Недвижимость – уникальный актив, цена которого зависит исключительно от спроса. Жалкая комнатушка на задворках делового Лондона может продаваться по цене виллы на берегу Средиземного моря. На недвижимости куются капиталы, важнейшее условие которых – приобрести объект по минимальной цене. А для этого нужно рисковать. Залоговая недвижимость – интересный актив, так как он всегда реализуется с дисконтом.
Главная задача продавца – избавиться от объекта, получив за него реальную цену. В отличие от собственников и застройщиков, держатель залога не готов ждать: ему нужно вернуть деньги в оборот. Поговорим про покупку залоговой недвижимости у «Сбера» (новое фирменное наименование ПАО «Сбербанк»). Так ли сладки его предложения? Где искать объекты? Можно ли потерять и деньги, и актив? Разберёмся прямо сейчас.
Вообщем случилась оказия в 2020 году — дали нам сертификат по мол. семье, начали мониторить рынок что купить, не буду описывать сложность выбора, и выбор пал на квартиру на Авито. Смотрю в описании — квартира от ПАО Сбербанк( тогда они были перед ребрендингом). В описании объявления указан был горячий номер и инструкция как оставить заявку:
Зарегался на портале ДА ( это оффициальный портал сбербанка по реализации барахла)
Позвонил по бесплатному номеру, они оставили заявку на простомтр и сказали что свяжется со мной местный специалист.
Звонит через день местная специалист по реализации. Небольшое отклонение в сторону — в Сбере колл-центр в МСК, подробностей про кватиру не расскажут, они создают заявку для местного специалиста по реализации активов, вы с ней встречаетесь и уточняете у нее все детали — его работа продать то что банк изъял, у них на это план. СОбтвенно, звонит местная специалист, нам повезло с ней, очень адекватная женщина попалась, и с ней договариваемя на просмотр, т.к ключи от квартиры были у нее ( это нам повезло что в квартире никто не жил, возможно что там кто то будет жить и вы поедете на осмотр ), заехали за ней в филиал сбера , забрали её и поехали смотреть, она в процессе осмтора рассказывает все детали если выбор вас устроил:
Выбрал объект, и выбрал сделать ставку( денег никаких не вносил, это и не требуется), и вам придет письмо
В нашем случае даже было так: квартира стоила на тот момент 3200 (что дешевле рыночной на 1млн, но квартира УШТС была), и была в собственности у банка ( ниже морду дог скинул), но М (имя изменено, специалист СБера) ,сказала что через неделю будет переоценка для ускорения продажи, и цена снизится до 2,9 и можете подождать, мы не стали ждать, прошли торги на площадке, и .т.к кроме нас никто не изъявил покупать квартиру , пришло второе уведомление
Ну собственно и все, собираем свои документы, пиздуем в Сбер, и начинаем оформлять, единственное — их Юристы находятся в других городах, и это затягивает время составления договора и согласования, а т.к. это СБер, там еще и внутри конторы низкое взаимодействие, поэтому я документы сам их юристу скидывал, номер специалист дает, ну и все — договор сделан, берете всех участников сделки со своей стороны, и со стороны сбера у нас был управляющий и сама специалсит, сдаем на регистрацию, и спустя какое то время получаем зарегестрированные договора, после — переводим деньги банку, ну или если ипотека — там по догвоору ипотеки сбер сориентирует
И сама выписка ГРН
Единственная ситуация за всю мою жизнь, когда сбер был просто восхитительным
П.С. Брал без ипотеки, Наличн+сертификат,
Московская обл, Солнечногорский р-н, п. 2-ая Смирновка
*Стоимость и условия приобретения по ссылке «ПОЛНАЯ ИНФОРМАЦИЯ»
Краснодарский край, Краснодар, пос. Индустриальный, ул. Им. Безуленко И.В., з/у 15
г.Краснодар, ул. Бершанской, 347/14, стр. 1
Автомобильный пр-д 17, стр.1
Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, 36 А
Санкт-Петербург, пр-кт Энергетиков 53-55
- Залоговое жилье сбербанка
- Правила сообщества
- Про вакансии
- Ответ на пост «В Липецке происходит массовое истребление собак!!!!»
- Про происхождение явления «ЧВК Рёдан»
- А как вам такое?
