Лот №1: Единый производственный имущественный комплекс, принадлежащий АО «Рематтра», на право собственности, в составе: недвижимое имущество, с кад. №№:68:28:0000019:467; 68:28:0000019:431; 68:28:0000019:432; 68:28:0000019:406; 68:28:0000019:465; 68:28:0000019:400; 68:28:0000019:466; 68:28:0000019:437; 68:28:0000019:418; 68:28:0000019:405; 68:28:0000019:452; 68:28:0000019:438; 68:28:0000019:419, и праве долгосрочной арены на земельный участок,кад.№68:28:0000019:278, Тамбовская обл., г. Рассказово, ул. Индустриальная, д. 4, включающий в себя, в т.ч.: движимое имущество, транспортные средства, ТМЦ, готовая продукция, сырье и материалы, участвующее (пригодное) для производственной деятельности. (см. файл: «Приложение 2. Состав и характеристики имущества»).Лот №1: Единый производственный имущественный комплекс, принадлежащий АО «Рематтра», на право собственности, в составе: недвижимое имущество, с кад. №№:68:28:0000019:467; 68:28:0000019:431; 68:28:0000019:432; 68:28:0000019:406; 68:28:0000019:465; 68:28:0000019:400; 68:28:0000019:466; 68:28:0000019:437; 68:28:0000019:418; 68:28:0000019:405; 68:28:0000019:452; 68:28:0000019:438; 68:28:0000019:419, и праве долгосрочной арены на земельный участок,кад.№68:28:0000019:278, Тамбовская обл., г. Рассказово, ул. Индустриальная, д. 4, включающий в себя, в т.ч.: движимое имущество, транспортные средства, ТМЦ, готовая продукция, сырье и материалы, участвующее (пригодное) для производственной деятельности (см. файл: «Приложение 2. Состав и характеристики имущества»). Сполным составом имущества, подробным их описанием, местом нахождения, а также требованиями к оформлению заявок на участие в торгах, можно ознакомиться в извещении о проведении торгов на ЭТП «Профит»: https://www.etp-profit.ru/ и на сайте ЕФРСБ сообщение №10854823. Доп. сведения: с учетом имеющегося статуса ЗС ГО на часть объекта с кад. №68:28:0000019:465, с учетом требований ФЗ РФ, проводится работа по выделению этой части в самостоятельный объект, с дальнейшей передачей в федеральную собственность. Имущество, бывшее в эксплуатации, продается, в том состоянии, которое есть на момент его продаж. Участие участником торгов в торгах считается осведомленностью о состоянии имущества и принятием укомплектованности, состава и пр. состояния имущества. Участие участником торгов в торгах считается принятием указанных рисков на себя. ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ.
- Организуем торги за вас! Бесплатно
- Спецторги
- Какие особенности важно учитывать
- Какие объекты можно купить на торгах по банкротству
- Где искать объекты для покупки на торгах
- Электронные торговые площадки
- Сайты-агрегаторы
- ГИС Торги
- Что нужно для участия в торгах по банкротству
- Как проходят онлайн-торги по банкротству
- Первый этап — аукцион
- Второй этап — повторные торги
- Если кратко
- Что такое торги недвижимостью
- Как я купила первую квартиру на торгах у банка
- Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах
- Почему стоит зарегистрировать ИП
- Где искать торги недвижимостью
- Как я выбираю квартиру на торгах
- Мой опыт проверки документов
- Как подготовиться к участию в торгах
- Как происходит процесс торгов
- Что делать, если выиграли торги
Организуем торги за вас! Бесплатно
Электронная торговая площадка портала «Торги России»
Общество с ограниченной ответственностью «ЭТП 24»
Акционерное общество «ВТБ Лизинг»
Спецторги
Всероссийская Электронная Торговая Площадка
Центр дистанционных торгов
Новые информационные сервисы
Межрегиональная электронная торговая система
Аукционы Дальнего Востока
Аукционный тендерный центр
Система электронных торгов и муниципальных аукционов «ВТБ-Центр»
Региональная Торговая площадка
Система Электронных Торгов Имуществом
Электронная торговая площадка «ELECTRO-TORGI.RU»
Электронная площадка «Вердиктъ»
