Последовательность выполнения расчета при помощи сборника УПВС;
1. технический паспорт на объект недвижимости. Из него для затратного подхода берутся следующие данные (объем, площадь, описание конструктивных характеристик, группа капитальности, удельные веса конструктивных элементов, значение износа, номер сборника УПВС, номер таблицы, и отраслевые коэффициенты пересчета стоимости из 1969 г в 1984 г и 1991 г.)
2. производится расчет стоимости (замещения или восстановления).
Для этого выбирается подходящий сборник УПВС и таблица для определения стоимости в ценах 1969 года, исходя из отраслевой принадлежности объекта, его назначения, конструктивных характеристик и объемно-планировочных решений. ( Сборники УПВС представлены на диске).
Из сборника выбирается объект аналог и производится сравнение с оцениваемых объектом по группе капитальности К кап, удельному весу строения К уд, объему и отсутствие или присутствию каких либо дополнительных элементов.
Если имеются различия то вводятся корректировочные коэффициенты, значение которых дано в общей части к сборникам УПВС (необходимо ее читать для определения величины корректировок)
Корректировки могут быть как повышающие, так и понижающие.
Из сборника УПВС берется стоимость в ценах 1969 года (С1969) и удельный вес конструктивных характеристик.
3. Определяется стоимость в ценах 1969 года путем умножения стоимости единицы измерения объекта (обычно куб.м. или кв.м.) в ценах 1969 года на количество единиц измерения (обычно куб.м. или кв.м.). В формуле VM.
4. Далее стоимость из цен 1969 года индексируется в цены 1984 года, и далее из цен 1984 года в цены 1991 года. Индексация производится путем коэффициентов пересчета, которые состоят из отраслевого коэффициента и территориального коэффициента.
Отраслевой коэффициент берется в зависимости от отраслевой принадлежности объекта. Пересчет в цены 1984года осуществляется при помощи Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94. (на диске)
Пересчет в цены 1991 года осуществляется при помощи письма Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14-Д).
Значение территориального коэффициента для РТ: 1984год — 1,03. 1991год – 0,97.
5. Пересчет цены из цен 1991 года в цены на дату оценки для РТ осуществляются на основания ежегодно публикуемых постановлений об удорожании СМР.
Получим стоимость на дату оценки.
1. Далее добавляет коэффициент предпринимательской прибыли, который компенсирует недостаток затратного подхода, который не учитывает инвестиционную привлекательность объекта оценки.
Методик для его определения нет. Поэтому берется экспертно исходя из привлекательности, доходности того сегмента рынка к которому принадлежит объект оценки.
Жилье- 40%. Торговые помещения – 30-35%, Административные площади – 25-30%, производственно-складские – 15-25%. Применяется в виде коэффициента, например 1,25.
2. Н ДС, учитывается при расчете, если расчет ведется с учетом НДС. Рекомендация: вести расчет без НДС. (добавить можно в конце к итоговой стоимости объекта оценки).
Пример расчета представлен ниже:
Расчет физического износа методом технической экспертизы (экспертный метод).
1. Производится осмотр объекта оценки. Делаются фотографии. Осматриваются конструктивные характеристики и определяется характер дефекта (трещины, сколы, увлажнения стен, коррозия и т.п.). Записывается в дефектную ведомость.
2. при помощи ВСН 53-86 (ведомственные строительные нормы) определяются количественные значения качественных характеристик дефектов. (описание дано в ВСН).
3. Удельный вес конструктивных элементов берется из сборников УПВС.
4. Определяется износ каждого конструктивного элемента, путем умножения удельного веса конструктивного элемента на значение его износа и делением на 100.
5. Определяется общий физический износ здания путем суммирования физического износа каждого конструктивного элемента.
Пример представлен ниже:
В некоторых случаях определяется износ по нормативным срокам жизни конструктивных элементов. ( Новые объекты, когда объект уничтожен и необходимо определить износ, работает при нормальных условиях эксплуатации объекта)
Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания.
Расчет стоимости воспроизводства улучшений;
Коэффициенты корректировки для оцениваемого объекта по результатам сопоставления с аналогом
Определение отличий аналогов от оцениваемого объекта и корректировки цен
По первому объекту.
Сопоставление характеристик первого объекта-аналога и объекта оценки представлено в таблице 9.3.
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 0,93100.
По второму объекту
Сопоставление характеристик второго объекта-аналога с оцениваемым представлено в таблице 9.4
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 0,98847.
По третьему объекту
Сопоставление характеристик третьего объекта-аналога с оцениваемым представлено в таблице 9.5.
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1,00115.
По первому объекту-аналогу
В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств, и корректировки на расчетный объем составляет:
В ценах 1969 года (без учета прибыли девелопера и косвенных издержек) – 298041, 80 руб.;
В ценах 1969 года (с учетом дополнительных косвенных издержек) – 333806,82 руб.;
В ценах 1984 года – 402270,59 руб.;
В ценах 1991 года – 599986,59 руб.;
В ценах на дату оценки – 3745116,30 руб.;
То же с учетом налогов – 4606493,05 руб.,
или $ 741 667.
Так как реконструкция и отделка здания не соответствует тем простым конструкциям и отделке, которые учтены в расчетах по УПВС, то их пришлось рассчитать отдельно исходя из стоимости затрат на 1м2 в размере $ 350, как это следует из сообщений специалистов строительных фирм. Площадь здания 3010 м2, следовательно общая сумма дополнительных затрат составила $1 053 500, а в общей сложности строительство обошлось в $1 795 167.
