Советы агентов в торгах по банкротству

Как участвовать в торгах арестованным имуществом

Поучаствовать в торгах арестованным имуществом может не каждый. Не примут заявку от должника, чье имущество продается, и от любого человека, который связан с торгами, например от организатора торгов или родственника должника.

Чтобы поучаствовать в торгах, нужно выполнить действия, что и для банкротных торгов. Но есть нюансы.

Получить электронную подпись. Нужна подпись, что и для торгов при банкротстве.

Еще одно отличие торгов арестованным имуществом от банкротных в том, что ЭТП всегда берут комиссию с победителя. Это может быть от итоговой или первоначальной цены лота — зависит от ЭТП. Уплатить комиссию нужно в течение дней после публикации протокола о результатах торгов.

Например, на ЭТП torgi.org, где часто выставляют лоты по Санкт-Петербургу, Республике Адыгее и Краснодарскому краю, комиссия площадки — 10% от стоимости выигранного лота. Уплатить ее нужно в течение трех дней после публикации протокола о результата аукциона

Выбрать торги и уплатить задаток. Обычно на торгах, где продают ипотечные квартиры, которые считаются заложенным имуществом должника, размер задатка ниже, чем на банкротных, — 1—5% от цены лота. И в любом случае он не может быть выше 5% от начальной стоимости имущества.

Когда на торгах продают другое имущество, задатки бывают очень высокими. Например, я видела торги, на которых при начальной цене квартиры 4 140 000  организатор установил задаток 1 000 000 .

Размер задатка указывается на  и дублируется в извещении о проведении торгов. Я рекомендую всегда внимательно изучать извещения о торгах, потому что бывает, что в них объявляют аукционы сразу по нескольким лотам и условия по ним могут различаться.

Подать заявку. Обычно для торгов арестованным имуществом нужно заполнять, распечатывать и подписывать заявку на участие. А потом прилагать ее к основному пакету документов, который подается для участия в аукционе. На торгах по банкротству такое заявление формируется в электронном виде и никакой бумажной версии нет — в этом смысле участвовать в банкротных торгах проще.

Форма заявки может прилагаться к извещению о торгах на , а на самой ЭТП, где будет проводиться аукцион, ее может не быть. Или, наоборот, заявка может быть только в карточке лота на ЭТП.

Кроме заявки придется подготовить еще несколько документов. Что именно, зависит от того, кто проводит торги — Росимущество или ФССП через организатора торгов. Например, это могут быть:

Иногда заявку на торги арестованным имуществом можно подать до оплаты задатка, а сам срок оплаты на  больше, чем на банкротных торгах.

Для каждых торгов устанавливается свой срок приема заявок — его указывают в извещении. Как только он заканчивается, организатор торгов определяет лиц, допущенных к аукциону, и отправляет им оповещения об этом на электронные почты.

Дальше в назначенный день проходит аукцион. Важно, что на торгах арестованным имуществом нельзя купить лот по первоначальной цене — должна быть сделана одна ставка.

Шаг ставки всегда указан в извещении о торгах. Обычно это 1% от начальной стоимости.

Представим, что квартира выставлена на торги за 3 000 000  Шаг увеличения цены — 1%, то есть 30 000 . Тогда после ставки первого участника цена квартиры станет 3 030 000 . Если другие участники не сделают ставки и не увеличат цену квартиры, то торги признают состоявшимися и победитель выкупит ее за 3 030 000 . Конечно, при условии, что на торги пришли минимум два участника.

Вот так участник делает ставку в личном кабинете на ЭТП — нажимает «Пересчитать». После этого программа предлагает новую цену после последней от предыдущего участника с учетом шага повышения. Потом нужно согласиться — подтвердить и подписать свою ставку электронной подписью

По результатам аукциона организатор публикует протокол, в котором указывает всех допущенных участников, их ценовые предложения и победителя.

Как я уже написала выше, победитель должен оплатить лот в течение пяти дней. Если он этого не сделает, торги признают несостоявшимся и объявляют второй этап. Он проводится , как и первый.

Запросить у арбитражного управляющего документы по выбранному участку

Я предпочитаю заранее проверить, как владелец получил право собственности: по наследству, договору купли-продажи или дарения. Поэтому запрашиваю у арбитражного управляющего правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН.

Лучше общаться с управляющим по электронной почте. Контакты организатора торгов можно найти в карточке лота или на ЕФРСБ — здесь публикуется любая информация о должнике и всех стадиях процесса.

Я всегда направляю арбитражному управляющему письмо с просьбой выслать выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы

Можно позвонить управляющему, но, на мой взгляд, это хуже по двум причинам. Арбитражные управляющие редко берут трубку с первого раза, а иногда не отвечают на второй и третий звонок.

