В Москве на аукционы выставлено около 1 тыс. жилых объектов. Рассказываем, что продается на торгах и можно ли на них выгодно купить квартиру
Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.
В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.
- Кому нужны квартиры с аукциона
- Топ-10 торговых площадок
- Рейтинг площадок для торгов по банкротству
- Сбербанк АСТ
- Центр реализации
- Фабрикант
- ЭТП «Electro torgi»
- АИСТ
- АРБИТАТ
- Альфалот
- Аукционы Сибири
- ВЭТП
- TBANKROT
- Что нужно для участия в торгах по банкротству
- Плюсы и минусы ЭТП по банкротству
- Будьте бдительны
- Имущество на торгах по банкротству
- Как найти «чистую» квартиру
- Насколько выгодна покупка жилья на торгах
- Аукционы конфиската, Санкт-Петербург
- Кто может участвовать в аукционах
- Сложности в покупке жилья на торгах
- Кто проводит аукционы. Обзор площадок
- Что продают на аукционах
- Долги, жильцы и другие сюрпризы
- Частные аукционы
- Как проходят аукционы по продаже квартир
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе
Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».
Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».
Топ-10 торговых площадок
Аукцион по причине банкротства — это продажа имущества должника для погашения его задолженностей. Имущество должника описывается и выставляется на торги. Это последняя стадия процедуры банкротства. Имущество может реализовываться как в комплексе, так и отдельными объектами. Участвовать в торгах в качестве покупателя может любой совершеннолетний гражданин РФ.
Торги по банкротству проводятся на электронных торговых площадках. Такие площадки обеспечивают прозрачность процедуры торгов и равные возможности для всех покупателей.
Существует более 40 электронных торговых площадок, на которых проводятся торги по банкротству. Среди них есть более и менее популярные. В статье — список и рейтинг наиболее известных площадок.
Рейтинг площадок для торгов по банкротству
Аукционные площадки бывают трёх видов.
Торговые площадки — непосредственная организация и проведение интернет-аукционов.
Официальные порталы — самые полные данные о торгах, публикуемые в соответствии с российским законодательством. Самые яркие примеры таких сайтов — это Федрерсурс и субботний выпуск газеты Коммерсантъ.
Агрегаторы торгов по банкротству — такие порталы аккумулируют всю информацию о предстоящих аукционах из сети Интернет и размещают у себя.
Сбербанк АСТ
ЭТП, которая в основном специализируется на госзакупках. Но на сайте есть раздел с продажей имущества банкротов. Продавцом может выступать сам должник, ФНС или банк-кредитор.
Аккредитация занимает примерно две недели. Шаг при повышении ставки – 0,5-5%, есть возможность настроить автоматическую реакцию на заявки конкурентов. Есть оперативная техподдержка.
Центр реализации
Регистрация на площадке бесплатна. Виды лотов удобно сгруппированы в блоках в разделах торгов по несостоятельности, продажи малоценных и недооценённых объектов, бизнес-активов, в рамках которых выставляются арестованные или заложенные основные средства, дебиторская задолженность, ценные бумаги. Есть удобный поиск по цене или наименованию должника.
Фабрикант
Регистрация занимает минимальное время. Площадка несёт ответственность за достоверность выставляемых объектов, их наличие в реальности.
Можно настроить показ и анализ объявлений под свои нужды.
ЭТП «Electro torgi»
Часто появляются новые лоты. Информация в объявлениях тщательно проверяется. Поиск возможен по наименованию, дате объявления аукциона или цене, много объектов выставляется общими пакетами. Просмотр информации доступен без регистрации. Есть круглосуточная техподдержка.
АИСТ
Работает с крупными банкротами. Здесь можно найти складские помещения, сельскохозяйственный транспорт, спецтехнику. Регистрация бесплатная. Для аккредитации нужно предоставить паспорт, ИНН и СНИЛС. Проверка документов занимает до 5 рабочих дней.
АРБИТАТ
На площадке обычно ищут дебиторскую задолженность за 8-10% от её реальной суммы, технику, оборудование. Можно также найти задолженность граждан по услугам оплаты ЖКХ, её востребование позволит получить до 40% доходности. За дополнительную плату доступна услуга ускоренной аккредитации.
Альфалот
Площадка работает с имуществом юридических и физических лиц. Для покупателей участие бесплатное, продавцам придётся заплатить за размещение объявлений. При необходимости можно пройти обучение.
