Продажа заложенного имущества и как купить недвижимость на аукционе по сниженной цене

Квартира, 79,4 кв. м

Квартира, 279,8 кв. м

Квартира, 116,9 кв. м

Квартира, 128,7 кв. м

Дом, 443,4 кв. м, 9 сот.

Квартира, 44,1 кв. м

Дом, 200 кв. м, 6,4 сот.

Дом, 250,6 кв. м, 8 сот.

Квартира, 130,8 кв. м

Получить кредитное предложение

Особенность продажи жилья, купленного в кредит

При ипотечном кредитовании жильё передают в банковский залог. Такой подход гарантирует банку возврат
средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособен. Обременение снимается с недвижимости только после
полной
выплаты долга по ипотечному кредитному договору (договору займа).

Несмотря на то, что официально квартира — это залоговое имущество, она находится
в собственности заёмщика.
Владелец вправе распоряжаться недвижимостью, например, продать жильё, но только с согласия банка.
Банк имеет
право запретить сделку.

Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечную квартиру?

1. Обратитесь в банк и выясните, как досрочно погасить задолженность
по ипотечному
кредитному
договору,
а также получите информацию о процессе снятия обременения.

2. Выберите способ продажи квартиры.

3. Найдите покупателя, согласного на покупку залогового жилья.

4. Получите одобрение банка для проведения сделки.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, о которых нужно знать. Родители должны выделить
детям доли
в праве собственности на квартиру после полного погашения задолженности, если материнский
(семейный) капитал
использовался:

— на уплату первоначального взноса
— на погашение задолженности по кредитному договору

Если доля квартира находится в собственности несовершеннолетних, то для её продажи
понадобится согласие
органа опеки и попечительства. Сотрудники органа проанализируют условия конкретной сделки
и определят, не
нарушает ли она интересы детей.

Подробнее о том, как продать квартиру, если для покупки недвижимости использовался материнский
(семейный)
капитал, читайте в статье.

Способы продать квартиру, находящуюся в залоге

Выберите подходящий для вас вариант продажи заложенной недвижимости. Чаще всего используются 4 основных
сценария:

— продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия обременения
— погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи
— продажа квартиры вместе с задолженностью по кредиту
— реализация квартиры банком

Рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Продажа квартиры после досрочного погашения кредита

Заёмщик может погасить долг по кредитному договору (договору займа) досрочно, если у него есть для
этого
средства в размере остатка задолженности.

Ещё один возможный вариант — погасить ипотеку за счёт денежных средств покупателя.
В этом случае
проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости
в этом
случае также не требуется.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму
задолженности)
Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия
и сроки снятия
залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае
непредвиденных обстоятельств.

2. Погасите ипотечный кредит досрочно
Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу).

3. Получите закладную у банка, если она оформлялась
Проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной рассказано в статье.

4. Снимите обременение с жилья
Некоторые банки снимают обременение самостоятельно в электронном формате. Если такой опции нет,
подайте
заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке через МФЦ.

5. Заключите договор купли-продажи
Учтите задаток, который вам уже выплатил покупатель.

6. Зарегистрируйте переход права собственности
Покупатель станет владельцем квартиры после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для
регистрации
сделки обратитесь в МФЦ.

Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

В процессе продажи залоговой недвижимости обязательно участвует банк, так как необходимо его согласие
на
продажу квартиры с дальнейшим погашением долга.

1. Получите согласие банка на продажу заложенного жилья.

2. Найдите потенциального покупателя

3. Получите в банке выписку об остатке суммы выплат по ипотеке
и предоставьте её
покупателю.

4. Составьте договор купли-продажи. Подробно укажите в договоре все условия
проведения
сделки, сроки продажи
залогового имущества.

5. Покупатель перечисляет в банк деньги в размере:
— суммы задолженности по кредитным обязательствам
— остатка средств за квартиру собственнику

Перечислить деньги можно и другим способом. Подробнее о том, как безопасно осуществить передачу
денежных
средств, читайте в статье.

6. Зарегистрируйте переход права собственности, после чего банк получит средства для
погашения остатка по
ипотеке и снимет обременение с квартиры. Для регистрации нужно обратиться в МФЦ. Покупатель
становится
полноправным владельцем квартиры после осуществления регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Переоформление ипотеки, как правило, используется, если у продавца жилья большой остаток задолженности
по
ипотечному кредитному договору, а у покупателя нет полной суммы, чтобы приобрести недвижимость.
Преимущество
такого способа продажи — меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть
в банке.
Основное ограничение — новый заёмщик может не подходить под требования кредитной
организации, а значит не
сможет оформить кредит на себя.

