Я узнала, что можно взять землю в аренду у государства. У меня вторая группа инвалидности — по идее, это означает, что участок я могу получить без торгов. Но уровень моей зарплаты выше прожиточного минимума. это на решение? я получить участок не в том регионе, где прописана?
Нашла список участков, но как и где указать, какой именно мне ? Как его предварительно посмотреть? Адреса у земли нет.
На госуслугах длинный перечень документов, которые потребуются, чтобы подать заявку через МФЦ. Там голову сломать можно. С чего начать? В идеале взять землю в аренду, начать строительство дома, а потом все это перевести в собственность.
Ваше право получить участок без торгов напрямую не зависит от вашего дохода. Но он может повлиять на то, признают вас нуждающейся в жилье или нет. А уже от этого зависит возможность получить участок на льготных условиях.
Государство пытается решить жилищный вопрос, и один из вариантов — предоставлять землю в первую очередь людям с инвалидностью. Чтобы получить землю без торгов, сначала нужно пройти процедуру признания нуждаемости в жилье — это официальный термин. Эта процедура довольно сложна и сильно отличается от региона к региону.
Расскажу, как все устроено.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
- Что такое льготное предоставление земли
- Как доказать нуждаемость в жилье
- Параметры для признания малоимущим в разных городах
- Как найти участок
- Как заявить о желании взять землю в аренду
- Договор аренды и последующий выкуп
- Что в итоге
- Что такое аренда с выкупом?
- Что можно выкупить по договору аренды?
- Преимущества и недостатки аренды под выкуп
- Как правильно составить договор аренды с выкупом?
- Аренда участка с последующим правом выкупа у государства
- Образец договора аренды недвижимости
- Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
- Договор аренды оборудования с последующим выкупом
- Резюме
- Как взять землю в аренду под ИЖС?
- Условия
- Кто может получить землю?
- Закон
- Порядок оформления
- Сроки аренды земли под ИЖС
- Стоимость
- Условия аренды
- Бессрочная
- Краткосрочная
- Долгосрочная
- Виды аренды
- Порядок заключения договора
- Этапы оформления
- Куда подавать документы
- Затраты на аренду
- Процедура аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации
- Законодательное регулирование
- Условия найма
- Как арендовать землю с последующим оформлением в собственность?
- Заключение и регистрация договора
- Перевод в собственность
- Могут ли отказать?
- Полезное видео
- Подробно о том, как взять в аренду землю у государства с последующим выкупом
- Условия заключения договора
- Как взять в найм участок с последующим приобретением?
Что такое льготное предоставление земли
Получить участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно тремя способами.
Через торги. Отдельно этот вариант рассматривать не буду, поскольку в каждом регионе свои особенности. Если у вас есть право получить землю без торгов, это значительно упростит процесс.
Без торгов, когда есть право на первоочередное или внеочередное предоставление земли. Внеочередное означает, что льготник получает землю , не вставая ни в какие очереди. Например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС имеют право получить землю вне очереди.
Первоочередное — тоже льготное выделение земли, но в порядке очередности среди других первоочередников. То есть внутри основной очереди формируется еще очередь из льготников.
В порядке очереди. Можно встать в очередь на землю по государственной или местной программе бесплатного предоставления земли отдельным категориям граждан. Например, в регионе могут бесплатно давать землю многодетным семьям.
Люди с инвалидностью всех групп, в том числе семьи, которые воспитывают ребенка с инвалидностью, имеют право в первую очередь получить участок для индивидуального жилищного строительства — ИЖС, личного подсобного хозяйства — ЛПХ, садоводства.
Однако предоставление земли человеку с инвалидностью должно решать жилищный вопрос. Поэтому нужно доказать, что жилье семье действительно необходимо — с учетом ее доходов и имущественного положения.
Как доказать нуждаемость в жилье
Есть федеральные и региональные нормы, когда человека признают нуждающимся в жилье. Расскажу о них.
Признание малоимущим. Это самый распространенный случай. Власти признают граждан малоимущими после того, как проанализируют их доходы и имущественное положение. В каждом регионе есть свой порог дохода — прожиточный минимум. Если доход ниже прожиточного минимума, это уже повод признать человека малоимущим. Но это не все.
Еще нужно рассчитать стоимость имущества всех членов семьи, которое облагается налогом на имущество физлиц, транспортным и земельным налогами. Общая стоимость имущества называется имущественным цензом — это лимит, как и прожиточный минимум, но не для доходов, а для имущества.
Обычно имущественный ценз считают так: норму предоставления жилья в квадратных метрах по договору соцнайма на человека в регионе умножают на среднюю рыночную в первом квартале текущего года. Рыночную стоимость квадратного метра берут из приказов Минстроя.
Параметры для признания малоимущим в разных городах
Вы правы: к заявлению о признании малоимущим действительно нужно приложить огромный список документов: справки о родстве, доходах каждого члена семьи, стоимости движимого и недвижимого имущества или об отсутствии недвижимости, документы на инвалидность.
Списки документов в разных регионах различаются — полный перечень можно получить в администрации, МФЦ или на госуслугах, выбрав свой регион и название услуги «Постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».