- Disney сегодня всё
- Будет батл
- Ответ на пост «От супружеского долга не убежишь))»
- «Поменьше пафоса!»
- Ответ на пост «Про вакансии»
- Система реки Миссисипи
- Реальные истории о «подводных камнях»
- Резюме. Залоговая недвижимость «Сбера» – для профессионалов
- Как купить залоговую недвижимость?
- Итак, какие же есть преимущества у залоговой недвижимости
- Риски приобретения залоговой недвижимости
- Что можно купить?
Залоговое жилье сбербанка
Переодически на Авито выскакивают обьявления о продажи залогового имущества. Причем продаются квартиры за очень привлекательную цену. Но! Но имеется — ДЕЙСТВУЮЩИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ ПО ОБЪЕКТУ: наличие проживающих граждан, наличие зарегистрированных граждан.
Подскажите пожалуйста знающие люди, как потом действовать Я так понимаю выселение граждан возможно только через суд и работу с приставами?
Правила сообщества
1. Действуют общие правила Пикабу.
2. Дополнительно к правилам Пикабу предупреждение, скрытие комментария, бан в лиге или перемещение поста из лиги, можно получить за:
— глумление, издевательство, высмеивание, троллинг, провокации, подстрекательство пользователей к неправомерным и преступным действиям, рекламу своих услуг;
— шитпостинг, постинг не на юридическую тематику.
Лучшие посты за сегодня
22 часа назад
Про вакансии
Как-то сталинский министр финансов А. Зверев рассказывал про интересный эпизод. После войны для восстановления народного хозяйства необходимо было резко увеличить добычу угля. Тогда шахтерам стали платить очень большие деньги. На заседании Политбюро ЦК А.И. Микоян заметил: «Шахтеры получают уже больше, чем члены Политбюро». На что И.В. Сталин отреагировал так: «Между прочим, у шахтеров еще много вакансий, а в Политбюро их нет»
Ответ на пост «В Липецке происходит массовое истребление собак!!!!»
У меня по всем этим зоошизам эм, «зоозащитникам» мнение такое: жалко собачек/кошечек/крысков и прочую бродячую живность — жалей за свой счет, а не за счет окружающих. Забирай домой (и то, только если условия позволяют), пристраивай в приют, донать этим самым приютам деньги, организовывай свой, находи новых хозяев. Не можешь или не хочешь — засунь свою пожалейку поглубже себе в задницу и не выступай. Если единственное, что ты можешь сделать «полезного», это покормить бродячее животное, то ты не зоозащитник, ты мудак и урод.
Они забрали 9 добрых собак о которых заботились люди
Откуда забрали? Прошлись по домам/квартирам и забрали? Или перелезли через забор на чужие участки и забрали оттуда? Или взломали ночью приют? Нет, забрали с улицы. Потому что вся забота «добрых» людей о «добрых» собаках заключалась исключительно в подкармливании бродячей стаи.
А это значит что? Это значит что минимум(!) месяц эти сорок собак бегали по городу, возможно (скорее всего) кидались на людей, потрошили помойки и, судя по наличию щенков, продолжали яростно плодиться. А еще это значит, что за месяц ваша «группа волонтеров, в том числе и я» ни одну из этих сорока собак никуда не пристроила. Не успели? Не смогли? Не хватило времени/сил/волонтеров? Ну простите и идите в жопу. Не смогли вы — смогли они. Да и сейчас я вижу только плаксивый отчет о том, куда пожаловались, куда обратились, куда написали заявление. А где отчет о проделанной работе по гуманному избавлению улиц города от бродячих шавок. Или все ваше волонтерство сводится к подкармливанию собак на улице?
UPD: С тем, что трупы утилизируют неправильно согласен. Но изначальный пост все таки не о том что трупы собак свалили в кучу, а о том что «добрых собачек» убивают.
13 часов назад
Про происхождение явления «ЧВК Рёдан»
Вот такая паста попалась, не знаю так или нет, но видел и не такое в исполнении всяких Милоновых и Мизулиных) Вспомнить только ДОКУ 2 из послденего)
От себя хочу добавить —
анимешники в 2021: сидят дома, боятся выйти на улицу
анимешники в 2022: поддерживают СВО, собирают деньги на помощь фронту
анимешники в 2023: п*здят гопников и скинхедов, держат в страхе всё СНГxD
18 часов назад
А как вам такое?
