Росреестр объяснил порядок аренды земли у государства…. подробнее

В некоторых регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, существуют программы по предоставлению земли под строительство и сельское хозяйство. Рассказываем, какие еще есть возможности

Земельный участок в России можно получить бесплатно, но не всем

Бесплатно получить земельный участок можно, если человек имеет льготы или по региональным программам развития (например, по программе «дальневосточный гектар»). Есть способы получить землю не совсем даром, но по цене ниже рыночной, — например, на аукционе. Вместе с экспертами рассказываем об этих способах.

Эксперты в этой статье

Одна из основных возможностей получить земельный участок — иметь льготы. На федеральном уровне претендовать на это могут граждане, имеющие государственные награды. Они имеют право на бесплатные земельные участки от 8 соток в городских поселениях и от 25 соток — в сельских.

В регионах свои правила предоставления бесплатных земельных участков льготникам. « В большинстве случаев претендовать на это могут многодетные семьи, ветераны войн и участники боевых действий, ликвидаторы аварии в Чернобыле. По местным законам, это также могут быть молодые специалисты, работающие в сельской местности», — отметила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Давать или не давать бесплатную землю многодетным семьям — каждый регион решает этот вопрос по-разному в зависимости от наличия ресурса. « К примеру, в Москве это выплата на покупку или строительство жилья. Не каждая многодетная семья может получить компенсацию — помощь положена только семьям, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Московская область дает многодетным земелю бесплатно в собственность», — пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Узнать о наличии льгот можно в многофункциональном центре (МФЦ) или в местной администрации. Там же можно подать заявление на получение бесплатного земельного участка и предоставить необходимые документы. « Если все основания признаются действительными, гражданина ставят в очередь. Когда она подойдет, заявителя пригласят осмотреть выделенный участок. Если все устроит, он заключает договор с местными властями и приступает к оформлению права собственности на землю», — добавила Марина Толстик.

Региональные гектары

Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).

Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.

Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.

«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. « Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».

Бесхозные земли и дома

В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.

Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.

Аукционы

Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.

Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.

«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.

Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Физические и юридические лица имеют право взять в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, напомнили в Росреестре. Ведомство опубликовало памятку с разъяснением процедуры.

Срок аренды

Как отмечают в Росреестре, срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется Земельным кодексом и зависит от целевого использования участка. Так, среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:

— для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;

— для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до 49 лет;

— для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;

— для завершения строительства – до 3 лет;

— для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;

— для сельскохозяйственного производства – от 3 до 49 лет.

В ряде случаев после истечения срока аренды участок можно будет выкупить без проведения торгов.

Как выбрать участок и оформить аренду

Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на интернет-сайтах уполномоченных органов, а также в местных СМИ. Кроме того, земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты.

Оформляется земля после проведения аукциона — протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.

В ряде случае аренду можно оформить и без проведения аукциона – упрощенный порядок действует для участков, на которых будет производиться продукция, необходимая для обеспечения импортозамещения.

«Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей», — отметили в Росреестре.

В целом же право аренды земли без аукциона предусмотрено по более чем 40 основаниям. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестиционных проектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие.

Как подать заявку на регистрацию договора

Пакет документов можно представить в МФЦ, в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

С целью предоставления недвижимого имущества в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства государственные и муниципальные органы формируют соответствующие перечни.

Аренда государственного и муниципального имущества осуществляется через проведение открытых торгов в форме конкурса или аукциона. Без проведения торгов имущество в льготную аренду малому бизнесу предоставляется в ограниченном перечне случаев (подробнее см. подраздел «Аренда без торгов»).

Процесс предоставления в аренду государственного имущества регулируется:

В аренду малому бизнесу может быть предоставлено в том числе имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

Федеральное имущество

Вопросами аренды федерального имущества для малого бизнеса занимается Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Перечни федерального имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, публикуются на сайте Росимущества. По состоянию на ноябрь 2022 года в перечне федерального имущества по Московской области содержались 1 земельный участок и 21 здание/сооружение.

Вместе с тем субъекты малого и среднего предпринимательства не ограничены в праве претендовать на аренду государственного имущества, не включенного в указанный перечень и представленного в разделе «Маркетплейс» на сайте Росимущества.

Объем возможного к аренде имущества в Маркетплейсе с перечнями несопоставим: по состоянию на ноябрь 2022 года в него были включены расположенные в Московской области и Новой Москве 248 зданий и сооружений, 106 помещений и несколько сотен земельных участков.

Предоставление федерального имущества в аренду малому бизнесу производится путем проведения открытых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, ФЗ «О защите конкуренции» и нормативными документами Федеральной антимонопольной службы РФ.

Инициатором выставления земельного участка на торги для предоставления в аренду может выступить как Росимущество, так и любое заинтересованное лицо, обратившееся с заявлением об аренде земельного участка у государства в территориальное подразделение Росимущества (ст.39.11 ЗК РФ). Подать такое заявление можно 4 способами:

Размер арендной платы будет определяться на основании оценки, проводимой независимым оценщиком.