Но признать себя малоимущим в вашем случае мало. Еще надо доказать, что вы нуждаетесь в жилье. Здесь действует норма жилищного кодекса, по которой разрешают социальный наем. Это возможно, если:
- у вас нет жилья в соцнайме и вы не живете в семье человека, который получил жилье в соцнаем;
- у вас есть жилье в соцнайме или даже в собственности, но площадь на одного члена семьи меньше учетной нормы, которая установлена в вашем регионе;
- вы живете в помещении, непригодном для проживания;
- ваша квартира занята несколькими семьями и в одной есть человек, совместное проживание с которым опасно, например если у него открытая форма туберкулеза. При этом другого жилья у вас нет.
Постановка на федеральный жилищный учет. Нуждающимся в жилье признают, если вы относитесь к так называемым отдельным категориям граждан: военнослужащим, педагогам, сотрудникам следствия и прокуратуры, судьям, Героям труда, ветеранам, Героям Советского Союза и РФ, чернобыльцам. Порядок и условия принятия этих людей в очередь на жилье закреплены в федеральных законах.
Постановка на региональный жилищный учет. В регионах бывают отдельные программы по предоставлению жилья и особые условия для этого. Например, в Тюменской области людей с инвалидностью первой и второй группы могут признать нуждающимися в жилье и без признания их малоимущими.
Узнать о возможности признания себя гражданином, нуждающимся в жилье, можно, обратившись в комиссию, комитет или департамент имущественных отношений при администрации города или районного центра:
- лично или почтой;
- через МФЦ;
- через региональный портал госуслуг.
Как найти участок
Как только вас признали нуждающимся в жилье, можете выбирать земельный участок, который хотите взять в аренду.
Выбирать участок из тех, что администрация выставляет на аукцион, нельзя, но можно найти участок самостоятельно. Придется искать его на публичной кадастровой карте или обратиться к кадастровому инженеру, который платно сделает это за вас. Общепринятых цен на такие услуги нет — надо договариваться отдельно.
Нужно помнить о требованиях к участку:
- Не в частной собственности.
- Не выставляется на аукцион.
- Свободен от ограничений, обременений и арестов.
- На участке нет зданий и сооружений.
- К участку есть доступ через общую территорию.
- Размеры участка не должны превышать максимально установленные для предоставления в муниципалитете — этот норматив есть в муниципальных правилах землепользования и застройки.
Проще всего искать по кадастровому номеру, если знаете его у приглянувшихся участков. Кадастровый номер состоит из цифр, разделенных двоеточиями: кадастровый округ:район:квартал:номер земельного участка.
Например, кадастровый номер участка — 72:17:2205001:393:
- 72 — округ, Тюменская область.
- 17 — район, Тюменский район.
- 2205001 — квартал, деревня Чаплык.
- 393 — номер земельного участка.
Еще можно просто листать кадастровую карту и искать землю наугад. Перед этим лучше найти на сайте местной администрации генплан, в состав которого входит карта градостроительного зонирования. На ней отмечены зоны индивидуальной жилой застройки — запомните, где они находятся, и ищите земельные участки именно там.
Когда вы нашли участок или несколько участков, посмотреть их на местности зачастую проблема. Без спецоборудования увидеть границы участков тяжело, но если рядом дорога или дома, то можно ориентироваться по ним — вы увидите их на кадастровой карте.
Как заявить о желании взять землю в аренду
Взять в аренду земельный участок в первоочередном порядке можно только раз в жизни. Второй раз уже придется участвовать в торгах.
С 1 марта 2023 года во всех регионах страны, где есть интернет, торги будут проводить в форме электронного аукциона.
Если у участка есть кадастровый номер и границы участка определены, такой участок называют сформированным. Но может получиться, что вам приглянется участок без кадастрового номера и даже без границ — в чистом поле. Такой участок власти смогут предоставить только после его формирования — межевания и постановки на учет.
Запросить в аренду можно любые участки, но процедура оформления документов будет отличаться.
Если земельный участок сформирован. После обращения с заявлением администрация, если нет оснований для отказа, сразу заключит с вами договор аренды.
Если земельный участок не сформирован, считается, что вы инициатор образования нового участка. Поэтому вам придется:
- Подготовить схему будущего участка. Это может быть скриншот с публичной кадастровой карты или даже зарисовка участка от руки. Но чтобы нигде не ошибиться, чаще всего, чтобы изготовить схему, обращаются к кадастровым инженерам. Специалист возьмет за такую услугу минимум 3000 . Льготникам можно представлять схему на бумаге, а вот всем остальным — только в электронном виде.
- Подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
- Если решение положительное, нужно самостоятельно нанять кадастрового инженера и оплатить услуги по формированию участка. Потребуется провести межевание. Межевание и подготовка всех документов будут стоить минимум 3000 .
- Подать заявление о кадастровом учете и документы в Росреестр. Госпошлина — 2000 , для людей с инвалидностью льгот нет.
- Снова обратиться с заявлением в администрацию и заключить договор аренды.
Заявление об аренде участка можно подать в любой регион, без привязки к месту жительства. Как правило, заявление подают в региональный департамент имущественных отношений.
Подать заявление можно:
- лично или почтой;
- в МФЦ;
Договор аренды и последующий выкуп
В течение 30 дней администрация проверяет документы. Если все в порядке, вам предоставят договор аренды для подписания. Но могут и отказать.
