В каком порядке проходит реализация имущества на торгах? Кто осуществляет руководство процедурой продажи? Как устанавливается первоначальная цена?
Продажа имущества компании-банкрота регулируется главой VII ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», а физических лиц-банкротов — главой X (далее по тексту — Закон № 127-ФЗ).
Как устанавливается продажная цена?
Для начала определяют стоимость имущества, выставляемого на торги, которое включается в инвентаризационную имущественную опись. Арбитражный управляющий привлекает оценщика (который должен соответствовать определенным требованиям Закона об оценочной деятельности) для определения стоимости имущества должника.
Продают имущество компании-банкрота в порядке, установленном ст.111 Закона № 127-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ст.139 Закона № 127-ФЗ.
Важно: имущество на торгах продают по цене не ниже установленной независимой оценкой. На основании решения собрания либо комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о банкротстве, составляет менее чем 100 тысяч рублей, может быть проведена без привлечения оценщика.
Имущество должника, балансовая стоимость которого составляет меньше 100 тысяч рублей на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства, продается в порядке, установленном собранием или комитетом кредиторов (п.5 ст.139 Закона № 127-ФЗ, Письмо ФАС РФ от 24.09.2019 г. №РП/83261/19).
Физическое лицо тоже может быть признано банкротом. Такую процедуру можно инициировать, если требования к физлицу составляют не менее 500 тыс. рублей и они не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда должны были быть исполнены (п.2 ст.213.3 Закона № 127-ФЗ).
Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что гражданин не сможет рассчитаться с кредиторами в установленный срок, он вправе подать в суд заявление о признании его банкротом. В этом случае размер неисполненных обязательств не имеет значения (п.2 ст.213.4 Закона № 127-ФЗ, п.11 постановления Пленума ВС РФ от 13.10.2015 г. № 45).
То есть заявить о банкротстве может как само физическое лицо, так и его кредиторы.
Как оценивается имущество физического лица?
Оценку имущества физического лица производит финансовый управляющий.
Важно: оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно. Он принимает решение в письменной форме (п.2 ст.213.26 Закона № 127-ФЗ).
Сама оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество).
При этом проведенная оценка может быть оспорена гражданином-банкротом, а также его кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.
Все ли имущество может уйти с молотка?
В торгах может принимать участие любое лицо (юридическое или физическое). И имущество должника продается в объеме, необходимом для расчета с кредиторами.
Но не все имущество физического или юридического лица может быть включено в конкурсную массу. Так, у физических лиц из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 ГПК РФ (п.3 ст.213.25 Закона № 127-ФЗ). Например, нельзя выставлять на торги единственное жилье, предметы обихода, личные вещи.
Для компаний-банкротов ограничение установлено ст.132 Закона № 127-ФЗ. Нельзя выставлять на торги имущество, которое ограничено в обороте (например, оружие). Лицензия на продажу оружие финансовому управляющему не требуется, поскольку оружие должника будет продаваться от его имени, а у должника разрешения на хранение и ношение указанного оружия имеется (постановление Первого ААС от 27.03.2018 г. №А43-28854/2016).
Процедурные моменты реализации имущества
Как мы уже отмечали, имуществом компании ведает конкурсный управляющий, который не позднее трех месяцев обязан его проинвентаризировать и в установленные сроки опубликовать информацию о ее результатах в ЕФРСБ, провести его оценку (самостоятельно или привлекая специалиста) и приступить к продаже (п.2 ст.129, п.3 ст.139 Закона № 127-ФЗ).
В течение месяца после проведения инвентаризации и оценки конкурсный управляющий должен представить свои предложения по продаже имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в комитет кредиторов.
В предложение входит информация о составе лотов, в каких СМИ будут опубликованы сообщения о продаже, когда и на какой срок, а также какую специализированную организацию можно привлечь для проведения торгов. При этом собрание кредиторов или комитет может принять отличный от предложенного управляющим порядок.
Имущество компании-банкрота реализуется посредством проведения электронных торгов (которые, в свою очередь, могут проводиться в форме аукционов или конкурсов), за исключением имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату перед открытием конкурсного производства составляла менее 100 тысяч рублей.
Такое имущество продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (п. 5 ст. 139 Закона № 127-ФЗ). То есть минуя торги, путем заключения напрямую договоров купли-продажи имущества.
Порядок проведения торгов имущества компаний-банкротов установлен ст.448 ГК РФ с учетом регламента проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников (приказ Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495).
Кто принимает участие в торгах?
В организации торгов принимают участие арбитражный управляющий, организатор торгов, оператор электронной площадки и участники торгов (потенциальные покупатели).
