Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 500кв.м, расположенное на земельном участке площадью 700 кв.м, необходимо определить рыночную стоимость объекта оценки, и указать в том числе стоимость здания и земельного участка.
В рамках затратного подхода стоимость земельного участка составила 2 700 000 р
стоимость здания (по сборникам УПВС) 3 360 000р.
В рамках сравнительного подхода были использованы объекты-аналоги здания с земельными участками. Из стоимости объектов аналогов была вычтена стоимость земельных участков на которых они расположены. Итого рыночная стоимость здания в рамках сравнительного подхода составила 3 037 000р.
В рамках доходного подхода были использованы объекты аналоги (предложения по сдаче в аренду помещений, так как предложений по сдачи в аренду зданий целиком нет) ПВД, ДВД, ОР были определены и рассчитаны в соответствии с методиками расчета. И рыночная стоимость объекта составила 3 041 000.
Вопрос?! нужно ли от 3 041 000 отнимать 2 700 000 (ст-ть земли), что бы получить стоимость здания?
Что бы после это го произвести согласование,
СП=3 037 000
ЗП=3 360 000
Стоимость здания =1 870 000
Стоимость зем.уч=2 700 000
Итого рыночная стоимость объекта оценки =4 570 000
2 Ноября 2017
Эта задача в разных вариантах регулярно встречается на экзамене. Член Совета РОО Дмитрий Хлопоцов предлагает три варианта решения (см. приложение).
Условия: Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода — 20%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования — 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
По результатам общественного обсуждения в профильной группе авторы подготовили новую версию статьи.
к.э.н., Исполнительный директор НП «СРОО «Экспертный совет»
член Экспертного совета ООО «Российское общество оценщиков»
Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций.
В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества – на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.
Специфика кадастровой оценки (использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация Оценщиков и пр.) приводит к тому, что стоимость ряда объектов недвижимости искажается. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:
Законодательством России предусмотрен механизм «оспаривания» величины кадастровой стоимости, которое может осуществляться как через Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и через суды. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке – установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.
С 2013 года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков. А с начала 2015 года в этих же целях началась оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства (далее – ОКС).
Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы:
В настоящей статье указанные вопросы рассматриваются применительно к отчетам об оценке, выполненным в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
2. Что такое ОКС и включает ли он земельный участок
По изначальной задумке законодателя (1990-е годы) предполагалось, что будет осуществляться налогообложение единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), включающего как земельный участок, так и расположенные на/в нем улучшения. Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр. Было принято решение осуществлять взимание налога за недвижимость двумя частями – в виде земельного налога (за земельный участок) и в виде налога на имущество (за улучшения). Грубо говоря, ОКС представляет собой «кирпичи» (строительные материалы и работы по возведению объекта с учетом разного рода накладных расходов, типичных при возведении объектов соответствующего вида).
Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.
Основные аргументы в поддержку данной позиции:
3. Способы оценки рыночной стоимости ОКС
Учитывая описанную выше сущность ОКС («кирпичи»), наиболее простым способом оценки стоимости ОКС является применение методов затратного подхода к оценке:
Данная схема расчета характеризуется максимальной простотой. Однако, к сожалению, некоторые правоприменители (Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, большинство СРОО), а также суды пока не готовы принимать отчеты об оценке ОКС, в которых реализован только затратный подход к оценке. Это приводит к тому, что в абсолютном большинстве отчетов об оценке реализуются более сложные схемы расчетов, описанные далее.
Оценочное сообщество должно донести свою профессиональную позицию до указанных правоприменителей. В противном случае, возможно вырождение профессиональной деятельности до «ритуальных» бессмысленных действий.
Через стоимость ЕОН:
При этом стоимость ЕОН может определяться по нескольким подходам к оценке:
Учитывая
–
имеем:
Прямое определение стоимости ОКС:
Для затратного подхода к оценке применяется выражение
, для сравнительного – см. раздел 4 статьи. В доходном подходе к оценке рыночная стоимость ОКС может быть определена напрямую модифицированным методом остатка:
При выборе подходов к оценке рыночной стоимости ОКС следует исходить из целесообразности. Как правило, для типичных ОКС в крупных населенных пунктах или в их ближайших окрестностях можно ограничиться доходным и сравнительным подходами (или даже одним сравнительным), поскольку именно они дают наиболее достоверный результат.
