Реалити-аукционы и Академия Активного Бизнеса

Обеспечительные платежи большие, и их бывает сложно вернуть

Snumric судился с организатором торгов

Обеспечительные платежи — золотое дно для площадки. У меня был опыт с площадкой Обеспечительный платеж 400 000  возвращал восемь месяцев через суд. Причем эти платежи идут не по закону о защите прав потребителей, и максимум там — за незаконное использование чужих средств. мне в долг дал по ставке ЦБ!

Покупали дом, квартиру или другую недвижимость? Расскажите, по каким критериям выбирали и с чем вам пришлось столкнуться

Покупать квартиру на торгах

Все не так сложно, как кажется.

Нужно найти квартиру, которая нравится или устраивает по параметрам. Нам квартира в Зеленограде подходила по транспортной доступности и инфраструктуре. Город предлагает разные варианты жилья на разный вкус, и можно выбрать в зависимости от своих приоритетов.

Когда выигрываешь аукцион, совершаешь сделку. В случае с ипотекой она может занять на 15 дней больше. Для сопровождения сделки мы обратились в фирму, но можно сделать это и самостоятельно.

Для участия в торгах и заключения сделки нам понадобились собственные наличные деньги — 1 098 514  Из них нам вернулись 154 000  — обеспечительный взнос за лот. Остальное пошло на первоначальный взнос по ипотеке и другие расходы.

Прошло два года с тех пор, как мы купили квартиру через аукцион. Полноценно живем в ней чуть больше года. Мы купили ее в декабре 2019 года, а после Нового года началась пандемия. Поэтому мы уехали жить на дачу и только в августе 2020 года въехали в новую квартиру, когда старшего ребенка оформляли в сад.

За это время цены выросли. Двухкомнатная квартира в нашем доме, по данным «Циана» на 1 декабря 2021 года, продавалась за 12 850 000 

И даже тот факт, что мы вынуждены были взять ипотеку под 9,5%, меня не печалит. Позже мы рефинансировали свою ипотеку в  банке, где и брали, и получили ставку с господдержкой 5%.

Потратили на покупку квартиры на торгах 8 469 264

Стоимость квартиры после победы на аукционе. Из них 833 000  — первоначальный взнос, остальное — деньги банка

Страхование ипотеки по требованию банка

Оценка выигранной квартиры

Услуги сопровождения сделки

Мастер-счет для проведения ипотечной сделки в банке ВТБ

Электронная цифровая подпись

Госпошлина за регистрацию права собственности

Нотариальная доверенность на регистраторов

Как устроены аукционы квартир

Существуют разные аукционы квартир. Я расскажу только о тех, о которых знаю.

Есть торги от Моссоцгарантии — городской службы, которая помогает одиноким пенсионерам и инвалидам безопасно прожить старость. Сотрудники присматривают и ухаживают за стариками. Взамен те отдают свои квартиры городу, который после их смерти выставляет недвижимость на торги.

Кроме этого, есть аукционы, куда попадает жилье должников, например, если человек перестал платить банку и тот реализует квартиру через торги, чтобы покрыть часть долга. Или если человек проходит процедуру банкротства и его жилье выставляют на торги.

Нам такие аукционы не нравились, поскольку в таких квартирах есть следы прежних жильцов. А в некоторых случаях предыдущих жильцов еще, возможно, и придется выселять самостоятельно. Поэтому, когда мы обнаружили аукцион, где можно купить новую квартиру, обрадовались. Расскажу о них подробнее.

С 2012 года в Москве работает казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Оно занимается социальными объектами: проектирует и строит дороги, больницы, школы, а еще жилье.

В городе действует программа реновации: ветхие дома сносят, строят новые и переселяют в них жителей. В новых домах остается количество свободных квартир, которые город выставляет на торги.

Мы присмотрели себе квартиру в таком доме в старой части Зеленограда. Всего три минуты ходьбы до платформы, затем 30 минут на «Ласточке» — и мы в центре Москвы. Еще здесь развита инфраструктура: сады, школы, спортивные и творческие секции, парки и транспорт. А пробок меньше, чем в «большой» Москве. Сама сделка нам показалась безопасной и выгодной по нескольким причинам.

Готовность. Город продает готовое жилье. Поэтому не придется ждать, когда дом достроят, и переживать, его вообще.

Цена ниже рынка.
Стартовая стоимость квартиры на аукционе ниже рыночной. Цена за квадратный метр формируется в зависимости от места расположения и класса строительства жилья. При этом дома могут быть монолитными или панельными, а квартиры — с обычной планировкой и повышенной комфортности.

В 2018 году в Северном районе Москвы цена за квадратный метр до аукциона начиналась с 98 000 , а в центре города доходила до 163 000  По информации «Циана», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке на тот момент составляла 192 400 .

В процессе торгов стоимость обычно поднимается примерно на  от первоначальной. Бывает, что спрос на квартиры высок, претендентов много, а предложений в доме мало. Тогда стоимость может вырасти даже на 40%. Так, в соседнем с нами 9-м микрорайоне в декабре 2021 года прошли торги по реновационному жилью. Квартира площадью 64 м² на старте стоила 10 млн рублей, а выиграли ее уже за 14 млн рублей.

В чате нашего дома соседи делятся информацией по торгам, которые прошли в 9-м и 19-м микрорайонах в декабре 2021 года

Квартиры могут уйти с торгов по номиналу, если предложений в доме много или квартира менее востребована. Так, параллельно с нами шли торги по четырехкомнатной квартире в  доме. Был всего один участник аукциона на этот лот, и он приобрел квартиру по номиналу.