Электронная торговая площадка «Регион»
Балтийская электронная площадка
Объединенная Торговая Площадка
ООО «Специализированная организация по проведению торгов – Южная Электронная Торговая Площадка»
Электронная торговая площадка «Заказ РФ»
Oбщество с ограниченной отвественностью «Тендерные технологии»
Уральская электронная торговая площадка
Электронная площадка «ЭСП»
Российский аукционный дом
Электронная торговая площадка «Евразийская торговая площадка»
Сибирская торговая площадка
Системы Электронных Торгов
Открытая торговая площадка
TORGI.GOV.RU — Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов
Торги, проводимые вне ЭТП
Какие особенности важно учитывать
Какие объекты можно купить на торгах по банкротству
Где искать объекты для покупки на торгах
Что нужно для участия в торгах по банкротству
Как проходят онлайн-торги по банкротству
Если у компании нет денег для расчетов с поставщиками, клиентами и работниками, начинается процедура признания ее банкротом. Такая процедура может быть начата и в отношении физического лица. Главная задача — найти деньги и закрыть долги. Один из способов — продать имущество. Этим занимается конкурсный управляющий, которого назначает суд. Имущество продается на торгах, участвовать в них может любой желающий. Об особенностях торгов по банкротству и этапах процедуры — в статье.
Какие особенности важно учитывать
Прежде чем участвовать в торгах по банкротству, оцените риски. Часто на такие объекты наложены обременения, снять которые даже через суд не всегда просто. Например, выписать из квартиры несовершеннолетних детей. Менее рискованно участвовать в торгах по продаже государственного и муниципального имущества. Обычно такие объекты не имеют обременений. Искать лоты можно на электронной площадке «Росэлторг».
Помощь в покупке недвижимости на торгах
Поможем найти объект, соберем документы, отправим заявку и поучаствуем за вас в торгах по покупке квартиры, участка или другой недвижимости
Если все-таки решили покупать имущество на торгах по банкротству, учитывайте следующее.
- Обратите внимание на начальную стоимость лота и отчет об оценке. Если покупаете квартиру или машину, посмотрите, сколько стоят аналогичные объекты на сайтах с объявлениями, например, на Циане или Авто.ру. Если цена такая же или выше, смысла участвовать в торгах нет.
- Если покупаете квартиру, комнату или дом, проверьте, кто там прописан. Для этого запросите у продавца выписку из ЕГРН или домовой книги. Если в помещении кто-то прописан, особенно несовершеннолетние, выписать их даже принудительно через суд будет сложно.Заказать выписку можно на официальном сайте Росреестра в разделе «Услуги и сервисы». Услуга платная — 350 рублей. Счет сможете оплатить через сайт Госуслуг.
- Запросите у продавца данные о том, состоит ли должник в браке и был ли заключен брачный договор. Второй супруг может оспорить сделку, если имущество совместно нажитое.
- Узнайте, наложены ли на объект обременения. В случае помещений это указано в выписке из ЕГРН. Сам факт продажи квартиры с торгов — уже обременение. Но могут быть другие, которые не снимаются автоматически после покупки объекта на торгах. Например, наложение ареста в рамках уголовного дела. Автомобиль может быть в залоге или угоне. Чтобы это проверить, купите выписку со специализированного сайта. Например, на сайте Автокод. В выписке также будут сведения о количестве собственников, аварий и последнем пробеге. Такие выписки обычно платные, стоят 200-500 рублей в зависимости от сервиса.
Какие объекты можно купить на торгах по банкротству
На торгах можно купить любое имущество, например:
- квартиры, дома, земельные участки, гаражи и парковочные места;
- автомобили и другие транспортные средства;
- украшения из драгоценных металлов;
- акции, ценные бумаги и предприятия в целом.
