Вышел в свет новый номер Вестника «Российский оценщик»

Результаты экспертной оценки присланных заявок для участия в конкурсе выпускных квалификационных работ Всероссийского инженерного конкурса.

По итогам экспертизы к участию в следующем этапе, в соответствии с Положением, приглашается 400 обучающихся выпускных курсов. Информация о следующем этапе будет направлена участникам дополнительно.

ФИО участникаТема работыУниверситетФИО участникаТема работыУниверситет

Суммарный доход участников списка крупнейших оценочных организаций (см. www.raex-rr.com/pro) составил по итогам 2021 года 10,13 миллиарда рублей, увеличившись за год по сопоставимым данным на 9,4процента, обогнав инфляцию, которая, составила 8,4процента (по данным Росстата). Это хуже показателей по итогам 2019 года, когда рост рынка оценки составлял 14процентов при инфляции в 3процента, но всё же выше итогов 2020-го — 3,5процента при инфляции 4,9 процента.

Осторожный оптимизм при прогнозировании перспектив на рынке оценки в текущем периоде дают и результаты опроса 79 компаний: согласно предоставленным RAEX показателям выручки за первые три месяца 2022 года, их суммарный доход по отношению к аналогичному показателю 2021 года увеличился на 28процентов, составив 1,245 миллиарда рублей.

«В кризис происходит перераспределение игроков в различных отраслях, что влечет за собой рост объема сделок, требующих экспертизы. Вместо оценки для развития бизнеса более востребованной становится оценка, связанная с проблемными активами», — говорит Елена Шувалова, партнер группы ALTHAUS.

«Особенностью текущего времени стала трансформация, в рамках которой растет количество событий, связанных со сменой собственников и передачей активов: выход иностранных участников, приобретение активов нового профиля для импортозамещения», — поясняет тенденции спроса на оценку Вера Консетова, управляющий партнер РУКОН АФК («АФК-Аудит»).

« На сайте РОО в разделе «ИЗДАНИЯ» доступен новый номер бюллетеня «Российский оценщик» — № 4 за 2013 г.

Итоги мероприятий РОО (сентябрь-октябрь)

• Доклад Е.Г.Топал на III Конгрессе оценщиков Дальнего Востока «Теория и практика судебной экспертизы в современных условиях. Роль оценщика как судебного эксперта. Меры ответственности».
• М.В.Живаев. Результаты экспертных величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности.
• А.Н.Фоменко отвечает на вопросы, связанные с деятельностью экспертов-техников
• А.И.Шаскольский. Как стать оценщиков в США и что вам за это будет
• Молодежная политика РОО – залог дальнейшего развития организации
• М.И.Миляев. Стажировка в Германии. Познание идеальной модели оценки недвижимости

Смотреть полностью на сайте:

Партнерство продолжает публикацию методических разъяснений по дискуссионным вопросам оценки.

Свежее в разделе

Самое важное

Самое обсуждаемое

Самое интересное

Как вы оцениваете общие тенденции в оценочной деятельности и результаты вашего бизнеса в 2020 году? Был ли стабилен спрос на услуги и как обстоит дело с этим сейчас?

Кирилл Кулаков: Безусловно, главным событием 2020 года и первой половины 2021 года, оказавшем влияние в том числе и на оценочную деятельность, стала пандемия и последующий «коронакризис». Оценка стоимости является неотъемлемой составляющей экономики в целом и большинства бизнес-процессов, поэтому их сокращение и замедление привело практически к прямо пропорциональному снижению активности и у большинства оценщиков. Оценщикам, как и всем, пришлось организовывать дистанционную работу в условиях самоизоляции, оптимизировать затраты на фонд оплаты труда и аренду офисов.

Тем не менее, несмотря на очевидные трудности, большинство отраслей экономики относительно быстро адаптировались к ним, пусть и с соответствующими издержками, сокращением выручки и чистой прибыли.

Конечно же это восстановление носит неоднородный характер: государственный сектор, естественные монополии и госкорпорации, субъекты на бюджетном финансировании или госзаказах чувствуют себя более стабильно и уверенно. То же самое можно сказать, например, об электронной торговле, логистических и складских услугах, востребованность которых резко возросла во время локдауна. Меры господдержки в виде льготной ипотеки, а также стремление населения к сбережению накоплений привели к резкому скачку цен на жилую недвижимость — за год они выросли в среднем на 20-25 процентов. Соответственно, для указанных сегментов экономики потребность в услугах оценщиков оставалась стабильной или даже увеличилась (например, по оценке для целей ипотеки).

С другой стороны, есть и наиболее пострадавшие отрасли, — например торговые центры, сфера услуг, гостиничный и ресторанный бизнес, фитнес-индустрия, арендный бизнес коммерческой недвижимости и так далее, — которые на долгое время вообще приостанавливали свою деятельность. Для таких клиентов, безусловно, ряд традиционных услуг по оценке (например для целей кредитования, внесения в уставный капитал или аренды) стали просто не нужны. Зато актуальными стали иные консалтинговые и экспертные услуги, связанные со стоимостью.

На примере нашей компании, ЦНЭС, которая уже много лет является одной из крупнейших оценочных фирм РФ (см. рэнкинги крупнейших оценочных организаций, составленных рейтинговым агентством RAEX ) можно продемонстрировать, что диверсификация услуг и освоение смежных с оценкой направлений — один из основных критериев стабильности, особенно в кризисные времена. ЦНЭС оказывает максимально широкий спектр как оценочных, так и смежных экспертно-консультационных услуг: оценки недвижимости в целях ипотеки для физических лиц до оценки пакетов акций и имущественных комплексов для государственных органов, крупнейших корпораций и банков, строительно-технические и экономико-правовые экспертизы, в том числе судебные, а также различные виды стоимостного и управленческого консалтинга. Всё это, а также продолжение внедрения различных IT- и CRM-систем в бизнес-процессы, и позволило нашей организации в сложный период сохранить и трудовой коллектив, и уровень выручки.