Организатором торгов может выступать арбитражный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия собрания (комитета) кредиторов.
- публикует и размещает сообщение о продаже имущества и сообщение о результатах проведения торгов;
- принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия;
- определяет участников торгов;
- осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия;
- определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов;
- уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.
Арбитражный управляющий устанавливает размер задатка для участия в торгах.
Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества или предприятия должника на величину, равную «шагу аукциона».
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток.
С даты определения победителя торгов по каждому лоту прием заявок по соответствующему лоту прекращается. Протокол о проведении торгов, утвержденный организатором торгов, размещается на электронной площадке.
Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем Вас:
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Закон не регулирует правила определения цен реализации отдельных видов недвижимого имущества, проданных через аукцион единым лотом (по единой цене) для целей исчисления НДС. Представляется, что общество в таком случае может ориентироваться на порядок, предложенный Минфином России: при реализации на торгах единого имущественного комплекса, включающего земельный участок и расположенное на нем здание (строение, сооружение), для целей налогообложения НДС цена земельного участка и расположенного на нем здания (строения, сооружения) принимается равной произведению балансовой стоимости самого участка, а также расположенного на нем здания (строения, сооружения) на поправочный коэффициент, который рассчитывается как отношение конечной цены реализации комплекса к его балансовой стоимости, включающей балансовую стоимость отдельных видов имущества с учетом амортизации, составляющих комплекс.
Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий
Ответ прошел контроль качества
4 февраля 2022 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Хотя в деле о банкротстве АО «Курсив» в единый лот было объединено имущество, обремененное залогом в пользу Банка «Траст» и свободное от залога, вопрос о сохранении у залогодержателя преимущественного права на оставление имущества за собой в этом деле не рассматривался, но подобные вопросы довольно часто возникают в практике судов. При продаже имущества должника единым лотом в такой лот может быть включено все имеющееся у должника имущество, если кредиторы сочтут обоснованной продажу активов единым лотом. При этом в составе такого лота может быть имущество свободное от обременений, обременённое залогом, а также принадлежащее должнику совместно с другими лицами на праве общей долевой собственности.
В подобной ситуации могут столкнуться интересы кредиторов, заинтересованных в наиболее быстрой и выгодной продаже имущества единым лотом, и интересы сособственников должника, а также залоговых кредиторов, желающих оставить за собой предмет залога. Может ли суд в этой ситуации поставить интересы кредиторов выше интересов сособственников должника и лишить их права преимущественной покупки, реализуемого на торгах единым лотом имущества? Может ли продажа имущества единым лотом в целях получения наибольшей выручки оправдать лишение залоговых кредиторов права на оставление за собой предмета залога, продаваемого в составе единого лота? Анализ практики показывает, что варианты ответа на эти вопросы могут быть самыми разными.
Право залогового кредитора на оставление предмета залога за собой при его продаже в составе единого лота.
Закон о банкротстве прямо предусматривает право залогового кредитора оставить предмет залога за собой в случае признания несостоявшимися повторных торгов (п. 4.1) и на любом этапе продажи посредством публичного предложения при отсутствии заявок (п. 4.2). Но включение заложенного имущества в состав единого лота, исходя из приведенной выше позиции Верховного Суда, само по себе, предполагает функциональную взаимосвязь предмета залога с иными элементами лота и ограниченную возможность самостоятельного использования каждого включенного в такой лот объекта отдельно от других его элементов. Сохранение в такой ситуации права залогового кредитора на оставление имущества за собой в случае реализации этого права, может привести к тому, что оставшаяся часть лота будет нефункциональна без предмета залога, и ее использование будет невозможно или проблематично.
При рассмотрении вопроса о возможности оставления залогодержателем за собой только предмета залога, входящего в состав единого лота, суды иногда занимают прямо противоположные позиции.
Однако уже в марте 2021 года при рассмотрении дела А71-13983/2017, о котором будет сказано ниже, Уральская кассация признала за залоговым кредитором право оставить за собой не только предмет залога, но и выкупить все остальное имущество, включенное в единый лот, отказав при этом сособственнику должника в реализации его права преимущественной покупки доли должника в общей собственности.
Как видно из приведенных примеров, интересы рядовых кредиторов, заинтересованных в продаже имущества единым лотом по максимальной цене, могут конкурировать с интересами залоговых кредиторов, желающих оставить за собой обремененную залогом часть лота. Предсказать, какую из сторон поддержит суд в этом вопросе, может быть довольно сложно.
Право сособственников реализауемого имущества должника на преимущественное приобретение доли должника.
В уже упомянутом деле о банкротстве ОАО «Ювелиры Урала» суду пришлось решать еще один вопрос – о преимущественном праве сособственников земельного участка, входящего в состав единого лота, на приобретение доли должника в этом земельном участке.