Причин для отказа много, вот основные:
- вы не льготник или льготник, но не подтвердили нуждаемость в жилье;
- вы выбрали не тот участок. Например, хотите получить в аренду землю, которая предназначена не для строительства дома, а под промышленные объекты или парк;
- участок уже занят, или его предварительно согласовали другому человеку;
- на участке есть строения;
- участок изъят из оборота и зарезервирован для госнужд, относится к территории комплексного развития, нужен для обороны и безопасности;
- участок заявлен на аукцион.
Например, в Сочи женщине с инвалидностью не согласовали предоставление земельного участка в аренду без торгов.
Суд подтвердил, что это правильно по нескольким причинам: женщина не прошла процедуру установления нуждаемости в жилье, просила участок, который на три сотки превышал лимит предоставления в этом регионе, к участку было не подойти и не подъехать.
Кроме того, женщина просила дать участок бесплатно, хотя администрация утверждала, что за аренду все равно придется платить — так по закону.
Договор аренды участка под ИЖС или ЛПХ вы можете заключить на срок до 20 лет и конкретный период определяете сами. Аренда платится не ежемесячно, а так, как указано в договоре, — обычно в год или раз в квартал. Аренда не может быть выше земельного налога, рассчитанного на участок.
Проект договора выдают арендатору на руки или отправляют почтой. В течение месяца подписанный договор надо вернуть в администрацию. Дальше арендатор вносит первый платеж и подписанный договор сдают на регистрацию в Росреестр.
Если договор не содержит прямого запрета выкупить участок в будущем, то после регистрации договора можно уведомить администрацию, что вы намерены начать строительство на участке, дождаться положительного ответа и приступать к работам. Когда закончите стройку и поставите объект на кадастровый учет, получите исключительное право выкупить арендуемую землю. То есть ни у кого, кроме вас, этого права не будет.
Участок продадут арендатору без торгов. Цена продажи не может быть выше кадастровой стоимости участка.
Обычно стоимость выкупа считают так: кадастровую стоимость умножают на ставку земельного налога и умножают на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете.
Например, кадастровая стоимость участка площадью 8,6 сотки в Тюменском районе — 114 735 . Выкупная цена получится всего 3442 : 114 735 × 0,3% × 10, где 0,3% — ставка земельного налога в Тюменском районе Тюменской области, а 10 — кратность ставки для расчета цены выкупа там участка.
Это гораздо выгоднее, чем покупать участок по рыночной цене.
Выкупить участок без построенного дома не получится. Дом необходимо поставить на кадастровый учет и ввести в эксплуатацию. Еще муниципалитет может установить минимальный процент от территории участка, которая должна быть занята постройкой.
По общему правилу, если договор аренды заключен больше чем на 5 лет, то арендатор может переуступить участок — фактически продать право его аренды. При этом запрещено изменять условия договора.
Переуступку права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести договор в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Но для льготников действует другой закон — о запрете перехода прав, неразрывно связанных с личностью их обладателя. Поэтому нет и однозначного ответа, вправе льготник переуступить право аренды другому лицу или нет.
Спор на этот счет произошел в Перми, где женщина-инвалид взяла землю в аренду без торгов. И переуступила свое право другому арендатору. Департамент заподозрил, что договор уступки заключен в обход публичных процедур участия в торгах, и подал иск о признании договора переуступки ничтожным.
Суд первой инстанции с департаментом не согласился, так как не усмотрел в передаче участка нарушений закона.
А апелляционный суд доводы органа власти поддержал — отменил первое решение и признал договор уступки недействительным.
Женщина попыталась обжаловать решение в кассационном суде, но тот отклонил ее требование. Она ссылалась на то, что у нее нет возможности осваивать земельный участок, но суд еще раз разъяснил: участок в аренду без торгов и с применением пониженной платы она получила как льготник и не может передать его другому лицу на льготных условиях.
Договор переуступки права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Что в итоге
Предлагаю вам действовать так.
Выясните, как можно признать себя нуждающейся в жилье в вашем регионе. Возможно, для этого необязательно получать статус малоимущей. Или вы относитесь к льготной категории, для которой нуждаемость в жилье признается без дополнительных процедур, например вы работник сферы образования или правосудия.
Когда убедитесь, что точно имеете право на льготу, подыщите участок на кадастровой карте и обратитесь в администрацию или региональный департамент по имуществу с заявлением об аренде.
Если у вас нет права на льготу, а процедура ее получения слишком сложна, попробуйте участвовать в аукционах.
Если вам повезет, то получится взять аукционный участок без торгов. Для этого нужно быть единственным, кто в установленный срок заявит о своем желании купить участок. Плата по договору будет больше, чем вы рассчитывать при льготном получении земли, но ниже рыночной.
Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.
Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.
Что такое аренда с выкупом?
Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.
В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов
Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).
Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.
Что можно выкупить по договору аренды?
Объектами подобных отношений могут быть:
- квартиры, дома и дачи;
- земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
- оборудование и технические средства;
- авто- и мототранспорт.
По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.
Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.
Преимущества и недостатки аренды под выкуп
Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Преимущества аренды с выкупом:
- общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
- нет первоначального взноса;
- есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
- нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.
Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:
- нет четкой юридической формы сделки;
- имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
- вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.
Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением
Как правильно составить договор аренды с выкупом?
Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:
- если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
- документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
- срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
- выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
- при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.
Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.
Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:
- движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
- те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
- лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
- при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.
Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения
dogovor-arendi-s-pravom-vikupa-zhilogo-pomesheniya.docx ≈ 15 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Аренда участка с последующим правом выкупа у государства
Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.
В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.
Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора
Образец договора аренды недвижимости
Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.
Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:
- техническое описание объекта;
- стоимость для перехода прав собственности;
- срок договора;
- условия аренды и оплаты;
- ответственность сторон и описание возможных рисков.
Образец договора аренды недвижимого имущества
dogovor-arendi-nedvizhimogo-imushestva.docx ≈ 14 КБ
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.
Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.
Образец договора аренды с правом выкупа нежилого помещения
Dogovor-arendy-s-pravom-vykupa-nezhilogo-pomeshhenija.docx ≈ 32 КБ
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.
В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.
Образец договора аренды оборудования с последующим выкупом
dogovor-arendi-oborudovaniya-s-posleduyushim-vikupom.docx ≈ 14 КБ
Резюме
Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.
Земельные наделы могут предоставляться гражданам в собственность или на праве аренды. Одной из главных целей получения земли из муниципального фонда является возведение частных домов. В нашей статье расскажем о порядке получения земли в аренду под ИЖС, а также о нюансах прохождения отдельных этапов выделения участков.
Как взять землю в аренду под ИЖС?
Выделение земли гражданам для частной застройки входит в компетенцию местных органов власти. Участок может быть передан по итогам публичных торгов (аукционов), либо без таковых. Аренда земли под ИЖС может возникать следующим образом:
- в силу п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — для возведения индивидуального дома без проведения торгов;
- согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок арендных отношений составляет 20 лет;
- после завершения строительных работ и возведения дома, арендатор может приобрести право собственности на участок без проведения аукциона.
Для получения участка нужно обратиться с заявление в местный уполномоченный орган власти.
Узнать о наличии свободной земли для застройки можно в земельном отделе местной администрации или через Публичную кадастровую карту — с 2013 года сведения обо всех сформированных участках внесены в ЕГРН и доступны для общего ознакомления через онлайн-ресурс ПКК.
Нужно учитывать, что получить надел в аренду под ИЖС можно с единственной целью — строительство дома. Если на земле будет размещено промышленное производство, либо выявится факт иного нецелевого использования, участок будет изъят в принудительном порядке.
Нарушитель понесет ответственность в виде штрафа и компенсации за ущерб земле.
Возможность последующего выкупа надела предусмотрена нормами ЗК РФ. Для этого необходимо подтвердить завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.
Выкуп при аренде земли под ИЖС характеризуется следующими нюансами:
- после возведения частного дома — осуществляется без проведения торгов;
- цена определяется из показателя кадастровой стоимости участка;
- оформляется в виде договора купли-продажи, который подлежит регистрации в службе Росреестра.
Выкуп возможен только в случае, если строительство было завершено в период срока действия арендного договора.
Если договор истек, а строительство не завершено, арендные отношения можно продлить путем обращения в местную администрацию.
Условия
Аренда земли под ИЖС у администрации оформляет в виде договора, который содержит ряд обязательных и дополнительных условий:
- предмет — сформированный земельный надел с определенными координатами границ (указывается местоположение участка на местности, его схема, иные характеристики);
- сведения о сторонах;
- основание для выделения земли — заявление гражданина, проживающего на постоянной основе в муниципальном образовании, и т.д.;
- категория земель и вид разрешенного пользования (ИЖС);
- размер платы и порядок перечисления платежей;
- ответственность арендатора за нарушение правил пользования землей и возможные меры ответственности.
Как правило, местные власти используют типовой арендный договор.
Уточнить условия можно на официальном сайте местной администрации или в земельном отделе.
Кто может получить землю?
Получение участка в аренду под ИЖС происходит при подтверждении определенных условий:
- подать заявление может гражданин, который зарегистрирован и проживает в муниципальном образовании (как правило, местными актами установлен минимальный срок проживания, равный пяти годам);
- получить землю можно однократно — в период действия арендного договора новый участок не выдается;
- гражданин, чьи постройки уже находятся на запрашиваемом участке, может оформить землю в приоритетном порядке.
Военнослужащие после увольнения со службы и члены их семей могут претендовать на землю под ИЖС в любом выбранном месте жительства, но должны встать в местной администрации на учет.
Закон
Правовые основания регламентированы ЗК РФ. В частности, в гл. V.1 ЗК РФ зафиксированы условия и порядок выделения арендованной земли гражданам для строительства частных домов. Участок, переданный в долгосрочную аренду, подлежит регистрации в службе Росреестра. Правила проведения регистрационных действий определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Порядок оформления
Чтобы получить надел в аренду, следует:
- выбрать свободный участок из земель муниципального фонда путем обращения в местную администрацию или через Публичную кадастровую карту;
- обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы размещения участка;
- подать заявление в муниципальное учреждение;
- заключить договор аренды;
- оформить у кадастрового инженера межевой план на надел;
- зарегистрировать договор через службу Росреестра или МФЦ;
- получить выписку из ЕГРН.
После завершения строительства в местную администрацию представляется акт согласования с профильными службами и ведомствами о приемке готового объекта и его соответствии законодательству. Сразу можно обратиться за выкупом земельного надела.
Для регистрации права собственности на жилой дом потребуется получить технический план у кадастрового инженера и подать документы в МФЦ.
