Опытные участники торгов знают, как значительно сэкономить на покупках
С развитием интернета аукционы перешли в режим онлайн. Теперь любой, сидя у себя на кухне, может купить квартиру или машину, причем, разобравшись в тонкостях, — по цене существенно ниже рыночной. Как это сделать грамотно, в своей колонке объяснила юрист Екатерина Королева.
Среди всех электронных торгов особый интерес представляет продажа имущества должников-банкротов. В России такие объявления размещаются на сайте Федресурса. Там можно искать по категории, названию или даже адресу объекта. В параметрах поиска также можно указать вид торгов.
Наибольший интерес представляют торги в виде публичного предложения. Дело в том, что весь период приема заявок на участие в таких торгах делится на несколько этапов. Все они ограничены по времени. На первом этапе минимальная (начальная) цена покупки близка к рыночной. Если от участников не поступило заявок, то торги переходят на новый этап, а минимальная цена покупки снижается. Таким образом она может снизиться даже на 90%.
Купить себе имущество на торгах может каждый. Процесс участия несложный и состоит из трех шагов.
Определитесь с интересующим вас лотом. Среди имущества банкротов часто продают квартиры, дачи, офисы, транспортные средства, оргтехнику и многое другое.
Обратите внимание на вид торгов. Действительная экономия при покупке возможна лишь на торгах в форме публичного предложения. Однако если интересующий товар в настоящее время продается в форме открытого аукциона, проследите за подведением его итогов. Этот аукцион может быть признан несостоявшимся, после чего, вероятно, будет назначен повторно. Если и на повторных торгах имущество не продадут, стоит ожидать объявления публичного предложения.
Оформите квалифицированную электронно-цифровую подпись лица, который будет подавать заявку. Если подпись есть, убедитесь, что она аккредитована на электронной торговой площадке (ЭТП), где будет проходить публичное предложение или аукцион. Сведения об ЭТП указаны на Федресурсе в объявлении о проведении торгов. Как выдачу подписи, так и ее аккредитацию можно оформить прямо на самой площадке.
Изучите порядок проведения торгов. Это требования к заявке, к оплате задатка и график поэтапного снижения цены. Определите, на каком этапе вы можете позволить себе выкупить объект.
Например, на первом этапе минимальная цена продажи 100 тысяч рублей, на втором — 80 тысяч, на третьем — 60 тысяч. Если Ваш бюджет 85 тысяч рублей, то вы не можете участвовать на первом этапе. Вам остается надеяться, что никто из конкурентов не подаст заявки и торги перейдут на следующий этап. Вы можете заявиться на втором этапе и подать заявку на всю сумму своего бюджета, надеясь, что бюджет конкурентов будет меньше. Либо вы можете придержать свою заявку до третьего этапа и предложить любую цену свыше начальной — 60 тысяч рублей. Но стоит понимать, что на третьем этапе предложения в пределах от 60 до 80 тысяч будут вполне ожидаемы, поэтому, указывая такую цену, вы больше рискуете проиграть конкуренту. Порой разумно даже на третьем этапе поставить цену из предыдущего — в пределах от 80 до 100 тысяч рублей. Так вероятность победы значительно возрастет.
Отмечу, что опытные участники торгов подают свои заявки на последних минутах приема. Учитывая, что факт подачи заявки (без указания ценового предложения) публикуется на ЭТП, отсрочка создает видимость низкой конкуренции. Это приводит к тому, что новички решают участвовать на следующем, более «дешевом» этапе, а опытный участник, заявившийся в последний момент, выигрывает торги, потому что его ценовое предложение оказалось единственным.
Заполните саму заявку на участие и приложите к ней все необходимые документы.
Оплатите задаток. Как правило, размер задатка не превышает 10% от начальной цены и в любом случае возвращается участнику, если он не был признан победителем торгов. Поэтому вы не рискуете потерять деньги.
Ждите. В день подведения итогов на сайте ЭТП будет опубликован протокол с перечнем лиц, чьи заявки были допущены к рассмотрению. Еще в течение трех дней на площадке будет опубликован протокол о результатах торгов. В нем будет указан победитель — лицо, которое предложило наиболее высокую цену за имущество.
Оформление результатов торгов производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и победителем. Чтобы принять официальное предложение организатора торгов на подписание такого договора, у победителя есть пять дней. Если с подписанием затянуть, ваши действия могут быть расценены как уклонение. Тогда продавец оставит задаток победителя за собой, а договор заключит с участником, чье ценовое предложение было вторым после победителя.
В случае, если у участников возникнут любые сомнения в законности процедуры проведения торгов, они вправе подать жалобу в соответствующее Управление Федеральной антимонопольной службы. В настоящее время жалобы принимаются в электронном виде, а рассмотрение происходит посредством веб-конференции.
