Три способа сэкономить на покупке земли

Загород 

26 мар 2021, 13:41

Рассказываем, как купить участок ИЖС в Москве у властей города и на какие нюансы стоит обратить внимание при такой покупке

Сегодня есть несколько способов покупки у властей города земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): по договору купли-продажи, договору аренды с возможностью последующего выкупа или через аукцион. Рассмотрим каждый из вариантов и вместе с экспертами оценим плюсы и минусы покупки такой земли.

В некоторых регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, существуют программы по предоставлению земли под строительство и сельское хозяйство. Рассказываем, какие еще есть возможности

Земельный участок в России можно получить бесплатно, но не всем

Бесплатно получить земельный участок можно, если человек имеет льготы или по региональным программам развития (например, по программе «дальневосточный гектар»). Есть способы получить землю не совсем даром, но по цене ниже рыночной, — например, на аукционе. Вместе с экспертами рассказываем об этих способах.

Выпущенный в 2015 году обновленный текст Земельного Кодекса содержит в себе требования к аукционам и подробное перечисление процедур покупки муниципального надела и его стоимости. Опираясь на эти правила можно узнать, как купить землю у государства под ижс в московской области.

Земельный кодекс РФ

Возможности покупки государственной земли

Существуют несколько способов покупки земельного участка у представителей государственной или муниципальной власти. Например, ограниченный участок могут выставить на торги по типу аукциона. Желающий, который назовет максимально высокую стоимость получит право собственности. Также, существуют и другие способы переоформления площади. Например, заинтересованному физическому или юридическому лицу необходимо связаться с представительством районных органов администрации и составить официальный запрос о выкупе. Государство само оформляет правила, по которому проходит передача земли, что требует внимательности от заинтересованного лица.

Особенности покупки согласно ЗК РФ

Таким образом, стало возможным использование новых территорий для использования, а заинтересованному лицу нет необходимости обращаться в городскую администрацию, теперь функции распределения территорий распространяются на местные районные администрации.

Теперь обращаться надо в администрации

В октябре 2018 года администрацией Москвы был утвержден список территорий предназначенных для ИЖС, которые возможно оформить в частные владения в обход торгов. На специальном интернет портале мэра mos.ru в меню «Приватизация имущества г. Москвы» оглашается список участников. Если в течении 30 дней от старта сбора заявлений не будет иных претендентов на выделенную землю, заинтересованная личность сможет купить участок у государства по кадастровой стоимости. Для этих сроков, возведения строений нет временных рамок.

Лица, имеющие право на присвоение надела под исж

Для обеспечения права выкупа земельной площади из муниципального или государственного баланса по наиболее заниженной цене следует придерживаться одного из следующих предписаний:

В большинстве случаев все решается на аукционах

Возможности приобретения участка из государственного баланса

Купить участок у государства для возведения жилого строения, возможно используя услуги трех аукционов. На веб странице районной администрации, а также на портале torgi.gov.ru размещается информация об актуальных лотах.

В случае, если потенциальный покупатель заинтересован в приобретении конкретного участка, разрешается стать инициатором торгов по требуемому лоту. Возможно выбрать уже определенный участок с границами или предложить сформировать новый.

В лотах запрещается содержание более 1 земельного надела ввиду слишком высокой стоимости предложения.

Порядок проведения аукциона

После заветного «один-два-три – продано», уже можно ощутить себя собственником

Исходя из ст. 39.12 ЗК правительство РФ ограничило поднятие стоимости лота земельного участка выше кадастровой цены. Это позволяет более уравновесить шансы на покупку надела любому участнику.

После окончания торгов внесенный задаток возвращается тем лица, которые не приобрели участок. Средства внесенные лицом-покупателем земли переходят для обеспечения условий договора о купле.

Стоимость выкупа участка у государства

Цена определенной территории будет напрямую зависеть от ее кадастровой оценки. Таким образом покупка земли у государства по кадастровой стоимости стандартное явления в РФ. При этом заинтересованное лицо может обратиться в независимое агентство с лицензией для повторного определения кадастровой цены.

