детьми и другими родственниками – все они «по умолчанию» включаются в договор и становятся собственниками.

Но как мы уже говорили, приватизация – дело добровольное, от нее можно отказаться.

Представим, что вы приватизируете квартиру, в которой живете с дядей. Он не хочет участвовать в этом, потому что уезжает жить в другую страну.

Дядя пишет письменный отказ и получает «вечную прописку» в квартире. Жилье становится вашим. Через год вы решаете продать квартиру, но ваш родственник не пишет отказ от нее, потому что ему, например, некогда.

Начинаются трудности. Если ваш дядя решит внезапно вернуться домой, новые собственники не смогут выселить его оттуда даже принудительно.

По сути такая ситуация – это один из видов обременений прав на недвижимость. Оно не регистрируется в Росреестре, и его не видно в выписке из ЕГРН. Узнать о когда-либо прописанных в квартире жильцах покупатель сможет через выписку из домовой книги, лучше всего поднять архивный документ.

Подведем итог: продать приватизированную муниципальную квартиру можно. Заключить сделку купли-продажи реально даже в день получения документа о собственности.

Но чтобы продажа не затянулась надолго и вы не потратили на это много нервов – заранее позаботьтесь обо всех документах и получите отказ от недвижимости у других жильцов.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Как квартиры оказываются на аукционе

Есть несколько источников появления квартир на аукционе:

Банки

Банки, как залогодатели, могут передать на торги квартиры, которые служили залогом (то есть средством обеспечения обязательства) по кредитам. Это могут быть залоговые квартиры должников по ипотеке, квартиры должников по потребительским кредитам и кредитам для юридических лиц. Если заемщик допускает , не идет на  и, например, скрывается от кредитора, высока вероятность того, что залоговое имущество может быть выставлено на продажу.

Так банк возвращает деньги, которые одалживал. Купить такую квартиру можно на тех же электронных площадках: не все кредитные организации занимаются продажей залогов, предпочитая отдавать это профессиональным организаторам торгов.

Компании-должники

Если компания не способна удовлетворять требования своих кредиторов, в отношении нее может быть введена процедура банкротства. Имущество получает оценку аккредитованным оценщиком и передается на реализацию на аукцион после прохождения соответствующих этапов банкротства.

В случае же с исполнительным производством пристав выносит постановление о передаче недвижимости на реализацию. После этого он передает имущество на реализацию территориальному органу Росимущества или привлеченной им специализированной организации. И такую недвижимость также продают в рамках аукциона.

Купить квартиру на аукционе по банкротству или в рамках исполнительного производства может каждый, порядок действий такой же, как и при продаже залогового имущества.

Подробная информация будет далее в тексте.

Департамент городского имущества

У города есть своя недвижимость, как жилая, так и нежилая. Такое имущество называется муниципальным. К нему относятся квартиры, комнаты, коммерческие помещения. Жилье может быть из фонда, предназначенного для социального найма, или построенное по специальной программе — часть город продает, чтобы компенсировать расходы на строительство. Так, например, можно купить квартиру по реновации на аукционе.

Торги городским имуществом проводят казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства», ГУП «Моссоцгарантия» (продает жилье, которое было раньше в социальном найме), Центр управления городским имуществом (ГУП «ЦУГИ»).

Аукционы по продаже квартир пользуются высоким спросом, на один лот могут одновременно претендовать более 10 покупателей. Интерес понятен: на торгах выставляются квартиры, которые, возможно, никогда не оказались бы на рынке, если бы не обстоятельства собственников, которые к этому привели . Жилье расположено как в спальных районах, так и в центре. Так, недавно в Москве анонсировались торги по продаже микроквартиры в пределах Бульварного кольца, которая больше походила на помещение бывшей дворницкой. Недвижимость может быть и в новостройке, и в давно введенном в эксплуатацию доме, разной комнатности и в разном состоянии — одним квартирам нужен масштабный ремонт, другие абсолютно пригодны для жилья.