Настоящий бородинский хлеб тот, что выпечен в провинции Бородино под Москвой. Все остальные- это просто игристый хлеб.
17 часов назад
Disney сегодня всё
С 1 марта 2023 года проекты компании Disney больше не будут показывать в российских онлайн-кинотеатрах.
20 часов назад
Будет батл
Муж вернулся с вахты. Радость и прочи приятности. Через пару дней сидим, вкушаем завтрак и тут он мне говорит:
— Прекрати так на меня смотреть!
— В смысле? — удивляюсь я.
— Ты всегда так на меня смотришь, когда хочешь, чтобы я снял занавески, ты такая их быстро простирнешь, а мне опять их вешать.
Ответ на пост «От супружеского долга не убежишь))»
Ну вот реально,если женщина Хочет хрен ты ее остановишь))) С коллегой и девушкой с соседнего офиса после работы решили расслабиться,у коллеги были планы на девушку в связи с чем мы втроем отправились к нему продолжать. По прибытии я отчалил спать в одну из комнат и оставил их вдвоем.
«Поменьше пафоса!»
Увидел сегодня на LinkedIn.
12 часов назад
Ответ на пост «Про вакансии»
А это очень характерное явление. Чиновники очень не любят, когда народ способен заработать больше. У нас в Алматинской области был такой человек — Иван Худенко. Старожилы помнят. Вот его без иронии можно назвать эффективным менеджером. Короче, мужик два раза был директором совхоза. В первый раз, в начале шестидесятых. Ну вот там только на обмолоте зерна у него вместо шестисот человек стало работать двенадцать. И справлялись так же. Из ста тридцати двух управленцев осталось двое. И тоже справлялись. За борт сокращенных не выкинули, и им работа нашлась. Производительность выросла почти втрое. Прибыль на одного рабочего — всемеро. Себестоимость зерна с 5 рублей упала до 63 копеек. Комбайнер в совхозе получал в месяц 330 рублей. Это в 1964 году, еще настоящих рублей. Правительство сказало — нахер такое счастье.Во второй раз — это уже примерно 1970 год. Все официально: экспериментальное хозяйство по постановлению Совмина КазССР, согласовано с Комитетом по труду, ЦСУ СССР, Минфином и Госбанком СССР. Управленцев двое. Производительность труда выше средней по республике в шесть раз, зарплата втрое. Это и стало причиной гибели. Именно гибели, это не фигура речи. Приехал министр сельского хозяйства КазССР, поглядел и пришел в бешенство от того, что крестьяне зарабатывали больше чиновников. Всё, на этом эксперимент был закрыт. А дальше пошла трагедия. Три года Худенко пытался добиться выплаты сотрудникам уже ими заработанного. Один из исков заверил печатью уже закрытого совхоза и всё — «покушение на хищение государственного имущества в особо крупных размерах». Дали шесть лет. Через год с небольшим он умер в тюремной больнице.А все почему? Потому что нельзя зарабатывать больше чиновника. Это оскорбительное умаление его важности. Сегодня денег больше получат, а завтра вообще без чиновников обойдутся, так что ли?
Система реки Миссисипи
Реальные истории о «подводных камнях»
Зачем нам красивая теория, если можно поискать жуткую практику? О том, что залоговая недвижимость коварна, знают все. Мне захотелось разобраться в вопросе и найти реальные примеры ужасов, с которыми сталкивались покупатели. Как минимум – это судебные тяжбы, когда пользоваться приобретённым объектом нельзя. Как максимум – отмена сделки, заморозка денег на долгий срок.
Судебная практика вокруг ПАО «Сбербанк» и залогового имущества обширна. Например, решением Липецкого райсуда от 17.07.2020 был снят арест с недвижимого имущества (двух жилых домов и участков), наложенный судебным приставом в интересах «Сбера». Но в этой ситуации покупатель просто приобрёл залоговое имущество у должника банка.
А вот решение Бузулукского райсуда Оренбургской области от 29.01.2020 явно скрывает интересную историю. Из опубликованного текста удалось понять, что истица С. ранее брала кредит в «Сбербанке», рассчитаться не смогла, и в обеспечение долга у неё было изъято залоговое имущество. Это земельный участок с домом, который она самостоятельно улучшила (сделала пристройку), но измененную площадь не зафиксировала.