Как и в случае с правом залогового кредитора на оставление за собой предмета залога, в отношении права сособственника выкупить долю должника в общей собственности в преимущественном порядке судебная практика довольно противоречива.
В деле о банкротстве АОА «Ювелиры Урала» суд первой инстанции исключил из положения о торгах указание на наличие у сособственников земельного участка права преимущественной покупки доли должника, указав при этом, что если и можно говорить о праве преимущественной покупки, то только в отношении лота в целом (стр. 8 определения от 21.04.2022 г. по делу А60-22287/2018). Суд апелляционной инстанции рассматривая этот вопрос, сделал интересное суждение о том, что хотя ст. 250 ГК РФ предусмотрено право преимущественной покупки участниками долевой собственности реализуемой доли в праве общей собственности, «порядок реализации имущества должника установлен Законом о банкротстве, правовые нормы которого являются специальными по отношению к общим нормам права ГК РФ» (стр. 21-22 постановления 17ААС от 08.07.2022 г. по тому же делу). При этом в качестве специальной нормы судом приведена ссылка на п. 7.1 ст. 110 Закона о банкротстве. Суд апелляционной инстанции также сослался на то, что условия продажи имущества должника направлены на реализацию по максимальной цене с привлечением наибольшего числа потенциальных покупателей.
Суд апелляционной инстанции, кроме того, указал, что на земельном участке, находящемся в долевой собственности, расположены два принадлежащих должнику объекта недвижимости, а значит покупатели этих объектов в силу ст. 552 ГК РФ одновременно приобретают права на занятый ими земельный участок, необходимый для их использования. Аргумент в данной ситуации небесспорный с учетом того, что площадь этих самых объектов, расположенных на земельном участке, составляет 105,2 кв. м. и 48,9 кв.м.
Верховный Суд при вынесении определения №с 306-ЭС19-22343 исходил в том числе из того, что законодательством преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ (стр. 4 определения №с 306-ЭС19-22343). Несмотря на это, нижестоящие суды, похоже, не считают эту цель законодателя заслуживающей серьезного внимания.
При возникновении конкуренции между правом сособственника на выкуп доли должника, реализуемой с торгов в составе единого лота, и преследуемой процедурой конкурсного производства целью скорейшей и максимально выгодной реализации имущества должника, предпочтение часто отдается целям процедуры конкурсного производства. При этом права залоговых кредиторов на оставление за собой предмета залога, входящего в состав единого лота, суды защищают гораздо охотнее.
Возможно, и в самом деле в ходе реализации имущества должника защита прав сособственников не должна являться приоритетом суда, но в таком случае складывается ситуация, когда суды явно игнорируют императивную норму закона (ст. 250 ГК РФ), несмотря на позицию Верховного Суда о наличии у сособственников должника преимущественного права покупки реализуемой с торгов доли в праве собственности.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: В ответе мы исходим из того, что физическое лицо не использует имущество, приобретенное с торгов, для предпринимательской деятельности. Физическое лицо при продаже такого имущества, долей в имуществе и имущественного права обязано самостоятельно уплатить НДФЛ и представить налоговую декларацию. Обязанностей налогового агента у организации не возникает. Налогооблагаемая база от продажи может быть уменьшена на стоимость документально подтвержденных расходов по приобретению имущества. При этом даже в случае нулевой налогооблагаемой базы физическим лицом составляется и представляется в налоговый орган налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
Ответственность по уплате и декларированию НДФЛ
Уменьшение налогооблагаемой базы по НДФЛ
Рекомендуем также ознакомиться с материалом: — Энциклопедия решений. НДФЛ при продаже физлицами собственного имущества.
Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Андреева Людмила
Контроль качества ответа: Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ аудитор, член ассоциации «Содружество» Мельникова Елена
30 августа 2021 г.
Может ли разнородное имущество должника включаться в один лот при продаже на торгах?
21 февраля 2020
Действующее законодательство о банкротстве не содержит запрета на объединение в одном лоте разнородного имущества должника при его реализации посредством проведения торгов. Однако такая совместная продажа имущественных объектов не всегда выгодна для потенциальных покупателей, что в результате может отрицательно повлиять на итоговую цену покупки. Именно такой случай разобрал Верховный Суд Российской Федерации в одном из своих недавних решений (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 февраля 2020 г. № 305-ЭС16-13381 (4)), определив условия, при которых выбор конкретного способа продажи имущества: единым лотом или разными – является целесообразным.