Можно ли взять ипотеку на покупку аукционной квартиры

Закон разрешает купить квартиру в ипотеку с аукциона, никаких нормативных препятствий для этого нет. Но на практике такая сделка может оказаться сложнее, чем покупка за собственные средства.

Это связано с тем, что квартиры, которые выставляются на аукцион, обычно с разными обременениями, потому что это имущество должников. Именно наличие обременения влияет на снижение стартовой цены. Обременения указывают в лотовой документации. Это могут быть зарегистрированные несовершеннолетние дети, которых нельзя выселить в никуда, долги по оплате коммунальных услуг, неузаконенная перепланировка и тому подобное.  Для банка это риск, потому что в качестве залога по ипотеке он получает низколиквидную недвижимость.

Эксперты отмечают, что шансы на получение ипотеки на покупку квартиры с торгов могут повыситься, если обратиться за кредитом в тот банк, которому уже принадлежит эта квартира.

Если ипотека получена и торги выиграны, то порядок оплаты покупки будет другим. Нужно будет предоставить кредитный договор с банком, внести на счет продавца соответствующий процент от стоимости квартиры с учетом задатка и потом согласовать детали подписания договора.

Насколько выгодна покупка жилья на торгах

Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.

Сложности в покупке жилья на торгах

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Муниципальная собственность

Жилые помещения в России делятся на три категории:

О последней категории поговорим подробнее.

Муниципальное жилье – это площадь, которая принадлежит местным органам самоуправления. В 49-й статье Жилищного кодекса РФ говорится, что муниципалитет может сдать эти квадратные метры определенной категории граждан по договору соцнайма.

Договор социального найма жилья – такой же договор аренды жилья, только здесь вы снимаете муниципальное помещение и ваши отношения с собственником регулируются Жилищным кодексом.

К муниципальному жилью есть требования: в нем должно быть проведено освещение, отопление, водоснабжение и канализация. Квартира также должна подходить семье по площади.

Например, если вы хотите получить жилплощадь в Санкт-Петербурге, а ваша семья состоит из трех человек — каждому из них положено по 20 квадратных метров. Это значит, что вы вправе просить условия для комфортного проживания.

Индейцы племени квакиутль оставляют в залог свое имя. Пока человек не вернет долг, никто не может назвать его по имени.

Тонкости жизни в муниципальной квартире

Мы уже говорили, что для получения такой жилплощади необходимо оформить договор социального найма жилья. Он заключается на неопределенный срок, а основанием для его расторжения может стать, например, признание помещения аварийным и непригодным для проживания.

Власти также могут лишить вас права пользования таким жильем и выселить. Это может случиться, если вы используете квартиру не по назначению: не живете в ней, а, например, сдаете под маникюрный салон.

Или если вы вредите имуществу — разводите плесень, тараканов, делаете дыры в полу. Долги за коммуналку тоже могут стать основанием для выдворения жильцов.

Права проживающих в муниципальной квартире

Мой дом – моя крепость, поэтому буду делать, что хочу

Представим, что вы подписали документы и заселились. По закону вы должны аккуратно обращаться с имуществом, вовремя оплачивать аренду и .

Проживание в такой квартире почти не отличается от жизни в собственном жилье: вы можете делать ремонт и перепланировку, прописывать членов семьи, заводить собаку, сдавать квартиру в аренду или обменять на другую.

Муниципалитет будет обязан проводить капитальный ремонт дома и следить за состоянием лестниц, подвалов, чердаков, коридоров и другим общедомовым имуществом.

Поскольку вы не являетесь собственником, вы не должны платить государству налог на недвижимость. Но есть и минус: вы не сможете продать эту квартиру. Зато у вас есть возможность приватизировать ее и стать собственником.

Приватизация – это бесплатная передача жилплощади гражданам, которые живут на ней по договору соцнайма, от муниципалитета. Проще говоря, подарок от государства.

Приватизация муниципального жилья

Итак, вы живете в квартире, у вас на руках есть договор социального найма жилья и вы решили приватизировать жилплощадь. Есть несколько требований к таким желающим:

С несовершеннолетними жильцами ситуация особая. Ваши дети, прописанные в этой квартире, тоже получат долю собственности. Но когда им исполнится 18 лет – все обнулится, и у них снова появится право на приватизацию.