Если на земельной площади располагается сооружение, относящееся к собственности заявителя, земля будет продана в значении 60% от кадастровой оценки. Кадастровый расчет, чаще всего не совпадает с рыночной стоимостью, иногда разница отличная в разы.

Если на участке есть постройки, то это повлияет на стоимость земли

Передача участков в Подмосковье посредством торгов

Благодаря процедуре торгов заинтересованные лица имеют возможность брать в аренду или стать собственником земельной площади в пределах Московской области. Рассмотрим временные рамки процедуры и требуемые письменные свидетельства, чтобы купить землю у государства в московской области.

Важно отметить что территорию по виду деятельности относящуюся к сельскохозяйственным не могут присваивать:

В таких случаях вышеназванные лица могут только брать в аренду территории сельскохозяйственного назначения. При этом только 25% территории, которая относится к одному под московскому муниципалитету может перейти в собственность одному частному лицу.

Необходимые действия

Чтобы купить участок в московской области в собственности у государства требуется подать официальное заявление в представительство министерства региона по вопросам имущественных отношений. Также заявителю предоставляется круглосуточная возможность заполнения бланка на интернет портале муниципалитета Московской области и госуслуг региона.

Минималистичный и дружелюбный интерфейс

К дополнительным свидетельствам относятся:

Последствия предоставления услуги торгов на земельный участок

После произведения услуги особа-заявитель приобретет:

Видео описание

Основания для приостановления процедуры передачи земельного надела может служить остановка процедуры торгов министерством или отсутствие внесенного задатка. Также возможным фактором может служить отсутствие требуемых деклараций или ложная информация при заполнении. Заинтересованное лицо может не подходить по критериям для участия в конкретных торгах. Существует реестр недобросовестных участников торгов. Присутствие в таком списке может также являться причиной отказа в участии.

Процедура обжалования

Обратившись в Министерство по вопросам отношений с имуществом возможно попробовать восстановить возможность участия в аукционе на землю. Также заинтересованное лицо может обратиться в Министерство государственного управления Московского региона с письменным обращением. Также для этой цели возможно использовать многофункциональный центр, региональный портал государственных услуг, правительственный сайт Подмосковского региона или портал Минмособлимущества.

Стоит отметить, что в Министерстве имущественных отношений заявка будет рассматривать 15 дней, а рассмотрения заявление в Мингосуправлении не должна превышать 30 рабочих дней.

В каждой области свое министерство

Этапы процедуры покупки земельного участка

На сайте РосРеестра необходимо отыскать свободный от обременения и застройки земельный надел. После выбранного участка следует обратить внимание на графу «Форма собственности» где должно указываться «Собственность публично-правовых образований». После обнаружения подобной земли требуется перейти на страницу «Услуги» и выбрать раздел справки по объекту в режиме онлайн.

Далее внизу страницы необходимо нажать «Сформировать запрос» с указанием требуемого участка.

После этого будет открыта справочная страница, где необходимо изучить поле «права и ограничения».

После того, как найден участок, который не является частной собственностью или арендованным, необходимо документально убедиться в факте отсутствия собственника. В РосРеестре информация передается на платной основе (ожидание 3 дня), однако это значительно сэкономит время, если обращаться в местную администрацию напрямую.

В полученной справке в графе «Особые отметки» должна присутствовать запись о том, что информация для раздела 2 не внесена. В таком случае возможно сразу переходить к 6 этапу – подачи заявления на аукцион.

Заявка на аукцион в электронном виде

В случае, если необходимый свободный участок не найден, есть возможность стать инициатором торгов. С этой целью на карте Росреестра необходимо найти требуемый муниципальный район. После нахождения территории вне кадастровой разметки необходимо заказать схему местонахождения ЗУ (СРЗУ) на КПТ (территориальном кадастровом плане).

При наличии схемы необходимо обратиться в администрацию для заполнения документов о предоставления ЗУ и утверждении границ территории на КП. Также к бумагам прикладывается копия документов о личности заявителя и копия расположения ЗУ.