Процедура продажи регулируется Федеральным законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Где искать объекты для покупки на торгах
Искать торги по банкротству можно на электронных торговых площадках, сайтах-агрегаторах и на портале ГИС Торги.
Электронные торговые площадки
Электронная торговая площадка — сайт для взаимодействия продавцов и покупателей. На них государственные органы, госкорпорации, коммерческие компании и предприниматели публикуют объявления о поиске поставщиков — процедуры. А поставщики могут принять участие в закупке и заключить контракт с заказчиком. На электронных площадках обычно проводят торги различных видов: закупки по 44-ФЗ, закупки по 223-ФЗ, имущественные торги и другие.
На ЭТП можно искать торги с помощью фильтров. Например, выбрать регион или организатора торгов.
Так выглядит строка поиска имущественных торгов на площадке «Росэлторг». Можно искать по ключевым словам, региону, категории имущества.
Продавец недвижимости в карточке лота публикует документы об объекте: план помещения, отчет об оценке, фотографии объекта и другие. Также на электронной площадке можно подать заявку и принять участие в торгах. Но для этого нужно получить аккредитацию на ЭТП.
Торги по продаже имущества могут проходить на электронных площадках, аккредитованных саморегулируемой организацией операторов электронных площадок. В России они проводятся на ЭТП B2B-Center, ТЭК-Торг, Сбер-А и других.
Поиск и участие в тендере в одном окне
Выбор ограничен лотами одной площадки
Сайты-агрегаторы
Процедуры по продаже имущества банкротов публикуются на таких агрегаторах:
- Торги России;
- TBankrot;
- SBIS Тендеры;
- Контур.Закупки и др.
Собраны торги со всех ЭТП, работают удобные фильтры
Зачастую платные, но может быть бесплатный пробный период
ГИС Торги
ГИС Торги — информационная система, в которой публикуются все имущественные торги России. Официальный сайт системы — www.torgi.gov.ru. Это тоже своего рода агрегатор имущественных торгов, только государственный. В системе работают фильтры и отображается площадка, на которой размещен лот.
Так выглядит карточка лота в ГИС Торги. В ней главная информация: начальная цена, срок для подачи заявок, площадка, на которой размещен лот.
Бесплатный аналог коммерческих агрегаторов с актуальной информацией
Пользователи отмечают, что поиск по ключевым словам не всегда находит все подходящие торги
Что нужно для участия в торгах по банкротству
Чтобы участвовать в торгах по банкротству, нужно пройти следующие этапы.
Шаг 1. Найдите подходящий объект. Можно воспользоваться фильтром на электронной площадке или в агрегаторе.
Шаг 2. Купите квалифицированную электронную подпись, если у вас нет действующей. Без электронной подписи вы не сможете пройти аккредитацию на площадке и подать заявку на участие в процедуре.
Электронная подпись для торгов от удостоверяющего центра «Росэлторг»
Подойдет для любых торгов и площадок
Прежде чем приступить к регистрации, установите электронную подпись на компьютер.
Шаг 4. Проверьте документацию, прикрепленную к карточке лота. Как уже говорили, покупка имущества банкротов имеет риски. Если решили купить такой объект, обратите внимание на имущество юридических лиц без обременений, в котором никто не прописан.
Шаг 5. Подайте заявку на участие в торгах. Для этого авторизуйтесь на электронной торговой площадке и отправьте заявку на участие, прикрепив необходимые документы. Обычно это копия паспорта, ИНН, документ, подтверждающий внесение задатка, но могут быть и другие.
Если вы проиграете в торгах, задаток вернется вам на счет. Если выиграете — он будет зачтен в стоимость объекта. Если победитель откажется от сделки, задаток не возвращается.
Шаг 6. В назначенный день состоятся торги и продавец выберет победителя. Если выиграете вы, нужно заключить договор купли-продажи, подписав его электронной подписью.