Повлияет ли, на ваш взгляд, повышение ключевой ставки на объёмы ипотечного кредитования, продажу недвижимости (в том числе коммерческой) и строительство. Может ли это, в конечном счёте, привести к повышению стоимости на оценочные услуги?

Кирилл Кулаков: Повышение ключевой ставки конечно же повлияет на все эти процессы. Притом, возможно, разнонаправленно. Например ставки по ипотеке и иному залоговому кредитованию должны вырасти, что приведёт к снижению спроса на соответствующие объекты недвижимости и инвестиционные проекты. И если по ипотеке жилья государство дополнительно субсидирует (хотя после 1 июля 2021 года в меньшей степени) соответствующие ставки или сохранит льготные виды кредитования (например, по семейной ипотеке или по эскроу-счетам строительства жилья), то по коммерческой недвижимости этого нет.

Поэтому ожидать увеличения спроса на услуги оценщиков здесь вряд ли приходится. А стоимость оценочных услуг в связи с повышением ключевой ставки может, и то незначительно, повыситься только в силу увеличения инфляционных процессов.

Расскажите, пожалуйста, когда будет проводиться очередная государственная кадастровая оценка (ГКО); очевидна ли в этой связи волна оспаривания результатов ГКО?

Кирилл Кулаков: В июле 2020 года был принят 269-ФЗ, который, в том числе, внёс достаточно существенные поправки в 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Это касается как самого проведения ГКО и её периодичности, так и нового порядка оспаривания кадастровой стоимости. До 1 января 2023 года объявлен переходный период на указанные новые правила. Этим же законом (269-ФЗ) определено, что все субъекты РФ в 2022 году обязаны провести очередную ГКО земельных участков, а в 2023 году ГКО остальных объектов недвижимости (ОКСов).

Помимо этого, до 2022 года сохраняется право субъекта провести плановую ГКО в соответствии с периодичностью её проведения в конкретном регионе. Так, например, в Москве в 2020 году из-за пандемии была отменена очередная ГКО, она была перенесена на 2021 год. В августе 2021 года руководство ГБУ города Москвы по кадастровой оценке объявило, что работы по ГКО-2021 (по состоянию на 01.01.2021 г., всех объектов недвижимости) близятся к завершению, отменять ГКО-2021 не планируется, её результаты будет опубликованы в конце сентября в проекте «Отчёта об определении кадастровой стоимости». Также было сообщено, что в соответствии с 269-ФЗ, Москва уже в следующем году проведёт очередную ГКО-2022 земельных участков. То есть кадастровая стоимость земель в Москве будет оцениваться два года подряд.

С учётом того, что ГБУ города Москвы и при проведении ГКО-2021 отказалось учитывать решения суда по предыдущим оспариваниям кадастровой стоимости, а также не планирует исключать НДС из её расчета, можно ожидать увеличения соответствующих стоимостных значений. А это, в свою очередь, породит повышенный спрос на услуги независимых оценщиков и судебных экспертов по их оспариванию.

Были ли в вашей практике оценочные работы, обусловленные ковидной ситуацией, которые раньше, в привычных условиях, заказчику не требовались. С чем это связано?

Кирилл Кулаков: В условиях пандемии мы стали предлагать клиентам актуальный «антикризисный пакет» услуг, — например, по обоснованию снижения ставки арендной платы, урегулированию споров между банками и заёмщиками относительно изменения стоимости объектов залога, а также между заказчиками и подрядчиками, особенно в сфере строительства, по вопросам экспертизы изменения сроков и стоимости выполнения проектов, услуги по оптимизации затрат на эксплуатацию и управление недвижимостью и так далее.

Также мы предоставляли консалтинговые услуги по обоснованию и содействию получения льгот и субсидий предприятиям из наиболее пострадавших от пандемии отраслей.

В прошлом и в этом году для оценщиков стартовали продления квалификаций в области оценки (прежние квалификации присваивались на три года). Расскажите, пожалуйста, вкратце, поменялось ли что-то в этом процессе, сложно ли в текущих условиях сдать экзамены и продлить квалификацию?

Кирилл Кулаков: К сожалению, принципиально ничего не поменялось. Единственное, что было сделано государством в пандемию — это перенос сроков сдачи экзамена на несколько месяцев, то есть на срок меньший, чем в иных отраслях с аналогичными требованиями к квалификации или лицензированию.

Несмотря на неоднократные обращения оценочного сообщества к Минэкономразвития РФ об отмене или альтернативной замене (например, на подтверждение положительного опыта оценки в течение трёх лет или на повышение квалификации) пересдачи квалификационного экзамена каждые три года, все осталось по-прежнему — согласно постановлению Правительства РФ действие квалификаций оценщиков продлевается путём пересдачи экзаменов в нынешнем году.

По имеющейся от регулятора информации, ещё в апреле 2021 года был подготовлен проект приказа о так называемом упрощённом варианте пересдачи экзамена (без задач). Однако до сих пор тот приказ не прошёл регистрацию в Минюсте РФ и не опубликован.