Ответчица Д. приобрела эти объекты с торгов, оформила в собственность. И спустя время С. пыталась оспорить эту сделку, утверждая, что новый покупатель получил больше площади, чем ту, за которую заплатил. Полагаю, что разбирательство длилось не один месяц и стоило покупателю нервов. Хотя истице С. в удовлетворении требований отказали (предсказуемо!), но всё равно неприятно.
Куда запутаннее дело, которое разрешено Ноябрьским городским судом Ямало-Ненецкого АО 25.11.2019. Истец С. приобрёл залоговую недвижимость, реализованную в ходе торгов по банкротству. Но зарегистрировать право собственности не получилось из-за того, что препятствия чинила супруга должника – гражданка Ч. Не буду вдаваться в подробности, но для оформления своего актива С. пришлось изрядно потрудиться.
Резюме. Залоговая недвижимость «Сбера» – для профессионалов
Итак, даже площадки, с которых реализуются изъятые объекты, не располагают к работе со случайными людьми. После погружения в тему у меня возникло стойкое убеждение, что с залоговой недвижимостью «Сбера» в первую очередь работают профессионалы рынка. Они точно знают, как купить объект дешевле. Скорее всего, для дальнейшей продажи.
Хотя цены действительно могут быть сладкими. Правда, предложение ПАО «Сбербанк» ограничено – по объективным причинам. Но найти для себя интересный актив можно, особенно вне Москвы и Санкт-Петербурга. Тому, кто дерзнул купить такую собственность, нужно быть готовым к судебным тяжбам. И морально, и материально. А ещё – к долгим-долгим поискам, ведь интересные предложения появляются не каждый день.
Как купить залоговую недвижимость?
Понятная и простая платформа – Электронная торговая площадка Российского аукционного дома (РАД). Для имущества ПАО «Сбербанк» выделен целый раздел. Правда, и логотип, и фирменное наименование организации обновить не успели. Ну, не для этого существует РАД, чтобы отслеживать модные тренды.
У «Сбера» – собственный раздел на «РАД»
Ещё работает Portal DA – площадка для продажи «непрофильных и залоговых активов». Ставка сделана на удобство и высокую технологичность. К примеру, клиент может воспользоваться сопутствующими сервисами (агентским сопровождением, интеграцией с другими площадками). Но это больше для продавца, чем для покупателя.
Дизайн Portal DA на высоте, как и функциональность
Собственный проект «Сбера» – это портал «Сбербанк-АСТ». Автоматизированная система торгов предназначена для закупок товаров и услуг. Тут реализуют не только отдельные объекты недвижимости, но и имущество предприятий-банкротов. Торги проходят онлайн, для участия потребуется ЭЦП и регистрация в системе.
Моё мнение: «Сбер А» слишком сложен, тут даже готовы обучать работе с ним в онлайне.
Итак, какие же есть преимущества у залоговой недвижимости
Есть и безусловные плюсы покупки объектов, которые лежат на поверхности:
- более низкая цена (особенно выгодно брать залоговую недвижимость во время кризиса, когда рынок замирает);
- кредитование от «Сбера» на выгодных условиях (проценты существенно ниже обычных);
- (банки редко берут в залог то, что нельзя продать).
Но придётся смириться с невозможность осмотра (как правило, доступ на объект ограничен, придётся довольствоваться документами и фотографиями). И ещё вас никогда не покинет ощущение, что все «сладкие» активы уже проданы. А остальным доступны лишь крошки с барского стола.
Риски приобретения залоговой недвижимости
Главный нюанс, который нужно знать при покупке – это способ обращения взыскания на объект. Согласно ФЗ №299, недвижимость может быть изъята по судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Хотя юридически документы имеют равную силу, на практике надёжность альтернатив отличается.
Самый «сильный» вариант – это исполнительный лист, состоявшийся на основе судебного решения. Это значит, что законность обращения взыскания на имущество была обстоятельно проверена и вопросов не вызвала. Суды, как известно, действуют неспешно, а зарплаты специалистов не зависят от объёма рассмотренных дел.