При общении по почте у меня остается переписка. Ее можно использовать в качестве доказательства, если возникнут сложности: например, придется жаловаться на действия или бездействие арбитражного управляющего.

На письмо управляющий тоже может ответить не сразу, тогда через день я пишу второе письмо. Еще не было случая, чтобы организатор на него не ответил.

В ответном письме управляющий может прислать только выписку из ЕГРН и положение о сроках, условиях и порядке реализации имущества. Очень редко присылают фото участка, и оно может быть устаревшим. Например, на снимке ухоженный участок, а в реальности — заросший бурьяном.

Где выкладывают информацию о торгах арестованным имуществом

На сайте ФССП удобно искать нужные лоты по названию, расположению, цене и датам. В карточке извещения о каждых торгах есть подробная информация об имуществе, о том, кто организовывает торги, когда можно подать заявку, какие документы для этого нужны, когда и на какой ЭТП пройдет аукцион.

На странице сайта ФССП «Извещения о проведении публичных торгов» указана общая информация обо всех торгах арестованным имуществом

На сайте «ГИС-торги» публикуют информацию обо всех торгах, в которых участвует государство.

Чтобы найти торги арестованным имуществом, на сайте нужно перейти в реестр извещений и установить фильтр «Реализация имущества должников» в поле «Вид торгов».

На сайтах-агрегаторах тоже можно искать лоты с торгов арестованным имуществом. Но подойдут не все площадки: некоторые агрегаторы собирают информацию только по банкротным торгам. Узнать, подойдет сервис или нет, можно через строку «Секции» в форме поиска на главной странице агрегатора. Секций может быть несколько: банкротство, приватизация, арестованное или залоговое имущество. Нам подходит арестованное имущество.

Подача заявки на участие в торгах

Следующий этап — подача заявки. Для этого необходимо перейти в карточку торгов и внимательно ознакомиться с требованиями для желающих принять участие в торгах за лот. Например, чтобы купить на торгах оружие необходимо иметь специальную лицензию, иначе организатор торгов отклонит вашу заявку на участие.

Далее, необходимо оплатить задаток. Как правило, он составляет 5% от размера начальной цены лота. Реквизиты счёта для оплаты задатка вы также найдете в карточке торгов.

Завершающим шагом является заполнение самой заявки на участие в торгах, для этого необходимо приложить документы и платежное поручение об оплате задатка. В течение пяти календарных дней после окончания приёма заявок до начала торгов, организатор публикует в карточке торгов протокол об определении участников.

Что за торги по банкротству и как они устроены

Когда человек не может платить по долгам, кредиторы или он сам инициируют процедуру банкротства. В рамках процедуры суд назначает арбитражного управляющего. Специалист формирует конкурсную массу — описывает все имущество, принадлежащее должнику, например квартиру, земельный участок, драгоценности, антиквариат.

Имущество, которое входит в конкурсную массу, продают на торгах по банкротству. Порядок и сроки проведения торгов определяет суд. Деньги от продажи имущества передают кредиторам в счет погашения их требований.

Обычно торги проводят в форме аукциона или публичного предложения. Расскажу коротко, в чем разница.

Аукцион, или торги на повышение. На аукционе организатор ставит минимальную цену, а участники предлагают свою — на шаг выше. Размер шага организатор устанавливает заранее и публикует в извещении. При открытой форме аукциона участник предлагает цену публично — другие участники видят ее сразу. Например, лот стоит 50 000 ₽, шаг аукциона — 3000 ₽. Пока идет аукцион, участники могут повышать стоимость — каждый раз на 3000 ₽. Так работают торги с открытой формой подачи заявки.

При закрытой форме аукциона организатор устанавливает крайний срок для подачи заявок. Пока он длится, каждый участник указывает цену в заявке. Ее видит только организатор. Побеждает тот, кто предложил более высокую стоимость.

Публичное предложение, или торги на понижение. Организатор устанавливает максимальную стоимость лота. Если нет желающих купить имущество по такой цене, ее снижают на один шаг.

Публичное предложение проводят в несколько этапов, их может быть до шести или десяти — зависит от минимальной цены, по которой организатор готов продать имущество.

На каждом этапе цена снижается на один шаг. Например, участок выставили на торги по цене 200 000 ₽ и определили шаг в 10% от начальной стоимости, или 20 000 ₽. Если до конца этапа не появилось участника, который готов купить лот по цене не ниже объявленной, цену снижают на 20 000 ₽. Торги длятся до тех пор, пока не найдется покупатель или пока не проведут все запланированные этапы.

Во время торгов на понижение участники предлагают свою цену, она не может быть ниже цены этого этапа. Например, земля стоит 200 000 ₽, шаг — 20 000 ₽. На четвертом этапе участок продают за 140 000 ₽. Участник может предлагать любую сумму выше 140 000 ₽.