Опытный Оценщик может самостоятельно предложить вариации способов расчета, описанных в п. 3.1 – 3.3, которые будут учитывать специфику конкретной оценочной ситуации (особенности рыночной конъюнктуры, объекта оценки и имеющейся исходной информации).
В целом, при оценке ОКС по сравнению с оценкой «типичных» объектов недвижимости присутствует единственная методическая проблема. В настоящее время в открытых источниках отсутствует информация о ценах ОКС, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов. По этой причине в сравнительном и доходном подходе в качестве объектов-аналогов возможно использование ЕОН с проведением «очистки» их цены от вклада земельного участка – см. далее.
4. Как «очистить» стоимость ЕОН от вклада земельного участка
Обратим внимание, что расчетные модели, предусматривающие «очистку» стоимости ЕОН от вклада земельного участка, обычно характеризуются большей погрешностью, чем модель, описанная в разделе 3.1.
«Очистка» может быть осуществлена по двум основным схемам:
«Очистка» цены ЕОН-аналогов от вклада земельного участка «на входе»
Отметим, что схема, описанная в табл. 1, характеризуется ростом сложности расчетов: вместо прямого определения стоимости ЕОН (см. раздел 3.1) определяется стоимость нескольких «побочных» земельных участков и пр.
Таблица 2. «Очистка» стоимости ЕОН от вклада земельного участка «на выходе»
Для получения информации о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, а также проверки достоверности информации в публичных офертах может быть реализован следующий алгоритм.
4.2.1. По адресу и/или ориентиру, указанному в объявлении, находится место расположения объекта-аналога на:
4.2.2. На всех картах включается режим «вид со спутника».
4.2.3. Через сопоставление изображения указанных карт определяется номер кадастрового участка под объектом-аналогом.
4.2.4. Уточняется / проверяется информация по существенным ценообразующим параметрам:
Также по кадастровому номеру на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» можно получить дополнительную информацию (например, дату постановки на кадастровый учет; права и ограничения).
При определенной сноровке на отработку одного объекта требуется около 5 минут.
Когда отсутствует информация о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, возможно использовать информацию о плотности их застройки (табл. 3) или о доли стоимости земельного участка в цене сопоставимых ЕОН (табл. 4).
Величина плотности застройки может быть получена различными способами, например:
«Очистка» цены от вклада земельного участка через плотность застройки
«Очистка» цены от вклада земельного участка через долю стоимости
При выделении стоимости ОКС из стоимости ЕОН необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка. Неучет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины стоимости. С методологической точки зрения:
Метод позволяет на основе традиционной процедуры регрессионного анализа, используя исходные данные о ценах продаж (предложений) ЕОН, площади земельных участков и ОКС, определить рыночную стоимость ОКС либо земельного участка.
5. Учет НДС в рыночной стоимости ОКС
Рыночная стоимость ОКС должна включать НДС по наиболее распространенной ставке 18%.
К аналогичному выводу о необходимости учета НДС приходят и другие источники, например:
6. На что еще обращать внимание в отчетах об оценке
В отчете об оценке рекомендуется в явном виде указывать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Данную информацию можно указать в задании на оценку, разделе ограничительных условий. В противном случае, возможны осложнения со стороны неквалифицированных и/или недобросовестных пользователей отчета об оценке, например, продажа здания вместе с приходящимся на него земельным участком по стоимости, определенной для ОКС.
При оценке помещений в качестве ОКС может возникать дополнительный методический вопрос – как определить площадь земельного участка, приходящегося на оцениваемый ОКС? Возможны следующие варианты:
Авторы выражают благодарность Лебединскому Владимиру Игоревичу за помощь в подготовке статьи.
Москва, сентябрь 2015 года