Сроки аренды земли под ИЖС
ЗК РФ устанавливает максимальный срок аренды земли под ИЖС — 20 лет. При оформлении договора местные власти выдают разрешение на строительство, срок которого может не соответствовать продолжительности аренды (например, на 10 лет). Такая практика соответствует закону, при необходимости разрешение на строительство может быть продлено по обращению граждан.
Также нужно учесть, что закон устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. За соблюдением этого правила будут следить должностные лица Госземконтроля.
Если арендатор не начал возведение частного дома, участок может быть изъят.
Стоимость
Размер арендной платы определяется соглашением сторон, а для его расчета применяются тарифы и методики, утвержденные региональными властями. В настоящее время расчет осуществляется исходя из кадастровой стоимости земли. При аренде земли под ИЖС границы ставок составляют 0.001-2% от показателя кадастровой стоимости.
Если человеку необходим для строительства дома или ведения сельского хозяйства участок земли, но для его приобретения не хватает средств, этот участок можно арендовать не только у частных лиц, но и у государства. Земля в аренду у государства может быть взята при обращении в исполнительные органы власти либо органы местного самоуправления, которые вправе распоряжаться недвижимым имуществом. Это отделы по управлению государственным имуществом или земельные комитеты, относящиеся к местной администрации, в ведении которой находятся эти участки.
В большинстве случаев договор аренды на земельный участок заключается после аукционных торгов.
Условия аренды
Земельный кодекс РФ предусматривает несколько вариантов оформления земельного участка во временное пользование: бессрочную, краткосрочную и долгосрочную аренду.
Бессрочная
Срок такой аренды не фиксируют – указывают лишь верхний предел, составляющий 49 лет. Расторгнуть бессрочный договор может каждая из сторон в любое время, заранее об этом предупредив вторую сторону.
Краткосрочная
Договор заключается на срок от 5 до 10 лет, который может продлеваться. Условия продления оговариваются при заключении договора. Чаще всего такой вид аренды используется для восстановления старых или возведения новых жилых строений, гаражей и обустройства парковок.
Долгосрочная
Долгосрочная аренда предусматривает оформление земельного надела на 10–49 лет. Как и в предыдущем случае, при заключении таких договоров оговариваются основные права и обязанности сторон и возможность их продления. Аренда земли у государства на длительный срок уместна, если участок планируют оформить в будущем в частную собственность, заниматься предпринимательской или коммерческой деятельностью.
Арендаторами могут быть:
- юридическое лицо, которое получило разрешение на ведение деятельности на территории РФ;
- физическое лицо – резидент РФ, иностранец или лицо без гражданства.
Второй стороной договора является государство в лице отделов по управлению госимуществом или земельных комитетов, относящихся к муниципальной власти.
Объектом таких правоотношений является любой незанятый участок земли, находящийся на территории РФ, подлежащий аренде для ведения на нем соответствующей деятельности. Исключение составляют земельные участки, которые по закону не могут быть на кадастровом учете: парки, заповедники, леса, зеленые зоны и другие государственные земли.
Виды аренды
Земельный кодекс РФ позволяет взять государственную землю во временное пользование в случае:
- возведения объектов недвижимости жилого и нежилого типа;
- ведения подсобного хозяйства;
- организации фермерского хозяйства;
- расширения существующих и устройства садовых или огородных участков.
Порядок заключения договора
Договор аренды может заключаться только в письменной форме. В нем должны быть определены конкретные границы надела. При заключении договора на срок более 1 года документ отправляют в Регистрационную палату. К механизмам передачи участка относятся земельные аукционы-тендеры, не требующие оплаты.
В процессе заключения договора используются нормы не только земельного, но и гражданского, кадастрового, жилищного и налогового права, что значительно усложняет порядок аренды земельного надела у государства.
Этапы оформления
Для оформления земли в аренду нужно подготовить и собрать немалое количество документов. Процесс этот имеет несколько этапов:
- подготовка и утверждение распорядительных документов;
- постановка земли на кадастровый учет, если она ранее на нем не состояла, и получение учетного листа;
- сбор и подготовка документов для заключения договора;
- подготовка договора, его проверка и подписание сторонами;
- регистрация договора в Едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ней, если срок аренды превышает 1 год.
Перечень собираемых документов напрямую зависит от цели аренды, типа земли, ее масштаба, наличия на ней строений и иных нюансов.
Куда подавать документы
Для получения земельного участка в пользование нужно обратиться с письменным заявлением в исполнительные органы власти либо органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Но прежде следует договориться с регистрирующим органом о целях, сроках использования участка и его расположении.
Получить участок земли в аренду можно на основании аукционных торгов. Чаще всего они проводятся на территории крупных населенных пунктов. Чем большим спросом пользуются земельные наделы, тем чаще проводятся такие торги.
Затраты на аренду
В случае приобретения в пользование принадлежащей государству земли арендатор несет определенные затраты. В стоимость временного пользования землей у государства входит оплата за межевание и оформление кадастрового паспорта. Если при заключении договора не предусмотрены иные условия, эти расходы будет нести арендатор.
Быстро и правильно заключить такую сделку помогут квалифицированные юристы нашей компании. Они проанализируют условия договора и сделают все возможное, чтобы земельный участок был предоставлен вам в аренду на выгодных для вас условиях.
Процедура аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации
Аренда земельного участка с последующим выкупом подразумевает возможность покупки территории за деньги.