Как арбитражный управляющий работает с имуществом

Я работаю арбитражным управляющим с 2013 года — занимаюсь банкротством граждан и организаций. А также как агент помогаю знакомым покупать имущество на торгах — консультирую их или участвую в торгах в их интересах. Поэтому я хорошо знаю, как все устроено в этой сфере.

Какое имущество продают на торгах. По правилам, на банкротные торги попадает все имущество должника, которое включено в конкурсную массу. Это может быть недвижимость — жилая и нежилая, автомобили, специализированная техника, например сельскохозяйственная или дорожная, доли в имуществе, дебиторская задолженность, ценные бумаги. По моему опыту, 80% рынка банкротных торгов — это ликвидные объекты.

При этом в конкурсную массу не включают имущество, на которое по российскому законодательству нельзя обратить взыскание — например, единственное жилье.

Но и здесь есть исключения. Судебная практика сформировалась так, что и на единственное жилье могут обратить взыскание, если оно признано роскошным. В этом случае кредитор может за свои деньги купить должнику другое жилье — в  районе, но с меньшей площадью. А основной объект включить в конкурсную массу, чтобы продать на торгах.

Также заинтересованные лица могут исключить имущество из конкурсной массы. Это происходит по заявлению в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, банкротящийся гражданин может попросить суд не продавать имущество, которое жизненно ему необходимо. Например, инвалидную коляску, даже самую дорогую, отбирать не станут.

Как оценивают имущество для торгов. Чтобы объект попал на банкротные торги, арбитражный управляющий должен провести инвентаризацию, включить его в конкурсную массу и определить стоимость.

Инвентаризацию проводят вручную. Это значит, что я приезжаю к должнику, например на завод, и вношу в реестр все, что там вижу: столы, стулья, компьютеры, мебель. А имущество, которого нет в натуре, принимаю по документам.

Иногда должники заранее присылают мне реестры имущества, которое у них есть, а я на месте просто проверяю, оно существует, и принимаю его по акту приема-передачи.

Дальше, если имущество можно оценить силами арбитражного управляющего, то он так и поступает. Например, я оцениваю недвижимость, транспорт, спецтехнику.

Я могу установить корректную рыночную стоимость, потому что использую сравнительный подход — пользуется большинство экспертов-оценщиков. Для этого я подбираю о продаже аналогичных объектов. Например, если я оцениваю автомобиль, то ориентируюсь на несколько машин марки, года выпуска, в  регионе. Но если в нужном регионе таких машин никто не продает, я смотрю объявления по России.

Потом я вычисляю среднее арифметическое. И так у меня получается рыночная стоимость.

Если имущества много или оно специфическое, например сельскохозяйственное оборудование, привлекаю эксперта-оценщика. Его работа оплачивается из конкурсной массы.

Иногда имущество попадает на торги по цене ниже рынка. Но это возможно только на этапе публичного предложения. Дело в том, что аудитория на торгах всегда меньше, чем на «Авито» и подобных площадках. Поэтому, чтобы лот купил, цену приходится снижать.

Что происходит с имуществом, которое никто не купил на торгах. Если победитель торгов не хочет покупать лот, управляющий может предложить его тому участнику, который сделал предыдущую ставку. Если и он отказывается, можно организовывать публичные предложения до тех пор, пока это будет выгодно.

Поясню. Разместить один лот на ЭТП стоит от 11 000 , примерно стоит разместить объявления о торгах. Значит, цена торгов для одного лота — от 20 000 .

Получается, что на первых торгах лот должен стоить от 20 000 , чтобы покрыть текущий долг, на вторых — от 40 000 , на третьих — от 60 000  и так далее. То есть чем больше торгов для конкретного лота, тем выше расходы на них.

Но при этом цена, которую видят участники торгов, на каждом этапе должна уменьшаться, иначе лот просто никто не купит. И вот, по моему опыту, бессмысленно проводить торги, если стоимость имущества для покупателя опустилась до 110 000 . Но до этой суммы торговать можно.

Если так случилось, что цена на лот упала до 110 000 , управляющий может предложить кредиторам его купить. Но на это соглашаются не все, потому что в этом случае им нужно будет заплатить за имущество своими деньгами, а потом думать, что с ним делать — как продать. Например, банки, по моему опыту, никогда не соглашаются покупать такое имущество, потому что им не нужны непрофильные активы.

Если управляющий не смог продать имущество или имущественные права ни на торгах, ни кредиторам, он может списать его. То есть вычеркнуть из списка активов должника. Списание происходит по заявлению в арбитражный суд. Но на практике такое бывает очень редко и в основном с дебиторской задолженностью: ее неохотно покупают на торгах, потому что обычно право требования есть, а получить долг фактически невозможно.

Как проходят торги арестованным имуществом

На торгах арестованным имуществом продают вещи должников. Они попадают туда по такой схеме.