Собирать документы и подавать заявление в МФЦ вы можете сразу после подписания договора соцнайма, только если вы не сирота. Эта категория граждан сначала должна прожить в муниципальной квартире минимум 5 лет.

Сколько стоит стать собственником

Формально процедура бесплатна, но в реальности потратиться придется. Итоговая сумма будет зависеть от того, какие документы у вас были на руках на момент приватизации.

Например, если все бумаги уже собраны, а заявление вы подаете через госуслуги – вы потратите 1400 рублей только за госпошлину.

Займитесь заранее вопросами документов, чтобы сэкономить на приватизации

В МФЦ запрос рассматривается в течение 46 рабочих дней. Обычно с момента подачи заявления и получения документов о праве собственности проходит около двух месяцев.

После того как вы стали хозяином этих квадратных метров, вы можете распоряжаться ими по своему усмотрению. Например, ваша семья стала больше и вы решили купить квартиру просторней, продав приватизированную.

Приватизация квартиры по договору социального найма

Приватизация — добровольный процесс, при котором право собственности на недвижимость переходит от государства к нанимателю.

То есть после приватизации арендатор, как лицо, имеющее право на социальное жилье, становится владельцем и может делать c недвижимостью все, что угодно: дарить, оставлять в наследство, обменивать, продавать.

Условия для приватизации наемного жилья

Приватизировать жилье, полученное по договору социального найма, могут только граждане Российской Федерации. Нужно будет соблюсти ряд дополнительных условий:

Какие документы нужны для приватизации наемного жилья

Список документов не удивит тех, кто вставал на учет за жильем: пacпopт; дoкyмeнты нa пoмeщeниe, пoлyчeнныe в ; дoгoвop coциaльнoгo нaймa, зaключeнный c гocyдapcтвoм; зaявлeниe нa пpивaтизaцию c coглacиeм вcex жильцoв нeдвижимocти.

В Москве пакет можно подать онлайн на официальном сайте мэра Москвы. Там же доступен выбор — заключать бумажный или электронный договор. В первом случае потребуется визит в центр госуслуг «Мои документы». Во втором — проект договора поступит в личный кабинет, его необходимо подписать электронной подписью. Можно сразу пойти в «Мои документы».

После того как запрос на приватизацию зарегистрирован, в течение 46 рабочих дней будет выдан один из документов:

Отказ может быть связан с ограничениями на приватизацию, под которые попадают некоторые виды жилых помещений. Так, нельзя приватизировать жилье в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения в сельской местности.

Порядок предоставления услуги приватизации во многих регионах имеет дополнительные требования. Например, встречается условие, при котором приватизировать полученное жилье можно по прошествии 5 лет c момента подписания договора социального найма. В Москве таких ограничений нет, и приватизацию можно начать вскоре после заключения договора социального найма.

Счастливый обладатель положительного решения о выделении бесплатного жилья заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает его в бессрочное пользование. Встречные условия со стороны арендодателя —соблюдать жилищное законодательство. Договор нужно только подписать, к нотариусу идти не придется.

Это документ стандартного содержания. В нем прописываются стороны, то есть арендодатель и наниматель, объект найма, срок (он заключается бессрочно и может быть перезаключен после смерти основного нанимателя с членом его семьи) и плата.

Во всех регионах свои тарифы на социальную аренду, но везде суммы будут очень небольшими. Например, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле обойдется в 692 рубля в месяц, а в Москве — 1742 рубля.

Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, портал «Госуслуги» или уполномоченный орган. Потребуются следующие документы:

Права и обязанности нанимателя

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

В списке обязательств нанимателя:

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать, чтобы наниматель своевременно платил за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанностей у наймодателя гораздо больше, потому что он собственник:

Это основные права и обязанности нанимателя и наймодателя, но обе стороны могут пользоваться и другими правами, а также нести другие обязанности. Например, если наниматель сделает в квартире незаконную перепланировку, наймодатель может потребовать, чтобы он вернул жилье в прежнее состояние, и наниматель будет обязан подчиниться.