На протяжении 30 дней в прессе и на портале оглашается начало аукциона, после чего осуществляется сбор заявок желающих принять участие в торгах. Если кроме лица-инициатора на участок никто не претендует, представители местной власти предложат поставить площадь на государственный реестр. При этом выдается два документа:

«Постановление об установлении СРЗУ» и свидетельство о переводе ЗУ из публичной формы собственности без произведения торга.

Перевод земли из государственной собственности в частную

После получения постановления о УСРЗУ необходимо получить кадастровый паспорт, план межевания и регистрация территории в кадастре. Для этого необходима услуга лицензированного кадастрового инженера. В зависимости от региона цены могут колебаться от 5 до 20 тыс. рублей.

Если территория взята на учет, заинтересованное лицо должно дождаться назначенного дня аукциона. Исходя из пункта 115 Правил проведения аукциона, в случае присутствия единственного заявителя, то организатор продажи составляет с покупателем договор купли-продажи исходя из стартовых условий аукциона.

После торгов выделяется 30 дней на составление документа о купле-продаже. Далее, отводится также 30 дней на ознакомление и заверение бумаг. Также покупатель участка вносится как личность с правами собственности на площадь в ЕГРН и РосРеестр.

Есть несколько способов купить землю у государства, а какой из них выбрать, зависит от принадлежности этой земли. Отрадно, что существуют механизмы, позволяющие купить землю за 1,5-20% от ее кадастровой стоимости. В большинстве случаев, покупки совершаются через аукционы, поэтому надо ознакомиться с механизмом их работы.

Региональные гектары

Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).

Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.

Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.

«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. « Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».

Эксперты в этой статье

Участником аукциона по аренде участка может быть любое юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель. Однако приобрести участок в собственность может только физическое лицо.

Для участия в аукционе необходимо подать заявку на участие в торгах (лично или через своего представителя), предоставить копии документа, удостоверяющего личность, а также документы, подтверждающие внесение задатка. Заявка подается лично по адресу организатора аукциона — департамента города Москвы по конкурентной политике

«По результатам рассмотрения заявок и документов Единая комиссия принимает решение о признании заявителя участником аукциона или об отказе в допуске к участию в аукционе. В случае отказа задаток возвращается в течение трех дней», — пояснили в пресс-службе департамента.

Аукцион проводится в день и час по адресу, указанному в извещении. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую арендную плату или самую высокую цену за земельный участок. Подробные условия участия в торгах, порядок рассмотрения ценовых предложений и технические характеристики объекта прописаны в лотовой документации каждого конкретного участка.

Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:

— Города достаточно часто продают или сдают в аренду (для дальнейшего выкупа) различные земельные участки. Как правило, речь идет об участках с видом разрешенного использования ИЖС и ЛПХ для индивидуального строительства. Первоочередное право на выкуп земельного участка имеет гражданин, который в данный момент времени арендует земельный участок. Более того — если арендатор земли построил на своем участке и оформил какое-либо строение, он может выкупить участок без проведения торгов.

Наличие льгот

Одна из основных возможностей получить земельный участок — иметь льготы. На федеральном уровне претендовать на это могут граждане, имеющие государственные награды. Они имеют право на бесплатные земельные участки от 8 соток в городских поселениях и от 25 соток — в сельских.

В регионах свои правила предоставления бесплатных земельных участков льготникам. « В большинстве случаев претендовать на это могут многодетные семьи, ветераны войн и участники боевых действий, ликвидаторы аварии в Чернобыле. По местным законам, это также могут быть молодые специалисты, работающие в сельской местности», — отметила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Давать или не давать бесплатную землю многодетным семьям — каждый регион решает этот вопрос по-разному в зависимости от наличия ресурса. « К примеру, в Москве это выплата на покупку или строительство жилья. Не каждая многодетная семья может получить компенсацию — помощь положена только семьям, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Московская область дает многодетным земелю бесплатно в собственность», — пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Узнать о наличии льгот можно в многофункциональном центре (МФЦ) или в местной администрации. Там же можно подать заявление на получение бесплатного земельного участка и предоставить необходимые документы. « Если все основания признаются действительными, гражданина ставят в очередь. Когда она подойдет, заявителя пригласят осмотреть выделенный участок. Если все устроит, он заключает договор с местными властями и приступает к оформлению права собственности на землю», — добавила Марина Толстик.