Заемщик берет деньги у банка или частного займодавца. Чтобы ему дали нужную сумму, он отдает в залог свою собственность — квартиру, машину, предприятие или любое другое имущество, которое по закону может быть предметом залога. В том числе это может быть квартира. Для ее покупки заемщик и берет деньги — ипотеку.

Дальше у заемщика не получается погасить долг. Например, начинаются просрочки по ипотеке. И банк предлагает ему отсрочку платежей или реструктуризацию долга. Если это не помогает, банк идет в суд и получает решение, по которому должник обязан вернуть ему сумму — как правило, сумму долга и проценты за просрочку.

Но закон защищает должника и запрещает банку обращаться за взысканием, когда нарушения незначительные: срок просрочки менее трех месяцев и ее сумма менее 5% от стоимости залога.

Также на торги арестованным имуществом попадают вещи, которые не были предметом залога, но были арестованы по решению суда.

Например, если собственник квартиры сделал в ней незаконную перепланировку и после постановления надзорного органа не привел ее к прежнему состоянию, эту квартиру по решению суда могут выставить на торги.

Или если у человека просто накопились долги, например по алиментам, по требованию кредиторов часть его имущества могут продать на торгах, чтобы эти долги погасить.

После суда дело переходит судебным приставам. Их задача — взыскать долг по кредитному договору. И, если у должника нет денег, чтобы его погасить, они арестовывают заложенное имущество и продают на торгах.

Торги арестованным имуществом регулируются законом об исполнительном производстве. Дополнительно к ним применяются статья 350.2 ГК РФ — для продажи движимого имущества — и закон об ипотеке, если с торгов продается ипотечная недвижимость.

Но сотрудники ФССП, в отличие от арбитражных управляющих, не организовывают торги сами. Они только выносят постановление об их организации и назначают организатора, который потом выбирает ЭТП и проводит аукционы.

Также бывает, что организатором торгов выступает Росимущество и оно само проводит торги. Например, в 2021 году все аукционы в моем регионе — Санкт-Петербурге и Ленинградской области — проходили через организаторов. А в 2022 году многие аукционы проводят сотрудники Росимущества.

Торги арестованным имуществом всегда проходят в режиме реального времени в форме открытого аукциона на повышение цены. То есть каждый участник видит цену, которую предлагают другие участники, и в отведенное время, например в течение , подает свое предложение. Все манипуляции участник торгов делает в личном кабинете в карточке торгов.

На торгах арестованным имуществом, в отличие от банкротных, начальная цена лота может быть гораздо ниже рыночной. Так происходит потому, что имущество продают, чтобы погасить долг, и цену устанавливают исходя из размера этого долга, а не из оценки имущества.

Например, летом 2021 года я видела на торгах трехкомнатную квартиру в городе Колпино с начальной ценой 500 000  Такой долг был у должника перед взыскателем — я проверила по базе ФССП. Аналогичные квартиры в  районе стоили тогда около 3 000 000 .

Другое отличие от банкротных торгов в том, что на торгах арестованным имуществом обязательно должны быть минимум два участника. Если участник будет только один, торги признают несостоявшимися.

Торги арестованным имуществом могут проходить в два этапа. Но второй этап проводят, только если на первом аукционе имущество не выкупят или первые торги признают несостоявшимися, потому что:

Почти во всех случаях на втором аукционе стартовая цена на лот снижается на 15%. Например, если на первом аукционе квартиру предлагали выкупить за 3 000 000 , но он не состоялся, то на втором ее сразу выставят на 450 000  дешевле. Исключение — если повторную продажу назначили, потому что на первых торгах победитель не выкупил имущество.

Участвуйте в торгах через Агента

Примем участие в торгах за вас – вам не потребуется покупать ЭЦП и проходить аккредитацию на ЭТП.

Организатор торгов не пустить «ненужного» человека на торги

Да, такое возможно. Но это, конечно, не очень законно и зависит от организатора.

По закону есть перечень документов, которые нужно прикрепить к заявке, чтобы поучаствовать в торгах. Например, это паспорт, СНИЛС, выписка из ЕГРЮЛ, платежное поручение о задатке и

Но все эти документы участник и так уже предоставил ЭТП, когда зарегистрировался. Организатор торгов, если участник не приложил эти документы к заявке, может зайти в его профиль и выгрузить их оттуда. Аналогично с платежным поручением: организатор может взять выписку со счета в банке, из которой будет видно, что задаток уплачен.

Но если организатор не хочет пускать участника на торги, он может не искать все эти документы сам и отказать по формальным признакам. Обычно обоснование звучит так: «Непредставление документов или сведений» или «Нечитаемый файл». Но добросовестный организатор не станет так нарушать закон.

