Устраняем риски перед продажей и покупкой недвижимости

1. Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

2. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

3. Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

1. ГК различает два вида гарантии качества товара, предоставляемой продавцом покупателю: т.н. законную (п. 1 ст. 470) и договорную (п. 2 ст. 470).

Законная гарантия согласно ГК представляет собой ручательство продавца за отсутствие в товаре в момент его передачи недостатков, снижающих его стоимость или пригодность для целей, предусмотренных в договоре (см. п. 2 ст. 469 и коммент. к ней). О последствиях передачи товара с недостатками см. п. 1 ст. 476 и коммент. к ней.

Положения ГК о законной гарантии качества уточняют предписания, содержавшиеся в Основах ГЗ (п. 1 ст. 76).

Позиция ГК по этому вопросу в принципе совпадает с соответствующими предписаниями Венской конвенции 1980 г. (ст. ст. 35 и 36). Новым по сравнению с Основами ГЗ и Венской конвенцией является включенное в ГК положение о пригодности товара для использования не только в момент его передачи, но и в пределах разумного срока, что является полезным уточнением.

2. Договорная гарантия — это дополнительное обязательство, по которому продавец ручается за то, что товар будет соответствовать требованиям договора в течение предусмотренного договором времени (т.н. гарантийного срока).

Договорная гарантия (п. 3 ст. 470) охватывает, если сторонами не согласовано иное, все составляющие товар части (комплектующие изделия). На это положение при заключении договора следует обратить особое внимание, имея в виду, что в состав изделия нередко входят т.н. быстроизнашивающиеся детали, на которые гарантийное обязательство (т.е. обязанность продавца их бесплатно заменить) обычно не распространяется. Если это предусмотрено договором, такие детали продавец передает в количестве, нормально необходимом для использования основного изделия в период действия гарантии.

Специальные правила о применении договорной гарантии см. в ст. 471, п. 2 ст. 476, п. п. 3 и 5 ст. 477 и коммент. к ним. Большая их часть носит диспозитивный характер.

3. Правила ГК о договорной гарантии сформулированы значительно шире, чем в ранее действовавших актах (ст. 263 ГК 1964 г., п. 40 Положения о поставках продукции, п. 33 Положения о поставках товаров). Во-первых, они включены в общие положения о купле-продажи, применяющиеся к различным видам этого договора. В указанных выше актах они содержались в нормах, регулирующих только договор поставки в отношениях между организациями. Отдельно решался вопрос о договорной гарантии применительно к розничной купле-продаже (ст. 248 ГК 1964 г.). Во-вторых, ранее действовавшими актами возможность предоставления договорной гарантии ограничивалась двумя случаями: (1) когда гарантийные сроки не предусмотрены в стандартах или технических условиях; (2) когда предоставляется более продолжительный гарантийный срок, чем установленный стандартами или техническими условиями.

4. При формулировании положений ГК о договорной гарантии был учтен многолетний опыт применения этого условия во внешнеторговой практике (в т.ч. в многосторонних и двусторонних Общих условиях поставок, заключенных Советским Союзом, а также в документах, разработанных Европейской экономической комиссией ООН). Эта практика нашла отражение в опубликованных решениях Арбитражного суда при Торгово-промышленной палате, а также в соответствующей литературе.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:Сами по себе описанные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в выплате по гарантии.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:- Вопрос: Правомерен ли отказ банка от выплаты по банковской гарантии на основании того, что затребованная бенефициаром сумма должна была быть возвращена ему принципалом по договору между ними? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2021 г.).

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТАлександров Алексей

Ответ прошел контроль качества

26 августа 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-*(1) Отметим, что если основное обязательство не исполнено принципалом ввиду наступления обстоятельств непреодолимой силы, полученная бенефициаром по банковской гарантии сумма может быть взыскана с него как неосновательное обогащение (смотрите в связи с этим, например, ответ на Вопрос: Если поставщик не сможет выполнить обязательства по поставке товара в связи с форс-мажорными обстоятельствами, имеет ли право покупатель получить возмещение по банковской гарантии? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2021 г.)).

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

3. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.

4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

1. Продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества. Если требования к качеству определены договором, надлежащим считается качество, соответствующее последнему.

В договоре качество товара определяется путем указания нормативных документов по стандартизации либо показателей качества (количественных характеристик товара, надежности, безопасности, энергопотребления, эргономических, эстетических, экологических и др.) товара. При этом возможно использование одновременно обоих указанных способов.