Три способа покупки земли у города

Купить землю для строительство дома по договору купли-продажи можно в случае, если на выставленный на продажу городом участок претендует один покупатель. Свободные участки выставляются на сайте столичной мэрии в разделе «Власть», нужно найти подраздел «Департамент городского имущества (ДГИ)» и открыть вкладку «Перечень ИЖС на ГЗК».

«В настоящее время в перечень земельных участков, реализуемых для целей ИЖС в рамках ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, включено 34 земельных участка, из которых по 18 участкам заявки на приобретение в собственность не поступали», — уточнили в пресс-службе ДГИ.

Чтобы приобрести участок у города, необходимо подать заявку в департамент городского имущества (ДГИ) о предоставлении интересующего объекта. После чего ДГИ публикует извещение о предоставлении земельного участка для ИЖС. Если в течение 30 дней заявления от иных граждан о намерении приобрести эту землю не поступили, ДГИ оформляет договор купли-продажи данного участка без торгов с лицом, подавшим единственное заявление.

Торги

Если же интерес к участку проявят и другие граждане, ДГИ формирует лотовую документацию и направляет ее в департамент города Москвы по конкурентной политике для проведения аукциона, пояснили в пресс-службе департамента города Москвы по конкурентной политике.

Сейчас на стадии приема заявок на торги выставлено пять участков под ИЖС (на момент публикации статьи). Объекты можно приобрести на открытых аукционах. Торги проходят в очном формате. Начальная цена участков — от 1,4 млн руб. (кадастровая стоимость). За эту стоимость предлагается земельный участок в пос. Первомайское, д. Пучково, Полевая ул., з/у 2а, площадь участка — 0,05 га (5 соток), стоимость сотки — 280 тыс. руб. Заявки на участие в торгах принимаются до 26 апреля, аукцион запланирован на 29 апреля.

Посмотреть актуальную информацию о представленных на торгах участках можно на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Имущество от города» — «Для жителей» или на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах.

Аренда на торгах с последующим выкупом

Кроме того, земельные участки под строительство дома можно взять в аренду на городских торгах. В таком случае победитель аукциона платит городу за аренду по ставке, определенной по итогам торгов. По данным департамента по конкурентной политике Москвы, по итогам земельных аукционов в 2020 году средняя годовая арендная плата составила 216,5 тыс. руб. за сотку. В будущем участок можно выкупить по льготной цене — за 40% от кадастровой стоимости.

Чтобы воспользоваться льготой, нужно в течение полутора лет построить на участке дом, ввести его в эксплуатацию и оформить на него права собственности. Видом разрешенного использования участка должно быть индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства. В настоящее время нет доступных к аренде участков. « ДГИ готовит соответствующие лоты для передачи на торги, которые могут состояться в третьем квартале 2021 года», — уточнили в пресс-службе депаратмента.

Торги по аренде земельных участков

Местные власти нередко предлагают право аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. На торги выставляется земля уже с техническими условиями подключения к инженерной инфраструктуре и утвержденным градостроительным планом земельного участка, в котором обозначены предельные параметры его застройки. Одно из условий торгов — на участке должен быть возведен индивидуальный жилой дом, обычно на постройку дается три — пять лет. Такие аукционы становятся все более популярными среди конечных покупателей, для местных властей — это гарантия, что на участке не появится долгострой.

Главное преимущество аукциона по покупке права аренды участка с последующим строительством — это возможность его выкупить по цене ниже кадастровой. В Москве стоимость выкупа после завершения строительства составляет 40% кадастровой стоимости. Ну есть примеры и более выгодных сделок — в Мытищах стоимость выкупа участка с построенным объектом недвижимости составляет всего 3% кадастровой стоимости.