В любом случае действия организатора можно оспорить. Для банкротных торгов — в Федеральной антимонопольной службе или в арбитражном суде, который ведет дело о банкротстве. Правда, нужно знать, что ФАС может признать торги недействительными, но не применить последствия, потому что покупатель был добросовестным. То есть договор купли-продажи останется действительным и купленное имущество останется у нового владельца.

А в суде можно наложить обеспечительные меры — например, запрет на передачу имущества победителю торгов или его использование до рассмотрения жалобы. И тогда можно спокойно оспаривать действия организатора.

Еще не стоит надеяться дешево купить хороший лот на торгах арестованным имуществом. Обычно чем объект ликвиднее, тем ближе к рыночной его стартовая цена. А на очень хорошие лоты цена во время аукциона может значительно вырасти.

В июле 2021 года я участвовала в торгах, на которых продавали квартиру в Санкт-Петербурге на Светлановском проспекте — недалеко от метро «Гражданский проспект». Стартовая цена была 2 170 000 , но во время аукциона ее подняли до 4 600 800 .

Вот таблица со ставками участников на аукционе из моего примера. Стартовая цена лота — 2 170 000

Итоговая цена лота — 4 600 800

Также на торгах арестованным имуществом часто бывает, что аукцион проходит, в нем побеждает, но потом победитель отказывается покупать лот. Возможно, так происходит потому, что победитель действует в интересах кредитора. Я часто встречала такое на торгах, где кредитор — частное лицо, а не банк.

Если торги арестованным имуществом дважды признают несостоявшимися, лот предлагают кредитору в счет долга. И, конечно, ему может быть выгоднее получить квартиру стоимостью 3 млн рублей за долг в 1,5 млн рублей.

Еще одна проблема, с которой я сталкивалась на торгах арестованным имуществом, в том, что мне как проигравшему участнику не сразу возвращали задаток. В законе нет точного срока на возврат — он должен быть указан организатором в извещении о торгах. Поэтому однажды задаток не возвращали больше двух недель, и мне даже пришлось жаловаться в Росимущество. На банкротных торгах я с этим никогда не сталкивалась: задаток всегда возвращали без  напоминаний с моей стороны и строго в течение пяти рабочих дней.

Ну и, конечно, не нужно забывать, что квартиры на торгах ФССП — это всегда не свободная продажа. Часто в них:

Посмотреть эти объекты перед покупкой, как правило, нельзя: у приставов нет времени, чтобы организовывать показы. Хотя поначалу я ездила смотреть дома, в которых находились квартиры, и инфраструктуру рядом. Если мне удавалось определить расположение квартиры на площадке, то я многое могла понять о ней по состоянию окон.

Банкроты

Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.

Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.

К примеру, видел газель 2001 года за 5 тысяч рублей.

Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.

Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.

Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял.  я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.

Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.

Блог

30 декабря 2022

Сказка под Новый год

Рассказываем о том, как выкупили имущество по начальной цене

23 ноября 2022

Продавать имущество на коммерческих торгах

Многие площадки уже давно ввели коммерческие торги — продажа и покупка имущества частных лиц вне процедуры банкротства.

26 сентября 2022

Как купить автомобиль на торгах

Любой человек сегодня может купить автомобиль на торгах по цене существенно ниже рыночной.

Все    ТОРГИ

15 августа 2022

Что можно и нельзя купить на торгах по банкротству

Согласно закону, всё имущество гражданина-банкрота подлежит реализации, но есть исключения

29 июля 2022

3 мифа о торгах по банкротству

Среди новичков в торгах существует несколько мифов. Предлагаем развеять их прямо сейчас.

29 июня 2022

Агент на торгах по банкротству, почему стоит воспользоваться услугами профессионала?

Агент по торгам — это гарант безопасности, успеха сделки и её юридической чистоты.

31 мая 2022

Лоты, которые могут принести прибыль

В сфере торгов есть лоты, став обладателем которых, вы сможете заработать.

3 марта 2022

Рост спроса и цен на недвижимость в 2022

Как купить недвижимость по докризисной стоимости

21 февраля 2022

Как найти и продать криптовалюту в процедуре банкротства

Криптовалюта наряду с другим имуществом гражданина подлежит реализации на торгах.

10 января 2022

Как купить квартиру на торгах

11 марта 2021

Автомобили на торгах по банкротству. Пошаговая инструкция.

7 ноября 2018

Аккредитация на ЭТП

Поскольку купленное на торгах имущество обязательно будет с  обременением, например ипотекой, арестом или запретом на регистрационные действия, покупателю придется его снять. В Т⁠—⁠Ж уже писали, как снять обременение. Я расскажу про особенности для имущества с торгов.

Купив имущество на торгах ФССП, человек перечисляет деньги за него на счет Росимущества. Поэтому сначала нужно дождаться, чтобы ведомство перевело их кредитору в счет погашения долга. По закону на это отводится до пяти рабочих дней. И я рекомендую не пускать процесс на самотек: если пять дней закончились, обратитесь к судебному приставу, кредитору или в Росимущество, чтобы узнать, они деньги.