В соответствии с Законом о стандартизации к нормативным документам по стандартизации, действующим на территории РФ, относятся государственные стандарты РФ (ГОСТы); применяемые в установленном порядке международные стандарты, правила, нормы и рекомендации по стандартизации; общероссийские классификаторы технико-экономической информации; стандарты отраслей (ОСТы); стандарты предприятий (СТП); стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений.

ГОСТы определяют требования к качеству товаров, имеющих межотраслевое значение. Утверждаются они Госстандартом РФ (Министерством строительства РФ — ранее Госстроем РФ — на строительство и стройматериалы).

Требования к качеству, закрепленные в ГОСТах, подразделяются на обязательные, подлежащие соблюдению всеми органами управления и субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, и рекомендательные.

К обязательным в соответствии с действующим законодательством относятся требования, направленные на обеспечение безопасности жизни, здоровья и имущества, охраны окружающей среды, технической и информационной совместимости, взаимозаменяемости товаров, единства методов их контроля и маркировки. В дальнейшем закон может отнести к обязательным и другие требования ГОСТов.

Все остальные требования, закрепленные в ГОСТах, носят рекомендательный характер (например, основные потребительские (эксплуатационные) характеристики товара, методы их контроля, требования к упаковке, маркировке, транспортировке, хранению, применению и т.п.). Необходимость следовать рекомендательным требованиям стороны определяют при заключении договора и могут отступать от них. Рекомендательные требования связывают стороны при условии, что в договоре купли-продажи имеется ссылка на ГОСТ в целом, а не только на его обязательную часть.

ОСТы определяют требования к качеству товаров, имеющих отраслевое значение. Утверждаются они органами государственного управления.

СТП разрабатываются и утверждаются самостоятельно организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по изготовлению товаров. Они определяют требования к качеству конкретного товара.

В настоящее время в сфере товарного оборота продолжают действовать технические условия (ТУ), которые, подобно СТП, устанавливают требования к качеству конкретного товара.

Стандарты научно-технических, инженерных обществ и др. общественных объединений разрабатываются и принимаются указанными объединениями. Необходимость их применения субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность, определяют самостоятельно.

2. Некоторые особенности имеет порядок определения требований к качеству товаров по договору розничной купли-продажи. Этот договор в большинстве случаев заключается не в письменной форме и до покупателя его условие о качестве доводится:

в техническом паспорте на товар или правилах его использования, где указываются основные потребительские показатели качества и нормативные документы (документ) по стандартизации, требованиям которых должен соответствовать товар;

на этикетке или ярлыке, прикрепленном к товару, где указывается документ по стандартизации, артикул, фасон, окраска, размер, правила ухода и т.п.;

на самом товаре или его упаковке, где указываются нормативный документ по стандартизации, дата изготовления, срок годности, правила пользования или хранения и т.п.

Условия договора о качестве могут доводиться до покупателя и др. способами, установленными законодательством или принятыми в торговле.

Покупатель не участвует в определении условий договора о качестве товара, а принимает те, которые объявлены продавцом, и в случае принятия этих условий они становятся договорными.

3. Правила п. 2 направлены на обеспечение надлежащего исполнения договора и защиту прав покупателя, когда договором купли-продажи не определено качество товара. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых обычно используется подобная вещь, а если покупатель при заключении договора сообщил продавцу конкретную цель приобретения товара, то он должен быть пригодным для использования в соответствии с этой целью.

В случае если товар пригоден не для всех целей, для которых он обычно используется, а только для некоторых из них, продавец должен предупредить об этом покупателя (например, о том, что стиральный порошок не является универсальным, а пригоден для стирки тканей только из определенных волокон). В противном случае исполнение считается ненадлежащим.

Конкретная цель приобретения товара может быть прямо указана в договоре либо сообщена продавцу в процессе преддоговорных контактов сторон. Определение конкретной цели имеет значение в случае, когда покупатель четко не представляет, каким качественным показателям должен соответствовать необходимый ему товар, но знает, для чего он будет его использовать.

В соответствии с абз. 2 п. 2, покупатель должен сообщить о конкретной цели приобретения товара до заключения договора. Поэтому, если такая цель становится известной продавцу после заключения договора, передача покупателю товара, не соответствующего этой цели, должна признаваться надлежащим исполнением обязательства.