Как проходят онлайн-торги по банкротству
Электронные торги по продаже имущества банкротов могут проходить в форме конкурса или аукциона. В форме конкурса на торги выставляется имущество, ограниченное в обороте, например, объекты стратегических предприятий.
Чаще всего проводятся открытые аукционы, они могут проходить в три этапа.
Первый этап — аукцион
Выигрывает тот, кто предложит более высокую цену относительно начальной цены. Начальной ценой обычно считается рыночная цена, которую определил оценщик. Участники не могут произвольно повышать цену, важно соблюдать шаг аукциона. Его определяет продавец, и он может быть от 5 до 10% от начальной цены. Шаг аукциона прописывается в карточке лота.
Например, начальная цена квартиры на торгах — 6 миллионов. Шаг аукциона — 5%. Это значит, что за один «ход» участник может поднять стоимость не больше чем на 300 тысяч.
Если до третьего объявления последней цены другой участник не предложит сумму больше, аукцион завершается. Победителем признается тот, кто предложил самую высокую цену.
Если в аукционе участвует только один участник, он может стать победителем, если предложит цену не ниже начальной.
Второй этап — повторные торги
Если первый и второй аукцион признаются несостоявшимися, то организуются публичные торги. Начальная цена лота от шага к шагу постепенно снижается. Выигрывает тот, кто первый подаст заявку на покупку имущества по установленной цене. Если заявок несколько, выигрывает тот, кто предложил стоимость выше. Если два и более участника предложили одинаковую цену, то победителем признают того из них, который подал заявку раньше.
Если кратко
- Покупка имущества на торгах по банкротству имеет риски, поэтому перед участием внимательно проверьте документы по объекту.
- Искать торги по банкротству можно на электронных торговых площадках, сайтах-агрегаторах и в системе ГИС Торги.
- Для участия понадобится квалифицированная электронная подпись.
- Если на аукционе никто не купит объект, проводятся повторные торги, а затем торги в форме публичного предложения.
Материал актуален на 27.05.2022
зарабатывает на купле-продаже квартир с торгов
В 2019 году моя близкая родственница Татьяна начала зарабатывать на недвижимости с торгов.
Она приобретала квартиры, изъятые судом по банкротству или неуплате ипотеки, делала в них ремонт и продавала. Такой метод заработка оказался прибыльным: на торгах продают квартиры по цене в среднем на 30% ниже рыночной, затраты на ремонт обходились Татьяне максимум в 150 000 , а заработать на продаже получалось более миллиона.
Конечно, в купле-продаже квартир с торгов есть сложности. Придется подготовить много документов, процесс участия в торгах новичку может показаться запутанным, а еще иногда приходится иметь дело с жильцами, которые отказываются покидать квартиру и пакостят в ней перед уходом. В одной из таких проблемных квартир, которую купила Татьяна, позже жила и я. Мы вместе ходили в суд, договаривались с предыдущим жильцом и устраняли проблемы, оставленные им в квартире.
Для этой статьи я узнала у Татьяны, на каких площадках искать недвижимость, как участвовать в торгах, выселять проблемных должников и все усилия заработанных денег.
Что такое торги недвижимостью
Торги — это процедура, в процессе которой государство или банк продает имущество должников:
- того, кого признали банкротом;
- того, кто взял кредит под залог недвижимого имущества и не смог его погасить;
- не платил ипотеку.
Торги по продаже имущества банкротов. Если у человека долги от 500 000 и нет возможности их выплатить, его могут признать банкротом — по собственному заявлению или через суд по заявлению кредитора. В таком случае для погашения задолженности используют имущество банкрота — так на торги попадает его недвижимость.
Торги по банкротству организует финансовый управляющий должника, а арестованное имущество передает на продажу территориальное управление Росимущества.
На торги по продаже арестованного имущества попадает недвижимость людей, не плативших кредит, который взяли под залог недвижимого имущества, или ипотеку. По заявлению банка суд заводит дело об обращении взыскания на залоговое имущество.