Износ зданий для расчета стоимости земли определялся по методу срока жизни
типичный срок экономической жизни.
Определение эффективного возраста базируется главным образом на осмотре объекта. Учитывая, что здание продано сразу после капитальной реконструкции с прекрасной отделкой внутренних объемов и фасада, эффективный возраст и, соответственно, износ приняты равными 0.
В ценах 1969 года (без учета прибыли девелопера и косвенных издержек) – 165329,20 руб.;
В ценах 1969 года (с учетом дополнительных косвенных издержек) – 185168,70 руб.;
В ценах 1984 года – 225054,04 руб.;
В ценах 1991 года – 2339944,13 руб.;
В ценах на дату оценки – 2 121 931,27 руб.;
То же с учетом налогов – 609975,46 руб.,
или $ 420218,24.
Износ определяется по методу срока жизни по формуле (9.3).
Определение эффективного возраста выполнено по результатам осмотра объекта он составил 30 лет.
Срок экономической жизни – 80 лет.
В ценах 1969 года (без учета прибыли девелопера и косвенных издержек) – 27303,70 руб.;
В ценах 1969 года (с учетом дополнительных косвенных издержек) – 30580,14 руб.;
В ценах 1984 года – 37797,06 руб.;
В ценах 1991 года – 57092,46 руб.;
В ценах на дату оценки – 356371,11 руб.;
То же с учетом налогов – 438336,47 руб.,
или $ 70 574.
Так как реконструкция и отделка здания не соответствует тем простым конструкциям и отделке, которые учтены в расчетах по УПВС, то их пришлось рассчитать отдельно исходя из стоимости затрат на 1м2 в размере $ 700, как это следует из сообщений специалистов строительных фирм. Площадь здания 230 м2, следовательно общая сумма дополнительных затрат составила $161 000, а в общей сложности строительство обошлось в $231 574. Здание продано по цене 1 м2 $1900, и цена продажи составила $437 000. Износ вновь принят равным 0.
По укрупненным показателям восстановительной стоимости;
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ
Краткое описание объекта оценки: Общие сведения
Тип объекта: здание 3-х этажное кирпичное (2 этажа в собственности); территориальный пояс – 1; климатический район – 2; наименование (назначение) объекта: книжная база.
Основные параметры объекта:
— количество этажей – 3
— общая площадь помещений – 3043 м2
— объем по наружному обмеру – 15136,5 м3
— группа капитальности – 1
— год ввода в эксплуатацию – 1972.
Конструктивные решения основных элементов:
— фундамент – сборный железобетонный
— каркас – железобетонный
— стены – кирпичные
— перекрытия – железобетонные ребристые плиты
— кровля – рулонная, совмещенная
— основной тип полов – ПВХ плитка, бетонные
— наружная отделка здания – штукатурка, побелка, окраска.
Инженерное оборудование и благоустройство:
Методика оценки: Восстановительная стоимость объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения здания-аналога.
В качестве здания-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.
Последовательность выполнения оценки в общем случае включает:
— выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;
— корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;
— определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;
— перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.
Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970 – 1972 гг.
Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС.
Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Источники информации для расчетов: 1. Сборник №15 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов» (УПВС №15). – М.: Издательство «Искусство», 1970.
2. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».
3. Постановление Госстроя СССР от 6.09.90. №14-Д «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прочих затрат и территориальных коэффициентов».
4. Письмо отдела инвестиционной политики Администрации Новгородской области от 31.07.2001 г.
5. Данные осмотра объекта на 25.08.2001 г.
Выбор объекта-аналога: В качестве объекта-аналога для оцениваемого здания выбрано типовое здание База книжная, имеющее следующие характеристики:
группа капитальности – 2,
фундаменты – бутобетонные,
основной тип стен – кирпичные,
каркас – железобетонный,
перегородки – кирпичные,
перекрытия – из сборных железобетонных плит,
внутренняя отделка – простая,
основной тип полов – цементные,
проемы – деревянные,
внутренние и сантехнические работы – водопровод, канализация, центральное отопление, электроосвещение.
Восстановительная стоимость 1 м3 здания в ценах 1969 года для 1-го территориального пояса, 2-го климатического района составляет 13 руб. ( УПВС, сб. №15, табл. 8.7).
Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС составляют (табл.8.1)
Корректировка показателя стоимости объекта-аналога: Оцениваемое здание имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.
Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки.
Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.
Сопоставление характеристик объекта-аналога и объекта оценки и величины корректирующих коэффициентов приведены в таблице 8.2.
Общий коэффициент корректировки показателя стоимости составляет – 1,0854.
Тогда скорректированная восстановительная стоимости 1 м3 здания будет равна
Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года: Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в ценах 1969 года С1969 определяется путем умножения его расчетного объема на скорректированную стоимость строительства 1 м3 объекта-аналога:
расчетный объем оцениваемого здания по данным инвентаризации и технического освидетельствования, м3.
Переход к уровню цен на дату оценки: Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки С2001 определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, 1991 года, а затем – в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года С1969 на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94.
В соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:
Переход к уровню цен 1991 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1984 года С1984 на индекс И1984/1991 изменениями стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 6.09.90 №14Д.
Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1991 года на индекс цен на строительно-монтажные работы И1984/1991 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным отдела инвестиционной политики Администрации Новгородской области.
Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого здания в ценах на дату оценки составит:
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 8.3.