Наша квартира площадью 64,2 м² в ноябре 2019 года на старте продаж стоила 7 743 611  Цена за квадратный метр до аукциона — 120 617 . Мы выкупили ее за 8 322 750 . То есть в процессе аукциона цена выросла на 7%. По нашим подсчетам, это было примерно на 20% ниже рыночной стоимости нового жилья.

В  доме на «Циане» продавались квартиры от перекупщиков — тех, кто купил квартиры на предыдущих торгах. Продавцы не скрывали, что квартиры с муниципальным ремонтом, но продавали их уже по рыночной цене.

Цена за 1 м² в двухкомнатной квартире нашего дома у перекупщиков была 144 500 , а от города по окончании торгов за нашу квартиру — 129 638  То есть у перекупщиков наша квартира на 1 млн рублей дороже.

Бывали и хитрые схемы. Например, продавцы преподносили муниципальный ремонт как новый косметический. Собственники делали небольшие изменения в квартире, например меняли двери и поверх линолеума стелили ламинат, а также обставляли квартиру мебелью. Наши соседи купили такую «меблированную» квартиру аналогичной площади 64 м² за 10 200 000 , хотя на аукционе с муниципальным ремонтом она стоила не более 8 322 750 .

Дома в 70% случаев сдают с муниципальной отделкой. Для нас это было удобно: можно было въехать в квартиру с двумя маленькими детьми, а ремонт делать поэтапно.

Дальше я расскажу, что делать, чтобы найти и купить квартиру от города.

Этот монолитный дом построен в 2018 году по госпрограммам. Здесь шесть подъездов разной этажности. Наша квартира — на 12-м этаже

Документы по переходу дома из статуса строящегося в готовый под заселение

Как проходят торги при банкротстве

Банкротство — это признание должника финансово несостоятельным. К банкротству прибегают люди или организации, которые накопили много долгов и не могут рассчитаться по ним. По статистике Федресурса, по итогам 2022 года банкротами суды признали 278 137 человек.

Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.

Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.

Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.

Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной — зависит от региона.

Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе.

ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.

Как снять обременение с купленного на торгах имущества

Поскольку купленное на торгах имущество обязательно будет с  обременением, например ипотекой, арестом или запретом на регистрационные действия, покупателю придется его снять. В Т⁠—⁠Ж уже писали, как снять обременение. Я расскажу про особенности для имущества с торгов.

Купив имущество на торгах ФССП, человек перечисляет деньги за него на счет Росимущества. Поэтому сначала нужно дождаться, чтобы ведомство перевело их кредитору в счет погашения долга. По закону на это отводится до пяти рабочих дней. И я рекомендую не пускать процесс на самотек: если пять дней закончились, обратитесь к судебному приставу, кредитору или в Росимущество, чтобы узнать, они деньги.

После того как кредитор получит деньги, покупатель может обратиться к нему с документами, которые подтверждают, что он купил имущество на торгах. Обычно нужны протокол о результатах торгов, подписанный договор купли-продажи и квитанция об оплате лота.

В ответ на обращение кредитор выдаст покупателю закладную с отметкой о погашении долга и справку о закрытии кредита, если он был. Срок, чтобы выдать закладную, законом не установлен: в нем есть только формулировка, что кредитор должен выдать ее незамедлительно после погашения долга. На практике точный срок может быть указан в договоре, и обычно это .

Дальше для недвижимости закладную вместе с остальными документами по торгам нужно отнести в Росреестр, чтобы в течение трех рабочих дней он снял обременения.

Если покупатель купил на торгах имущество, на которое нужно регистрировать право собственности, например квартиру, то одновременно с закладной он подает и заявление на регистрацию этого права. Это заявление Росреестр рассмотрит в течение семи рабочих дней.

Организатор торгов не пустить «ненужного» человека на торги

Да, такое возможно. Но это, конечно, не очень законно и зависит от организатора.

По закону есть перечень документов, которые нужно прикрепить к заявке, чтобы поучаствовать в торгах. Например, это паспорт, СНИЛС, выписка из ЕГРЮЛ, платежное поручение о задатке и

Но все эти документы участник и так уже предоставил ЭТП, когда зарегистрировался. Организатор торгов, если участник не приложил эти документы к заявке, может зайти в его профиль и выгрузить их оттуда. Аналогично с платежным поручением: организатор может взять выписку со счета в банке, из которой будет видно, что задаток уплачен.

Но если организатор не хочет пускать участника на торги, он может не искать все эти документы сам и отказать по формальным признакам. Обычно обоснование звучит так: «Непредставление документов или сведений» или «Нечитаемый файл». Но добросовестный организатор не станет так нарушать закон.

В любом случае действия организатора можно оспорить. Для банкротных торгов — в Федеральной антимонопольной службе или в арбитражном суде, который ведет дело о банкротстве. Правда, нужно знать, что ФАС может признать торги недействительными, но не применить последствия, потому что покупатель был добросовестным. То есть договор купли-продажи останется действительным и купленное имущество останется у нового владельца.

А в суде можно наложить обеспечительные меры — например, запрет на передачу имущества победителю торгов или его использование до рассмотрения жалобы. И тогда можно спокойно оспаривать действия организатора.

Еще не стоит надеяться дешево купить хороший лот на торгах арестованным имуществом. Обычно чем объект ликвиднее, тем ближе к рыночной его стартовая цена. А на очень хорошие лоты цена во время аукциона может значительно вырасти.