Разумеется, как и в любом другом деле, в электронных торгах есть свои нюансы, но никакая теория не заменит вам опыта, который вы сможете получить, самостоятельно приняв в них участие. Изучайте, пробуйте и формируйте собственное мнение об этом современном инструменте торговли.
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Хотите большую скидку на новое жилье – покупайте квартиру должника
Только прежде нужно разобраться, как выбирать банкротную недвижимость и приобрести ее по привлекательной цене. И еще важнее узнать, какие неприятные бонусы можно получить в довесок
Все любят скидки, особенно на дорогостоящие вещи вроде автомобилей и недвижимости. Банкротную квартиру можно выкупить на торгах с дисконтом до 20%. Но нередко заманчивая цена сопровождается неприятным бонусом – это или родственники должника, которые не собираются съезжать, или злые кредиторы. В данной статье мы обсудим нюансы покупки такой недвижимости.
Как проходит продажа?
Процесс курирует финансовый управляющий, назначенный арбитражным судом. Он начинается с описи имущества должника. Выявив жилую недвижимость, финансовый управляющий проводит ее оценку, разрабатывает положение о порядке продажи, а затем представляет положение для утверждения в суд.
Когда все параметры продажи квартиры определены, финансовый управляющий публикует объявление о проведении публичных торгов в издании «Коммерсантъ» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Обычно продажа жилья проходит в три этапа: 1) первый аукцион – торги на повышение; 2) повторный аукцион – торги на повышение, но начальная цена ниже; 3) публичное предложение – торги, в которых цена постепенно снижается.
Торги по продаже банкротных квартир проводятся на электронных торговых площадках – в России их десятки. Проще искать и отслеживать активные лоты через агрегаторы. Эти сервисы группируют информацию со множества площадок для удобного поиска желаемого актива.
(Об участии ИП и юрлиц в торгах по продаже и аренде государственного и муниципального имущества читайте в статье «Новая платформа ГИС “Торги”: для кого и как с ней работать?»)
На какую максимальную скидку может рассчитывать покупатель?
Стоимость квартиры банкрота будет зависеть от результатов оценки, проведенной финансовым управляющим. Она может быть скорректирована с учетом мнения должника и кредиторов. Однако итоговое решение закрепляет суд, утверждая положение о продаже имущества. Определение суда можно увидеть в картотеке арбитражных дел.
Зачастую начальная стоимость квартиры на торгах соответствует рыночной цене. И лишь на этапе повторных торгов, если никто не купил недвижимость по предложенной стоимости или выше, она снижается на 10%. Бывает, что в ходе повторных торгов квартирой никто не интересуется. Тогда аукцион признается несостоявшимся, и торги переходят в стадию публичного предложения.
Суть публичного предложения вот в чем: в определенный период, например раз в три дня, цена снижается на установленный положением о продаже квартиры размер, например на 15%. В итоге после нескольких этапов публичного предложения квартира может быть продана по цене в несколько раз ниже рыночной. Правда, обычно положения о продаже квартиры предусматривают цену отсечения, ниже которой стоимость на торгах спуститься не может.
Закон не устанавливает минимальную или максимальную скидку, на которую может рассчитывать покупатель. Дисконт будет зависеть от разных факторов.
Как правильно выбирать жилье?
Помните: залог успешной сделки – внимательное изучение лота и учет сопутствующих факторов.
1. Осмотрите недвижимость. Чтобы выбрать правильный лот, нужно запросить осмотр квартиры у финансового управляющего. Это позволит удостовериться в надлежащем состоянии жилья или выявить его очевидные недостатки.
2. Побеседуйте с владельцами квартиры. При осмотре жилья стоит пообщаться с финансовым управляющим, должником и жильцами. В беседе можно узнать интересные подробности – например, как должник и жильцы относятся к реализации их квартиры. Возможны ситуации, когда бывшие владельцы отказываются понимать происходящее и не собираются съезжать. Тогда вместе с квартирой вы получите судебный спор о выселении и необходимость работать с приставами над освобождением своего имущества от незаконных пользователей.
Желательно заранее ознакомиться с перечнем зарегистрированных в квартире лиц и удостовериться в их добровольной готовности выписаться из жилого помещения. Иначе аннулирования регистрации придется добиваться через суд.
3. Узнайте о наличии долгов по коммунальным платежам. Покупатель может столкнуться с проблемой неоплаченных счетов по ЖКХ. Помните, что при покупке квартиры на банкротных торгах задолженность по «коммуналке» не переходит к новому собственнику. Единственное исключение – взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Вопрос о долгах за коммунальные услуги желательно решать еще на стадии проверки имущества. Сведения о задолженности запросите у финансового управляющего – он получит справку в обслуживающей организации.