После того как кредитор получит деньги, покупатель может обратиться к нему с документами, которые подтверждают, что он купил имущество на торгах. Обычно нужны протокол о результатах торгов, подписанный договор купли-продажи и квитанция об оплате лота.

В ответ на обращение кредитор выдаст покупателю закладную с отметкой о погашении долга и справку о закрытии кредита, если он был. Срок, чтобы выдать закладную, законом не установлен: в нем есть только формулировка, что кредитор должен выдать ее незамедлительно после погашения долга. На практике точный срок может быть указан в договоре, и обычно это .

Дальше для недвижимости закладную вместе с остальными документами по торгам нужно отнести в Росреестр, чтобы в течение трех рабочих дней он снял обременения.

Если покупатель купил на торгах имущество, на которое нужно регистрировать право собственности, например квартиру, то одновременно с закладной он подает и заявление на регистрацию этого права. Это заявление Росреестр рассмотрит в течение семи рабочих дней.

Регистрация на электронной торговой площадке

Торги по банкротству проходят на специальных электронных торговых площадках. Как только вы определились с лотом, который хотите приобрести, можно переходить к регистрации на ЭТП. Каждая площадка отличается своим интерфейсом, но, как правило, регистрация на каждой из них имеет стандартную структуру.

Первое, что необходимо сделать — создать учетную запись пользователя, зайти в личный кабинет, пройти аккредитацию в качестве участника торгов, приложив необходимые документы. Список документов прописывается в регламенте площадки. Если у вас возникнут вопросы, всегда можно обратиться в техподдержку площадки.

Порядок различается в зависимости от формы проведения торгов — аукцион или публичное предложение.

Торги в форме аукциона. Заявку нужно подать до последней даты, которая есть в извещении.

Если аукцион закрытый, в заявке участник называет приемлемую для него цену. Важно, чтобы она была выше стартовой. Побеждает участник, предложивший наибольшую стоимость.

Если проводят открытый аукцион, участники отслеживают онлайн ставки конкурентов и делают свои — повышают цену на шаг. Торги длятся, пока участники делают свои ставки. Побеждает тот, чью ставку не перебили.

Торги в форме публичного предложения. Цена снижается каждый этап. Я обычно участвую в таких торгах и жду этапа, цена которого меня устраивает.

Бывает, что другой участник приходит и выкупает лот на более раннем этапе. Если такого не происходит, я уплачиваю задаток и подаю заявку на участие с ценой, по которой хочу выкупить участок. Она может быть равной цене текущего этапа или выше нее. Ниже ставить нельзя.

Как купить участок на торгах

Торги по банкротству обычно проходят на электронных торговых площадках, ЭТП. Площадки устанавливают правила торгов и требования к участникам. Чтобы участвовать в банкротных торгах, нужно выполнить требования ЭТП.

Если кратко, шаги будут такие:

Расскажу подробнее про каждый этап.

Обременения

Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.

Например, мы как-то купили квартиру в 39 м², где было прописано 23 человека. Судья сам удивился, когда мы их выписывали. Был случай, когда на выписке в суде жена должника кричала, что мы выгоняем людей на улицу, а потом выяснилось, что должник в этой квартире никогда не жил и сдавал ее. Все-таки банкротство — это обдуманное решение, поэтому на улице никто не остается, у всех есть где жить, спать и что поесть.

Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.

В нашей практике самая большая задолженность за коммуналку была 250 тысяч рублей.

У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать. Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку. Из этих мелочей складывается большая сумма.

Как проходила вторая сделка

После удачной сделки с первым участком я решила попробовать снова.

Как искала. Я просматривала новые лоты, но расширила географию поиска — смотрела землю не только в Ленинградской области, но и в соседних регионах. Второй участок с назначением земли под ИЖС нашла в Ивановской области, в Родниках, примерно в  от Иванова. Меня привлекло, что земля расположена недалеко от центра города.

Начальная цена на публичном предложении — 94 500 ₽. На «Авито» и «Циане» подобные участки продавались по 100 000⁠—⁠120 000 ₽ в зависимости от состояния: ухоженный или заброшенный. Решила, если и покупать такой участок, то по минимальной цене, когда торги дойдут до последнего этапа — шестого.

Как участвовала в торгах. Я запросила у арбитражного управляющего документы по участку. Он прислал скан свидетельства о праве собственности, выписку из ЕГРН и фотографии.

Оказалось, что владелец не проводил межевания, поэтому границы участка не определены. Но участок был разработан и огражден забором. Это повышало его стоимость примерно на 15⁠—⁠20%.

Торги проводились в шесть этапов, длительность каждого — семь дней. В конце периода цена снижалась на 9450 ₽.