В июле 2021 года я участвовала в торгах, на которых продавали квартиру в Санкт-Петербурге на Светлановском проспекте — недалеко от метро «Гражданский проспект». Стартовая цена была 2 170 000 , но во время аукциона ее подняли до 4 600 800 .

Вот таблица со ставками участников на аукционе из моего примера. Стартовая цена лота — 2 170 000

Итоговая цена лота — 4 600 800

Также на торгах арестованным имуществом часто бывает, что аукцион проходит, в нем побеждает, но потом победитель отказывается покупать лот. Возможно, так происходит потому, что победитель действует в интересах кредитора. Я часто встречала такое на торгах, где кредитор — частное лицо, а не банк.

Если торги арестованным имуществом дважды признают несостоявшимися, лот предлагают кредитору в счет долга. И, конечно, ему может быть выгоднее получить квартиру стоимостью 3 млн рублей за долг в 1,5 млн рублей.

Еще одна проблема, с которой я сталкивалась на торгах арестованным имуществом, в том, что мне как проигравшему участнику не сразу возвращали задаток. В законе нет точного срока на возврат — он должен быть указан организатором в извещении о торгах. Поэтому однажды задаток не возвращали больше двух недель, и мне даже пришлось жаловаться в Росимущество. На банкротных торгах я с этим никогда не сталкивалась: задаток всегда возвращали без  напоминаний с моей стороны и строго в течение пяти рабочих дней.

Ну и, конечно, не нужно забывать, что квартиры на торгах ФССП — это всегда не свободная продажа. Часто в них:

Посмотреть эти объекты перед покупкой, как правило, нельзя: у приставов нет времени, чтобы организовывать показы. Хотя поначалу я ездила смотреть дома, в которых находились квартиры, и инфраструктуру рядом. Если мне удавалось определить расположение квартиры на площадке, то я многое могла понять о ней по состоянию окон.

Квартиры, продающиеся на аукционах, часто требуют серьезного ремонта

Люди, которым пофиг или у которых нет денег на ипотечные платежи, не заморачиваются ремонтом обычно. Им все равно, что кран течет, унитаз не смывает, оконные рамы сломаны, в ванной — и не только — черная плесень, розетки, электрика просто опасны. Нужны еще огромные вложения в такую квартиру. Стоимостью еще как половина нее.

Проще купить нормальную квартиру, чем это убитое жилье с долгами, клопами, тараканами и «дружными соседями» — пьющими и с другими зависимостями.

У нас кейс один был. Девушка купила квартиру вслепую, совершенно в другом регионе, без осмотра и особого анализа. Там поселок или вообще деревня. Когда приехала оформляться, выяснилось, что посреди гостиной уже растет береза. Первый этаж, дощатый пол — дерево пробило себе путь. Закончилось норм — квартиру удалось продать, но история незабываемая.

Как участвовать в торгах госимуществом

В торгах госимуществом могут участвовать все, кроме заинтересованных лиц — любых государственных и муниципальных служащих. Вот что для этого нужно сделать.

Купить электронную подпись — , как и для банкротных торгов.

Поэтому, если вы хотите поучаствовать в торгах госимуществом, в первую очередь регистрируйтесь на этих площадках. Напомню, что для «Фабриканта» потребуется купить дополнительный сертификат — я писала об этом в разделе про банкротные торги.

На торгах госимуществом, как и на торгах арестованным имуществом, победитель аукциона платит комиссию площадке. Это может быть процент от стоимости выигранного лота или фиксированная ставка. Например, у РАД фиксированная комиссия, которая зависит от начальной цены продажи, — от 2000 до 20 000 .

То есть, чтобы поучаствовать в торгах, придется сначала внести на депозит сумму комиссии. Она автоматически спишется, если участник победит.

Выбрать торги и внести задаток — обычно 20% от начальной стоимости лота. На торгах без объявления цены его может вообще не быть.

Подать заявку. Обычным людям для этого понадобятся только сканкопии всех страниц паспорта, подписанные заявка и опись документов — в двух экземплярах.

Какие именно документы потребуются, чтобы поучаствовать в торгах, всегда указано в извещении о них — изучайте его внимательно. Если не приложить один из запрошенных документов, участника не допустят к торгам — даже если заявка подана в срок и внесен задаток.

Опись. В ней напротив документов, которые участник прикладывает к заявке, нужно проставить количество страниц и расписаться в самом конце документа

Причина, по которой заявителю не позволили поучаствовать в торгах, всегда указана в протоколе о допущенных претендентах. Например, в этом протоколе говорится, что он не приложил необходимые документы

Аукционы на торгах госимуществом проходят , как и на других торгах. После того как утвержден протокол о допущенных участниках, проводится аукцион. Каждый участник в режиме реального времени делает ставку в личном кабинете на сайте ЭТП. Эта ставка равняется заранее установленному в извещении о проведении аукциона шагу торгов. Кто предложит наибольшую цену, тот и победил.

Но, в отличие от торгов арестованным имуществом, на торгах госимуществом можно выкупить лот по минимальной цене. Это возможно на аукционе, если один участник первым подтвердил стартовую цену, а другие не стали ее повышать или их вовсе не было.

Договор с победителем подписывают в течение пяти рабочих дней, а оплатить выигранный лот можно в течение 30 дней.