Рекомендации, как можно провести оформление ипотечной сделки и сделки купли-продажи:

1. Уведомите банк, что вы планируете продать квартиру, и получите
одобрение
кредитора.

2. Найдите покупателя, согласного приобрести ипотечную квартиру вместе
с задолженностью.

3. Покупатель предоставляет в банк документы о своей платёжеспособности.
Перечень нужных
документов уточните
у кредитной организации. Как правило, это:
— паспорт покупателя
— документы, подтверждающие наличие работы и достаточного дохода. Нередко банк
с согласия покупателя
запрашивает эти данные у Пенсионного фонда самостоятельно
— документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, к примеру, выписка
об остатке средств

4. Оформите сделку между банком и покупателем.

5. Получите деньги от банка. Продавец получает выплату в размере разницы между
стоимостью
квартиры и
остатком долга по ипотечному жилью.

6. Перерегистрируйте право собственности. Обратитесь в МФЦ или в Росреестр.

Реализация квартиры банком

Банк может продать квартиру, если у заёмщика числится большая задолженность по кредиту. Если
просрочка по
выплатам небольшая, попробуйте договориться с банком об отсрочке для выплаты долга, например,
оформите
ипотечные каникулы, или продайте жильё своими силами.

Кредитор может продать жильё только по решению суда. Для этого недвижимость выставляется на торги на
специализированных площадках. Сумма за продажу квартиры идёт на оплату:
— судебных издержек
— услуг по организации торгов
— остатка задолженности по ипотечному кредитному договору

Если после всех выплат остаются свободные средства, банк передаёт их клиенту-заёмщику, поэтому такой
способ
продажи рассматривают только в крайнем случае.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечного жилья?

Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник должен заплатить НДФЛ 13%, если объект недвижимости
находился в
собственности менее 5 лет. Отсчёт срока владения начинается с даты, указанной в выписке ЕГРН
или в
свидетельстве о государственной регистрации права.

Если при уплате такого налога вы воспользуетесь имущественным вычетом, это уменьшит сумму налога.
Размер
такого вычета может составить до 1 млн рублей.

Продажа ипотечного жилья не всегда выгодна продавцу, однако обстоятельства иногда вынуждают
принимать
решения быстро. Внимательно изучите нюансы разных сценариев продажи обременённой квартиры, чтобы выбрать
наиболее подходящий для вас вариант.

Продать залоговую квартиру не так сложно, как принято считать.

Если просрочек по кредиту не было, то обременение не отпугнет потенциальных покупателей. , растет количество клиентов, которые покупают жилье в ипотеку. А банки следуют за рынком и вводят отдельный продукт — ипотеку на квартиру в залоге.

, если банк кредитует ипотечные квартиры других банков, то для покупателя залог не имеет большого значения — ведь банк заинтересован в том, чтобы сделка прошла надежно. По такой квартире, скорее всего, не будет неприятных сюрпризов, так как банк и страховая компания продавца уже проверяли документы и юридическую чистоту предыдущей сделки.

Расскажу про восемь схем, с помощью которых можно продать залоговую квартиру.

Выбирайте ваш вариант

Кратко напомню два вида кредитов, которых квартира продавца бывает в залоге у банка.

Ипотека в силу закона. Это классическая схема покупки недвижимости за счет кредитных денег банка.

Такую ипотеку регулирует закон: банки предлагают стандартные условия по собственным программам или по программам, которые субсидирует государство, таким как ипотека с господдержкой или семейная ипотека. В зависимости от условий программы банка кредит достигает 90% от рыночной стоимости квартиры, которую заемщик оставляет в залог.

Ипотека в силу договора. Ее главное отличие от ипотеки в силу закона в том, что клиент получает деньги от банка под залог недвижимости: своей или третьего лица, например родственника или знакомого. По такой программе ставки обычно выше на  пунктов, а сумма кредита — не более от оценочной стоимости закладываемой недвижимости.

Часто ипотеку в силу договора банк предлагает клиенту, который не проходит на беззалоговый кредит наличными: например, не хватает дохода или испорчена кредитная история.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Как проходит сделка при продаже ипотечной квартиры

Если квартира с обременением, то общий порядок действий будет таким.

Получить согласие банка на продажу. Оно понадобится Росреестру вместе с документами на регистрацию договора купли-продажи залоговой квартиры. А еще — банку покупателя, чтобы проверить квартиру.

Чтобы получить согласие банка, продавцу квартиры нужно:

Банк принимает решение в течение Если у клиента нет серьезных проблем с выплатами, когда дело уже передали в суд или назначены торги по продаже залога, то банк обычно идет навстречу и заемщик получает письменное согласие банка.