На мой взгляд, создается ощущение, что регулятор намеренно выжидает, пока подавляющее большинство оценщиков повторно пройдёт горнило экзаменов в старом формате. При этом единственная площадка для сдачи экзаменов почти всё это время находилась в Москве.

В связи с этим возможно некоторое сокращение численности оценщиков в РФ, особенно по направлению «оценка бизнеса», по которому весьма существенно были пересмотрены и усложнены вопросы и задачи.

Какие наиболее существенные проблемы, связанные с регулированием оценочной деятельности, вы могли бы отметить и как, по вашему мнению, их можно решить?

Кирилл Кулаков: Помимо описанной проблемы, связанной с постоянной пересдачей квалификационного экзамена, есть ещё ряд существенных проблем. И основной из них, безусловно, является демпинг. Эта проблема влияет и на качество оказываемых услуг, и на восприятие со стороны государства и потребителей.

В наших реалиях только изменение соответствующего законодательства, вкупе с чётким отслеживанием его исполнения на уровне СРО оценщиков и их Национального объединения, может изменить ситуацию.

В настоящее время ряд представителей оценочного сообщества, при поддержке объединений предпринимателей (например, «Деловой России»), подготовили конкретные предложения по изменению законодательства по государственным закупкам в части придания большего удельного веса при выборе поставщика услуг по оценке качественным критериям, а не стоимости. Это во многом снимет проблему с демпингом и низким качеством. Эта инициатива была предварительно поддержана Минэкономразвития РФ, а также Росимуществом и иными государственными органами и госкорпорациями. Надеемся, что в ближайшее время Правительство РФ примет соответствующий нормативно-правовой акт.

Помимо этого Минэкономразвития РФ уже подготовило законопроект по изменению 135-ФЗ в части ужесточения ответственности оценщиков и оценочных фирм, а также требований по стажу и количеству оценщиков для оказания услуг по оценке государственной собственности.

Также планируются поправки в 135-ФЗ, предусматривающие введение прямой ответственности фирм за любые, а не только обязательные по закону, оценки. В том числе в виде возврата гонораров и компенсации всех убытков за некачественно оказанные услуги.

Отдельно хотелось бы акцентировать внимание на ещё одной инициативе государства. Минэкономразвития РФ планирует создать при своем Совете по оценочной деятельности так называемый апелляционный орган по рассмотрению жалоб от потребителей на соответствующие решения СРО оценщиков. Эта тенденция, по мнению профессионального сообщества, носит опасный характер, поскольку поставит под сомнение существование самого института саморегулирования в оценочной деятельности. Особенно с учётом того, что уже год назад аналогичный орган был создан при Национальном объединении СРО оценщиков.

На ваш взгляд, актуальна ли цифровая трансформация для оценочной деятельности? Каковы её цели — снизить риски, снизить себестоимость оценки, повысить эффективность и результаты оценки?

Кирилл Кулаков: Когда практически все процессы в экономике стремительно проходят цифровую трансформацию, оставаться в стороне оценочная деятельность просто не может. В противном случае она перестанет быть востребованным и актуальным инструментом решения соответствующих задач.

При этом цифровизация в оценке идёт по разным направлениям. Это и создание различных онлайн-сервисов для клиентов (от возможности электронной заявки и её онлайн-оплаты до выдачи отчёта в электронном виде), так и разработка специализированных программ и CRM-систем по анализу и обработке данных и автоматизации процесса расчёта стоимости.

Безусловно, в этом кроется и потенциальная опасность для оценки, как вида оказания интеллектуальных услуг — постепенная замена, особенно при решении типовых задач, работы оценщика соответствующим роботизированным приложением.

Но такова жизнь и в этом заключаются требования прогресса, а значит оценщикам со временем нужно будет искать более узкие и нешаблонные ниши в сегментах стоимостного консалтинга и экспертиз.

На правах рекламы

Сделки и реструктуризации

В целевой структуре наибольшие объемы доходов от оценочной деятельности в 2021 году пришлись на три направления: оценку в целях купли-продажи активов, в целях организации/реструктуризации бизнесов, а также в целях кредитования и привлечения финансирования. По данным участников рэнкинга, выручка в этих секторах составила в 2021 году 1,994 миллиарда, 1,078 миллиарда и 981 миллиона рублей соответственно — суммарно это 40 процентов их общего дохода.

«Любые экономические изменения запускают процесс передела в отрасли, количество сделок M&A возрастает. Таким образом, по-прежнему актуальны услуги по их сопровождению, в том числе и в оценке. Среди наших клиентов много крупных структур, внутри которых происходит реорганизация, меняются собственники, условия инвестиционных проектов, проводятся сделки слияния и поглощения», — комментирует Федор Спиридонов.

В текущем году спрос на оценку в таких процессах может усилиться. Причины тому — трансформация бизнеса и перестройка экономических процессов на фоне санкций и мирового кризиса, развитие инфраструктурных проектов и строек, залоговое кредитование и так далее.

«Наиболее востребованной сейчас является оценка имущества и бизнеса предприятий с иностранным участием для целей купли-продажи и М&А, оценка непрофильных и проблемных активов, оценка изменившихся ставок аренды коммерческой недвижимости. Текущая экономическая ситуация создает предпосылки для увеличения сделок M&A, банкротных процессов и тому подобного. Прежде всего эти процессы затронут предприятия и отрасли, в которых было существенное участие иностранного капитала или доля импортных составляющих и комплектующих», — говорит Кирилл Кулаков.