Как и на других торгах, всем участникам, кроме победителя, возвращается задаток. При этом победителю его не вернут, даже если он откажется выкупать лот.

Торги без объявления цены проводят , как аукционы с закрытой формой предложения цены. Разница лишь в том, что на торгах госимуществом без объявления цены нет минимальной цены лота, меньше которой участник не может предложить. То есть каждый может предложить столько денег, сколько захочет — хоть 1000 , хоть 100 000 .

Но, по моему опыту, обычно победитель на таких торгах предлагает половину от цены, по которой имущество выставлялось на первом аукционе. Поэтому купить объект по минимальной цене получится.

Например, я участвовала в торгах, на которых продавали коммерческое помещение. На аукционе его выставляли за 100 000 . А на торгах без объявления цены купили за 49 500 .

Вот эти торги — продавали коммерческое помещение в Карелии на ЭТП «Сбер-АСТ». На аукционах его сначала выставляли за 100 000 . А на последних торгах выкупили с дисконтом 50%

Съездить и посмотреть квартиру

Квартиры мы приезжали смотреть дважды: на показы нет ограничений. Главное — определиться с объектом и успеть подать заявку на участие в электронном аукционе.

Мы посмотрели две квартиры по одному стояку — на 12-м . 15-й этаж в нашем подъезде был последним. Квартира площадью 63,7 м² до торгов стоила 7 683 303 , что нас устраивало. Но связываться с последним этажом не захотелось.

На торги были также выставлены двухкомнатные квартиры площадью в соседних подъездах. Но нас подкупила планировка нашей квартиры — большая комната 21 м² с двумя окнами. И так как у нас разнополые дети, в будущем можно каждому сделать отдельную комнату.

Планировка нашей квартиры. Из комнаты в центре мы собираемся в будущем сделать две

Вид из окна. Недалеко проходит железная дорога

Где выкладывают информацию о торгах госимуществом

Как и в случае с торгами арестованным имуществом, информацию о торгах госимуществом размещают на  Чтобы найти все предложения, на новом сайте нужно перейти в реестр извещений и в поле «Вид торгов» установить фильтры «Продажа (приватизация) государственного и муниципального имущества» и «Реализация имущества, обращенного в собственность государства».

Еще информацию о торгах выкладывают на сайте того госоргана, который продает имущество в порядке приватизации.

Если объект продает Росимущество, информацию о торгах также размещают на его сайте и сайтах его территориальных органов в подразделе «Продажа арестованного, конфискованного и иного имущества» раздела «Продажа».

Искать лоты на сайтах-агрегаторах я не рекомендую: не все собирают информацию с , этого можно пропустить интересные лоты.

Получить обратно стартовый взнос

Деньги лотового взноса возвращаются победителю аукциона в течение пяти рабочих дней после того, как он заключил сделку купли-продажи. Проигравшие, кроме позиций второго и третьего участников после победителя, получают назад деньги в течение срока.

Второму и третьему участникам деньги возвращаются в течение пяти рабочих дней после того, как победитель заключит договор купли-продажи. Делается это на случай, если сделка сорвется, тогда квартиру предложат второму участнику — за ту цену, которую он ставил последней. При отказе второго предлагают третьему.

Нужно быть готовым, что обеспечительный взнос вернется через месяц-полтора с момента, как участник переведет деньги торговой площадке.

Мы перевели деньги 1 ноября 2019 года. Торги состоялись 19 ноября. Сделка прошла 5 декабря. Деньги лотового взноса нам вернули 11 декабря.

Второму и третьему участнику после победителя придется ждать, когда завершится сделка по квартире, за которую они торговались. Затем можно заново участвовать в аукционах.

На наш взгляд, в торгах важно определить свой потолок — сумму, которую вы реально потянете. Мы поняли, что больше 8 500 000  не можем потратить, и  только до этой суммы.

Если торгуетесь за несколько квартир одновременно, то по ходу аукциона придется смотреть, за какую квартиру бороться. Можно вообще не делать ставки, если видите, что за конкретный объект началась активная борьба.

Если не делать ни одной ставки или оказаться в позиции ниже третьего участника, обеспечительный взнос вернется за пять рабочих дней после окончания торгов.

В процедуре торгов сложно разобраться, поэтому есть риск потерять деньги

V. V. переживает за простых людей

Я работала с торгами. Человеку с улицы очень сложно в это вникнуть. Там полно перекупов, которые на этих торгах собаку съели, они знают кучу нюансов. А обычный человек, тем более если он не разбирается в рынке недвижимости, может легко попасть на бабки, не рассчитав сумму покупки и реальную ликвидность квартиры.

Есть судебные кейсы, в которых сделка по покупке квартиры на аукционе в рамках банкротства физлица признавалась недействительной. Есть риск ощутимых потерь денег и времени. Тема жива только на рынке дорожающей недвижимости. Сейчас ситуация обратная.

Те, кто пытается через банкротство просто списать долги, как могут скрывают торги при помощи арбитражного управляющего или ограничивают в них участие. Если заниматься вопросом системно и иметь время — много времени! — на предметный анализ, ну и талант к схемострою, все получится. Ну и да, нужны деньги на задатки и выкуп, сопутствующие расходы.

Цены на торгах часто соответствуют рыночным, поэтому сильно сэкономить не получится

Когда я последний раз изучал эту тему по отзывам на domkad.ru и других форумах, выяснил, что квартиры в ЖК на таких торгах практически всегда уходят по рыночным ценам. Речь в основном про ликвидные однушки-двушки.