Так выглядит согласие банка на продажу ипотечной квартиры: банк разрешает продать квартиру, но оформить последующий залог на нее можно только после того, как заемщик погасит долг по кредиту

Например, «Росбанк Дом» разрешает продать залоговую квартиру даже при наличии просрочек или ареста на ней

Найти покупателя на квартиру. Лучше сразу сообщить ему, что квартира находится в залоге у банка, и назвать полную сумму остатка по долгу. Покупатель решит, он купить такую квартиру и как будет оплачивать недвижимость: за наличные или оформит ипотеку на покупку залоговой квартиры. После этого нужно согласовать детали сделки с банком продавца.

Провести сделку. Продавец открывает два аккредитива либо ячейки. Аккредитив — способ расчета, при котором деньги хранятся на специальном счете. Банк переводит их или открывает к ним доступ, только когда выполнены определенные условия договора, которые определяют на сделке. Обычно это выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что право собственности переоформили, а обременение сняли. Ячейку используют, если рассчитываются наличными.

В первый аккредитив или ячейку закладывают сумму, которой достаточно, чтобы погасить ипотечный долг продавца. Во второй — оставшуюся часть: разницу между долгом и полной стоимостью квартиры по договору купли-продажи.

Стоимость аккредитива — от 1500 до 6000  в месяц в зависимости от региона и банка. Аренда ячейки стоит от 1500 до 9000 .

После того как подписали договор купли-продажи, банк исполняет аккредитив — переводит деньги на счет продавца, чтобы закрыть долг по ипотеке.

Погасить долг по ипотеке. Для этого продавец заранее пишет заявление в банк на досрочное погашение, где указывает дату, когда нужная сумма поступит на счет банка. В этот день банк списывает деньги и выдает продавцу на руки справку об отсутствии долга и закладную с отметкой о том, что обязательства выполнены.

Снять обременение. Для этого нужно отправить запрос, справку и закладную в Росреестр. Это делают несколькими способами, расскажу про них подробнее.

Как снять залог с квартиры

После того как долг полностью погашен, банк выдает продавцу справку о погашении ипотеки и закладную с отметкой о погашении долга. По закону банк обязан предоставить закладную незамедлительно, но точный срок в законе не указан.

Если закладная на бумаге, то справку о выполнении обязательств и закладную в Росреестр подает собственник квартиры или регистрационный агент — сотрудник банка продавца, который курирует сделку и действует от имени продавца по доверенности. За снятие обременения госпошлину не берут.

Срок выдачи закладной указан в кредитном договоре. Обычно это не больше 15 дней после того, как погашен заем. О том, что закладная готова, клиента уведомляют по смс или по телефону, и в согласованный день он приезжает за документами.

Если продавец пользуется услугами отдела сопровождения, то банк выдаст закладную в течение дня. Если сроки затянулись, можно пожаловаться в Центробанк. В жалобе указать суть вопроса, контактные данные продавца, банка и детали сделки.

Если оформляли электронную закладную, банк сам отправит запрос в Росреестр через специальный канал взаимодействия. Обычно это происходит на следующий день. А как только Росреестр снимет залог, банк уведомит продавца — например, по смс или телефону: зависит от условий кредитного договора.

Если продавец гасит ипотеку своими деньгами и у него есть квалифицированная электронная подпись, можно отправить документы через сайт Росреестра. Это сэкономит время.

Покупатель уплачивает госпошлину — 2000  за регистрацию права собственности.

После того как Росреестр получит документы, он снимет обременение в течение трех рабочих дней.

Затем продавец получает выписку из ЕГРН, в которой указано, что ограничений в виде залога на квартире нет. Эту выписку перед сделкой всегда запрашивает покупатель.

Тинькофф Журнал уже подробно рассказывал о том, как снять обременение.

Зарегистрировать договор купли-продажи. Продавец и покупатель встречаются еще раз и сдают договор в Росреестр на госрегистрацию перехода права собственности.

Переход права собственности и обременения в пользу банка покупателя зарегистрируют в течение пяти рабочих дней, а если сделка через нотариуса — в течение трех дней.

После этого новый собственник квартиры забирает документы из Росреестра.

Получить деньги за квартиру. Продавец и покупатель передают в банк документы, которые нужны, чтобы раскрыть второй аккредитив или ячейку, — они указаны в договоре. И продавец получает доступ к деньгам.

Есть несколько схем, по которым можно провести сделку, у каждой — свои нюансы. Какую схему использовать, решают участники сделки. Обычно это зависит от того, как расплачивается покупатель — наличными или кредитными деньгами — и по какой схеме работают банки продавца и покупателя.