Во время всего срока найма происходит выплата стоимости всей земли и по окончанию соглашения аренды участок переходит в собственность арендатора.
Этот факт должен указываться в договоре найма. Как правильно оформить аренду земельного участка у администрации с последующим выкупом, читайте в статье.
- Законодательное регулирование
- Условия найма
- Как арендовать землю с последующим оформлением в собственность?
- Стоимость
- Могут ли отказать?
- Полезное видео
- Заключение
Законодательное регулирование
Вопросы, касающиеся аренды, регулирует 34 глава Гражданского кодекса РФ.
На основании этого нормативного акта осуществляется заключение арендного договора независимо от того, будет арендатор выкупать участок или нет.
В соответствии со статьей 15 Земельного кодекса право на выкуп арендованной территории имеют физические и юридические лица.
Статья 37 ЗК гласит, что под куплю – продажу попадают участки, состоящие на государственном кадастровом учете. У граждан и организаций имеется право приобретения только тех территорий, продажа администрацией которых не нанесет ущерба интересам ее безопасности.
Условия найма
Физические, юридические лица, а также иностранные граждане могут взять в аренду с дальнейшим выкупом не каждый надел. Действующим земельным законодательством установлен список целей, для которых разрешено оформлять территорию в найм.
Указанный перечень исчерпывающий, поправкам не подлежит:
- аренда участков с сельскохозяйственным назначением — для ведения фермерского, подсобного хозяйства;
- найм территорий под ИЖС;
- аренда земель, предназначенных для социальной постройки — возведение школ, больниц, детских садов.
Если арендованный надел не относится к с/х ресурсам, дальнейший его выкуп возможен при условии, что по нему не проходят инженерные сети (газопровод, канализация и пр.).
Требования к аренде:
- Срок действия соглашения устанавливает арендатор – в пределах, установленных земельным законодательством. Минимальный срок – 3 месяца, максимальный – 49 лет.
- Арендатору нельзя выдвигать условия по выполнению каких-либо работ, требующих дополнительных материальных затрат.
- Взятие земли под строительство возможно лишь на срок проведения строительных работ – от трех до 10 лет.
- Для ведения фермерского хозяйства территорию арендуют на 3 – 49 лет.
- Найм участка под сенокошение, выпас скота возможен сроком до трех лет.
- В период проведения весенне-осенних работ на полях расторгать договор аренды нельзя.
Выкупить арендуемую землю могут и физические, юридические лица, у которых на этой земле имеется недвижимое имущество в собственности.
Сроки аренды при планируемом выкупе не могут быть меньше 3 – х лет.
Как арендовать землю с последующим оформлением в собственность?
Как взять землю в аренду с последующим выкупом?Поскольку процедура выбора территории для аренды с дальнейшим выкупом сложная, она должна проводиться в несколько этапов.
- Выбор подходящего участка.
- Обращение в администрацию с заявлением для предварительного согласования.
- Посещение Кадастровой службы для определения границ участка (для поставленных на учет) или его регистрации (при первичной постановке на учет).
- Обращение с заявлением и документами в администрацию для заключения соглашения найма.
По результатам рассмотрения заявления административный работник принимает решение о заключении договора с аукционом или без него.
Главное требование при выборе земли — отсутствие на нем строений. Иначе приоритетом в заключении соглашения с последующим выкупом будет обладать собственник этой постройки.
Для поиска земли используется карта на сайте Росреестра. Доступ к ней свободный. Второй вариант — подбор надела на торгах. На аукцион выставляют участки, у которых нет обременений.
Для взятия территории в найм потенциальный арендатор должен обратиться с заявлением в местную администрацию в отдел по земельным вопросам. Сотрудник изучит информацию, проверит участок на наличие запретов и обременений, и вынесет окончательное решение.
Чтобы соблюсти порядок взятия надела в аренду с дальнейшим выкупом, необходимо подготовить требуемые документы.
Основной перечень включает:
- заявление;
- оригинал и копию паспорта арендатора;
- кадастровые бумаги на землю;
- договор аренды;
- квитанцию об оплате пошлины.
Заявление подается за 3 месяца до окончания действия соглашения найма.
Подаются бумаги в Росреестр. После их проверки сотрудник выдает заявителю расписку с указанием даты получения свидетельства.
Заявление на предоставление территории является одним из главных документов при взятии участка в аренду. Подается в администрацию города. Составляется заявление в двух экземплярах.
- личные данные потенциального арендатора;
- тип аренды и продолжительность;
- категория земли;
- наличие (отсутствие) обременений;
- возможность дальнейшего выкупа;
- льготы заявителя (при наличии).
Строгой формы заявления нет. Подается лично, почтой. Регистрировать заявление не нужно, процедура подачи бесплатная. Сроки рассмотрения — не более 30 дней.
В течение периода изучения заявления специалисты администрации дают комплексную оценку: выясняют, может ли земля передаваться в собственность, будет ли назначен аукцион, каким будет размер арендной платы и пр.
Заключение и регистрация договора
Договор найма оформляется в трех экземплярах — для заявителя, администрации и органов регистрации.
В договоре необходимо указать:
- данные участников соглашения;
- сведения, подтверждающие право собственности;
- информацию об участке — местонахождение, площадь, целевое назначение и пр.;
- возможность дальнейшего выкупа (с условиями);
- права, обязанности каждого участника, ответственность;
- продолжительность аренды;
- порядок и условия расторжения документа;
- реквизиты сторон.