«Сегодня мы фиксируем выросшее число запросов на проведение оценки бизнеса для целей продажи или реструктуризации. Один из определяющих факторов — это решение значительного количества иностранных компаний покинуть Россию. Есть клиенты, которые действительно хотят выяснить реальную стоимость своего российского бизнеса перед продажей, намереваясь получить за него полную цену. Есть и такие, кто проводит консультации с менеджментом российских подразделений, планируя передать бизнес им», — говорит Станислав Новиков.

По словам Федора Спиридонова, сейчас идет перестройка всей экономической системы, и количество сделок M&A увеличится — «это вынужденная мера, в связи с чем повысится востребованность услуг в области комплексной экспертизы, due diligence, в том числе оценки бизнеса и больших инвестиционных проектов», — считает он.

Еще 271 миллион рублей пришлось на сектор оценки в целях ипотеки; 248,5 миллиона рублей составили доходы от оценки в рамках аренды, 185 миллионов рублей — при процедурах банкротств и 133,7 миллиона рублей — при оценке в страховании.

Недвижимость и споры

Как и раньше самую весомую долю в суммарных доходах участников рэнкинга занимает оценка недвижимого имущества — в 2021 году это 39 процентов или 2,99 миллиарда рублей. Выручка участников рэнкинга по итогам 2021 года здесь почти не поменялась, и ее прирост составил минус 0,2процента; в рэнкинге по итогам 2020 года темп роста тоже был невелик и составлял 5процентов. Причина застоя кроется в высокой конкуренции, но говорить о снижении интереса к оценке недвижимости не приходится. Поток доходов по-прежнему обеспечен спросом на оценку рыночной стоимости недвижимости при сделках, слияниях и поглощениях, для целей залога и ипотеки, а также потребностями государства.

Актуальным драйвером для участников рынка останется оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости. «В 2021 году в ряде субъектов РФ, в частности, в Москве, была проведена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов недвижимости, а в 2022 году по всей России проводится внеочередная ГКО всех земельных участков. Получается, что в той же Москве ГКО будет проводиться три года подряд. С учетом того, что кадастровая стоимость по многим объектам по-прежнему существенно отличается от реальной рыночной, потребность в ее оспаривании сохранится еще весьма долго», — поясняет Кирилл Кулаков, соучредитель «Центра независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС).

Вероятно, доходы оценочных компаний в этом направлении могли быть и больше, если бы не введенная с ноября 2021 года монополия государственных судебных экспертов на услуги по судебной стоимостной экспертизе. «В регионах РФ судьи направляют экспертизы в независимые оценочные организации, но вот в Москве и Московской области все экспертизы проводит только лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ, и как-то так у них выходит, что рыночная стоимость оказывается близкой с кадастровой, и экономию налогов собственник недвижимости через суд не получает», — говорит Ирина КОМАР, управляющий партнер ООО «Профессиональная группа оценки».

Что касается перспектив, то, по словам участников рэнкинга, спрос на оспаривание кадастровой оценки не прекратится, и очередной его всплеск ожидается уже в следующем году в связи с проведением всероссийской государственной кадастровой оценки по объектам капитального строительства. «Поскольку процедура пройдет по всей стране, а также учитывая то, что рыночная стоимость на объекты коммерческой недвижимости снижается, в отличие от кадастровой, высока вероятность, что количество процедур по оспариванию кадастровой стоимости в 2023-2024 годах увеличится, соответственно возрастет и спрос на оценку в рамках данной процедуры», — считает Федор Спиридонов, управляющий партнер группы компаний SRG.

Инфографика «РГ»/Владимир Кузнецов

Кирилл Кулаков, соучредитель «Центра независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), президент СРО РАО, председатель Комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Национального объединения СРО оценщиков, проректор НИУ МГСУ, д.

Расскажите, пожалуйста, о тенденциях клиентского спроса на оценку в текущем периоде. Какие направления оценки востребованы с учетом нынешних экономических процессов, и что сегодня для заказчиков выходит на первый план?

Кирилл Кулаков: В этом году клиентский спрос, до конца не восстановившийся после пандемийного кризиса, получил, по сути, новую и весьма разнонаправленную турбулентность. Ряд направлений оценки на какое-то время был вообще практически приостановлен (например, оценка для целей ипотеки), а какие-то, наоборот, получили новый импульс. Наиболее востребованной сейчас является оценка имущества и бизнеса предприятий с иностранным участием для целей купли-продажи и М&А, оценка непрофильных и проблемных активов, оценка изменившихся ставок аренды коммерческой недвижимости.

Какие цели оценки, спрос на которые остался стабильным по сравнению с прошлыми периодами, вы могли бы отметить?

Кирилл Кулаков: По-прежнему остается весьма актуальной оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости, так как в 2021 году в ряде субъектов РФ, в частности, в Москве, была проведена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов недвижимости, а в 2022 году по всей России проводится внеочередная ГКО всех земельных участков.

Также стабильным остается спрос со стороны государства на оценку принадлежащего ему имущества и пакетов акций для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставные капиталы и так далее, а также на оценку частного имущества, изымаемого для государственных нужд.

Каковы ваши ожидания от ситуации в сфере сделок M&A? Какие услуги наиболее востребованы со стороны заказчиков в этом секторе? Какие отрасли сейчас наиболее подвержены сделкам слияний и поглощений или другим трансформациям, связанным с активами?

Кирилл Кулаков: Текущая экономическая ситуация сама по себе создает предпосылки для увеличения сделок M&A, банкротных процессов и тому подобного. Соответственно, возрастет спрос и на сопутствующие услуги — оценку, консалтинг, финансовый анализ, due diligence, различные судебные экспертизы.