Пример такого акта – решение Свердловского райсуда от 29.10.2018. Им разрешено исковое заявление ПАО «Сбербанк» к должникам С.А. и С.Е. Решением суда расторгнут кредитный договор, взыскана задолженность и обращено взыскание на залог – квартиру. Кроме того, суд установил начальную продажную стоимость объекта.
Наиболее «опасный» способ обращения взыскания – это исполнительная надпись нотариуса. Она может быть выдана при формальном соответствии предъявленных документов требованиям законодательства. Но нотариус не будет вникать в проблему так глубоко, как судья. Надпись можно отменить, хоть это и непросто. На практике возникают такие ситуации: банк обратился к нотариусу за исполнительной надписью, продал актив.
А новый собственник при оформлении документов узнаёт, что объект является спорным. Далее – суды, время, нервы. В этой статье мы не будем останавливаться отдельно на исполнительной надписи нотариуса, но это – крайне спорный способ взыскания долгов. Учитывая, что институт только развивается, он может преподнести массу сюрпризов.
Продаваемая на торгах недвижимость может иметь обременения. Собственно, они и составляют базу для дисконта при покупке таких активов. В их числе – арендаторы или жильцы. Новому собственнику придётся самостоятельно разбираться с «квартирантами».
Иногда банк самостоятельно «выселяет» жильцов, утративших право пользования жилым помещением. Пример тому – решение Ломоносовского райсуда г. Архангельска от 20.07.2020. Этим актом бывшие владельцы жилья признаны прекратившими право пользования квартирой и выселены без предоставления другого жилого помещения.
Что можно купить?
Какая площадка удобнее – чисто технический вопрос. На момент написания статьи недвижимость от «Сбера» в Москве аукционный дом «РАД» не предлагал. Зато я нашёл комнату в городе Покрове, что во Владимирской области. Плюс – низкая цена, всего 243.600 руб. Минус – состояние недвижимости, бесконечно далёкое от идеального. Возникло ощущение, что фотографии сделаны на морально устаревший миксер с камерой. Ну или низкое качество снимков защищает психику потенциального покупателя.
Отыскался на площадке «РАД» любопытный актив в Санкт-Петербурге. Это нежилое помещение, расположенное не то в подвале, не то в цоколе здания. При площади в 51,5 кв.м. стоимость объекта – 1,764 млн. руб.
Подойдёт, наверно, для какого-нибудь бизнеса, но придётся солидно инвестировать в ремонт и обустройство. Зато фотографии качественные, а описание – исчерпывающее.
Удивила система регистрации: письмо на e-mail шло минут 20. Уж не администратор ли его отправлял вручную? Сайт «Сбербанк АСТ» вообще разочаровал. Чтобы найти лоты залогового имущества, нужно постараться: они затеряны в глубине других разделов. По этой причине ни одного интересного объекта обнаружить не удалось.
Зато «Portal DA» выгодно отличается на фоне устаревших конкурентов. Удобный интерфейс, комфортный поиск, вход с помощью Сбер ID. Для регистрации нужно подтвердить номер мобильного телефона. Насколько интересны предложения?
Для примера посмотрим залоговую квартиру на ул. Тверской. Отличный район, прямо возле метро, да и площадь интересная (93,7 кв.м.). Стоимость – около 400 тыс. руб. за квадратный метр. Для примера я взял квартиру схожей площади на той же улице, и она стоит в 2 раза дороже.
Правда, залоговых квартир на «Portal DA» оказалось только две. Наверно, быстро раскупают.
ПАО «Сбербанк» выдаёт кредиты под залог ликвидного имущества. А что может быть лучше недвижимости? И если должник не возвращает заём, взыскание может быть обращено на имущество. Правовое обоснование определено ст.33 ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности». При нарушении заемщиком обязательств по договору, банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество.
Процесс урегулирован рядом других актов, в первую очередь – ст.78 ФЗ от 02.10.2007 N 229 «Об исполнительном производстве». Обратить взыскание на имущество – технический вопрос. А затем у банка появляется более насущная проблема: реализовать объект. Ведь недвижимость ветшает, на её содержание нужны расходы. Объекты продают через ТП «РАД», «Portal DA» и ЗАО «Сбербанк-АСТ» (он же – «Сбер А»).
