Как арендовать помещение у города

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города – это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость. Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города?

Описание

Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан (частный жилищный фонд), могут быть предоставлены заинтересованному лицу по договору найма, либо по договору безвозмездного пользования.

Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации (государственный жилищный фонд) с согласия собственника могут быть переданы нанимателем в поднаем на основании договора поднайма.

Договор поднайма

По договору поднайма жилого помещения, находящегося в государственной собственности, наниматель с согласия наймодателя передает поднанимателю во временное возмездное пользование для проживания жилое помещение.

Жилое помещение предоставляется во временное пользование за плату. Размер платы устанавливается по соглашению сторон. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.

Оформить договор поднайма можно только с согласия совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя.

Отдел найма СПб ГБУ «Горжилобмен» оказывает следующие услуги населению

• первичная консультация о порядке заключения и расторжения договора найма/ договора безвозмездного пользования/ договора поднайма;
• подготовка и формирование пакета документов, необходимых при заключении договоров;
• составление договоров найма (поднайма), безвозмездного пользования в соответствии с условиями, устраивающими обе стороны, с учетом всех требований законодательства РФ;
• проверка документов по объекту недвижимости;
• рассмотрение обращений граждан, а также запросов органов и организаций по вопросам бронирования;
• выдача заверенных копий охранных свидетельств, находящихся в архиве СПб ГБУ «Горжилобмен».

Собственники квартир и комнат, заключая договор аренды (найма), обязаны платить налоги на доходы физических лиц, получаемые от сдачи своего жилья в аренду.

В сфере профилактики правонарушений в жилом секторе и контроле за уплатой налогов на доходы физических лиц, получаемые от сдачи жилых помещений в аренду, в наем (поднаем), заключено Соглашение о взаимодействии между Правительством Санкт-Петербурга, Управлением ФНС по Санкт-Петербургу и ГУ МВД России по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

В соответствии с пунктом 4.2 Распоряжения Жилищного комитета от 30.01.2017 № 78-р СПб ГБУ «Горжилобмен» ежемесячно в срок до 10 числа представляет в Управление Федеральной налоговой службы по Санкт-Петербургу информацию в соответствии с Соглашением.

Арендовать помещение у государства могут как физические, так и юридические лица.

Арендовать помещение можно:

• Через торги на аукционе
• По договору субаренды (равносильна коммерческой аренде)

Преимущество взятия помещения в аренду у государства заключается в том, что ее срок может составлять до 10-ти лет, а размер арендной платы, как правило, в несколько раз ниже коммерческой.

Арендатор имеет право:

• Выкупить помещение (через 3 года после его аренды)
• Уступить права аренды за определенную плату

: самыми востребованными помещениями для бизнеса являются объекты от 100 до 300 кв. м. На таких площадях обычно размещаются кафе, магазины по продаже одежды и продуктов.

Ознакомьтесь с видами льготных программ

Существуют следующие льготные программы аренды нежилых помещений:

• При наличии согласования деятельности у Департамента городского имущества
• Если зарегистрировано не менее 80% воспитанников в районе расположения заведения
• Если в течение 3-х лет была проведена реконструкция и в течение 18-ти месяцев проведен капитальный ремонт

• При соблюдении условий организации медобслуживания от Департамента здравоохранения
• Если ремонт и переустройство помещения под медицинские нужды были проведены в течение 6-ти месяцев с момента подписания договора

Оплатите задаток (примерно 25% от стоимости помещения) и представьте платежный документ с отметкой банка о платеже по следующим реквизитам:

• Расчетный счет №403 028 109 000 040 000 60 в отделение 1-го московского ГТУ Банка России Москва 705
• БИК 044 583 001,
• Получатель — Департамент финансов города Москвы (Департамент города Москвы по конкурентной политике л/с 2182731000450859)
• ИНН 7704515009
• КПП 770101001

: в платежном поручении об оплате необходимо указать размер задатка за объект, адрес, общую площадь, номер лота и дату проведения аукциона.

Примите участие в торгах

Ознакомьтесь с информацией на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов. Зарегистрируйтесь и перейдите в раздел «Аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имуществ».

Обратите внимание на то, что в лотах должны быть указаны:

• Данные об организаторе торгов
• Местоположение
• Размер помещения
• Целевое назначение
• Срок заключения договора
• Размер ежемесячной платы
• Общая начальная цена за договор
• Описание и технические характеристики (площадь, номер объекта, количество комнат и т.п.)

Место и время проведения будут опубликованы на сайте и высланы на указанную при регистрации электронную почту. Если торги проводятся в Департаменте имущества Москвы, участнику необходимо лично явиться в ведомство. Если торги проводятся в электронном виде, участник должен иметь электронную подпись.