Прежде всего эти процессы затронут предприятия и отрасли, в которых было существенное участие иностранного капитала или доля импортных составляющих и комплектующих. Отдельно стоит отметить IT-отрасль, для которой, несмотря на ряд государственных преференций, наиболее характерны смена локаций и собственников.

Какие факторы спроса на оценку со стороны государства вы видите в текущем периоде; каковы дальнейшие перспективы запросов со стороны государства как крупнейшего заказчика этих услуг?

Кирилл Кулаков: Государство остается крупнейшим собственником активов в РФ, а с учетом текущих тенденций его составляющая может только увеличиться. А так как в соответствии с 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценка объектов, полностью или частично принадлежащих государству, обязательна, то это и является основным драйвером спроса.

Помимо этого, государственные корпорации и акционерные общества с мажоритарным участием государства сейчас являются основными игроками на рынке слияний и поглощений, инфраструктурного строительства, различных отраслевых инвестиционных проектов, для которых также требуются оценка, построение финансовых моделей, бизнес-планирование и прочие смежные услуги.

Прогнозируете ли вы спрос на оценку в рамках оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земли в текущем периоде? Если да, то почему?

Кирилл Кулаков: Да, именно на данные оценочные услуги спрос будет расти, в отличие от услуг по судебной стоимостной экспертизе (из-за введенной в ноябре 2021 года монополии государственных судебных экспертов). Обусловлено это требованиями законодательства, а именно 237-ФЗ и 269-ФЗ, в соответствии с которыми в 2022 году будет проведена внеочередная ГКО всех земельных участков РФ, а в 2023 году — всех объектов капитального строительства РФ. Получается, что в той же Москве ГКО будет проводиться три года подряд. С учетом того, что кадастровая стоимость по многим объектам по-прежнему существенно отличается от реальной рыночной, потребность в ее оспаривании останется еще весьма долго.

Также стоит отметить, что в соответствии с 269-ФЗ ряд субъектов РФ уже перешел, а все остальные субъекты РФ в любом случае с 01.01.2023 перейдут на новую схему установления (уже не оспаривания) кадастровой стоимости в размере рыночной посредством обязательного досудебного рассмотрения заявления в региональном ГБУ по кадастровой оценке, при которой роль и значимость отчета об оценке существенно возрастет.

В последнее время немалая часть отборов на оказание услуг оценки — квалификационные. Является ли такой инструмент действенным в контексте отбора поставщика с качественными услугами, и меняется ли в принципе система отборов, которая ранее базировалась преимущественно на критерии «стоимость услуг»?

Кирилл Кулаков: Да, действительно, ряд конкурсных отборов оценщиков, прежде всего, по 223-ФЗ, стал проходить с приоритетным рассмотрением качественных, а не стоимостных критериев, что позволяет заказчикам отобрать наиболее квалифицированных исполнителей при оптимуме цены.

Однако все конкурсы по 44-ФЗ по-прежнему проводятся с большим удельным весом (60%) по стоимостному критерию. Данная диспропорция в конкурсах по 44-ФЗ приводит к постоянной проблеме демпинга и низкого качества. Решение здесь простое и весьма очевидное: ввести в соответствующие нормативно-правовые акты поправку, согласно которой в конкурсах по отбору оценщиков качественный критерий будет составлять 60 или 70% (по аналогии с юридическими или аудиторским услугами). Еще полтора года назад на базе профильного комитета «Деловой России» представителями оценочного сообщества были подготовлены соответствующие предложения, которые на настоящий момент уже получили одобрение со стороны Минэкономразвития России и ожидают итогового вердикта со стороны прочих федеральных органов исполнительной власти.

Елена Шувалова, партнер, департамент корпоративных финансов ALTHAUS

— Расскажите, пожалуйста, о тенденциях клиентского спроса на услуги оценки. В частности, оценка в каких целях сегодня становится востребованной с учетом перестройки экономических процессов, и что выходит на первый план для заказчиков?

Елена Шувалова: ALTHAUS активно мониторит текущую ситуацию, оперативно выявляя всё новые «болевые точки» и «точки роста» бизнеса и стремясь оказать максимальную поддержку своим клиентам.

В свете тенденции по продаже иностранными компаниями своих долей в бизнесе наблюдается рост спроса на услуги оценки бизнеса и активов, а также комплексной предынвестиционной (финансовой, налоговой, юридической) экспертизы, предваряющей оценку. Ключевая особенность таких сделок — скорость принятия решения, и зачастую сроки на проект очень ограничены. Мы, благодаря наличию большой диверсифицированной команды, имеем возможность выполнять такие сложные проекты в сжатые сроки.

Кроме того, в кризис происходит перераспределение игроков в различных отраслях, что влечет за собой рост объема сделок, требующих экспертизы. То есть вместо оценки для развития бизнеса более востребованной становится оценка, связанная с проблемными активами. Отличительной чертой таких проектов является то, что объектом оценки, наряду с недвижимостью, выступают права требования. При этом информация об объекте оценки крайне ограничена. Для обоснованной и объективной оценки мы проводим глубокий поиск информации, используя различные источники.

— Какие цели оценки, спрос на которые остался стабильным по сравнению с прошлыми периодами, вы могли бы отметить?

Елена Шувалова: Наша компания — один из лидеров на рынке консультационных услуг при слияниях и поглощениях, поэтому, конечно, первое, что приходит на ум, — это оценка для целей совершения сделки.