При обращении с заявлением о выставлении на торги земельного участка, в случае, если такой участок не зарегистрирован в установленном порядке, заявителю придется самостоятельно и за свой счет провести мероприятия по его межеванию, постановке на кадастровый учет и регистрации права государственной собственности.

Учитывая, что затраты по регистрации земли при любом исходе торгов возмещению не подлежат, необходимо заранее убедиться, что у земельного участка нет ограничений, установленных п.8 ст.39.11 Земельного кодекса (ограничения в обороте, отсутствие категории земли, несоответствие разрешенного использования заявленному и т.п.).

Что касается возможностей инициировать сдачу в аренду федерального недвижимого имущества за исключением земельных участков, то закон напрямую не устанавливает возможности обращения любого заинтересованного лица с заявлением о выставлении имущества на торги для предоставления в аренду. Вместе с тем ограничений для аренды госимущества помимо земельных участков также не установлено, и на сайте Росимущества содержатся разъяснения порядка подачи соответствующих заявлений.

Правила проведения торгов по аренде государственного имущества установлены Федеральной антимонопольной службой России (Приказ № 67 от 10.02.2010), организатором торгов выступает Росимущество, либо заключившая с ним договор специализированная организация.

Информация о проведении торгов размещается не позднее, чем за 30 дней до даты проведения конкурса и за 20 дней до аукциона на официальном сайте.

В случае, если в торгах принял участие только один претендент, он признается единственным участником, и организатор торгов обязан заключить с ним договор аренды имущества.

Если предметом торгов было имущество из перечня, предназначенного для сдачи в аренду субъектам МСП, предусмотрена льготная аренда для малого бизнеса:

1) срок договора аренды (за исключением земельных участков) – не менее 5 лет (если заявитель сам не захотел меньший срок);

2) размер арендной платы:

• во второй год – 60 %,
• в третий – 80 %,
• начиная с четвертого – 100 %;

3) в договоре должна быть предусмотрена возможность дальнейшего отчуждения объекта недвижимости арендатору на льготных условиях (преимущественное право покупки, рассрочка платежа на 5 лет и т.п.).

Региональное и муниципальное имущество

Сдача в аренду государственного имущества Московской области относится к компетенции Министерства имущественных отношений МО.

Перечень областного имущества, предназначенное для сдачи в льготную аренду малому бизнесу, размещается на сайте Министерства в разделе, посвященном поддержке малого бизнеса.

По состоянию на конец 2022 года перечень объектов льготной аренды для малого бизнеса насчитывал 65 объектов недвижимого имущества, в т.ч. 33 здания и сооружения, 10 сооружений и 22 земельных участка.

Полный список всего имущества Московской области, в т.ч. социальной, инженерной инфраструктуры и т.п., насчитывал на на октябрь 2022 года 26 326 объектов (подробнее см. здесь). Сделать вывод о том, какое имущество из данного списка не задействовано для нужд Московской области и могло бы быть сдано в аренду предпринимателям практически не возможно.

Муниципальные органы власти в лице советов депутатов также обязаны утверждать, публиковать и вести перечни муниципального имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Такие списки размещаются, как правило, на официальных сайтах муниципальных образований в разделах, посвященных поддержке малого и среднего предпринимательства.

В отличие от федерального и региональных перечней имущества, предназначенного для сдачи в аренду предпринимателям, списки муниципального имущества, как правило, в разы превосходят их и по количеству, и по качеству представленных объектов недвижимости. По состоянию на 1 квартал 2022 года единый список муниципального имущества в аренду для малого бизнеса насчитывал 1997 позиций.

Помимо имущества, включенного в перечни, муниципалитеты Московской области, как и сама область, располагают обширным списком объектов, не включенных в перечень имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Список насчитывает свыше 390 тысяч позиций. Однако, как и в ситуации с областным имуществом из списка невозможно установить, какое имущество не используется муниципалитетом и может быть предложено для размещения малому бизнесу. Вместе с тем на портале госуслуг Московской области можно подать онлайн-запрос на предоставление информации об объектах в конкретном муниципалитете, которые предназначены для сдачи в аренду. Запрос можно подать в том числе и в отношении аренды муниципальных земельных участков.

Порядок инициирования выставления регионального или муниципального имущества на торги правом аренды в целом аналогичен порядку, утвержденному для федерального имущества.

Для инициирования процедуры выставления областного имущества на торги правом аренды предприниматель вправе обратиться с соответствующим заявлением в Министерство имущественных отношений Московской области, в отношении муниципального имущества – в Комитет по имуществу местной администрации. Обращаться лучше лично или по почте, поскольку эта госуслуга может быть не везде доступна через МФЦ. При обращении за выставлением на торги правом аренды муниципальных земельных участков и земельных участков, собственность на которые не разграничена, можно воспользоваться также Региональным порталом госуслуг.

Торги по аренде госимущества Московской области и аренде муниципального имущества проводятся на специализированном региональном портале Московской области – ЕАСУЗ с обязательным дублированием в ГИС «Торги».