Дальше расскажу про нюансы каждой схемы, но не буду останавливаться на подробностях, которые мы рассмотрели выше, так как эти шаги будут одинаковы.

Продавец сам закрывает долг и снимает обременение

Кому подходит. Если сумма ипотечного долга небольшая, то продавец может внести ее и снять обременение с квартиры. Тогда сделка сводится к обычной свободной продаже квартиры. Это самый простой для всех вариант — он сокращает количество шагов: покупатель и продавец могут сразу заключить договор купли-продажи и подать документы на госрегистрацию.

Как действовать. Например, по ипотеке осталось выплатить 600 000 . В этом случае можно занять деньги у друзей или взять потребительский кредит, закрыть ипотеку и снять обременение банка.

По моему опыту, клиентам с действующей ипотекой банки неохотно дают потребительский кредит. Логика простая: если у заемщика начнутся финансовые проблемы, то в первую очередь он будет «спасать» ипотеку, чтобы не лишиться жилья. Но если у продавца хорошая кредитная история, шансы есть. Это значит, что у него:

Как вариант, можно оформить потребительский кредит на родственника, а потом закрыть его с денег от продажи квартиры.

Также у некоторых банков есть специальные программы кредитования ипотечных заемщиков. Например, «кредит на ремонт». Часто банк выдает кредит наличными на сумму до 1 млн рублей — сумма зависит от условий конкретного банка. Но лучше заранее уточнить условия, так как иногда банк запрашивает подтверждение целевого использования, например чеки на стройматериалы. И если нарушить условия кредита, то ставка может вырасти на  пунктов.

После того как продавец получит нужную сумму, он досрочно выплачивает ипотечный кредит, снимает обременение с квартиры и продает ее как обычно.

Дальше расскажу, как продать залоговую квартиру, если покупатель расплачивается наличными. Есть три варианта.

Покупатель закрывает долг продавца наличными под контролем банка продавца

Кому подходит. Если ипотечная квартира покупается на свои, а сумма долга у продавца большая, удобно привлечь к сделке банк продавца. У такой схемы минимальные риски для обоих участников.

Как действовать. Продавец обращается в отдел сопровождения клиентов, и банк готовит документы на продажу квартиры с сохранением залога в свою пользу. Это страхует продавца на момент, когда право собственности уже зарегистрировали на покупателя, но по сделке еще не рассчитались. А для покупателя это гарантия, что продавец не пропадет после того, как погасит долг.

Полный расчет по сделке продавец получает только после того, как снимет обременение с квартиры. Такая услуга у банков платная.

Например, у «Альфа-банка» стоимость услуг отдела сопровождения — 20 500—31 000  Обычно расходы по сделке продавец и покупатель делят пополам

Порядок действий будет такой:

По такой схеме работает, например, «Альфа-банк». У других банков — свои схемы и нюансы.

Продать ипотечную квартиру можно и самостоятельно, без участия банка в сделке. В этом случае стороны сами договариваются, как будут рассчитываться. Здесь возможны варианты.

Так выглядел ДКП, который получает покупатель. Но с 29 июня 2022 года отметку Росреестра о зарегистрированном праве собственности на нем не ставят

Покупатель и продавец проводят сделку через нотариуса

Кому подходит. Тем, кто торопится. По этой схеме покупатель тоже берет квартиру за свои. Сделка пройдет чуть быстрее, так как через нотариуса Росреестр регистрирует ее за три рабочих дня, а через МФЦ — за пять.

Как действовать. Нотариус не может провести сделку с сохранением залога, как банк. Он проверит законность сделки, юридическую чистоту документов, подскажет, как правильно составить договор с учетом рисков покупателя.

Нотариус отвечает только за законность сделки и удостоверяет личности всех участников. Но не страхует покупателя на случай, если продавец внезапно отменит сделку.

Чтобы защитить интересы покупателя, можно провести расчеты через публичный депозитный счет — в этом случае нотариус распоряжается деньгами покупателя на условиях, которые указаны в договоре. Стоимость такой услуги — 0,5% от принятой суммы, но не более 20 000 .

Стоимость услуг нотариуса начинается от 3000  + от суммы купли-продажи. Госпошлина за регистрацию права собственности входит в эту сумму. Расходы стороны делят между собой по договоренности.

Стороны подписывают договор у нотариуса и идут в банк продавца. Покупатель вносит необходимую сумму, чтобы погасить ипотеку, наличными в кассе или переводом со своего счета.