В последнее время наряду со стандартным запросом на определение рыночной стоимости и подготовку отчета об оценке клиенты стали обращаться к нам с просьбой посчитать бридж — переход от стоимости акционерного капитала к собственному — для переговорного процесса. И благодаря тому, что мы оказываем услуги комплексного сопровождения сделок, мы можем использовать при оценке результаты проведенного due diligence и учитывать выявленные риски, а не руководствоваться только лишь отчетностью.

Спрос на определение справедливой стоимости идентифицируемых активов и обязательств, а также величины деловой репутации группы (PPA — purchase price allocation) после сделки также стабилен.

Кроме того, мы регулярно выпускаем отчеты для целей определения стоимости чистых активов и расчетной стоимости инвестиционного пая фонда для целей бухгалтерского учета (РСБУ и МСФО). Часто делаем проекты для налоговых целей.

— Каковы ваши ожидания от ситуации в сфере сделок M&A в текущем периоде? Какие услуги будут наиболее востребованными со стороны заказчиков?

Елена Шувалова: Рынок юридических услуг в 2021 году испытывал стагнацию. Наблюдался спрос на юридический due diligence в составе комплекса услуг по сопровождению сделок M&A, сохранялся спрос на услуги банкротства и защиты бизнеса, рос интерес к услугам в сфере защиты интеллектуальной собственности.

Очевидно, что в 2022 году тренды немного сместятся, поскольку юридический рынок следует за изменениями в обществе: ожидается падение спроса на услуги по сопровождению трансграничных сделок слияния и поглощения, а также внешнеэкономической деятельности, что обусловлено снижением международной экономической активности российского бизнеса.

При этом растет потребность в структурировании и сопровождении сделок по выходу иностранных компаний из бизнеса в России, реструктуризации бизнеса, открытию новых компаний и счетов в других юрисдикциях, сопровождению банкротств, подготовке финансовых моделей и отчетов об оценке.

В текущих условиях мы наблюдаем выход на первый план услуг по предоставлению правовых рекомендаций относительно построения эффективной корпоративной структуры и системы корпоративного управления с учетом санкционных рисков, по определению степени влияния санкций и ограничительных мер на корпоративные обязательства в рамках совместных предприятий, сделок M&A, прямых инвестиций и венчурных сделок, а также на услуги в области валютного регулирования и валютного контроля.

Кроме того, в свете тенденции по продаже иностранными компаниями своих долей в бизнесе наблюдается рост спроса на услуги комплексного (финансового, налогового, юридического) сопровождения сделок, оценки бизнеса и активов.

Еще одно актуальное направление — консалтинговые услуги для компаний в сфере ИТ. В первую очередь, в области налогов: налоговое консультирование по вопросам применения льгот для ИТ-компаний, поиск и активация налоговых резервов и преференций, структурирование бизнеса, разработка оптимальной структуры группы. Также в тренде работа с иностранными структурами ИТ-бизнеса: редомицилляция бизнеса в РФ, налоговый аудит.

Наконец, актуальны такие услуги в области аутсорсинга, как санкционный скрининг, регулярный санкционный мониторинг, сопровождение открытия счетов и ведение бухгалтерии, global mobility для российских экспатов, в частности — поддержка российских граждан, исполняющих трудовые функции в иностранных юрисдикциях, сопровождение открытия счетов для юридических лиц в РФ и за рубежом для поддержания устойчивости бизнеса, консультации по валютному контролю. Все эти услуги ALTHAUS предоставляет в режиме «одного окна».

— Какие факторы спроса на оценку со стороны государства вы видите в текущем периоде и каковы дальнейшие перспективы запросов со стороны государства как крупнейшего заказчика этих услуг?

Елена Шувалова: Ключевым фактором спроса в ближайшей перспективе будут проекты, связанные с новым режимом промышленной политики в связи с необходимостью развития импортозамещающих производств в условиях санкционных ограничений. Текущая геополитическая ситуация предполагает, что российскому бизнесу приходится работать в сложных условиях в связи с разного рода ограничениями. В этих условиях наша команда уже предложила клиентам целый спектр услуг санкционного комплаенса и антикризисного сопровождения.

Дополнительно сохраняется спрос на услуги комплексного сопровождения инфраструктурных проектов, реализуемых на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП), где вместе с оценкой требуются подготовка бизнес-плана и юридические услуги. У нас есть ряд проектов, успешно реализованных на Дальнем Востоке, и мы планируем перенести этот опыт на другие регионы.

— Какие технологические новшества, связанные с предоставлением ваших услуг и сервисов, вы могли бы отметить за последний год и сейчас?

Елена Шувалова: Без автоматизации и информатизации деятельность любого бизнеса будет неэффективной, в том числе и в оценке. В нашей компании автоматизированы все процессы, которые возможно доверить программе без потери качества. И тем не менее, в оценочной деятельности полностью автоматизировать можно только простые объекты оценки — жилую недвижимость, например. Мы же чаще всего оцениваем средние и крупные предприятия, нематериальные активы и интеллектуальную собственность, инвестиционные проекты. В таких трудоемких проектах чаще всего автоматизированы только приложения к отчету, что позволяет младшим коллегам заниматься интеллектуальным трудом наравне со старшими, а не копировать вручную десятки страниц обязательных документов.

— В последнее время немалая часть отборов для оказания оценочных услуг — квалификационные. По вашему мнению, является ли такой инструмент действенным для отбора поставщика с качественными услугами? Меняется ли в принципе система отборов, которая ранее базировалась преимущественно на критерии «стоимость услуг»?

Елена Шувалова: Я однозначно считаю, что использование лишь критерия «стоимость услуг» приводит к ценовому демпингу и получению низкокачественных услуг. И только наличие квалификационных отборов с разумными критериями качества и подтверждением опыта оказания аналогичных услуг может являться гарантом того, что консультант справится с поставленной задачей и его отчет будет достоверным и корректным.