Аукционы Сибири
Крупнейшая площадка для должников, зарегистрированных в Сибири. Большинство лотов — квартиры физических лиц. Других видов реализации собственности не предусмотрено. Есть несколько тарифов для продавцов. Арбитражные управляющие могут вносить оплату по факту реализации.
Участие для покупателей бесплатно. ЭЦП необходимо приобрести в одном из центров-партнёров. Поиск возможен и по предмету и по данным арбитражного управляющего.
ВЭТП
Портал-агрегатор объявлений со всей страны. Среди лотов можно найти земельные участки, недвижимость, автотранспорт. Есть подробное руководство пользователя.
TBANKROT
Ещё один сайт-агрегатор с удобным интерфейсом. Регистрация платная, но есть 7-дневный пробный доступ. Главное преимущество — удобный поиск с большим количеством фильтров. Также можно добавлять заметки к объявлениям. Кроме того, у сайта есть мобильное приложение.
Что нужно для участия в торгах по банкротству
Для регистрации на торговой площадке необходима электронная подпись. Некоторые площадки принимают только те сертификаты, которые выпущены Удостоверяющими центрами — партнёрами ЭТП. Другим достаточно сертификата, приобретённого в аккредитованном Минкомсвязи УЦ.
Приобрести электронную подпись для участия в торгах по банкротству можно в Удостоверяющем центре «Астрал». У нас можно выбрать сервис и подать заявку на ЭЦП для торгов. Наша ЭЦП работает почти со всеми электронными торговыми площадками.
Также для участия в торгах нужно пройти аккредитацию на площадке. Помимо ЭЦП, для этого нужны паспорт, ИНН и СНИЛС.
Плюсы и минусы ЭТП по банкротству
К минусам можно отнести следующее:
- некоторые активные покупатели используют роботов для подачи заявок, и обычный игрок может не успеть среагировать;
- генерация и поддержание подписи требует определённых средств;
- отклонение заявки конкурсным управляющим по любым основаниям очень сложно оспорить. Это потребуется делать через ФАС или суд, аукционы на это время приостанавливаются по предписанию государственного учреждения;
- действительность отдельного объекта очень сложно проверить, он может просто не существовать, а его осмотр для физических лиц может быть затруднён.
Можно выделить следующие плюсы:
- возможность приобрести ликвидный бизнес с дисконтом от рыночной оценки;
- прозрачная схема участия, практическая невозможность продать дом или машину по договорённости;
- шанс приостановить реализацию при возникновении проблем с документами или технических ошибок;
- строгие требования по описанию лота и касающейся его документации;
- невозможность одновременного выставления объекта в различных аукционах;
Уверенно стартовать в закупках поможет «Астрал.Тендер» — комплекс услуг по подготовке к торгам и закупкам.
Будьте бдительны
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).
Имущество на торгах по банкротству
Торги по банкротству — хорошая возможность купить имущество на аукционе имущества должников по цене ниже на 75% от их рыночной стоимости. Специалисты нашей компании готовы проконсультировать Вас по всем интересующим вопросам, предложить наиболее оптимальные варианты их решения и сформировать индивидуалаьный пакет услуг специально для Вас, что того чтобы Вы могли максимально эффективно инвестировать свои средства. Кроме имущества на торгах по банкротсву можно купить другие объекты: Недвижимость, Транспорт, Оборудование, Сельскохозяйственное имущество, Ценные бумаги.
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 24,3 кв. м (Этаж № 2, м/м 1480, 1524), кадастровые номера: 77:05:0006002:8930, 77:05:0006002:8974 посредством публичного предложения.
Общая площадь: 24.3 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:8930
1 629 000,00
1 марта 2023 — 17:34
▒▒▒ ▒▒▒ ₽
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а, площадью 24,2 кв. м (Этаж № 2, м/м 1516,1541), кадастровые номера: 77:05:0006002:8966, 77:05:0006002:8991 посредством публичного предложения
Общая площадь: 24.2 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:8991
1 марта 2023 — 17:33
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 24,4 кв. м (Этаж № 2, м/м 1608, 1644), кадастровые номера: 77:05:0006002:9187, 77:05:0006002:9223 посредством публичного предложения.
Общая площадь: 24.4 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:9187
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 24,2 кв. м (Этаж № 2, м/м 1628, 1588), кадастровые номера: 77:05:0006002:9207, 77:05:0006002:9167 посредством публичного предложения.