После того как банк спишет деньги в счет погашения долга и закроет кредит, продавец получит справку и закладную с отметкой банка. Дальше он подает документы, чтобы снять обременение с квартиры, получает выписку о том, что залог отсутствует, и относит нотариусу. Тот отправляет бумаги на регистрацию перехода права собственности, и в течение трех рабочих дней покупатель получает выписку из ЕГРН — в ней указан новый собственник и то, что обременение отсутствует. После этого нотариус переводит остаток суммы с публичного счета продавцу.

Иногда вместо депозитного счета в этой схеме из соображений экономии используют аккредитив либо эскроу-счет.

На первичном рынке недвижимости расчет через эскроу-счет при сделках — требование закона. Но некоторые банки в Москве или Санкт-Петербурге начинают открывать счета эскроу даже для покупателей, которые рассчитываются по сделке своими деньгами, а не кредитными. Стоимость эскроу-счета зависит от тарифов банка — например, «Росбанк Дом» берет за такую услугу от 4500 , а банк «Санкт-Петербург» открывает счет бесплатно.

Покупатель закрывает долг наличными, сделка проходит через приостановку регистрации

Кому подходит. Эту схему используют, если одна из сторон не хочет работать через нотариуса.

При такой схеме у покупателя минимальные риски: деньги, чтобы закрыть кредит, он переведет после того, как договор передали на госрегистрацию. А полный расчет с продавцом произойдет, когда квартира будет оформлена на покупателя.

Как действовать. Перед сделкой продавец пишет банку заявление о досрочном погашении ипотеки. В день сделки стороны подписывают договор купли-продажи, открывают два аккредитива, на которые покупатель переводит деньги, и подают документы на госрегистрацию через МФЦ.

Сотрудник МФЦ выдает опись о том, что документы приняты. Когда документы поступают в Росреестр, тот дает приостановку в регистрации. Основание — квартира в залоге у банка продавца и провести переход права собственности невозможно.

Далее на основании описи из МФЦ или отметки Росреестра о приостановке стороны раскрывают первый аккредитив, которыми гасят долг продавца. Банк выдает справку о погашении кредита и закладную с отметкой, что обременение можно снять. Продавец передает эти документы через МФЦ, и регистрацию возобновляют.

Когда договор зарегистрирован, покупатель получает выписку из ЕГРН. Стороны встречаются в банке, и на основании выписки продавец получает доступ к остальным деньгам.

Но гораздо чаще покупатель берет кредит на покупку ипотечной квартиры. В этом случае банки используют несколько схем. Расскажу о них подробнее.

Какие бывают ограничения у банков по залоговым квартирам

У каждого банка есть требования к квартирам, на покупку которых он дает кредит. Например, не все банки принимают в залог квартиру с незарегистрированными перепланировками или квартиру на цокольном этаже.

А если кредит на покупку ипотечной квартиры, то могут быть дополнительные ограничения. Например, некоторые банки:

Поэтому покупателю залоговой квартиры лучше заранее уточнить все детали по ипотеке продавца и перечень ограничений по залоговой квартире в своем банке.

Покупатель берет ипотеку в банке продавца, и банк переводит залог на нового заемщика

Кому подходит. Это самый простой вариант для покупателя и продавца. Ведь банк уже знает квартиру прошлого заемщика и залог уже у него. В этом случае риски минимальны, так как не нужно переводить деньги в сторонний банк.

При такой схеме, если у продавца есть текущие просрочки по кредиту, у покупателя больше шансов оформить ипотеку на квартиру. Сторонние банки могут отказать в кредите.

Как действовать. В этом случае некоторые банки проводят ипотеку через двойной залог. После того как подписаны договоры — купли-продажи и кредитный — банк оформляет согласие на продажу квартиры. Документы сразу передают на регистрацию перехода права собственности на покупателя.

В договоре купли-продажи банк указывает, что квартира в залоге, то есть сохраняется обременение по ипотеке продавца. И Росреестр регистрирует обременение по ипотеке покупателя.

Покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН с отметкой о новом собственнике и новом залогодателе, которым становится покупатель. После этого банк погашает ипотеку продавца кредитными деньгами покупателя. А остальную часть денег за вычетом долга по ипотеке переводит продавцу.

Но иногда банк просто использует стандартную схему для любой сделки, как это была ипотечная квартира стороннего банка.

Покупатель берет ипотеку в стороннем банке, Росреестр делает приостановку

Кому подходит. Эту схему используют, если покупатель предпочел взять ипотеку в стороннем банке — например, более выгодной ставки, чем в банке продавца.