Договор подписывают и арендатор, и администрация. В тексте документа должно указываться, что наниматель имеет право выкупить территорию, а арендодатель дает на это свое согласие.
Особенности заключения соглашения:
- возможное выставление земли на торги при неиспользовании ее арендатором в течение трех лет;
- при возведении недвижимости на участке и ее регистрации у арендатора имеется преимущественное право выкупа;
- если земля является сельскохозяйственной, выкупить ее разрешается после трех лет с момента подписания договора;
- при неправильно оформленных документах, предоставлении ложных данных в покупке участка откажут.
Если договор аренды заключается сроком свыше 1 года, его обязательно необходимо зарегистрировать в Росреестре. Только после этого он будет иметь юридическую силу.
Подробнее об оформлении договора аренды с последующим выкупом читайте здесь.
Перевод в собственность
Как только заявка на покупку земли будет одобрена, и покупатель внесет деньги, стороны оформляют договор купли-продажи. Новый собственник должен перерегистрировать территорию на свои данные. Перерегистрацией прав собственности занимается Росреестр.
- Предоставление администрации заявления и документов.
- Установление независимым оценщиком выкупной стоимости участка.
- Получение постановления о передаче территории в собственность (с указанием цены).
- Подписание договора купли-продажи и внесение платы.
- Оформление акта приема-передачи.
- Регистрация перехода прав.
- Получение выписки ЕГРН.
Заявление подается на имя главы муниципальной власти.
Чтобы получить свидетельство, необходимо предоставить:
- заявление;
- договор купли-продажи;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- кадастровые бумаги на землю;
- оригинал и заверенная копия паспорта заявителя;
- постановление администрации о передаче участка новому владельцу;
- справки, подтверждающие законность возведения построек на участке;
- выписку ЕГРН;
- справки о кадастровой стоимости надела.
Сотрудник Росреестра выдаст заявителю расписку с указанием даты получения свидетельства.
Детальную информацию, как перевести земельный участок в собственность читайте здесь.
Любые действия, связанные с оформлением земельных участков в найм, подразумевают уплату государственной пошлины.
Для граждан размер ее равен 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей. За разработку технических документов дополнительно уплачивается 5 — 6 тысяч. На цену влияет размер участка, его расположение, особенности.
Если на участке имеются постройки, выкупная стоимость может достигать 60% от кадастровой стоимости. Если требуется изменить целевое назначение, цена возрастает до 80% от КС.
Выкупная стоимость зависит от региона и местного законодательного регулирования.
Могут ли отказать?
Администрация вправе отказать в выкупе арендованного земельного участка.
- неправильное оформление документов;
- предоставление ложной информации;
- начат процесс банкротства или ликвидации организации, являющейся арендатором;
- невозможность передачи территории в собственность по закону;
- участок отведен под муниципальные нужды.
Причину отказа администрация указывает в письменном виде.
Полезное видео
Таким образом, физические и юридические лица, арендующие земельные участки у администрации, имеют право их выкупить. Для этого необходимо подать заявление и предоставить требуемые документы. На их основании администрация принимает окончательное решение — одобрить заявку или отклонить.
Подробно о том, как взять в аренду землю у государства с последующим выкупом
После корректировки ЗК РФ, произошедшей в 2015 году, процедура получения участков в пользование стала более прозрачной.
Основной способ распределения земель – заключение договоров по результатам аукционов.
Но есть ряд случаев, когда заинтересованные лица могут получить землю без торгов.
Рассмотрим детально в статье как это можно сделать.
Земельные отношения регулируются ЗК РФ. Особое внимание следует обратить на главу V.1, где прописан механизм предоставления наделов в аренду, в том числе у государства.
Для людей, которые рассчитывают получить участок на льготных условиях, стоит изучить местный закон о регулировании земельных отношений. Субъекты федерации часто расширяют список людей, которые имеют право на аренду земли без торгов.
Заключение и исполнение договора регулируется нормами ГК РФ – главой 34, где содержатся положения об аренде, и подразделом 2 раздела 3 «Общие положения о договоре».
Условия заключения договора
По общему правилу муниципальная и государственная земли могут передаваться в аренду гражданам и организациям, если в законе не установлены ограничения для этого.
Условия заключения договора следующие:
- заинтересованное лицо подало заявление в местную администрацию или обратилось с заявкой на участие в аукционе;
- были представлены необходимые документы (паспорт физического лица, уставные документы организации, паспорт и доверенность представителя);
- арендатор признан победителем аукциона (если соглашение заключается по результатам торгов);
- организация не находится в состоянии банкротства.