4. На практике широко распространена продажа по образцам и (или) описанию. Образец — это изделие, потребительские (эксплуатационные) характеристики которого определяют требования к качеству передаваемого товара. Описание товара — этого перечень потребительских (эксплуатационных) характеристик, которыми должен обладать товар. Его описание может сопровождаться графическим изображением, фотографией и т.п.

Надлежащим исполнением признается передача товара, который соответствует согласованному сторонами образцу или описанию.

5. Обязательные требования к качеству товаров предусматриваются в установленном законом порядке. Согласно Закону о стандартизации они определяются государственными стандартами РФ (см. п. 1 наст. комментария), и стороны обязаны включать в договор условие о соответствии товара этим требованиям. Таким образом, условие о соответствии товара обязательным требованиям ГОСТов является существенным условием договора купли-продажи в силу закона, и при его отсутствии договор считается незаключенным. Это правило в соответствии с п. 4 распространяется только на договоры, в которых продавцами выступают граждане и организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

В договоре могут быть определены повышенные, по сравнению с ГОСТом, требования к качеству товара. Когда ГОСТ предусматривает обязательные требования к качеству, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю соответствующий им товар, если договором не определены повышенные, по сравнению с обязательными, требования.

Правовое регулирование вопросов ответственности продавца за продажу покупателю товара ненадлежащего качества содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) (статьи 469 — 477 ГК РФ) и в Законе «О защите прав потребителей».

Продавец, согласно пункту 1 статьи 469 ГК РФ, обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Иными словами, при продаже продавец предоставляет гарантию на товар.

Как следует из пункта 2 статьи 470 ГК РФ, договором может быть предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара. Продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Установление гарантийного срока не является обязательным, а признается как дополнительная имущественная ответственность продавца перед покупателем. Гарантийный срок устанавливается изготовителем (исполнителем) в его технической документации (договоре с потребителем) и исчисляется в единицах времени.

Если гарантия качества договором не установлена (не установлен гарантийный срок), товар должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству в момент передачи от продавца к покупателю (если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором). Кроме того, в пределах разумного срока товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 ГК РФ).

Таким образом, продавец отвечает за качество товара в любом случае, независимо от того, предусмотрено соответствующее условие в договоре или нет.

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении таковых в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 477 ГК РФ).

Из пункта 2 статьи 470 ГК РФ следует, что продавец вправе предоставить гарантию качества на товар в целом. Аналогичные требования содержатся в пунктах 6 и 7 статьи 5 Закона «О защите прав потребителей».

В то же время Гражданский кодекс Российской Федерации (пункт 3 статьи 470 ГК РФ) и пункт 3 статьи 19 Закона «О защите прав потребителей» выделяют комплектующие изделия и составные части товара в качестве самостоятельного предмета гарантийных обязательств продавцов (изготовителей).

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ свобода договора может быть ограничена только положениями законов и иных правовых актов. В законодательстве не содержится запрета на установление продавцом (изготовителем) гарантийного срока на отдельные комплектующие и составные части товара.

Таким образом, представляется, что продавец (изготовитель) вправе устанавливать гарантийный срок как на товар в целом, так и на отдельные комплектующие изделия и составные части товара.

Наличие гарантии на проданный товар определяет пределы ответственности продавца за ненадлежащее качество товара. По общему правилу (то есть при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, последний отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (статья 476 ГК, пункт 6 статьи 18 Закона «О защите прав потребителей»).

Таким образом, требования покупателя, в том числе об осуществлении бесплатного ремонта товара, не подлежат удовлетворению, если имеются указанные выше основания, а именно:

·   нарушение потребителем правил использования;

·   хранения или транспортировки товара;

·   действия третьих лиц или непреодолимой силы.

Если указанные обстоятельства имеют место, продавец (изготовитель) или организация, выполняющая его функции, не отвечают за недостатки товара.

В этом случае покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца:

·   соразмерного уменьшения покупной цены;

·   безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

·   возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 ГК РФ, статья 18 Закона «О защите прав потребителей»).

Еще более жесткие последствия предусмотрены ГК РФ в отношении продавца, допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками). В этом случае покупатель наделен дополнительными правами по своему выбору:

·   отказаться от исполнения договора купли — продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

·   потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 ГК РФ, статья 18 Закона «О защите прав потребителей»).

Указанным правам покупателя соответствуют обязанности продавца произвести указанные действия в течение гарантийного срока.