Кто может заключить договор социального найма

Со стороны государства предоставление жилого помещения по договору социального найма курирует уполномоченный орган власти: в муниципальных образованиях это администрация муниципалитета, в субъектах Федерации — региональное правительство.

Например, в Москве этими вопросами занимается Департамент городского имущества. В городах областного подчинения это могут быть подразделения администраций муниципалитетов — департаменты, комитеты или отделы по управлению имуществом.

Кто проводит аукционы. Обзор площадок

Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом. РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. « Дом. РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.

Частные аукционы

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.

Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.

Получатели госжилья внаем

Категория льготников, имеющих право на заключение договора социального найма, закреплена законодательно. Все получатели перечислены в пункте 1 статьи 51 ЖК РФ.

В ней говорится о том, что претендовать на бесплатное жилье от государства могут граждане, официально признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий. Также претендентам на государственное жилье необходимо отвечать ряду других требований, которые фиксирует Жилищный кодекс:

Если подытожить все вышесказанное, то выходит, что получить жилплощадь по договору социального найма могут малоимущие без жилья или с жильем недостаточной площади, а также имеющие показания по состоянию здоровья.

Всего к 2021 году в России насчитывается около 140 категорий граждан, которые имеют право претендовать на государственные квадратные метры.

Зачем приватизировать квартиру

Кто и как может участвовать в аукционе

Участником аукциона может любое физическое и юридическое лицо, у которого есть электронная цифровая подпись. Усиленная квалифицированная электронная подпись — это электронный аналог рукописной подписи. Документ, заверенный такой подписью, имеет ту же юридическую силу, что и бумажный. Подпись можно сформировать в приложении «Госключ» или в удостоверяющих центрах, получивших аккредитацию Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций России (Минкомсвязи).

Для формирования подписи, по общему правилу, вам понадобятся заявление, паспорт, СНИЛС, но иногда удостоверяющие центры запрашивают дополнительные документы (какие именно — лучше уточнять в УЦ), а также оплата стоимости услуги. В приложении «Госключ» для формирования подписи вам достаточно иметь подтвержденную учетную запись на портале госуслуг РФ, загранпаспорт нового образца (на 10 лет) и смартфон или планшет с функцией NFC, а создание и использование электронной подписи в приложении бесплатное.

Порядок действий участников аукциона, желающих приобрести недвижимость:

Кто может участвовать в аукционах

По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.

Плюсы и минусы покупки квартир на торгах

Главный плюс приобретения квартиры на аукционе — привлекательная цена. Среди преимуществ сделки и то, что она проходит в электронном виде: участвовать в торгах можно из любой точки мира.

Но торги требуют подготовки: знания рынка недвижимости в целом, чтобы ориентироваться в ценах, и ситуации в конкретном районе — только так можно оценить, насколько выгодной будет покупка. Особенно если речь идет о приобретении недвижимости с целью инвестиций.

Помимо этого, новички нередко забывают, что стартовая цена далеко не конечная. Если квартира выставлена за 5 млн рублей, при средней стоимости сопоставимых объектов 8–9 млн рублей, это не значит, что она достанется победителю по стартовой цене. Не говоря уже о том, что участие в торгах — «лотерея»: другие участники могут оказаться проворнее вас, могут иметь более внушительный бюджет. Экспертное мнение гласит: в ходе торгов цена может вырасти на 20–30%.

С учетом того, что стартовая стоимость может быть существенно ниже рынка, выгода сохраняется. Но возникает необходимость учитывать вес обременений. Есть покупатели, у которых в наличии ресурс (например, юридическая поддержка), чтобы «очистить квартиру» (то есть судиться, выселять жильцов). Для обычного гражданина приведение документов на квартиру в порядок будет означать новые расходы на то же судебное разбирательство.

Дополнительный риск участия в торгах связан с имеющейся мошеннической схемой, в которой вместо счета продавца участник аукциона отправляет деньги мошенникам. Избежать этого можно, тщательно изучив всех участников и площадки, или же обратившись к профессиональному посреднику.