«Краснодарские известия» разбираются, что можно менять в квартире, чтобы потом не было проблем с документами.
Искала «дятлов» на пыльных этажах
Это с нами что-то не так или со строителями? Никогда не задумывались, почему мы так часто делаем перепланировки в своих квартирах? Почему все уже знают, что если купил жилье в новостройке, то «нужно потерпеть первые три года»? Примерно такой срок жильцы вынуждены слушать работу перфораторов: заканчивают валить стены или штробить их на одном этаже — начинают на другом.
Помню, как все начиналось. Мы стояли с мужем посреди своей новокупленной стяжки-штукатурки и я мечтательно произнесла: «Вот если бы можно было объединить кухню и гостиную!» И уже через несколько недель у нас была свалена соответствующая стена и заложена кирпичами ставшая лишней дверь на кухню. Кстати, по словам специалистов, которые постфактум делают законными подобные порывы хозяев жилья, это самый частый вид перепланировки как в новом, так и в старом фонде. Кухня-гостиная — тренд всех времен и народов.
Причина № 1. Вы будете спать спокойно
У человека должно быть все прекрасно: и лицо, и одежда, и душа, и документы на квартиру. Как ни крути, перепланировка — это незаконно. Кстати, заявление соседа-«доброжелателя» может сынициировать проверку. Придут и докопаются (загибаем пальцы): из управляющей компании, ТСЖ, городской администрации и Жилищной инспекции. Смотря куда «постучали». И можно сколько угодно не открывать дверь и требовать «ордер на обыск», как делал один мой знакомый, все равно со временем достанут. Две с половиной тысячи рублей — административный штраф за самовольно проведенную перепланировку. А если допущены грубые нарушения строительных норм и правил, то придется вернуть все, как было прежде. И суд будет не на вашей стороне.
Важно
Несогласованная перепланировка — это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса РФ). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами — продать, обменять, подарить, принять в наследство или взять кредит в банке под залог данного имущества — невозможно.
Вообще, по-хорошему, работы по любым техническим изменениям в жилье необходимо проводить по заранее согласованному проекту, который заказывают в организациях, имеющих на то лицензию. Но это другая история. Давайте честно признаемся: нашим людям свойственно сначала ломать. И расплата нередко настигает их, как настигла нас.
Причина № 2. « Чистые» квадратные метры выгодны и продавцу, и покупателю
Сегодняшний Краснодар — город, который ежегодно прирастает десятками тысяч человек населения, и жилье без проблем ценится еще дороже и уходит в считанные дни. Два главных вопроса, что задают сейчас покупатели: «Ипотеку рассматриваете?» и «Перепланировка узаконена?».
Итак, в вашей квартире уже есть изменения, или вы планируете их сделать. Давайте разберемся, что можно менять, чтобы потом без проблем привести документы в порядок.
Можно
Помните: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.
Хотите жить под санузлом?
— В нашей практике есть несколько примеров, когда городская администрация предписала краснодарцам вернуть предыдущее состояние жилья и они обращались за консультацией к нам, — рассказал замначальника правового отдела государственного казенного учреждения Краснодарского края «Государственное юридическое бюро Краснодарского края» Антон Немчинов. — Один из них — пристройка с лестницей на первом этаже. Часть строения находилась на общей земле, для согласования было необходимо согласие всех собственников МКД, а нашлись такие, кто был категорически против. Сложившаяся судебная практика показывает, что такое даже через суд невозможно узаконить.
Еще один пример, с которым мы столкнулись, — санузел обустроили над комнатой. Такое тоже сложно согласовать, так как есть установленные правила размещения жилых помещений и ванных комнат, туалетов в МКД. И вполне понятно, почему закон против подобных изменений. Кому захочется жить под ванной комнатой или туалетом?
К слову
Андрей Лащ, заместитель директора департамента городского хозяйства и ТЭК, председатель межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда:
— В администрацию города в 2021 году поступило 1673 заявления о приеме выполненных работ, отказано 364 из них. Вот самые распространенные причины для этого: краснодарцы обустраивают проемы в несущих стенах без соответствующих расчетов экспертов; изменяют фасады многоэтажек, не согласовывая с администрацией; очень часто размещают кухни и санузлы над жилыми комнатами и санузлы над кухнями. Удивляет, что люди ввязываются в эти дорогостоящие строительные работы, не ознакомившись с Жилищным кодексом и не посоветовавшись со специалистами.
На заметку
Руководитель одного из краснодарских юридических центров Яна Ермакова рассказала, как узаконить перепланировку самостоятельно.
Шаг 1. Собираем необходимые документы
Этот документ выдает краевое БТИ, а также любые проектные учреждения, организации и частные предприниматели, которые имеют необходимые лицензии и допуски СРО (СРО — это документальное подтверждение факта членства в саморегулируемой организации и, соответственно, разрешение на выполнение установленного перечня работ в соответствии с законом).
Шаг 2. С пакетом документом обращаемся в администрацию города с заявлением о сохранении выполненной перепланировки.