Обязанность изготовителя (исполнителя, продавца) удовлетворить требования потребителя нельзя трактовать как безусловную. Речь идет, несомненно, об обоснованных требованиях потребителя, отсутствии оснований для освобождения изготовителя (исполнителя, продавца) от ответственности.

Отметим, что выбор конкретного способа (из указанных выше) восстановления права покупателя на получение качественного товара законодательно не ограничивается и осуществляется покупателем добровольно любым из перечисленных способов.

Следует иметь в виду, что потребителю, исходя из конкретных обстоятельств дела (например, с момента заключения договора купли — продажи прошло значительное время, а обнаруженный недостаток является незначительным или несущественным, или является легко устранимым; а приобретенный товар является дорогостоящим и прочее), в расторжении договора купли — продажи товара (возврате уплаченной за товар суммы изготовителем) может быть отказано на основании статьи 10 ГК РФ, которая предусматривает, что злоупотребление гражданским правом не допускается. Предъявление же указанных требований продавцу (изготовителю) при определенных обстоятельствах может рассматриваться как злоупотребление правом.

В течение гарантийного срока в компьютере выявлен незначительный недостаток. Покупатель – физическое лицо требует заменить его на компьютер аналогичной марки.

На основании пункта 1 статьи 18 Закона «О защите прав потребителей» потребитель, которому продан товар ненадлежащего качества, если оно не было оговорено продавцом, вправе по своему выбору предъявить одно из требований, предусмотренных данной статьей, в том числе потребовать замены на товар аналогичной марки (модели, артикула).

В отношении технически сложных товаров указанное требование потребителя подлежит удовлетворению в случае обнаружения существенных недостатков в товарах. Под существенными понимаются неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения (статьи 475 ГК РФ).

Согласно Перечню технически сложных товаров (смотрите Постановление Правительства Российской Федерации от 13 мая 1997 года №575 «Об утверждении Перечня технически сложных товаров, в отношении которых требования потребителя об их замене подлежат удовлетворению в случае обнаружения в товарах существенных недостатков»), компьютер относится к технически сложным товарам.

Таким образом, в случае выявления в приобретенном компьютере в течение гарантийного срока незначительного недостатка потребитель не вправе предъявлять продавцу требование о его замене на товар аналогичной марки.

В связи с этим, несмотря на многообразие действий, предоставляемых покупателю гражданским законодательством (статья 475 ГК РФ и статья 18 Закона «О защите прав потребителей»), обычно на практике при выявлении в течение гарантийного срока недостатка товара потребитель обращается к продавцу (либо в специализированную ремонтную организацию, осуществляющую гарантийный ремонт и обслуживание на основании договора с продавцом) с требованием о проведении бесплатного гарантийного ремонта. В этом случае договор на выполнение работ по гарантийному ремонту между потребителем и продавцом не заключается, поскольку право на гарантийный ремонт вытекает из приобретения товара ненадлежащего качества.

Принципиальное значение для покупателя имеет соблюдение сроков обнаружения недостатков переданного ему товара. Как правило, покупатель вправе предъявить свои требования продавцу в связи с недостатками товара, обнаруженными только в пределах сроков, которые определены ГК РФ (статья 477 ГК РФ).

При наличии лишь законной гарантии на товар, то есть когда на него не установлен гарантийный срок или срок годности, недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Правда, законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.

При наличии договорной гарантии недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в пределах гарантийного срока.

В соответствии с пунктом 2 статьи 456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли — продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и прочее), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В то же время необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 51 Правил продажи отдельных видов товаров, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 1998 года №55 «Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, Перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и Перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации», при передаче покупателю технически сложных бытовых товаров, покупателю одновременно передаются установленные изготовителем комплект принадлежностей и документы (технический паспорт или иной заменяющий его документ с указанием даты и места продажи, инструкция по эксплуатации и другие документы). Вместе с товаром покупателю передается также товарный чек, содержащий сведения, указанные в пункте 46 Правил продажи отдельных видов товаров.

Таким образом, пункт 51 Правил продажи отдельных видов товаров ограничивает возможность в отношении технически сложных бытовых товаров, предусмотреть договором купли — продажи иное положение, чем определено в пункте 2 статьи 456 ГК РФ.

Например, при продаже организацией потребителю нового холодильника потребителю не были выданы документы, установленные и прилагаемые изготовителем к товару (гарантийное свидетельство, руководство по эксплуатации), так как они отсутствовали у продавца. Кроме того, продавец при заключении договора купли — продажи не выдал потребителю товарный чек.