К последнему этапу не было ни одной заявки. Я внесла задаток — 9450 ₽. На ЭТП МЭТС сначала нужно пополнить личный счет и уже с него переводить деньги.

Цену в заявке установила по прежнему принципу — поставила чуть выше цены предыдущего этапа. На шестом этапе участок можно было купить не дешевле 25 987 ₽, на пятом — минимум на 36 690 ₽. Я предложила за землю 40 959,68 ₽.

Как оплатила лот. На следующий день организатор торгов опубликовал протокол о допущенных участниках и результатах торгов.

В протоколе я была единственным участником. Это допустимо в торгах по банкротству, они считаются состоявшимися даже при одном участнике. Он автоматически становится победителем.

Как оплатила и оформила собственность. Процедура , как с первым участком:

Этот участок я продала спустя три месяца за 95 000 ₽ — сделала покупателю скидку, чтобы было быстрее. В этот раз мне пришлось встретиться с покупателем и его агентом, поэтому я ездила в Иваново.

Я продала оба участка раньше минимального срока владения, после которого можно не платить НДФЛ с доходов от продажи недвижимости — пять лет. Но обошлось без налога. Первый участок я купила и продала в 2022 году. У меня было право на налоговый вычет — миллион рублей. Поскольку цена продажи была гораздо ниже вычета, то платить НДФЛ мне не пришлось. Декларацию за 2022 год тоже не подавала — сейчас, если вычет в миллион рублей превышает доход от продажи недвижимости, это не обязательно.

Второй участок я купила и продала уже в 2023 году, по нему также использую налоговый вычет в миллион рублей. По следующим сделкам я буду платить налог с продажи уже на ОСН — 13% от доходов за вычетом расходов, потому что это считается предпринимательской деятельностью.

Получение электронной подписи

Участвовать в торгах по банкротству можно только при наличии электронной подписи.

Электронная подпись имеет такую же юридическую силу, как и Ваша обычная подпись от руки на бумаге. Она понадобится при:

Получить электронную подпись можно в специальных удостоверяющих центрах, а юридические лица и предприниматели дополнительно могут получить её в налоговой.

Каталог ЭЦП

Для примера покажу квартиру площадью в Липецке, которую в апреле 2022 года продавали на торгах за 1 242 400  — заемщик перестал платить за нее ипотеку. В этих торгах участвовали четыре человека, двое сделали ставки по 24 848 . В итоге победитель торгов выкупил лот за 1 292 096 .

Но ЭТП, на которых торгуют арестованным имуществом, берут свою комиссию. Квартиру из примера продавали на . Комиссия у этой площадки — 1,2%, или 14 909 .

ЭТП, на которых реализуют арестованное имущество, берут свою комиссию. Комиссия «РТС-тендер» — 1,2% от начальной цены

Также в извещении указано, что для квартиры есть долг по капремонту — около 12 000  И неизвестно, долг по ЖКУ. Эти долги должен погашать бывший собственник. Однако победитель торгов не сможет снять обременение и совершать любые регистрационные действия с квартирой, пока не закрыт долг по кредиту, которого банк обратился в суд — его придется погасить.

Долги по ЖКУ могут быть препятствием для регистрационных действий, только если дело дошло до суда и судебное решение уже в работе у пристава. В такой ситуации на квартиру наложен запрет регистрационных действий.

Таким образом, победитель торгов должен заплатить за эту квартиру около 1 320 000  Но похожие по площади и году постройки квартиры в Липецке стоят . Значит, покупка оказалась выгодной.

Также в извещении о торгах указано, что в квартире зарегистрирован один несовершеннолетний. Победителю торгов придется его выписать, и на это уйдет время. И неизвестно, сам должник в этой квартире.

Кроме того, неизвестно, в каком состоянии находится квартира — возможно, ее придется отремонтировать, это дополнительные вложения.

А вот другой пример. Продавалась квартира в Иркутске площадью 47,6 м². Торги проходили на площадке «РТС Тендер» — здесь аукционы проводит Росимущество. Квартира в залоге у банка, в ней три зарегистрированных человека, в том числе ребенок.

Ее купили за 3 699 200  Экономия с рыночной стоимостью — примерно миллион рублей. Из возможных расходов — ремонт и погашение долгов по капремонту. Покупку можно считать выгодной: дисконт — минимум 20% от рынка.

Победитель купил квартиру за 3 699 200

Какие сложности могут возникнуть

Покупка земельного участка на торгах отличается от обычной сделки. Перечислю особенности, с которыми мне пришлось столкнуться.

Проблемы в Росреестре. Сотрудники МФЦ или Росреестра могут потребовать, чтобы организатор торгов и покупатель подавали документы вместе. Сделка проходит дистанционно или по экстерриториальному признаку. В первом случае стороны подают документы онлайн, во втором — по месту проживания, не вместе.