В каждом муниципальном образовании Подмосковья есть такие документы, и стоимость выкупа будет разниться, но она всегда будет значительно ниже кадастровой стоимости. Изучив соответствующие документы, можно заранее рассчитать стоимость выкупа участка. Данные о кадастровой стоимости размещены на официальном портале Росреестра.

Торги с правом аренды, безусловно, более выгодный вариант для тех, кто хочет приобрести земельный участок и построить на нем дом, считает Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, это дает возможность сэкономить на покупке, а также отсрочить выплаты за земельный участок. Но нужно рассчитывать, чтобы стоимость аренды за время строительства и последующий выкуп в сумме не оказались выше рыночной стоимости участка, предупреждает эксперт. Стоит также сравнить стоимость выкупа земельного участка или его аренды на 49 лет — возможно, аренда окажется дешевле или менее накладна для бюджета, чем единовременный платеж полной суммы, добавляет Максим Лещев.

Неразграниченные земельные участки

Есть еще одна возможность получить земельный участок в собственность или аренду без торгов — это купить земельный участок неразграниченной собственности. Вся земля в России определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Неразграниченная — это та земля, на которую нет правоустанавливающих документов. Такой схемой часто пользуются профессиональные инвесторы, и полной гарантии приобретения конкретного участка она не дает, поясняет Максим Лещев.

Распоряжаются неразграниченной землей местные муниципалитеты, соответственно, они могут предоставить претендентам (физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям) такую госуслугу. В том числе подобные безхозные участки можно получить в собственность для строительства ИЖС.

Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса. В ст. 39.3 кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, В частности, допускается продажа:

В ст. 39.6 Земельного кодекса определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:

Бесхозные земли и дома

В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.

Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.

Аукционы

Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.

Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.

«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.

Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Покупка земли в собственность на торгах

Один из способов приобрести земельный участок — выкупить его на аукционе. Такие торги проводят региональные власти и муниципалитеты. Вся информация о торгах размещается на сайте torgi.gov.ru, информацию об аукционах в конкретном населенном пункте на сайтах администрации. Принять участие в аукционе несложно — нужно подать заявку и внести задаток. Победителем становится тот, кто назначил самую высокую цену, если в торгах участвовал только один человек, он получает землю по стартовой цене, которая обычно ниже рыночной и часто равняется кадастровой.

Такие аукционы ничем не отличаются от уже привычных и популярных продаж квартир с торгов. Если с квартирами обычно все понятно и их стоимость и ликвидность оценить несложно, то каждый земельный участок имеет свои уникальные особенности, он может иметь невыгодную локацию в отдалении от инфраструктуры, или какие-то обременения, или рельеф, говорит генеральный директор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. Нередко цена может быть заявлена ниже рынка, но в ходе торгов поднимается и выше него, отмечает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

В отличие от покупки квартир на аукционах торги по земельным участкам менее популярны среди конечных покупателей и число участников обычно меньше, поэтому есть возможность стать единственным участником аукциона и получить лот по стартовой цене, говорит Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, в аукционах с земельными участками в Подмосковье чаще участвуют частные инвесторы, которые разбираются в этом рынке, а не конечные покупатели — для многих это сложно и непонятно, нужно разбираться в нюансах, а также оценивать реальную стоимость земли.

Три способа сэкономить на покупке участка

Землю можно получить в собственность или аренду для строительства частного дома либо стать владельцем участка в неразграниченной собственности. Рассказываем, как купить землю для индивидуального жилищного строительства дешевле рыночной стоимости

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно купить не только у девелоперов или на вторичном рынке. Муниципалитеты также активно вовлекают неиспользуемые участки в оборот — для них это и планы развития городов и поселений, а также один из способов пополнения бюджета от продажи и налогов. Купить землю у местных властей можно через аукционы. На торги выставляются участки как на продажу в собственность, так и в аренду с целью строительства дома. Участок можно выкупить у города ниже его кадастровой стоимости после завершения строительства. Еще один способ — получить неразграниченные земельные участки без торгов.