4. Ознакомьтесь с информацией об обременениях имущества и спорах о праве на него. Сведения об обременениях можно найти в выписке из ЕГРН или получить у финансового управляющего. Он же может рассказать про споры о правах на имущество. Но лучше проверить наличие судебных актов в банке решений в картотеке арбитражных дел (ключевым «словом» станет кадастровый номер квартиры) и на портале судов общей юрисдикции. В ЕГРН также должна вноситься отметка о спорах, но данный механизм не всегда работает.
После получения этой информации можно будет прикинуть, сколько времени у вас займет работа с выявленными ограничениями на имущество.
5. Проверьте торговую документацию. Основные сведения содержатся в положении о продаже квартиры: электронная площадка, сроки проведения торгов, цена имущества, интервалы ее снижения и т.д. Если финансовый управляющий нарушает положение, торги могут быть оспорены заинтересованными лицами.
Значимая информация публикуется в объявлении о торгах. Проверьте, нет ли в нем указания на другие лоты, которые являются частью реализуемой недвижимости. Например, радиаторы отопления или сантехнику могут пытаться продать отдельно от квартиры. Так поступают, чтобы отпугнуть потенциальных покупателей и продать имущество «нужному» интересанту или чтобы в ущерб покупателю квартиры получить деньги еще и за составные объекты жилья. Подобные торги лучше обходить стороной, потому что даже при победе по обоим лотам вы можете не получить желаемую квартиру из-за жалоб кредиторов.
Кстати, порой жалобы на торги появляются уже в процессе их проведения. Наличие таких жалоб лучше проверять в картотеке арбитражных дел, а конкретно – в карточке арбитражного дела о банкротстве гражданина-собственника.
Итак, при покупке банкротной квартиры следует обратить внимание на:
Чтобы учесть все нюансы, рекомендую проконсультироваться с юристами.
Как решать проблемы после покупки квартиры?
1. Нежелание прежних собственников выселяться. Жильцы квартиры могут отказаться съезжать. Тогда выселять бывших собственников придется в судебном порядке. После вступления решения суда в законную силу необходимо направить исполнительные листы в службу судебных приставов. Они и помогут вам освободить купленное жилье.
2. Чужие долги по коммунальным платежам. Скорее УК, ТСЖ или ЖК поначалу будет требовать от вас погашения долгов по ЖКХ, накопленных прежним владельцем. Неисполнение требований может повлечь временное отключение от коммуникаций. В такой ситуации уведомите обслуживающую организацию о смене собственника и попросите исключить из вашего лицевого счета задолженность предыдущего владельца. При отказе это сделать следует обратиться в суд, указав обслуживающую организацию ответчиком.
3. Срыв торгов. Проблемы могут быть связаны с поведением финансового управляющего или привлеченного организатора торгов. Например, если потенциальный покупатель запросил осмотр имущества или предоставление документации на квартиру, но его запрос проигнорировали, он может подать жалобу на торги и успешно их отменить.
Жалоба подается в ФАС или арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. То есть обделенный интересант может сорвать торги и аннулировать через суд договор купли-продажи в течение года после подведения их результатов.
Покупка банкротной квартиры всегда связана с дополнительными рисками. Но они уравновешиваются тем экономическим эффектом, который можно получить за счет дисконта при продуманном участии в торгах.
Автор – Камбулат Карашев, юрист практики «Сопровождение процедур банкротства и антикризисный консалтинг» юридической компании «Лемчик, Крупский и партнеры»
Коммерческие торги
Электронная торговая площадка портала «Торги России»
Общество с ограниченной ответственностью «ЭТП 24»
Акционерное общество «ВТБ Лизинг»
Спецторги
Всероссийская Электронная Торговая Площадка
Центр дистанционных торгов
Новые информационные сервисы
Межрегиональная электронная торговая система
Аукционы Дальнего Востока
Аукционный тендерный центр
Система электронных торгов и муниципальных аукционов «ВТБ-Центр»
Региональная Торговая площадка
Система Электронных Торгов Имуществом
Электронная торговая площадка «ELECTRO-TORGI. RU»
Электронная площадка «Вердиктъ»
Электронная торговая площадка «Регион»
Балтийская электронная площадка
Объединенная Торговая Площадка
ООО «Специализированная организация по проведению торгов – Южная Электронная Торговая Площадка»
Электронная торговая площадка «Заказ РФ»
Oбщество с ограниченной отвественностью «Тендерные технологии»
Уральская электронная торговая площадка
Электронная площадка «ЭСП»
Российский аукционный дом
Электронная торговая площадка «Евразийская торговая площадка»
Сибирская торговая площадка
Системы Электронных Торгов
Открытая торговая площадка
TORGI. GOV. RU — Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов
Торги, проводимые вне ЭТП