Порядок проведения торгов аналогичен торгам правом аренды федерального имущества.

Льготы по арендной плате для малого бизнеса в Московской области

В Московской области действуют льготы по арендной плате как областного, так и муниципального имущества, для субъектов МСП, занятых в социально ориентированных видах деятельности.

К таким видам деятельности отнесены:

Льгота по арендной плате составляет 50 % от обычной ставки и может периодически пересматриваться решениями областных или муниципальных органов власти.

При этом в отношении видов деятельности, указанных в п.1, в случае, если площадь арендуемого объекта превышает 100 кв.м, льготная ставка действует только для 100 кв.м, остальная часть площади рассчитывается без учета понижающего коэффициента.

Аренда госимущества без торгов

Объекты капитального строительства

В случае аренды объектов капитального строительства право на заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов предоставляется уже существующему арендатору при соблюдении четырех условий:

При соблюдении указанных условий собственник объекта капитального строительства не вправе отказать существующему арендатору в заключении договора. В случае необоснованного отказа и заключения договора аренды госимущества с другим лицом в течение года с момента заключения такого договора существующий арендатор имеет право потребовать перевести на себя все права и обязанности по такому договору.

На заключение договора аренды без проведения торгов помимо уже существующего арендатора может рассчитывать крайне ограниченный перечень лиц, установленный ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции», в числе прочих в котором указаны:

В случае аренды земельных участков у государства перечень лиц, имеющих право на заключение договора аренды без проведения торгов, установлен ст.39.6 Земельного кодекса РФ. К ним, в частности, относятся:

Уже существующий арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но при этом он также должен относиться к лицам, указанным в ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Процедура предоставления госимущества в аренду без проведения торгов

Предоставлением госимущества в аренду занимаются:

Арендой муниципального имущества ведают соответствующие подразделения муниципальных органов власти (комитеты по имуществу и т.п.).

Сам процесс предоставления имущества в аренду малому бизнесу регулируется соответствующими административными регламентами, при этом процедура в целом одинакова:

Срок проведения всей процедуры не превышает 30 дней, за исключением случаев, когда требуется проведения рыночной оценки ставки аренды, либо необходимо провести кадастровый учет испрашиваемого земельного участка.

Подать заявление на аренду можно, лично обратившись в соответствующий государственный или муниципальный орган, через МФЦ, по почте или с использованием электронных сервисов (личный кабинет на сайте Росимущества, региональный портал госуслуг Московской области и т.п.).

Ст. 39.8 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ (Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р).

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 39.8. З К РФ

Договор аренды публичного участка в целях производства продукции для импортозамещения должен содержать запрет на изменение вида разрешенного использования участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора при его неиспользовании для указанной цели (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629).

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления пользования недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

(в ред. Федерального закона от 04.08.2023 N 430-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от 03.04.2023 N 96-ФЗ)

5. Утратил силу с 1 января 2019 года. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ.

6 — 7. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

(п. 7.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 228-ФЗ)

До 01.03.2023 арендатор вправе требовать увеличения срока действия договора аренды на условиях, указанных ФЗ от 14.03.2022 N 58-ФЗ. При этом п. 8. ст. 39.8 не применяется.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

С 01.09.2023 п. 8 ст. 39.8 дополняется пп. 7.1 (ФЗ от 18.03.2023 N 77-ФЗ). См. будущую редакцию.

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

(пп. 8.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

(пп. 8.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор;

(пп. 8.3 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

8.4) на срок реализации решения о комплексном развитии территории в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию такого решения;

(пп. 8.4 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ; в ред. Федерального закона от 07.10.2022 N 385-ФЗ)

8.5) на срок реализации масштабного инвестиционного проекта, указанного в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;

(пп. 8.5 введен Федеральным законом от 01.05.2022 N 123-ФЗ)

8.6) на срок выполнения условий конкурса по продаже объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственником такого объекта, если иное не предусмотрено указанным Федеральным законом;

(пп. 8.6 введен Федеральным законом от 24.07.2023 N 370-ФЗ)

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для осуществления пользования недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;

(пп. 15.1 введен Федеральным законом от 27.12.2019 N 502-ФЗ)

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

18) утратил силу. — Федеральный закон от 15.10.2020 N 318-ФЗ;

19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», если меньший срок не заявлен таким участником;

(пп. 19 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 485-ФЗ)

20) на срок существования свободной экономической зоны на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области в случае предоставления земельного участка управляющей компании, указанной в Федеральном законе «О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области», для целей, предусмотренных указанным Федеральным законом;

(пп. 20 введен Федеральным законом от 24.06.2023 N 267-ФЗ)

21) на срок действия договора аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения в случае предоставления земельного участка арендатору таких здания, сооружения.

(пп. 21 введен Федеральным законом от 04.08.2023 N 492-ФЗ)

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

10. Утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

(п. 12.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

(п. 18 введен Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

Вместе с юристами разбираемся в тонкостях аренды земельного участка у государства

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. « Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. « Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. « Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок. Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. « В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв. м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. « Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский. « На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение. Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д. Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.