Рассказываем, как можно купить земельные участки дешевле рыночной стоимости у муниципальных властей для строительства дома.

Нюансы покупки земли у города

Есть и трудности, с которыми может столкнуться покупатель или арендатор городского земельного участка. По словам экспертов, конечная стоимость земли может оказаться ниже рынка, но многое зависит от самой земли — насколько участок удален от МКАД, доступно ли подключение к коммуникациям (водопровод, канализация и т. д.).

Нередко при покупке подобных земельных участков люди сталкиваются с невозможностью (или крайне высокой степенью сложности) изменения целевого назначения участка, отметил Дмитрий Галанцев. « Важно использовать землю именно по целевому назначению. К примеру, если земельный участок приобретен для строительства дома, а вместо этого покупатель строит на участке магазин, он может быть привлечен к административной ответственности. Более того — участок может быть изъят», — сказал он. Также нужно учитывать необходимость несения затрат на проведение межевания и постановку объектов недвижимого имущества на учет, добавил юрист.

Кроме этого, нужно оценить сроки возведения и регистрации дома, отвечающего требованиям, которые указаны в договоре аренды, — необходимо уложиться в них, добавил эксперт по загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Иван Гергало. В Москве, чтобы выкупить арендованный участок по цене 40% от кадастровой стоимости, нужно построить дом за полтора года.

«Важно четко соблюдать требования, предъявляемые к строящимся домам, поскольку их нарушение может привести к дорогостоящим переделкам. Например, нужно обратить внимание на требования к фундаментам и материалу стен будущего дома. Обязательно учитывать требования по размещению дома и строго соблюдать границы», — отметил Иван Гергало.

Что касается ипотеки на строительство дома на арендованном участке, то никаких проблем с этим нет, единственная принципиальная особенность — срок кредита не может превышать срок аренды участка. В целом же, у многих банков существуют ипотечные программы на строительство домов на арендованных земельных участках.

Владимир Хантимиров, управляющий партнер адвокатского бюро Asterisk:

— Первое — нужно изучить историю земельного участка: был ли он раньше предметом инвестконтракта, есть ли контрагенты, которые могут на него претендовать.

Второе — необходимо убедиться в отсутствии притязаний со стороны соседей. Желательно сопоставить фактические границы участка и те, что нанесены на кадастровую карту. Это поможет избежать споров в будущем.

Третье — нужно посмотреть на правовую составляющую. За редким исключением право аренды земельного участка можно получить только в результате торгов. Поэтому нужно быть очень внимательным, когда вам предлагают право аренды.

Размер арендной платы является одним из самых содержательных факторов, и здесь нужно четко понимать, что может ждать вас в ближайшее время. Самое главное — посмотреть на кадастровую стоимость своего и соседних участков. Это поможет понять, какая кадастровая стоимость возможна в будущем и как будет изменен размер арендной платы.

Плюсы покупки земли у города

Начальная цена как за аренду, так и за покупку участка устанавливается на нижнем уровне рыночной стоимости, что позволяет приобрести участок на выгодных условиях, отмечают в департаменте по конкурентной политике. По результатам продажи участков начальная цена возрастала в среднем на 14,9%, а в случае аренды среднее превышение начальной цены за год аренды составило 1056%.

«Также арендатор может оформить льготу по отсрочке арендных платежей на двухлетний период аренды, она рассчитывается по формуле и оформляется в департаменте городского имущества. Далее участок можно продолжить арендовать у города либо выкупить его. Так, с апреля прошлого года арендуемые под ИЖС участки можно выкупить по льготной цене — за 40% от кадастровой стоимости», — отметили в пресс-службе департамента.

Кроме того, в случае аренды земли наниматель может возвести объект быстрее установленного срока аренды и сэкономить — оплата по договору производится ежеквартально.