Экономии никакой нет, плюс еще волокита с оформлением электронной подписи и регистрации на сайте торгов. Более того, сами по себе дома порой не очень качественно строят. Видел много негативных отзывов про ЖК в Алтуфьеве: «Жилищник» не хочет принимать на баланс построенный дом, проблемы с отоплением и там сейчас нельзя прописаться.

Meh не купила квартиру

Участвовала в аукционе — только зря время потратила. Большинство участников, если не почти все, — перекупы. К слову, участников там просто тьма. Квартиры в итоге продаются по рыночной цене.

Та, что я хотела приобрести, уже на следующий день после окончания торгов висела на «Циане» стоимостью дороже почти на миллион от аукционной. Долго ее продавали потом, но благодаря чудовищному скачку цен на недвижимость в 2020 году , видимо, наварились на пустом месте.

Особенно меня умилило, что перекуп даже не потрудился фотографии свои более симпатичные сделать или кучу голубиного помета с балкона отмыть для презентабельности. Так нет, выложил прямо аукционные фотки.

Давно задумываюсь о покупке квартиры на торгах, но, судя по ценам, особо сэкономить не получается. Плюс в основном доступны варианты, где нужно должников выселять, — так себе удовольствие.

Я наблюдал за торгами, и в результате пришел к выводу, что там в ноль с рынком. Просто за счет наличия профессиональных участников, которые цены и уравнивают.

Как участвовать в торгах арестованным имуществом

Поучаствовать в торгах арестованным имуществом может не каждый. Не примут заявку от должника, чье имущество продается, и от любого человека, который связан с торгами, например от организатора торгов или родственника должника.

Чтобы поучаствовать в торгах, нужно выполнить действия, что и для банкротных торгов. Но есть нюансы.

Получить электронную подпись. Нужна подпись, что и для торгов при банкротстве.

Еще одно отличие торгов арестованным имуществом от банкротных в том, что ЭТП всегда берут комиссию с победителя. Это может быть от итоговой или первоначальной цены лота — зависит от ЭТП. Уплатить комиссию нужно в течение дней после публикации протокола о результатах торгов.

Например, на ЭТП torgi.org, где часто выставляют лоты по Санкт-Петербургу, Республике Адыгее и Краснодарскому краю, комиссия площадки — 10% от стоимости выигранного лота. Уплатить ее нужно в течение трех дней после публикации протокола о результата аукциона

Выбрать торги и уплатить задаток. Обычно на торгах, где продают ипотечные квартиры, которые считаются заложенным имуществом должника, размер задатка ниже, чем на банкротных, — 1—5% от цены лота. И в любом случае он не может быть выше 5% от начальной стоимости имущества.

Когда на торгах продают другое имущество, задатки бывают очень высокими. Например, я видела торги, на которых при начальной цене квартиры 4 140 000  организатор установил задаток 1 000 000 .

Размер задатка указывается на  и дублируется в извещении о проведении торгов. Я рекомендую всегда внимательно изучать извещения о торгах, потому что бывает, что в них объявляют аукционы сразу по нескольким лотам и условия по ним могут различаться.

Подать заявку. Обычно для торгов арестованным имуществом нужно заполнять, распечатывать и подписывать заявку на участие. А потом прилагать ее к основному пакету документов, который подается для участия в аукционе. На торгах по банкротству такое заявление формируется в электронном виде и никакой бумажной версии нет — в этом смысле участвовать в банкротных торгах проще.

Форма заявки может прилагаться к извещению о торгах на , а на самой ЭТП, где будет проводиться аукцион, ее может не быть. Или, наоборот, заявка может быть только в карточке лота на ЭТП.

Кроме заявки придется подготовить еще несколько документов. Что именно, зависит от того, кто проводит торги — Росимущество или ФССП через организатора торгов. Например, это могут быть:

Иногда заявку на торги арестованным имуществом можно подать до оплаты задатка, а сам срок оплаты на  больше, чем на банкротных торгах.

Для каждых торгов устанавливается свой срок приема заявок — его указывают в извещении. Как только он заканчивается, организатор торгов определяет лиц, допущенных к аукциону, и отправляет им оповещения об этом на электронные почты.

Дальше в назначенный день проходит аукцион. Важно, что на торгах арестованным имуществом нельзя купить лот по первоначальной цене — должна быть сделана одна ставка.

Шаг ставки всегда указан в извещении о торгах. Обычно это 1% от начальной стоимости.

Представим, что квартира выставлена на торги за 3 000 000  Шаг увеличения цены — 1%, то есть 30 000 . Тогда после ставки первого участника цена квартиры станет 3 030 000 . Если другие участники не сделают ставки и не увеличат цену квартиры, то торги признают состоявшимися и победитель выкупит ее за 3 030 000 . Конечно, при условии, что на торги пришли минимум два участника.

Вот так участник делает ставку в личном кабинете на ЭТП — нажимает «Пересчитать». После этого программа предлагает новую цену после последней от предыдущего участника с учетом шага повышения. Потом нужно согласиться — подтвердить и подписать свою ставку электронной подписью

По результатам аукциона организатор публикует протокол, в котором указывает всех допущенных участников, их ценовые предложения и победителя.

Как я уже написала выше, победитель должен оплатить лот в течение пяти дней. Если он этого не сделает, торги признают несостоявшимся и объявляют второй этап. Он проводится , как и первый.