По закону банк не может сразу взять квартиру в собственность, поэтому после судебного решения она уходит на торги.
Где и как проходят торги. Суд устанавливает цену, недвижимость размещают на электронной площадке для торгов — ее сокращенно называют ЭТП. Это специальные аккредитованные государством сайты, где публикуется информация о лотах и проходит процедура торгов: , и другие. Подробнее об ЭТП расскажу дальше в статье.
Процедура торгов и набор документов для участия одинаковы и в торгах по банкротству, и по арестованному имуществу. Различаться может только ЭТП и формат торгов. Я участвовала в торгах, проходивших в формате аукциона. В этом случае на недвижимость устанавливают начальную стоимость, покупатели делают ставки на повышение цены. Побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену.
Бывает так, что на первых торгах на квартиру не находится покупатель — чаще всего такое происходит, потому что начальная цена была завышена. В этом случае организуют вторую процедуру торгов, на которых устанавливают цену на 15% ниже. Если и со вторых торгов квартира не продается, то в течение 30 дней по заявлению банка имущество передается ему в собственность — тогда сам банк продает квартиру.
Некоторые банки продают недвижимость на «Авито» или «Циане», другие организуют торги на собственных ЭТП. Банку нужно как можно быстрее покрыть убытки, поэтому он делает еще большую скидку. Например, у должника перед банком долг 1 500 000 , изначально на торги квартиру выставляли по цене 2 200 000 . После несостоявшихся торгов банк получает квартиру в собственность и продает ее за 1 800 000 .
Конечно, так квартиру гораздо выгоднее купить, чем на первоначальных торгах. Но у банков выбор квартир меньше, и объявления напрямую от банка встречаются гораздо реже.
Как я купила первую квартиру на торгах у банка
Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.
Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».
Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.
В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 , я купила ее за 2 400 000 — по цене ниже рыночной на 30%.
Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.
За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 . Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 . С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000 до вычета НДФЛ.
Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.
Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.
За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 . Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.
Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах
Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.
Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.
Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.
При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».
Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.
Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.
Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.
Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.
В ситуации из статьи за счет этого сумма, с которой нужно было заплатить НДФЛ, — 1 800 000 :
- 3 700 000 — сумма, за которую автор статьи продала квартиру;
- 1 900 000 — начальная стоимость квартиры на торгах;
- 3 700 000 − 1 900 000 = 1 800 000 .
Налог по ставке НДФЛ — 13%.
1 800 000 × 13% = 234 000 — размер НДФЛ, который нужно заплатить.
Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.
База для НДФЛ в истории из статьи с учетом вычета — 2 700 000 , НДФЛ — 351 000 .
3 700 000 – 1 000 000 = 2 700 000 .
Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.
По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.
Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.
Почему стоит зарегистрировать ИП
Поскольку квартиры — дорогая штука, дело может кончиться уголовным наказанием за незаконное предпринимательство, а это 300 000 штрафа или арест на срок до шести месяцев. А вот налоговых доначислений не будет при условии, что со всех сделок был уплачен НДФЛ.
Если человек зарабатывает на купле-продаже жилья и решил стать ИП, скорее всего, будет выгодна общая система налогообложения — ОСН. С ней будет возможность применить профессиональный вычет, то есть уменьшить доходы на коммерческие расходы. Причем в этом случае последними будут и затраты на ремонт квартир.
ИП на ОСН платят НДС, но продажа жилья этим налогом не облагается — подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако ежеквартально подавать электронную декларацию по этому налогу все равно придется.
Есть еще УСН «Доходы минус расходы», но там выше ставка — 15% вместо 13% НДФЛ, который платят ИП на ОСН. Однако у регионов есть право снижать ставку налога при УСН для всех упрощенцев или некоторых категорий. Проверить, такая в вашем регионе, можно на сайте ФНС. После перехода по ссылке надо промотать страницу до раздела «Информация ниже зависит от вашего региона».