С учетом выше изложенного, действия продавца рассматриваются как неправомерные. Продавец обязан выдать покупателю, являющемуся потребителем, документы, установленные и прилагаемые изготовителем к товару (гарантийное свидетельство, руководство по эксплуатации).

Как правило, продавец выдает потребителю гарантийный талон и руководство по эксплуатации, приложенные к товару изготовителем, информация в которых содержится на нескольких языках.

Такая возможность предоставлена продавцу пунктом 2 статьи 8 Закона «О защите прав потребителей», в соответствии с которым информация об изготовителе, о продавце и реализуемых им товарах доводится до сведения потребителей на русском языке, а дополнительно, по усмотрению продавца и изготовителя, на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации.

В связи с этим, если условия гарантийных обязательств изготовителя и правила использования товара, изложенные в русскоязычном гарантийном талоне и руководстве по эксплуатации, по содержанию будут отличаться от аналогичных условий, содержащихся в иноязычном гарантийном талоне и руководстве по эксплуатации, в качестве основной следует считать информацию об изготовителе, о продавце и реализуемых им товарах, доводимая до сведения потребителя на русском языке.

Таким образом, потребителю следует руководствоваться русскоязычным гарантийным талоном и руководством по эксплуатации.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона «О защите прав потребителей» недостатки, обнаруженные в товаре, должны быть устранены незамедлительно, если иной срок устранения недостатков товара не определен соглашением сторон в письменной форме.

Из данного пункта следует, что организация, уполномоченная на осуществление гарантийного ремонта, после обращения потребителя с требованием об устранении недостатков в товаре должна незамедлительно приступить к устранению выявленного недостатка. Поскольку Законом не установлен конкретный срок, в течение которого недостаток должен быть устранен, то организация при выполнении работ по устранению недостатка в товаре должна придерживаться разумных сроков (с учетом особенностей технологического процесса и сроков выполнения ремонта, установленных в стандартах и других правовых актах).

За нарушение срока устранения недостатков товара организация, осуществляющая гарантийный ремонт, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере одного процента цены товара (пункт 1 статьи 23 Закона «О защите прав потребителей»), если не докажет, что ненадлежащее исполнение связано с действиями третьих лиц или непреодолимой силой. Наряду с уплатой неустойки потребитель вправе в судебном порядке потребовать компенсации морального вреда (статья 15 Закона «О защите прав потребителей»).

При этом в отношении товаров длительного пользования продавец обязан при предъявлении потребителем требования о проведении гарантийного ремонта в трехдневный срок безвозмездно предоставить потребителю на период ремонта аналогичный товар и обеспечить доставку за свой счет. В случае устранения недостатков гарантийный срок продлевается на период, в течение которого товар не использовался. Указанный период исчисляется со дня обращения потребителя с требованием об устранении недостатков товара до дня выдачи его по окончании ремонта (пункт 3 статьи 20 Закона «О защите прав потребителей»).

Требованиями, вытекающими из ненадлежащего качества товаров, в частности, требование о безвозмездном устранении недостатков, о замене товара и так далее, предъявляются потребителем продавцу или организации, выполняющей функции продавца на основании договора с ним (пункт 3 статьи 18 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В этой связи потребитель вправе представлять любые документы, удостоверяющие факт и условия покупки (договор купли — продажи, кассовый или товарный чек, гарантийный талон, сервисную книжку, свидетельство о регистрации, паспорт автомототранспортного средства, справку — счет).

Продавец (изготовитель) или организация, выполняющая функции продавца (изготовителя) на основании договора с ним, вправе также потребовать от потребителя предъявления документа, удостоверяющего его личность.

При этом законодательством о защите прав потребителей определено, что отсутствие у потребителя кассового или товарного чека либо иного документа (гарантийного талона или паспорта, руководства по эксплуатации и прочее), удостоверяющего факт и условия покупки товара, не является основанием для отказа в удовлетворении его требований (пункт 5 статьи 18 Закона «О защите прав потребителей»). Кроме того, законодательство не требует, чтобы потребитель при предъявлении требований в связи с продажей товара ненадлежащего качества представлял упаковку товара.

Более подробно с вопросами, касающимися учета бракованных товаров, особенностей возврата товаров и гарантийного ремонта, Вы можете ознакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Возврат товаров, брак, гарантийный ремонт».

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

7 декабря 2016

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года. При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
• сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).