Примеры лотов, которые можно выкупить на банкротных торгах

Теперь покажу примеры того, за сколько выкупают недвижимость на торгах по банкротству — именно ради таких объектов в них приходит большинство участников.

Первый пример — земельный участок площадью в Ленинградской области. Его продавали на открытом аукционе с начальной ценой 164 307 . И победителю удалось сразу купить его по этой цене.

Аналогичные участки в  районе продавались по  Получается, что участок выставили на аукцион по цене примерно на 50% ниже рыночной, и для победителя эта сделка была выгодной.

Но так бывает не всегда. Часто или начальная цена определена по рынку, или участников слишком много и они сами сильно поднимают цену. Покажу на другом примере.

Второй пример — на открытом аукционе продавалась квартира площадью в Санкт-Петербурге. Ее начальная цена — 2 629 823,5 , а купили ее в итоге за 4 733 682,3 . Аналогичные квартиры в  районе стоят от 5 500 000 .

Изначально квартира продавалась по цене примерно на 50% ниже рынка. Но  того, что на аукцион подали 41 заявку, ее цена поднялась на 2 103 858,8  и стала всего на  ниже рыночной.

Правда, если внимательно посмотреть фотографии квартиры, то видно, что она нуждается в ремонте. И стоимость ремонта может нивелировать разницу с рыночной ценой.

Таким образом, на банкротных торгах можно найти недвижимость и выкупить ее с хорошей скидкой. Но нужно быть готовым к тому, что кроме вас на такой лот придут и другие участники и сделка может оказаться не такой выгодной.

А вот другой пример. Продавалась квартира в  — в Красном Селе. На аукционах ее не выкупили, и она ушла на публичные торги. Они начались с 3 719 700 , а победитель выиграл лот за 2 889 000 . В торгах участвовали всего два человека.

Такая покупка оказалась выгодной примерно на 30%, потому что средняя цена подобной квартиры по рынку — 3 800 000—4 500 000  И даже если ей требуется ремонт, вложения окупятся.

На «Циане» квартиры с аналогичной площадью в доме года постройки стоят 3 900 000—4 950 000

Как арбитражный управляющий работает с имуществом

Я работаю арбитражным управляющим с 2013 года — занимаюсь банкротством граждан и организаций. А также как агент помогаю знакомым покупать имущество на торгах — консультирую их или участвую в торгах в их интересах. Поэтому я хорошо знаю, как все устроено в этой сфере.

Какое имущество продают на торгах. По правилам, на банкротные торги попадает все имущество должника, которое включено в конкурсную массу. Это может быть недвижимость — жилая и нежилая, автомобили, специализированная техника, например сельскохозяйственная или дорожная, доли в имуществе, дебиторская задолженность, ценные бумаги. По моему опыту, 80% рынка банкротных торгов — это ликвидные объекты.

При этом в конкурсную массу не включают имущество, на которое по российскому законодательству нельзя обратить взыскание — например, единственное жилье.

Но и здесь есть исключения. Судебная практика сформировалась так, что и на единственное жилье могут обратить взыскание, если оно признано роскошным. В этом случае кредитор может за свои деньги купить должнику другое жилье — в  районе, но с меньшей площадью. А основной объект включить в конкурсную массу, чтобы продать на торгах.

Также заинтересованные лица могут исключить имущество из конкурсной массы. Это происходит по заявлению в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, банкротящийся гражданин может попросить суд не продавать имущество, которое жизненно ему необходимо. Например, инвалидную коляску, даже самую дорогую, отбирать не станут.

Как оценивают имущество для торгов. Чтобы объект попал на банкротные торги, арбитражный управляющий должен провести инвентаризацию, включить его в конкурсную массу и определить стоимость.

Инвентаризацию проводят вручную. Это значит, что я приезжаю к должнику, например на завод, и вношу в реестр все, что там вижу: столы, стулья, компьютеры, мебель. А имущество, которого нет в натуре, принимаю по документам.

Иногда должники заранее присылают мне реестры имущества, которое у них есть, а я на месте просто проверяю, оно существует, и принимаю его по акту приема-передачи.

Дальше, если имущество можно оценить силами арбитражного управляющего, то он так и поступает. Например, я оцениваю недвижимость, транспорт, спецтехнику.

Я могу установить корректную рыночную стоимость, потому что использую сравнительный подход — пользуется большинство экспертов-оценщиков. Для этого я подбираю о продаже аналогичных объектов. Например, если я оцениваю автомобиль, то ориентируюсь на несколько машин марки, года выпуска, в  регионе. Но если в нужном регионе таких машин никто не продает, я смотрю объявления по России.

Потом я вычисляю среднее арифметическое. И так у меня получается рыночная стоимость.

Если имущества много или оно специфическое, например сельскохозяйственное оборудование, привлекаю эксперта-оценщика. Его работа оплачивается из конкурсной массы.

Иногда имущество попадает на торги по цене ниже рынка. Но это возможно только на этапе публичного предложения. Дело в том, что аудитория на торгах всегда меньше, чем на «Авито» и подобных площадках. Поэтому, чтобы лот купил, цену приходится снижать.

Что происходит с имуществом, которое никто не купил на торгах. Если победитель торгов не хочет покупать лот, управляющий может предложить его тому участнику, который сделал предыдущую ставку. Если и он отказывается, можно организовывать публичные предложения до тех пор, пока это будет выгодно.

Поясню. Разместить один лот на ЭТП стоит от 11 000 , примерно стоит разместить объявления о торгах. Значит, цена торгов для одного лота — от 20 000 .

