Особенности выкупа арендованного имущества
Выкуп арендованного имущества позволяет арендаторам, которые и так пользуются имуществом, стать его владельцем на льготных условиях. Это может быть выгодно финансово. Такие действия позволяют избежать получения дополнительных кредитных займов, или же пользоваться имуществом и получать от этого выгоду, а выкупить его позже с появлением достаточных средств. А такие средства, кстати, можно заработать именно при помощи арендованного имущества.
Если в договоре заранее предусмотрена возможность выкупа
Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.
К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.
Форма договора во многом зависит от вида арендованного имущества. Если речь идет о недвижимости, то кроме письменной формы стороны должны произвести государственную регистрацию договора.
Стороны вправе самостоятельно договориться о том, будут ли арендные платежи засчитываться как уплата выкупной стоимости. Но также они могут указать другой порядок оплаты.
Если решение о выкупе принято после заключения сделки
Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию. Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.
Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.
Преимущественное право выкупа
В отдельных случаях для арендатора может быть установлено преимущественное право выкупа объекта аренды. Если речь идее о недвижимости, которое представители малого и среднего бизнеса арендуют у государства или муниципального образования, и такое имущество разрешено к продаже, то именно арендатор вправе первым заявить желание приобрести его в собственность. Если же арендатор не заинтересован в выкупе арендованного имущества, тогда оно может быть выставлено на продажу на обычных условиях.
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.
При возникновении спорной ситуации, связанной с выкупом находящегося в аренде имущества, или появлении других вопросов как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, вы можете обратиться за правовой помощью к адвокату Е. М. Мурзаковой. Запись на прием производится по тел. 8 (495) 505-24-50. При обращении вы получите не только разъяснения действующего законодательства, но и практическую помощь.
Право выкупа арендованного имущества
Вернуться в раздел Выкуп муниципальной недвижимости
Механизм имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на государственном и муниципальном уровне постоянно совершенствуется, объем поддержки расширяется. В условиях меняющейся макроэкономической ситуации Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления на протяжении последних лет принят ряд дополнительных мер, направленных на поддержку субъектов экономики, включая среднее и малое предпринимательство. Реализация этих мер потребовала корректировки нормативных правовых актов в сфере управления и распоряжения публичным имуществом, а также обновления подходов к деятельности по управлению государственным (муниципальным) имуществом.
Начиная с марта 2023 года, малый и средний бизнес получил преимущественное право выкупа арендуемого движимого имущества, находящегося в муниципальной или государственной собственности. Соответствующие изменения предусмотрены Федеральным законом от 29.12.2022 № 605-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 605-ФЗ), которым уточнены положения следующих законов:
В настоящем материале рассмотрим основные изменения, особенности и условия реализации преимущественного права выкупа имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 24.06.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 209-ФЗ) в виде передачи во владение и пользование государственного или муниципального имущества:
Механизм имущественной поддержки малого предпринимательства в виде использования права преимущественного выкупа начал действовать в 2008 году с принятием Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).
С момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты МСП могли реализовать свое право преимущественного выкупа исключительно в отношении арендуемого недвижимого имущества. Анализ норм, установленных данным законом, позволяет отметить, что ранее процесс реализации преимущественного права выглядел как временная мера поддержки.
Изначально право выкупить арендуемое имущество имели те предприниматели, у которых договоры аренды были заключены до 5 августа 2005 года. Таким образом, договоры аренды, заключенные после указанной даты, не попадали под действие норм о преимущественном праве выкупа имущества. Субъекты малого и среднего предпринимательств могли выкупить арендуемую недвижимость в случае, если они пользовались объектами не менее 3 лет по состоянию на момент вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ, т.е. на 5 августа 2008 года. Существовало ограничение по выкупаемой площади арендуемых помещений, которая не должна была превышать предельных значений, установленных законом субъекта РФ.
В последующие периоды основные положения Федерального закона № 159-ФЗ, регулирующие право преимущественного выкупа, постоянно совершенствовались. Динамика изменений приведена в таблице 1.
Таблица 1. Динамика изменений основных положений Федерального закона № 159-ФЗ, регулирующих право преимущественного выкупа арендуемого имущества субъектами МСП
Внесенные изменения позволили расширить объем имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, увеличить круг предпринимателей, которые смогли получить поддержку в виде реализации преимущественного права выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества.