Общая площадь: 24.2 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:9167
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 24,2 кв. м (Этаж № 2, м/м 1583, 1625), кадастровые номера: 77:05:0006002:9162, 77:05:0006002:9204 посредством публичного предложения.
Общая площадь: 24.2 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:9204
1 марта 2023 — 17:32
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а, площадью 24,4 кв. м (Этаж № 2, м/м 1569,1616), кадастровые номера: 77:05:0006002:9019, 77:05:0006002:9195 посредством публичного предложения
Общая площадь: 24.4 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:9019
Помещение № 2 площадью 26,9 кв. м
Помещение № 2 площадью 26,9 кв. м, с кадастровым но-мером 23:31:0313027:253 и земельный участок площадью 439+/-5 кв. м, категория земель – земли населенных пунк-тов, вид разрешенного использования: для индивидуаль-ного жилищного строительства с кадастровым номером 23:31:0313027:26 расположенные по адресу: Краснодар-ский край, Тимашевский район, г. Тимашевск, ул. Пионерская, 128, помещение 2.
1 613 424,00
1 марта 2023 — 17:31
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 24,4 кв. м (Этаж № 2, м/м 1618, 1574), кадастровые номера: 77:05:0006002:9197, 77:05:0006002:9024 посредством публичного предложения
Общая площадь: 24.4 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:9024
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 24,1 кв. м (Этаж № 2, м/м 1483, 1527), кадастровые номера: 77:05:0006002:8933, 77:05:0006002:8977 посредством публичного предложения
Общая площадь: 24.1 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:8933
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 25 кв. м, Этаж № 2, м/м 1602, 1639, кадастровые номера: 77:05:0006002:9181, 77:05:0006002:9218, посредством публичного предложения
Общая площадь: 25 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:9181
1 марта 2023 — 17:18
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а, площадью 24,5 кв. м (Этаж № 2, м/м 1600,1637), кадастровые номера: 77:05:0006002:9179, 77:05:0006002:9216 посредством публичного предложения
Общая площадь: 24.5 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:9179
1 марта 2023 — 17:17
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 24,1 кв. м, Этаж № 2, м/м 1603, 1640, кадастровые номера: 77:05:0006002:9182, 77:05:0006002:9219, посредством публичного предложения
Общая площадь: 24.1 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:9219
Нежилое здание (хлебокомбинат), общая площадь 4461,9 кв.м, 2-этажное,кадастровый номер 44:09:160226:381, с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 2160 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для нужд промышленности, КН 44:09:160226:16 адрес (местоположение): Костромская область, Макарьевский район, г.Макарьев, ул. Валовая, д.68
2 502 110,00
1 марта 2023 — 17:16
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 24,1 кв. м, Этаж № 2, м/м 1485, 1529, кадастровые номера: 77:05:0006002:8935, 77:05:0006002:8979, посредством публичного предложения
Общая площадь: 24.1 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:8935
Права требования к АО «СУ-155», ИНН 7736003162, определение АС г. Москвы от 16.10.2018 по делу А41-1022/16, находится в процедуре банкротства (1 076 748 065,75 руб.)
387 629 303,67
387 629 303,67 руб
5 426 810,25 руб
Права требования к ЗАО «Би Ти Кей Трейдинг», ИНН 7725587660, (поручители ЗАО «БТК», ИНН 7724681029, Маслов Валерий Валерьевич), аккредитив 140704ILC01, 140730ILC01, 140814ILC02, 140812ILC01, 140526ILC01, 140814ILC01, 140826ILC02, 140902ILC01, 140902ILC02, 140527ILC01, 140826ILC01, определение АС г. Москвы от 08.08.2016 по делу А40-138731/2015, определение АС г. Москвы от 18.02.2021 по делу А40-133735/15-160-209 о прекращении процедуры без освобождения от обязательств, определение АС г. Москвы от 30.03.2018 по делу А40-107579/2016-66-133 о прекращении процедуры без освобождения от обязательств, находится в процедуре банкротства, Маслов В.В. пропущен срок на предъявление ИЛ (191 005 246,42 руб.)
13 703 362,39
13 703 362,39 руб
476 877,01 руб
Права требования к ООО «ПРОЕКТМОНТАЖ», ИНН 7730562245, договор факторинга 55-01-01/08-13/8 от 16.08.2013, решение АС г. Москвы от 29.05.2015 по делу А40-44843/2014 (51 642 693,79 руб.)