Как действовать. В этом случае сначала подают документы в Росреестр, а потом гасят ипотечный кредит продавца. Это происходит таким образом:

Некоторые банки требуют, чтобы в сделке участвовал регистрационный агент — сотрудник банка, который подает документы на регистрацию. Для этого в день сделки нотариус, который работает с банком, оформляет на него доверенность. Услуги регистрационного агента стоят 4000—7000  в зависимости от региона.

Подобную схему используют, например, Сбер через сервис безопасных расчетов, «Райффайзенбанк» и «Примсоцбанк».

Кому подходит. Эта схема отличается от предыдущей тем, что будет только один аккредитив, на котором банк покупателя заблокирует сумму для покупки квартиры. А деньги на погашение задолженности продавца — первоначальный взнос покупателя и ипотечные — банк покупателя переведет в день сделки после того, как покупатель подпишет кредитный договор и обе стороны — договор купли-продажи.

Как действовать. По такой схеме работают большинство банков. На сделке они оформляют продавца поручителем по ипотечному кредиту покупателя. Это дополнительная страховка для банка покупателя на время перезалога, чтобы после того, как продавец получит деньги на погашение ипотеки, он не передумал и не отказался от сделки.

Условия поручительства прописывают в кредитном договоре. Оно действует до тех пор, пока с квартиры не снимут обременение банка продавца и не наложат новое в пользу банка покупателя.

Стороны подписывают договор купли-продажи, а покупатель — кредитный договор. Банк покупателя переводит сумму на досрочное погашение ипотеки продавца. Оставшуюся сумму блокируют на аккредитиве.

Продавец снимает обременение с квартиры и подает документы на регистрацию перехода права собственности и смену залогодержателя. После этого получает доступ к аккредитиву с оставшейся частью денег.

Риски при такой схеме минимальны.

Продавец рефинансирует ипотеку в банке покупателя

Кому подходит. Иногда участники сделки выбирают конкретную схему просто потому, что, например, банк покупателя работает только по ней.

Как действовать. Банк покупателя выдает два кредита: первый — продавцу на сумму долга, а второй — покупателю на покупку квартиры.

Банк продавца выдает клиенту справку и закладную с отметкой, что кредит закрыт. Продавец подает документы в Росреестр, чтобы снять залог. После этого стороны регистрируют сделку купли-продажи.

В день сделки банк выдает покупателю кредит, и тот перечисляет его вместе с первоначальным взносом на аккредитив. Чтобы раскрыть аккредитив, покупатель предъявляет выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности и обременением в пользу банка покупателя. Получив деньги, продавец досрочно гасит кредит, который ему выдали на сделке.

У такой схемы минимальные риски: банк покупателя гасит долг продавца своими кредитными деньгами. Их кладут на счет, доступ к которому продавец получит после того, как Росреестр зарегистрирует договор купли-продажи и залог в пользу банка покупателя.

Такую схему использовал Сбер, пока не ввел новую — через сервис безопасных расчетов с приостановкой, но и сейчас она может использоваться.

Самое важное в двух словах

На торгах можно купить квартиру по цене ниже рынка, если знать, как правильно искать такие объекты.

В статье я расскажу про основные виды торгов, на которых можно купить недвижимость со скидкой. И покажу реальные примеры.

Что вы узнаете

Торги — это процедура, в ходе которой продают имущество:

Чаще всего торги проводят в электронном виде на специальных электронных торговых площадках — ЭТП. На ЭТП организаторы торгов размещают лоты, а участники предлагают свою цену за них. Побеждает тот, кто предложил самую высокую.

Когда объявлен победитель торгов, с ним заключают договор купли-продажи. После оплаты победитель становится собственником выигранного имущества.

Торги могут проходить в разных форматах. Расскажу о самых распространенных, которые постоянно встречаются на ЭТП.

На аукционе побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену. Аукционы бывают открытыми и закрытыми — юридически это называется открытой и закрытой формой подачи предложения о цене покупки.

Если аукцион открытый, участники в режиме реального времени делают ставки на повышение цены. Шаг заранее устанавливает организатор аукциона, и он всегда указан в аукционной документации.

Если аукцион закрытый, каждый участник подает заявку и предлагает цену, которая должна быть не ниже начальной. Когда прием заявок заканчивается, организатор публикует протокол о допущенных участниках и их ценовых предложениях.

Публичное предложение — это самые интересные торги: на них цена на лот не растет, а поэтапно снижается. Причина в том, что так продают имущество, которое не удалось реализовать на нескольких предыдущих аукционах.

На первом этапе публичного предложения цена на лот , как была на повторном аукционе. Но если он не продается, на следующем этапе цена снижается. И так до тех пор, пока лот не купят. Поэтому именно на таких торгах можно выкупить имущество со скидкой до  от начальной стоимости.