Если пониженная ставка действует, УСН будет выгоднее ОСН, в том числе за счет того, что не придется сдавать декларацию по НДС: упрощенцы не платят этот налог.
Где искать торги недвижимостью
Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.
Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. ГИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.
Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.
Как я выбираю квартиру на торгах
ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:
- кадастровые данные;
- сведения об арестах, запрещениях и обременениях;
- извещения о предстоящих торгах;
- на какой площадке они будут проходить и в какое время.
Так выглядит лот на сайте ГИС «Торги»
Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.
Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.
Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.
Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 . Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в офисе, где подавали заявление.
Из выписки ЕГРН можно узнать:
- Кто собственник квартиры.
- В каком году ее приобрели.
- Сведения о кадастровой стоимости.
- Сколько сделок по отчуждению квартиры было проведено с момента первой регистрации права собственности — если квартиру перепродавали пять раз за год, появляются подозрения, что с ней не так. Например, недобропорядочные соседи, квартира после пожара или есть дефекты электропроводки.
- на квартире аресты, ограничения или обременения — здесь видно, долги по коммуналке и капремонту. Эта информация пригодится для оценки будущих затрат на квартиру.
Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.
По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.
Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.
Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.
Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.
Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 .
Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.
Мой опыт проверки документов
раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.
Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.
Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то проблемную квартиру.
Как подготовиться к участию в торгах
Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.
Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».
Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:
- Паспорт.
- СНИЛС.
- ИНН.
Стоимость КЭП в среднем 5000 , оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.
Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.
Моя флешка с электронной подписью
Без плагина КЭП работать не будет.
Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.
Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:
- Скан паспорта — сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля.
- Сканы СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН — с двух сторон.
- Банковские реквизиты — для внесения задатка.
- Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.
После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.
В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.
Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.
Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 , вносила задаток 30 000 — это 2% от начальной цены лота.
Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.
После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.
Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.
Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.
Как происходит процесс торгов
Торги обычно начинаются в 09:00 по московскому времени.
Участники торгов начинают повышать цену пошагово. Шаг — это величина повышения цены. Он установлен организаторами торгов и изначально указан в описании лота. Обычно шаг составляет до 5%, но бывает и больше.
На странице лота видно, сколько было сделано шагов и как повышается стоимость. Обычно цена повышается на шаг, с другим поведением участников я не сталкивалась: не было такого, что повышает цену сразу на несколько шагов.
Я не чувствую стресса, когда участвую в торгах, но азарт есть точно. Страница торгов обновляется автоматически, поэтому не нужно все время ее обновлять во время торгов и беспокоиться, что пропустишь повышение шага.
Если в течение десяти минут с последней предложенной цены не делается шаг, торги считаются завершенными и определяется победитель — тот, кто сделал последнее предложение и предложил наибольшую цену. В моей практике торги не длились более полутора часов.
Если победить на торгах не удалось, задаток возвращается в течение пяти рабочих дней на расчетный счет, откуда участник сделал перевод. Каждая электронная площадка берет комиссию за свои услуги — от 0,1 до 10% от конечной цены покупки лота. Комиссию выплачивает победитель торгов, она не включена в стоимость квартиры.
Что делать, если выиграли торги
Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по реквизитам, по которым оплачивали задаток.
Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.
Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит
Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.
В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта
В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.
Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:
- Договор купли-продажи.
- Протокол определения победителя торгов.
- Заявление залогодержателя, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.
Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.
Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в в офисе МФЦ.
На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.
Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».
Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.
Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.
«Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Дело в том, что ваша квартира была продана банком, и теперь я новый собственник. договориться с вами о датах вашего выезда. Я понимаю, что ситуация сложная, поэтому готова предоставить вам время на переезд».
Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.
Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.
Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.
«Я, Татьяна Денисенко, новый собственник квартиры по адресу ул. Пушкина, дом 27, квартира 55. Так как предыдущий собственник квартиры не погасил долг по ЖКУ и по закону он не передается новому собственнику, прошу списать задолженность по коммунальным услугам».
Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000 — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000 — его пришлось выплачивать.
В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.
Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.