Если все соответствует требованиям, нужные заключения получены, перепланировка будут узаконена.
Шаг 3. Еще раз обращаемся в БТИ или МФЦ — заказываем новый технический план на квартиру.
Шаг 4. На его основании вносим изменения в кадастр. Для этого собственник обращается через МФЦ с заявлением о внесении в кадастр изменений, которые возникли в результате перепланировки.
Цена вопроса
Конечно, все не бесплатно. Например, за то, чтобы узаконить объединение кухни и гостиной, придется заплатить от 55 тыс. руб. В свое время мы обратились к специалистам, и нам привели документы в порядок на сумму в несколько тысяч дороже, как если бы мы сами ходили по инстанциям. Зато сэкономили время.
А вот этого делать категорически нельзя:
— Переоборудовать и перепланировать жилье, если это приведет к нарушению его прочности или разрушению всего дома.
То есть не трогаем фундамент, колонны, перекрытия, наружные и внутренние несущие стены. С этим все понятно и не требует объяснений.
— Перекрывать, даже частично, вентиляционные каналы.
А это интересный пункт. В нишу, которая образовалась от частичного или полного демонтажа вентиляционного короба, нередко вставляют холодильники, небольшие шкафы, устраивают полки. Делать это категорически нельзя — без притока свежего воздуха останутся соседние квартиры.
— Переносить туалет и ванну в пространство иной жилой комнаты и создавать жилую комнату в пространстве бывшего санузла.
— Создавать комнату без окна и отопления.
— Расширять санузел за счет жилой комнаты и т.д.
— Устраивать дверной проем между жилым помещением и помещением, оборудованным унитазом (в случае, если такое помещение одно на квартиру).
— Делать перепланировку, которая ухудшит эксплуатацию дома и условия проживания жильцов. А также затруднит доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
Статью подготовила Елена Дубова
Проверка № 231901183071 от 18 ноября 2019 года
АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД КРАСНОДАР
Документарная и выездная
18 ноября 2019 года — 29 ноября 2019 года
Проверка проводится в отношении
Орган контроля (надзора), проводящий проверку
Региональный государственный жилищный надзор в соответствии со статьёй 20 жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (далее — ЖК РФ), реализация полномочий органов местного самоуправления в области жилищных отношений предусмотренной статьёй 14 ЖК РФ в том числе надзор за соблюдением органом местного самоуправления обязательных требований: ст.ст.15, 32 ЖК РФ к соблюдению порядка признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, ст.ст. 22 — 24 ЖК РФ к соблюдению порядка согласования перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, ст.ст.26 — 29 ЖК РФ к соблюдению порядка согласования переустройства и перепланировки жилого помещения, ч. 3 ст.156 ЖК РФ к установлению размер платы за содержание жилого помещения, п. 10 ст. 14 ЖК РФ к реализации вопросов, отнесенных к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений законом соответствующего субъекта Российской Федерации; ч. 16 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ к размещению информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства
Правовое основание проведения проверки
Ч. 1 ст. 21, ч.ч. 2, 2.3 ст. 77 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ
Должностные лица, уполномоченные на проведение проверки
350000, КРАСНОДАРСКИЙ, КРАСНОДАР, КРАСНАЯ, 122
Дата составления акта о проведении проверки
Руководители или уполномоченные представители юридического лица или ИП, присутствовавшие при проведении проверки
Лащ Андрей Сергеевич
Информация о результатах проверки
Сведения об ознакомлении или отказе ознакомления с актом КНМ руководителя, иного должностного лица или уполномоченного представителя юридического лица, индивидуального предпринимателя, его уполномоченного представителя, присутствовавших при проведении КНМ, о наличии их подписей или об отказе от совершения подписи
Ознакомлен. Подпись имеется.
Информация о выявленных нарушениях
Нарушения требований ЖК РФ, предъявляемых к порядку проведения перепланировки, переустройства, перевода жилого помещения в нежилое, размещению информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
Сведения о выданных предписаниях
Согласно данным ФГИС «Единый реестр проверок» Генпрокуратуры РФ
Проверка № 231902864942 от 5 июля 2019 года
5 июля 2019 года — 9 июля 2019 года
Рассмотрение обращения вх. № 75-9845-П/19 от 06.06.2019, вх. № 75-10056-П/19 от 11.06.2019
Рассмотрение обращения вх. № 75-9845-П/19 от 06.06.2019, вх. № 75-10056 от 11.06.2019
г. Краснодар, ул. Красная, 122
Принятие решений, указанных в актах от 02.04.2019 № 854-04/П, от 21.03.2019 № 754-04/З, и издание постановлений от 17.04.2019 № 1585, от 15.05.2019 № 1958 администрацией МО город Краснодар было осуществлено с нарушением части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 , пункт 1 части 1 статьи 27 ЖК РФ, постановления администрации МО город Краснодар от 12 августа 2010 г. № 6099, Административного регламента предоставления администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение», утвержденного постановление администрации МО город Краснодар от 28 июня 2012 г. № 5387.