Получается, что на первых торгах лот должен стоить от 20 000 , чтобы покрыть текущий долг, на вторых — от 40 000 , на третьих — от 60 000  и так далее. То есть чем больше торгов для конкретного лота, тем выше расходы на них.

Но при этом цена, которую видят участники торгов, на каждом этапе должна уменьшаться, иначе лот просто никто не купит. И вот, по моему опыту, бессмысленно проводить торги, если стоимость имущества для покупателя опустилась до 110 000 . Но до этой суммы торговать можно.

Если так случилось, что цена на лот упала до 110 000 , управляющий может предложить кредиторам его купить. Но на это соглашаются не все, потому что в этом случае им нужно будет заплатить за имущество своими деньгами, а потом думать, что с ним делать — как продать. Например, банки, по моему опыту, никогда не соглашаются покупать такое имущество, потому что им не нужны непрофильные активы.

Если управляющий не смог продать имущество или имущественные права ни на торгах, ни кредиторам, он может списать его. То есть вычеркнуть из списка активов должника. Списание происходит по заявлению в арбитражный суд. Но на практике такое бывает очень редко и в основном с дебиторской задолженностью: ее неохотно покупают на торгах, потому что обычно право требования есть, а получить долг фактически невозможно.

Как участвовать в банкротных торгах

Поучаствовать в банкротных торгах может любой желающий. Вот что для этого нужно сделать.

Купить квалифицированную электронную подпись. Подписи оформляют в удостоверяющих центрах и МФЦ. Я всегда получала подписи в удостоверяющих центрах: мне так проще и удобнее.

Чтобы оформить подпись через удостоверяющий центр, понадобятся паспорт, СНИЛС и свидетельство о присвоении ИНН. Эти документы нужно отправить менеджеру центра сертификации, чтобы он заранее подготовил и прислал вам заявление и сертификат. В заявлении нужно указать цель, для которой нужна подпись, — торги по банкротству.

Дальше с этими документами нужно прийти в центр, чтобы показать их, отдать подписанное заявление и сфотографироваться с паспортом в руке. После этого менеджер подтвердит вашу личность и активирует подпись. А потом поможет установить специальную программу — «Криптопро».

Без «Криптопро» невозможно пользоваться электронной подписью: компьютер просто не увидит сертификат или ЭТП, когда станет его запрашивать, выдаст ошибку «Истекло время ожидания загрузки плагина». Первые три месяца программой можно пользоваться бесплатно, а дальше придется купить годовую или бессрочную подписку за  — зависит от тарифов компании.

Для некоторых ЭТП, например для «Центра дистанционных торгов», «Фабриканта» и «Альфалота», кроме подписи понадобится еще отдельный сертификат — это специальный код, который зашит в подпись. То есть, чтобы полученная электронная подпись работала, например, на «Фабриканте», придется оплатить дополнительный взнос — от 2400 . Заказать дополнительный сертификат для этих площадок можно у них на сайтах или через удостоверяющий центр, выдающий ЭП.

Стоимость электронной подписи зависит от тарифа удостоверяющего центра, того, насколько защищенную подпись вы хотите, вам дополнительный сертификат к ней, а также флешка и подписка на «Криптопро». В среднем это .

Полный список ЭТП обычно вместе с электронной подписью выдают удостоверяющие центры.

Я рекомендую сканировать все страницы паспорта — с первой, на которой изображен герб, до последней, на которой указаны правила использования документа. Некоторым площадкам может понадобиться именно такой скан, и, если заранее не подготовиться, оператор откажет в регистрации. этого можно потерять время и пропустить торги.

Например, у меня была ситуация, когда ЭТП отказалась меня регистрировать, потому что я предоставила неполную копию паспорта. В автоматическом ответе было написано, что не хватает той самой первой страницы с гербовой печатью. Но в моем скане она была. Поэтому я написала в службу поддержки, менеджер перепроверил мой скан и ответил, что они ошиблись. После этого меня сразу зарегистрировали, но на разбирательства я потратила пару часов.

Регистрироваться на площадке лучше заранее, а не накануне торгов. Обычно заявку рассматривают дней. Но, по моему опыту, некоторые площадки могут одобрить регистрацию за сутки, а некоторые будут рассматривать документы до последнего дня срока, который у них для этого установлен.

Выбрать торги и внести задаток. Вносить задаток нужно заранее, потому что деньги поступят на счет, указанный конкурсным управляющим, не моментально. А по правилам торгов, если задаток не поступит в установленный для этого срок, организатор отклонит заявку участника, даже если тот вовремя ее подал.

Кроме того, есть площадки, которые просят зачислить задаток на их счет в личном кабинете пользователя, а потом сами переводят деньги организатору торгов. Это занимает больше времени.

Сроки зачисления нужно уточнять у своего банка, но обычно это один рабочий день. В последнее время я перевожу деньги со счета Тинькофф Банка и задаток поступает быстрее — в течение часов. Как и с регистрацией, некоторые площадки предлагают ускоренно зачислить задаток, но берут за это комиссию — обычно около 10% от платежа.

Сумма задатка обычно составляет 10—20% от первоначальной стоимости лота или стоимости лота на конкретном периоде — это касается публичных предложений, когда на каждом новом этапе цена падает. Но также на публичных предложениях может быть фиксированный задаток от начальной цены, который не меняется от этапа к этапу.