Приведу пример разумности критериев: квалификационный аттестат по направлению оценки недвижимости дает право оценщику определять стоимость любых объектов недвижимости. В эту категорию входят как простые объекты (например, земельный участок под ИЖС), так и сложные (например, земельный участок в Москве под жилую застройку). Для этих задач требуются абсолютно разные специалисты. Так, с первой легко справится молодой оценщик, только вступивший в СРО, а для решения второй требуется оценщик со значительным профессиональным стажем, который сумеет рассчитать все ключевые параметры инвестиционного проекта (включая затраты на строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы, строительство объектов социальной инфраструктуры, но не ограничиваясь этим) и построить модель DCF (Discounted Cash Flow).

Если в критерии квалификационного отбора включить лишь наличие аттестата, то клиент рискует получить на решение второй задачи оценщика, который умеет справляться только с первой.

А если еще больше усложнить эту задачу и объектом оценки (предметом сделки) выбрать не сам земельный участок, а юридическое лицо, владеющее 10 такими инвестиционными проектами на разных стадиях строительства, и срок на проект составляет всего две недели, тогда одного опытного оценщика будет недостаточно: потребуется команда консультантов, включающая в себя не только оценщиков, но еще и строителей, юристов.

Для того чтобы быстро и качественно выполнять проекты, нужна большая команда. Я считаю, 10-15 человек оценщиков — это необходимый минимум для консалтинговой компании, чтобы она могла выполнять сложные и масштабные проекты.

Ревизия активов

Завидные темпы по итогам 2021 года показал сектор оценки бизнеса и ценных бумаг. По данным участников рэнкинга их суммарная выручка в этом направлении оценки за 2021 год составила 2,480 миллиарда рублей, увеличившись на 24процента.

Интерес к оценке бизнеса проявляет и государственный сектор. «Стабильным остается спрос со стороны государства на оценку принадлежащего ему имущества и пакетов акций для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставные капиталы и так далее, а также на оценку частного имущества, изымаемого для государственных нужд», — рассказывает Кирилл Кулаков.

Еще более ощутимый рост на рынке оценки показал сектор переоценки основных средств, в том числе для целей подготовки отчетностей. Выручка участников рэнкинга в этом секторе увеличилась в 2021 году, по сопоставимым данным, на 41процент и составила 478,9 миллиона рублей. Осторожный оптимизм в перспективах этого сегмента связан с изменениями в федеральных стандартах бухгалтерского учета (ФСБУ) по части отражения основных средств в бухгалтерской отчетности по справедливой стоимости. «Для отчетности по РСБУ начиная с 2022 года стали обязательны те процедуры, которые ранее осуществлялись только при подготовке отчетности по международным стандартам. Это отдельный большой блок работы: оценка справедливой стоимости, определение ликвидационной стоимости, пересчет амортизации с учетом ликвидационной стоимости, порядок проведения обесценения — все это ново для РСБУ», — рассказывает Станислав Новиков, старший партнер аудиторско-консалтинговой группы ФБК.

Возросла по итогам 2021 года выручка участников рэнкинга и по направлению оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности: рост составил 12процентов а доход — 376,1 миллиона рублей. Главный драйвер здесь — потребность во вводе нематериальных активов в учетную деятельность.

Федор Спиридонов, управляющий партнер группы компаний SRG

— Расскажите, пожалуйста, о тенденциях спроса на оценку. Для каких целей она становится востребованной в ситуации, когда многие экономические процессы перестраиваются? Что сегодня выходит на первый план для заказчиков?

Федор Спиридонов: Любые экономические изменения запускают процесс передела в отрасли, количество сделок M&A возрастает. Таким образом, по-прежнему актуальны услуги по их сопровождению, в том числе в части оценки. Среди наших клиентов много крупных структур, внутри которых происходит реорганизация, меняются собственники, условия инвестиционных проектов, проводятся сделки слияния и поглощения — всё это требует участия финансовых консультантов.

По-прежнему есть спрос на оценку бизнеса и больших проектов, в том числе на комплексные экспертизы, когда оценка — только часть процедуры.

Федор Спиридонов: В части типовых — это оценка для получения ипотеки и для целей кредитования малого и среднего бизнеса. Мы стабильно занимаем большие доли в этих направлениях. В начале года ставка рефинансирования резко увеличилась и объемы заявок сократились, сегмент кредитования, в том числе ипотечного, существенно «просел». Однако сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию: ЦБ резко снижает ставку, и объемы постепенно возвращаются на прежний уровень.

— Каковы ваши ожидания от ситуации в сфере сделок M&A? Какие услуги будут наиболее востребованными у заказчиков? Есть ли понимание, какие отрасли сейчас наиболее подвержены сделкам слияния и поглощения или другим трансформациям, связанным с активами?

Федор Спиридонов: Поскольку сейчас идет перестройка всей экономической системы, я предполагаю, что количество сделок M&A увеличится — это вынужденная мера. В связи с чем повысится востребованность услуг в области комплексной экспертизы, due diligence, в том числе оценки бизнеса и больших инвестиционных проектов.

С учетом сложившейся экономической обстановки почти всем отраслям придется меняться. Это связано в первую очередь с уходом с рынка части игроков и новыми правилами импорта-экспорта различных товаров. Многим компаниям приходится по-другому консолидировать свои ресурсы: выстраивать логистические и производственные цепочки. И каждая из них по-своему адаптируется к текущим реалиям: за счет дополнительных инвестиций в развитие или сделок M&A.