Новые условия выкупа имущества
В результате вступления в силу поправок, внесенных Федеральным законом № 605-ФЗ, впервые предпринимателям предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого движимого имущества. С 1 марта 2023 года предприятия и предприниматели, относящиеся к малому и среднему бизнесу, могут в приоритетном порядке выкупать сельскохозяйственную, строительную и иную технику и оборудование, которыми они пользуются на основании договоров аренды.
Реализовать свое право субъекты СМП могут при соблюдении ряда условий, установленных статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ. В настоящее время основными условиями реализации преимущественного права являются:
Кроме того, условия реализации субъектами МСП преимущественного права выкупа арендуемого имущества дополнены условиями для движимого имущества. Подробнее информация об обновленных условиях выкупа приведена на рисунке 1.
Рисунок 1. Условия реализации субъектами МСП преимущественного права на приобретение арендуемого движимого и недвижимого имущества
Как видим, основное отличие при покупке движимого имущества субъектами МСП касается срока аренды имущества, он составляет всего один год. Отличительной особенностью является и то, что движимое имущество должно быть включено в перечни государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам МСП, в отличие от недвижимого имущества, которое в данные перечни не включается.
Для реализации предпринимателями права преимущественного выкупа арендуемое движимое имущество необходимо включить в перечни имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в целях предоставления имущества во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Уполномоченным органам власти соответствующего уровня, ответственным за формирование указанных перечней, необходимо своевременно дополнять их движимым имуществом путем внесения изменений в нормативно-правовые документы, утверждающие перечни.
Рисунок 2. Состав и виды движимого имущества, не подлежащего отчуждению в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 18.03.2023 № 632-р
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ сведения об отнесении движимого имущества к имуществу, отчуждать которое нельзя, подлежат включению соответствующими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в состав сведений, которые вносятся в утверждаемые перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Новации, предусмотренные Федеральным законом № 605-ФЗ, предоставили организациям малого и среднего бизнеса, не имеющим достаточных средств для покупки нового оборудования, возможность приобрести в собственность государственное и муниципальное движимое имущество, находящееся у них в пользовании. Такая мера имущественной поддержки позволяет обеспечить защиту и развитие предпринимательства в современных рыночных условиях. Кроме того, это позволит решить проблемы субъектов МСП, обусловленные неспособностью конкурировать с более финансово устойчивыми компаниями на торгах по продаже (приватизации) такого оборудования.
Уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления смогут оказать адресную имущественную поддержку предприятиям малого бизнеса, посредством установления преференции на участие в приватизации, заключающейся в введении специального внеконкурсного способа приватизации — выкупа государственного или муниципального движимого имущества, находящегося у них в пользовании в течение не менее чем одного года.
С учетом установленных норм законодательства, в целях повышения качества государственного регулирования в сфере малого и среднего предпринимательства, а также укрепления имущественной основы для ведения предпринимательской деятельности органам власти субъектов РФ и муниципалитетам целесообразно, с учетом имеющейся специфики:
Длительный период действия норм Федерального закона № 159-ФЗ свидетельствует об их востребованности и актуальности. Как указано в пояснительной записке к проекту Федерального закона № 605-ФЗ, свыше 32 тысяч малых и средних компаний за этот период стали собственниками арендуемых помещений, что позволило им успешно развивать коммерческую деятельность.
Благодаря внесенным новациям, субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться предоставленной возможностью преимущественного права выкупа арендуемого ими движимого имущества, находящегося в государственной либо в муниципальной собственности, что положительным образом скажется на инвестиционном и деловом климате в регионах и муниципальных образованиях.
В свою очередь, реализация мероприятий по отчуждению имущества субъектами МСП создает для органов власти в сфере управления и распоряжения имуществом дополнительные возможности по:
По вопросам нормативно-правового регулирования земельных и имущественных отношений, использования системы «БФТ. Имущество» Вы можете обратиться к экспертам БФТ-Холдинга:
тел. +7 (495) 784-70-00
(вместе с «Правилами формирования, ведения и обязательного опубликования перечня федерального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предусмотренного частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»)
(вместе с «Планом мероприятий («дорожной картой») по реализации Стратегии развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации на период до 2030 года»)