Суть дела
После признания ООО «Э.» (далее – должник) банкротом собранием конкурсных кредиторов было утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи его имущества, согласно которому реализации на торгах – единым лотом – подлежали:
- несколько зданий и сооружений, расположенных в разных населенных пунктах Республики Чувашия;
- нежилое помещение и земельный участок в Волгоградской области;
- земельные участки на территории Чувашии разного назначения и с разными видами разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, для размещения административных зданий, спальных корпусов и игровых площадок, для эксплуатации нежилого помещения;
- несколько автомобилей;
- дебиторская задолженность в размере порядка 69 млн руб. (суммы здесь и далее округлены).
Начальная цена продажи имущества, указанная в утвержденном положении о порядке реализации имущества, – 62 млн руб. Первые и повторные торги по причине отсутствия заявок были признаны несостоявшимися, в результате чего конкурсный управляющий принял решение об их проведении посредством публичного предложения. Единственный участник этих торгов предложил за имущество должника 6,8 млн руб. и стал их победителем.
После этого гражданин Г. (далее – истец, кредитор) – кредитор второй очереди (п. 2 ст. 134 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее – закон о банкротстве), требования о выплате задолженности по заработной плате которого включены в реестр требований кредиторов, обратился в суд с заявлением о признании торгов по продаже имущества должника недействительными. По его мнению, значительное снижение стоимости имущества на каждом этапе торгов являлось необоснованным, а выбор способа реализации – неверным, так как объединение разнородного имущества в одном лоте привело к его продаже за минимальную цену.
Позиции судов
Суд первой инстанции подчеркнул, что по смыслу положений закона о банкротстве основной целью конкурсного производства является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника – путем обеспечения баланса между затратами на процедуру банкротства и результатом ее проведения в виде предполагаемого размера удовлетворенных требований. И хотя принципиальная возможность реализации имущества единым лотом существует, целесообразность именно такого способа продажи должна быть обоснована, тем более что разделение имущества на несколько лотов не мешает приобретению его одним покупателем, в то же время расширяя круг потенциальных участников торгов.
Проанализировав специфику имущества (особое внимание обращено на то, что объекты недвижимости находятся в разных населенных пунктах, земельные участки, даже расположенные в пределах одного региона, не являются смежными), условия торгов, в частности проведение первого и повторного аукционов с закрытой формой представления предложений о цене имущества, и факт двукратного признания торгов несостоявшимися, суд пришел к выводу: реализация имущества должника одним лотом способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества должника.
Таким образом, суд расценил неверное определение порядка реализации имущества должника, содержащего противоречащие существу законодательного регулирования условия, как несоблюдение правил проведения торгов и признал их недействительными (определение Арбитражного суда г. Москвы от 1 декабря 2017 г. по делу № А40-174619/14).
Суд апелляционной инстанции, с жалобой в который обратились несколько заинтересованных лиц, в том числе конкурсный управляющий должника, занял противоположную позицию. Во-первых, он напомнил, что по закону право на определение порядка, сроков, условий реализации имущества должника и начальной цены продажи принадлежит конкурсному управляющему и конкурсным кредиторам (п. 1.1 ст. 139 закона о банкротстве). Утвержденное собранием кредиторов соответствующее положение не оспаривалось, и торги были проведены в полном соответствии с документом.
Во-вторых, раз законодательство о банкротстве не содержит запрета на реализацию разнородного имущества должника одним лотом, а в материалах дела отсутствуют доказательства как сокращения числа потенциальных покупателей в связи с выбором такого способа продажи, так и намерений каких-либо лиц приобрести имущество должника по более высокой цене, выводы суда о влиянии выбранного способа реализации имущества на количество покупателей не основаны на нормах материального права и носят лишь предположительный характер, указал апелляционный суд. В то же время довод конкурсного управляющего, согласно которому увеличение числа лотов привело бы к росту расходов на их реализацию и могло бы затянуть процедуру продажи, что не соответствует целям конкурсного производства, притом что неликвидное имущество в таком случае могло и вовсе остаться невостребованным, признан обоснованным.
Также суд отметил, что по смыслу ст. 449 Гражданского кодекса торги могут быть признаны недействительными при наличии двух условий: если при их проведении не соблюдены нормы законодательства и нарушены права и законные интересы лица, которое оспаривает торги. Значит, истец должен был представить суду доказательства несоблюдения закона при организации и проведении торгов, а также нарушения его прав, восстановление которых предполагается в случае признания торгов недействительными.
Основываясь на перечисленных доводах, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2019 г. № 09АП-9207/19). Кассационная жалоба истца осталась без удовлетворения – суд округа по всем пунктам поддержал позицию нижестоящего суда (постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 июля 2019 г. № Ф05-7271/16).