3 658 031,79
3 658 031,79 руб
51 212,45 руб
Права требования к ООО Урал-Купава, ИНН 6658268576, КД 35-05-06/06-13/07К от 17.06.2013, КД 35-05-06/06-13/09К от 27.06.2013, определение АС Свердловской области от 22.07.2014 по делу № А60-41903/2013 о включении в третью очередь РТК на сумму 12 932 656,06 руб., определение АС Свердловской области от 30.06.2020 по делу № А60-41903/2013 о прекращении производства по делу о банкротстве — без освобождения от обязательств, процедура банкротства прекращена без освобождения от обязательств (13 503 297,74 руб.)
4 655 756,18
4 655 756,18 руб
65 180,59 руб
Лот №1. Жилое помещение — 3-х комнатная квартира, кадастровый номер 59:05:0101024:1686, назначение объекта: жилое, площадь объекта: 59,4 кв. м., вид права, доля в праве: общая совместная собственность. Собственник: Кляблина Надежда Николаевна. Доля в праве: общая совместная собственность с бывшим супругом Кляблиным Сергеем Александровичем
1 710 000,00
1 710 000,00 руб
1 290 000,00 руб
1 марта 2023 — 17:06
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1а общей площадью 24,3 кв. м (Этаж № 2, м/м 1604, 1641), кадастровые номера: 77:05:0006002:9183, 77:05:0006002:9220, посредством публичного предложения
Общая площадь: 24.3 м^2 общ. плКадастровый номер: 77:05:0006002:9220
1 марта 2023 — 17:01
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Насколько выгодна покупка жилья на торгах
Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.
Аукционы конфиската, Санкт-Петербург
Здесь вы найдете все аукционы конфиската по банкротству и торги по залоговому имушеству в регионе Санкт-Петербург. Лоты отсортированы по дате старта торгов. Воспользутесь фильтром по категориям или поиском для того, чтобы найти нужный вам акукцион.
Дизель генератор JCB
- Аукцион:
- Собственность: Иная собственность
- Прием заявок до: 24.03.2023
Лот № 1: жилое помещение (квартира), площадью 58,4 кв.м., кадастровый номер 78:36:0013382:6103, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, п. Парголово, ш. Юкковское (Осиновая Роща), д. 8, корп. 2, литера. А, кв. 46.
Россия, Санкт-Петербург, посёлок Парголово, Юкковское шоссе, 8к2, подъезд 2, кв. 46
- Аукцион:
- Собственность: Иная собственность
- Прием заявок до: 22.03.2023
6 263 650
Россия, Санкт-Петербург, Приневская улица, 9Б
- Аукцион:
- Собственность: Иная собственность
1 486 000
Россия, Санкт-Петербург, проспект Энгельса, 150к1
1 510 000
Россия, Санкт-Петербург, Пушкинский район, посёлок Шушары, Колпинское шоссе
Хендэ VF (I40)
Нежилое помещение, общей площадью 22,50 кв.м., расположенное по адресу: город Санкт-Петербург, улица Композиторов, дом 10, литера А, помещение 271-Н, кадастровый номер: 78:36:0005510:4166
4 940 000
Квартира, общ.пл. 34,30 кв.м., расположенная по адресу: г. Санкт-Петербург, МО Сосновая Поляна, пр. Ветеранов, д. 171, корп.2, стр. 1, кв. 815, кадастровый №78:40:0008501:13303
Россия, Санкт-Петербург, Ораниенбаумское направление, остановочный пункт Сосновая Поляна
3 345 600
16/32 долей в квартире, общ.пл. 55 кв.м., расположенная по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Долгоозерная, д. 20, к.1, кв. 2, кадастровый №78:34:0412601:1658
Россия, Санкт-Петербург, Долгоозёрная улица, 20
Квартира, общ.пл. 35,70 кв.м., расположенная по адресу: г. Санкт-Петербург, пр-кт Ленинский, д. 78, к. 1, кв. 810, кадастровый №78:40:0008391:5249
Россия, Санкт-Петербург, Ленинский проспект, 78к1, подъезд 11, этаж 2, кв. 810
3 570 000
Кто может участвовать в аукционах
По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.
Сложности в покупке жилья на торгах
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.
Кто проводит аукционы. Обзор площадок
Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.
С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.
Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.
Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.
Что продают на аукционах
Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.
Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».
В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.
Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».
Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».
В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».
Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.
Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».
Частные аукционы
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:
— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.
Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.
Как проходят аукционы по продаже квартир
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.