Участки не могут быть переданы в пользование в следующих случаях:
- границы надела необходимо уточнить;
- территория отнесена к землям общего пользования;
- принято решение о предварительном согласовании его предоставления по ранее поступившему заявлению от гражданина;
- на наделе планируется размещение объектов федерального, регионального или местного значения;
- земля предназначена для размещения здания или иного объекта в рамках федеральной или государственной программы;
- участок находится на территории, в отношении которой заключён договор о её комплексном освоении;
- на участке стоит здание или объект незавершённого строительства, который принадлежит муниципальному образованию и выставлен на аукцион;
- участок не отнесён к какой-либо категории земель;
- земля предоставлена другому лицу на праве постоянного владения, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования или аренды;
- надел полностью расположен на территории, отнесённой к зоне с особыми условиями использования, где нельзя использовать землю с целями, указанными в заявлении;
- не установлено разрешённое землепользование или оно не отвечает целям, заявленным в обращении заинтересованного лица;
- использование участка предусматривает возведение здания, но параметры разрешённого строительства не были установлены;
- нет технических условий подключения к инженерным и ресурсным сетям в случаях, когда это необходимо для заключения договора аренды;
- право собственности государства или муниципального образования на данный участок не зарегистрировано;
- надел изъят из оборота (в том числе для госнужд) или ограничен в обороте.
Участок предоставляется без торгов в ряде случаев:
- заявитель – физическое лицо, которое относится к льготной категории граждан;
- организациям в рамках комплексного освоения территории;
- компаниям на основании Указа Президента РФ;
- членам садового или огороднического товарищества, если участок образуется из состава земель таких товариществ;
- в иных случаях, предусмотренных земельным законодательством.
Список категорий граждан, которые могут претендовать на заключение договора аренды без торгов, содержится в специальном законодательстве РФ и субъектов федерации. Например, в законе «О социальной защите инвалидов» № 181-ФЗ от 24.11.1995 г. определено, что инвалиды и семьи, в составе которых есть инвалид, могут получить в первоочередном порядке землю под ИЖС, для ведения садоводства или ЛПХ.
Гражданин может обратиться в местную администрацию за разъяснением законодательства и спросить, какие категории граждан имеют право на получение земли в аренду без торгов.
Как взять в найм участок с последующим приобретением?
Процедура начинается с поиска подходящего участка. Обычно люди ищут землю на кадастровой карте – нужно искать наделы, принадлежащие муниципальному образованию и не имеющие обременений.
На сайтах местных администраций и на специализированном ресурсе публикуется информация об участках, уже выставленных на торги.
Возможна ситуация, когда участок фактически не выделен как отдельный объект. В этом случае гражданин должен своими силами составить схему расположения участка.
Это документ, где обозначаются координаты углов надела. Схема готовится кадастровым инженером за отдельную плату.
Когда участок найден, нужно писать заявление собственнику – органу исполнительной власти муниципального образования. Документ можно направить напрямую руководителю или в орган, который занимается имущественными вопросами (департамент или управление).
К заявлению прилагаются:
- копии страниц паспорта;
- доверенность и копии страниц паспорта представителя, если он подаёт обращение;
- копия устава организации;
- копия свидетельства о регистрации организации в качестве юридического лица.
Если участок нужно образовать, то прилагается схема расположения его границ.
Образец заявления можно найти на сайте администрации или в административном регламенте процедуры, если он утверждён на уровне субъекта РФ. Если его нет, можно составить документ самостоятельно, закон это не запрещает.
В заявлении указывается:
- орган, куда подаётся обращение;
- название документа;
- Ф.И.О. гражданина;
- адрес и телефон;
- просьба провести аукцион (или выделить участок без торгов);
- цель использования земли;
- назначение объекта, который должен разместиться на участке, его площадь, этажность и иные характеристики;
- виды ресурсов, которые арендатор планирует получать от сетей;
- информация об участке – площадь, кадастровый номер, местоположение;
- дополнительная информация;
- перечень приложений;
- подпись, фамилия и инициалы.
В течение 30 дней принимается решение о проведении аукциона. Потом организуются торги: выбирается дата и место проведения, определяются условия аренды, приглашаются другие участники. Для победы нужно предложить наибольшую цену аренды.
Заинтересованное лицо приглашают в администрацию для подписания соглашения. Положения договора определяются законодательством и торгами, если проводился аукцион.
В соглашении указывают:
- данные о сторонах;
- сведения об участке (площадь, кадастровый номер, адрес, допустимое использование);
- срок действия договора;
- цена аренды и порядок перечисления средств;
- права и обязанности сторон;
- меры ответственности;
- иные положения.
На практике у гражданина нет возможности внести собственные правки в текст соглашения. Но договоры основаны на положениях ЗК РФ, местные администрации не накладывают на арендаторов необоснованных ограничений.
Договор, заключённый на период более 1 года, должен регистрироваться в Росреестре. Законодательство не содержит указаний на то, кто из сторон соглашения должен его регистрировать, но обычно это делает арендатор.
Гражданин оформляет заявление по шаблону, где указывает информацию о себе, участке и договоре аренды. К обращению прилагается оригинал соглашения и платёжный документ, подтверждающий уплату госпошлины. В срок до 12 рабочих дней информация помещается в реестр.
Договоры аренды могут прямо не предусматривать возможность получения права собственности. Основания для этого указаны в статье 39.3 ЗК РФ.
Обычно граждане пользуются следующей схемой:
- в аренду берётся участок для ИЖС, ЛПХ, сельского хозяйства или для иных целей, которые позволяют строить недвижимость;
- возводится строение и оформляется в частную собственность;
- человек обращается в администрацию, чтобы ему продали участок, на котором находится его недвижимость;
- муниципальное образование продаёт землю по кадастровой стоимости или за определенный процент от кадастровой стоимости (зависит от местного законодательства и условий договора).
Если строение будет построено самовольно, то получить землю в собственность не удастся.