Подать заявку организатору торгов. К заявке потребуется прикрепить документы, которые запросит ЭТП или организатор торгов. Это могут быть, например, паспорт, заявление и квитанция об уплате задатка — у каждой площадки свой список. Если не приложить из запрошенных документов, заявку не примут. Я обычно прикладываю все документы — паспорт, СНИЛС, ИНН и квитанцию об уплате задатка, если есть возможность прикрепить к заявке дополнительные документы.

Заявку и все документы к ней нужно подписать электронной подписью.

Вот так выглядит заявка на участие в торгах. Все документы программа формирует автоматически в личном кабинете участника. Останется подписать каждый документ электронной подписью — и заявка отправляется организатору торгов

После того как закончится сбор заявок, организатор торгов публикует протокол о допущенных участниках. На банкротных торгах может быть любое количество участников — даже один,чтобы торги признали состоявшимися. Дата, когда протокол будет опубликован, всегда указывается в извещении о торгах.

Участвовать в аукционе. Это может быть открытый аукцион, на котором участники предлагают свою цену до тех пор, пока не появится максимальная цена, которую признают все участники. Либо, если организатор выбрал другой формат торгов — закрытый аукцион или прямую продажу, — в отведенный срок участники подают свои заявки с ценами. Это называется периодом.

В конце аукциона организатор публикует протокол о результатах — кто оказался победителем и какая цена оказалась лучшей.

Участник, который победил на торгах, в течение пяти дней получает договор купли-продажи. Его нужно подписать — тоже в течение пяти рабочих дней — и отправить арбитражному управляющему. Если этого не сделать, торги признают несостоявшимися.

Затем в течение 30 дней нужно оплатить выигранный лот за вычетом внесенного задатка. А после оплаты можно подавать документы на регистрацию права собственности, если объектом торгов была недвижимость. Право на движимое имущество регистрировать не нужно — достаточно подписать договор.

Как проходят торги госимуществом

На торгах госимуществом продают вещи, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Это может быть что угодно: телефоны, мебель, древесина, недвижимость, антиквариат и даже животные, например собаки и лошади.

Также на торгах госимуществом продают право аренды государственной и муниципальной собственности — например, офисов или отдельных нежилых зданий, вещи, арестованные или конфискованные таможенной службой, и вещественные доказательства по уголовным делам, которые оформили в федеральную собственность. Но в этой статье я расскажу только о продаже государственной и муниципальной недвижимости — этот процесс называется приватизацией.

Проблемы торгов госимуществом и банковские торги

Я пытался участвовать в торгах госимуществом, но не стал специализироваться на них. За несколько попыток понял, что госорганы неохотно сообщают, в каком состоянии имущество, а также объект сложнее посмотреть, потому что тяжело дозвониться до контактного лица и согласовать удобное время.

Плюс госорганы обычно предъявляют больше требований к документам потенциальных участников торгов. Поэтому попасть на торги труднее и участников чаще не допускают.

Зато на таких торгах часто появляется имущество по цене значительно ниже рынка. Потому что органы власти обычно не заинтересованы в том, чтобы проводить много этапов торгов — это всегда дополнительные согласования и документы. А с хорошей скидкой имущество точно купят. Правда, этого на таких торгах высокая конкуренция.

предложил вместо торгов госимуществом поискать имущество банков. Они часто распродают неликвидные активы. Например, имущество, на которое банк обратил взыскание по залогу.

В банковских торгах может участвовать любой желающий, и лоты там обычно продают ниже рынка.

Но минус в том, что сейчас нет хорошего агрегатора таких торгов. Придется выходить на сайты крупных банков, искать там вкладку «реализация залогового имущества» или «реализация непрофильных активов» и смотреть, на какой площадке какой актив выставлен.

Удобные в этом плане сайты, например, у Совкомбанка и Москоммерцбанка. А вот у Россельхозбанка придется скачивать с сайта громоздкую таблицу со всем реализуемым имуществом.

Также некоторое имущество банки могут продавать без торгов — по прямому договору купли-продажи. В этом случае можно просто позвонить в банк и сказать, что вы хотите купить объект по  цене. Обычно банк попросит вас прислать коммерческое предложение и либо согласует его, либо откажется.

И с банком можно торговаться. Потому что, если имущество уже не выставляется на торги, значит, банк уже попытался его продать, но у него не получилось. И теперь он перестал тратить время и силы на организацию торгов. Поэтому, скорее всего, согласится продать его по вашей цене.

Различия разных видов торгов

Чаще всего — открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко

Кто может участвовать

Оценивается по рынку или специалистом-оценщиком

Только комиссии банков за перевод задатка и/или оплату лота. Обычно 1% от суммы

Срок оплаты выигранного лота

30 дней после подписания договора купли-продажи

Есть не всегда, и обычно их меньше, чем для арестованного имущества

Открытый аукцион в режиме реального времени

Только те, кто не связан с должником и организатором торгов

Зависит от размера долга — часто ниже рынка

Комиссия площадки — до 10% от цены лота. Банковских комиссий нет, потому что платежи считаются бюджетными: их получает Росимущество

Есть всегда — как минимум залог кредитора. Также могут быть зарегистрированные лица и долги по капремонту или ЖКУ

Открытые аукционы, публичные предложения и продажи без объявления цены. Если лот дешевле 10 000  — прямая продажа

Все, кроме заинтересованных лиц — государственных и муниципальных служащих

Обычно оценивается специалистом

Комиссия площадки — зависит от тарифов

Нет. Такие лоты можно выкупить даже на деньги банка