Продажа без объявления цены встречается только на торгах государственным и муниципальным имуществом. На таких торгах начальная цена лота — 0 , а выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену. Предложения о цене подают в закрытой форме вместе с заявкой, а раскрывают в итоговом протоколе о допущенных участниках и победителе.

Прямая продажа иногда встречается на банкротных торгах, но только при стоимости имущества до 100 000  По закону для такого имущества кредиторы могут сами выбрать, как его продать. И часто, судя по отзывам арбитражных управляющих, они выбирают именно прямую продажу.

При прямой продаже не используются ЭТП. Потенциальные участники просто отправляют заявки на электронную почту организатора торгов или приносят в его офис.

Конкурсы проводят на банкротных торгах и торгах государственным и муниципальным имуществом. В первом случае победителю нужно не только предложить самую высокую цену, но и выполнить условия, которые определило собрание кредиторов.

Во втором — заключить договор аренды или безвозмездного пользования государственным или муниципальным имуществом. Причем только в отношении имущества, которое определила антимонопольная служба.

Как проходят торги при банкротстве

Банкротство — это признание должника финансово несостоятельным. К банкротству прибегают люди или организации, которые накопили много долгов и не могут рассчитаться по ним. По статистике Федресурса, по итогам 2022 года банкротами суды признали 278 137 человек.

Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.

Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.

Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.

Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной — зависит от региона.

Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе.

ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.

Как арбитражный управляющий работает с имуществом

Я работаю арбитражным управляющим с 2013 года — занимаюсь банкротством граждан и организаций. А также как агент помогаю знакомым покупать имущество на торгах — консультирую их или участвую в торгах в их интересах. Поэтому я хорошо знаю, как все устроено в этой сфере.

Какое имущество продают на торгах. По правилам, на банкротные торги попадает все имущество должника, которое включено в конкурсную массу. Это может быть недвижимость — жилая и нежилая, автомобили, специализированная техника, например сельскохозяйственная или дорожная, доли в имуществе, дебиторская задолженность, ценные бумаги. По моему опыту, 80% рынка банкротных торгов — это ликвидные объекты.

При этом в конкурсную массу не включают имущество, на которое по российскому законодательству нельзя обратить взыскание — например, единственное жилье.

Но и здесь есть исключения. Судебная практика сформировалась так, что и на единственное жилье могут обратить взыскание, если оно признано роскошным. В этом случае кредитор может за свои деньги купить должнику другое жилье — в  районе, но с меньшей площадью. А основной объект включить в конкурсную массу, чтобы продать на торгах.

Также заинтересованные лица могут исключить имущество из конкурсной массы. Это происходит по заявлению в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, банкротящийся гражданин может попросить суд не продавать имущество, которое жизненно ему необходимо. Например, инвалидную коляску, даже самую дорогую, отбирать не станут.

Как оценивают имущество для торгов. Чтобы объект попал на банкротные торги, арбитражный управляющий должен провести инвентаризацию, включить его в конкурсную массу и определить стоимость.

Инвентаризацию проводят вручную. Это значит, что я приезжаю к должнику, например на завод, и вношу в реестр все, что там вижу: столы, стулья, компьютеры, мебель. А имущество, которого нет в натуре, принимаю по документам.

Иногда должники заранее присылают мне реестры имущества, которое у них есть, а я на месте просто проверяю, оно существует, и принимаю его по акту приема-передачи.

Дальше, если имущество можно оценить силами арбитражного управляющего, то он так и поступает. Например, я оцениваю недвижимость, транспорт, спецтехнику.

Я могу установить корректную рыночную стоимость, потому что использую сравнительный подход — пользуется большинство экспертов-оценщиков. Для этого я подбираю о продаже аналогичных объектов. Например, если я оцениваю автомобиль, то ориентируюсь на несколько машин марки, года выпуска, в  регионе. Но если в нужном регионе таких машин никто не продает, я смотрю объявления по России.

Потом я вычисляю среднее арифметическое. И так у меня получается рыночная стоимость.

Если имущества много или оно специфическое, например сельскохозяйственное оборудование, привлекаю эксперта-оценщика. Его работа оплачивается из конкурсной массы.

Иногда имущество попадает на торги по цене ниже рынка. Но это возможно только на этапе публичного предложения. Дело в том, что аудитория на торгах всегда меньше, чем на «Авито» и подобных площадках. Поэтому, чтобы лот купил, цену приходится снижать.

Что происходит с имуществом, которое никто не купил на торгах. Если победитель торгов не хочет покупать лот, управляющий может предложить его тому участнику, который сделал предыдущую ставку. Если и он отказывается, можно организовывать публичные предложения до тех пор, пока это будет выгодно.