Выше я упоминала, что арбитражный управляющий может находиться в другом регионе, а может и в моем. Но мы все равно подаем документы раздельно: арбитражный управляющий — в тот МФЦ, который ему удобнее территориально, и по своему рабочему графику. А я выбираю время и МФЦ, удобные мне.

Дважды я сталкивалась с недопониманием со стороны сотрудников МФЦ. Первый раз меня не хотели принимать, потому что документы на регистрацию я сдаю без продавца. Пришлось объяснять, что в законе нет требования, чтобы продавец и покупатель приходили на сделку вместе и в один МФЦ.

Второй раз сотрудники МФЦ и контакт-центра Росреестра уверяли меня, что продавец и покупатель должны подавать документы одинаково — оба через МФЦ или оба через личный кабинет на сайте Росреестра. Но это неправильно — на способ подачи документов также ограничений нет: покупатель может подавать документы через МФЦ, а продавец — через личный кабинет. И наоборот.

Арбитражный управляющий может по ошибке выставить на торги участок, который не принадлежит банкроту. Чтобы определить собственника, не всегда достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Например, по документам владеть участком может один человек — банкрот. Но если земля куплена в браке, то супруг или супруга банкрота имеют право на супружескую долю. Арбитражный управляющий может выставить участок на торги, а после продажи вернуть супругу банкрота его половину.

Имущество банкрота попадает на торги после определения арбитражного суда, который формирует порядок, условия и сроки продажи. Но я все равно рекомендую внимательно проверять выписку из ЕГРН и смотреть, на основании какого документа владелец стал собственником участка. Поясню на примере.

Мне понравился один участок в Московской области. Я запросила у организатора торгов документы на недвижимость. Он прислал выписку из ЕГРН о праве собственности и правах должника на другие объекты, положение о порядке и сроках продажи участка.

Я внимательно изучила документы и увидела, что в решении суда и в извещении о торгах продаваемый участок указан совместной собственностью супругов. А в выписке из ЕГРН значится, что супруг банкрота получил землю в наследство. Такой участок не может быть совместно нажитым имуществом супругов и входить в конкурсную массу.

О допущенной ошибке я сообщила организатору торгов. Он ответил, что произошел сбой. Торги отложили по технической ошибке, а потом отменили.

Участок из описанного примера. Банкротство проходила супруга собственника — Лермонтова Наталья Анатольевна. По недосмотру суда и арбитражного управляющего на торги выставили участок мужа, который он получил по наследству. землю продали на торгах, супруг оспорить сделку

Как проходят торги при банкротстве

Банкротство — это признание должника финансово несостоятельным. К банкротству прибегают люди или организации, которые накопили много долгов и не могут рассчитаться по ним. По статистике Федресурса, по итогам 2022 года банкротами суды признали 278 137 человек.

Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.

Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.

Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.

Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной — зависит от региона.

Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе.

ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.

Что Вас ждет на торгах за имущество

Вам необходимо внимательно подготовить полный пакет документов и правильно сделать их сканы.

Сканы документов могут отклонить из-за любой мелочи (тон печати, изгибы, видимость символов).

Покупка цифровой подписи (ЭЦП)

Вам нужно получить электронную цифровую подпись, это трудный и долгий процесс. Кроме того, есть разные виды ЭЦП, и Вы рискуете приобрести неподходящую.

Стоимость ЭЦП может доходить до 14 000 РУБ.

Изучение интерфейса площадки и особенностей работы на ней

Все без исключений электронные торговые площадки имеют сложный интерфейс. На его изучение может уйти много времени.

Были прецеденты, когда участник не мог подать заявку 3 дня.

Аккредитация на площадке

Аккредитация на площадке занимает до 3 рабочих дней — если всё сделать правильно. При этом необходимо будет подготовить правильные сканы. Проверять придется все вплоть до каждого изгиба и тона печати, чтобы исключить ошибки.

Аккредитация может занять от 3 до 9 рабочих дней.

Внесение задатков

Даже если Вы оплатили задаток, организатор может отклонить Вашу заявку, поскольку при оплате важно правильно указать назначение платежа. При этом важно перечислить задаток на правильный счет (в карточках торгов их два).

В допуске на участие в торгах может быть отказано.

В ходе подачи заявки организатор не должен найти оснований ее отклонить

Участие в аукционе

В назначенное время открывается аукционная комната, где все участники начнут торговаться за имущество. На подачу ценового предложения дается до 30 минут. Если Вы не успеете перебить цену конкурента, он выиграет торги и купит лот.

Риск проигрыша в аукционе.

Подписание ДКП и выкуп имущества

После победы в торгах Вам дается 5 дней на подписание договора купли-продажи.

Поможем на всех этапах покупки имущества с торгов.