Федор Спиридонов: Государство, как и бизнес, вынуждено подстраиваться под изменившуюся обстановку. Госкомпании — тоже субъекты коммерческой деятельности и подвержены трансформации в силу сложившихся обстоятельств. Они перестраивают процессы: вкладывают, продают или покупают активы, чтобы дальше работать в эффективном режиме. Таким образом, факторы спроса остались прежние, однако они стали проявляться интенсивнее.

— Прогнозируете ли вы спрос на оценку в рамках оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земли в текущем периоде? Если да, то почему?

Федор Спиридонов: В этом году мы не прогнозируем существенного увеличения числа процедур по оспариванию кадастровой стоимости. Отчасти на это повлияло участие в судебных экспертизах государственных оценщиков, из-за чего вырос срок проведения процедуры: если раньше он составлял от полугода до года, то теперь процесс вполне может занять до двух лет. По этой причине многие владельцы недвижимости, у которых нет существенного, по их мнению, завышения кадастровой стоимости, не инициируют оспаривание. Второй момент — то, что кадастровая стоимость с каждым годом становится все более приближенной к рыночной.

Однако ситуация может измениться уже в следующем году в связи с проведением всероссийской государственной кадастровой оценки по объектам капитального строительства. Поскольку процедура пройдет по всей стране, а также учитывая, что рыночная стоимость на объекты коммерческой недвижимости снижается, в отличие от кадастровой, высока вероятность, что количество процедур по оспариванию кадастровой стоимости увеличится в 2023-2024 годах, соответственно возрастет и спрос на оценку в рамках данной процедуры.

— Какие направления оценки, по вашему опыту, были наиболее востребованы в прошлом году и почему?

Федор Спиридонов: В нашей компании были востребованы те же направления, что и сейчас: оценка бизнеса, инвестиционных проектов. Кроме того, пользовались спросом автоматизированные решения для оценки типовых объектов недвижимости, это заметно по увеличению объемов продаж и росту выручки в сегменте оценки на 17% за 2021 год.

Федор Спиридонов: Мы планомерно развиваем автоматизированные решения для клиентов, а также применяем собственные разработки внутри компании. В части ипотеки мы от оценки переходим к комплексному решению под названием «Лёгкая ипотека», в рамках которого заказчик получает набор услуг: оценку, страхование, регистрацию сделки — в этой области у нас также есть собственное решение, интегрированное с Росреестром.

Мы тестируем гипотезы по продаже жилой типовой недвижимости через трейд-ин. На сегодняшний день с помощью нашего решения можно обменять старую квартиру на новую почти во всех регионах России.

Кроме того, для повышения эффективности важна автоматизация внутренних процессов.

— Как вы готовите кадры и в том числе оценщиков? Каким образом привлекаете новых сотрудников и за счет чего удерживаете их?

Федор Спиридонов: Устроиться к нам можно, начиная с последних курсов вузов: мы берем студентов на стажировку, у нас хорошо развита система наставничества. В работе мы уделяем внимание гибким навыкам, конструктивному взаимодействию и корпоративной культуре — ее у нас принято называть «Конструктивной средой».

Кроме того, для качественной адаптации и обучения новых специалистов, в том числе по оценке, мы создали систему дистанционного обучения. В нее входит курс «ПРОФИ» — в его основу легла моя книга «Конструктивная среда. Развивай и развивайся». Он помогает сотрудникам быстрее интегрироваться в коллектив, рассказывает о корпоративных преимуществах и ценностях.

Развитие soft skills тоже «упаковано» в нашу систему дистанционного обучения персонала. Для этой цели мы создали автоматизированное решение HALP, позволяющее оценить человеческое поведение. На базе полученных с его помощью результатов каждому сотруднику предлагается пройти набор микро-курсов и «прокачать» те или иные гибкие навыки.

Реализация любого проекта — это совместная работа, четкая коммуникация, где важным драйвером успеха является доверие. Наша система обучения как раз направлена на создание бесшовного взаимодействия всех участников команды, что позволяет им уделять больше внимания экспертной работе. «ПРОФИ» и HALP мы не только применяем внутри своей компании, но и реализуем эти инструменты на рынке услуг B2B.

— В последнее время немалая часть отборов на оказание услуг оценки — квалификационные. По вашему мнению, насколько такой инструмент является действенным в контексте отбора поставщика с качественными услугами? Меняется ли в принципе система отбора, которая ранее базировалась преимущественно на критерии «стоимость услуг»?

Федор Спиридонов: В основе оценочной деятельности лежат квалификация экспертов, репутация компании и опыт. Поэтому справедливо, что именно на эти факторы должен приходиться больший вес при выборе поставщика. В прошлом году совместно с Деловой Россией мы выступили с предложением пересмотреть вес ценовых и неценовых критериев и увеличить значимость последних до 60%. Нас уже поддержало Минэкономразвития, и сейчас работа в этой области продолжается.

Заказчик, как правило, стремится найти оптимальный баланс между квалификацией и стоимостью, но при этом ограничен законом о госзакупках и вынужден выбирать по цене, что не всегда приводит к хорошему результату. При работе с крупными сделками риски велики, поэтому такие критерии, как подтвержденная система качества, отраслевой опыт, экспертность сотрудников, количество аккредитаций, всё-таки имеют большее значение.

В целом увеличение значимости нестоимостных критериев положительно отразится на оценочной отрасли и даст ей дополнительный стимул для развития: повысятся и качество оценки, и квалификация экспертов.