Поясню. Разместить один лот на ЭТП стоит от 11 000 , примерно стоит разместить объявления о торгах. Значит, цена торгов для одного лота — от 20 000 .

Получается, что на первых торгах лот должен стоить от 20 000 , чтобы покрыть текущий долг, на вторых — от 40 000 , на третьих — от 60 000  и так далее. То есть чем больше торгов для конкретного лота, тем выше расходы на них.

Но при этом цена, которую видят участники торгов, на каждом этапе должна уменьшаться, иначе лот просто никто не купит. И вот, по моему опыту, бессмысленно проводить торги, если стоимость имущества для покупателя опустилась до 110 000 . Но до этой суммы торговать можно.

Если так случилось, что цена на лот упала до 110 000 , управляющий может предложить кредиторам его купить. Но на это соглашаются не все, потому что в этом случае им нужно будет заплатить за имущество своими деньгами, а потом думать, что с ним делать — как продать. Например, банки, по моему опыту, никогда не соглашаются покупать такое имущество, потому что им не нужны непрофильные активы.

Если управляющий не смог продать имущество или имущественные права ни на торгах, ни кредиторам, он может списать его. То есть вычеркнуть из списка активов должника. Списание происходит по заявлению в арбитражный суд. Но на практике такое бывает очень редко и в основном с дебиторской задолженностью: ее неохотно покупают на торгах, потому что обычно право требования есть, а получить долг фактически невозможно.

Где выкладывают информацию о банкротных торгах

На сайте ЕФРСБ управляющий публикует любые сведения по банкротству. Например, сообщает о собраниях кредиторов, их решениях, результатах торгов. Но пользоваться им неудобно, потому что, если искать лот по названию, поиск выдает список всех торгов в выбранной категории и потом нужно отдельно заходить в каждый лот и смотреть информацию — на это уходит много времени. А чтобы подать заявку на торги, придется переходить на ЭТП.

Вот так на сайте ЕФРСБ выглядит карточка должника. По мере поступления информации управляющий публикует в ней различные извещения. В нашем случае — объявления о проведении торгов и сообщение о результатах торгов

Чтобы было удобнее искать лоты и торги, существуют сайты-агрегаторы. Они собирают информацию с разных ресурсов, в том числе с ЕФРСБ и многих ЭТП. Благодаря этому не нужно отдельно заходить на сайт ЕФРСБ, чтобы найти конкретного должника или лот, а потом искать на ЭТП.

Еще одно преимущество агрегаторов в том, что они сортируют лоты должников по типам. Поэтому можно отдельно просматривать все земельные участки или квартиры, которые выставили на торги. Сведения о должнике при этом можно даже не указывать.

Недостаток агрегаторов в том, что многие собирают информацию только по банкротным торгам. То есть узнать там о торгах, которые организуют приставы или органы государственной или муниципальной власти, не получится. А если и получится, то здесь я не раз встречала такое: лот выставлен на площадке , прошли торги, а на агрегаторе он так и не появился.

Например, «Торги России» бесплатно предлагают добавить понравившийся лот в избранное и показывают полные сведения по лоту и должнику. А если лот понравился, можно пройти на электронную площадку, где проводятся торги, узнать детали или запросить документы по объекту у арбитражного управляющего.

У других площадок эти опции платные — 490  в месяц или 100  в сутки. Еще есть плата за год, например 4490 . А в бесплатном доступе они скрывают ФИО должника, номер процедуры и площадку, на которой реализуется его имущество. Еще некоторые площадки по максимальной подписке могут предлагать анализ лота: рыночную цену и перспективы продажи или три отчета — выписки из ЕГРН.

Когда я начинала заниматься торгами, выбрала для себя несколько агрегаторов и протестировала их. Благодаря этому узнала, что не все лоты, которые реализуют с торгов, гарантированно и полностью попадают на такие площадки. Бывали случаи, когда на одном агрегаторе лот уже есть, а на другом появился позже. И также бывало, что на ЕФРСБ информация о должнике и торгах размещена, а на сайте-агрегаторе такого банкрота нет.

А еще банкротиться могут банки. И они занимают отдельное положение, потому что их дела ведет Агентство по страхованию вкладов — АСВ. Сама процедура проходит по  правилам, но ликвидатором банков всегда считается АСВ.

У АСВ есть собственный сайт — torgiasv.ru, на котором также размещаются лоты, выходящие на торги. Этот ресурс будет полезен тем, кого интересует имущество только банков, например счетчики банкнот или банкоматы. Искать его проще всего именно на сайте АСВ.