Информация о результатах торгов будет опубликована в СМИ в течение 3-х дней со дня подписания протокола о результатах аукциона и будет размещена на официальном сайте.

: торги проводятся только в том случае, если их организатор получил две или более заявки. Если заявитель только один, то торги не проводятся. С единственным участником заключается прямой договор аренды.

Ознакомьтесь с результатами аукциона

При победе в аукционе необходимо подписать протокол проведения торгов, договор аренды и написать заявление (по установленной форме).

В нем необходимо указать следующую информацию:

• Ф.И.О.
• Дату рождения
• Паспортные данные
• ОГРНИП
• Адрес регистрации и места жительства
• Адрес арендуемого помещения
• Стоимость аренды
• Сроки аренды
• Цели использования
• Адрес регистрации и места жительства представителя

• Наименование юридического лица (в соответствии с учредительными документами)
• Организационно-правовую форму
• Ф.И.О. руководителя
• Паспортные данные представителя
• ОГРН
• Юридический адрес
• Почтовый адрес
• Адрес арендуемого помещения
• Адрес регистрации и места жительства представителя

: если протокол не подписан, сумма задатка будет направлена в бюджет Москвы. При подписанни договора она будет включена в сумму, предназначенную для погашения стоимости арендуемого помещения.

При неподписании протокола департамент имущества города Москвы выставляет на аукцион помещения с целевым назначением «свободное». В таком случае, новое целевое назначение нужно согласовать с соответствующими структурами, необходимыми для осуществления деятельности арендатора, и предоставить Департаменту подтверждающие документы в течение месяца после победы.

Сдающееся в аренду помещение обычно не имеет документов, подтверждающих его соответствие законодательству. Поэтому покупателю будет необходимо самостоятельно заключить все необходимые договора (заключение СЭС, о пожарной безопасности и т.п.).

При проигрыше в торгах претенденту возвращается сумма задатка в течение 5-ти дней.

Аукцион может быть признан несостоявшимся в следующих случаях:

• При отсутствии заявок
• Если было принято решение об отказе в участии в торгах всем подавшим заявки
• Если победитель отказался подписать протокол о результатах аукциона или договор

Претенденту может быть отказано в принятии участия в аукционе, если он:

• Не внес задаток
• Не выполнил требования оформления аукционной документации
• Имеет решение о ликвидации или приостановлении деятельности

В одном из предыдущих выпусков мы рассказывали об ответственности и обязанностях собственников, которые сдают свои квартиры и комнаты арендаторам, сегодня же речь пойдет об аренде жилья у города.

На наши вопросы отвечает начальник отдела найма СПб ГБУ «Горжилобмен» Дмитрий Леонидович Даниленко.

Вопрос: Дмитрий Леонидович, в советское время мы все жили по договорам найма, т.е. владельцем жилья выступало государство, а граждане арендовали у него жильё. Какое жильё сегодня может арендовать  петербуржец у города?

Ответ: Сегодня предоставляется жильё по договорам социального найма очередникам – гражданам льготных категорий, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые входят в Жилищный план. План утверждается ежегодно.

Но есть и альтернатива для тех очередников, которые готовы оплачивать аренду у города и проживать в отдельном благоустроенном жилом помещении.

До 1 ноября существовало две программы — это «Коммерческий наём» и «Наёмные дома».

Учитывая внесенные изменения в Закон Санкт-Петербурга от 01.11.2017 № 695-120 «О внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга в сфере жилищной политики», такая форма содействия в улучшении жилищных условий как предоставление жилых помещений коммерческого использования во вновь построенных домах по договорам найма – «Коммерческий наём» исключена. В связи с этим, хотелось бы уделить внимание такой форме улучшения жилищных условий как наем квартиры в наёмном доме.

Наёмный дом – это жилое здание, все жилые помещения в котором – отдельные квартиры, предназначенные для предоставления гражданам по договорам найма. Собственником наёмного дома является  Санкт-Петербург.

Жилые помещения по договорам найма предоставляются во временное владение и пользование за плату. В период действия договора наниматель по договору ежемесячно вносит плату за наём жилого помещения, а также оплачивает коммунальные услуги.

Вопрос: Т.е. всех, кто до изменений в Законе, арендовал у города в рамках программы «Коммерческий наём» выселят из квартир, поскольку программа уже не работает?

Ответ: Нет, никого из граждан, которые уже заключили договоры найма в рамках Программы, выселять не будут. Договоры коммерческого найма будут действовать.

Просто в соответствии с внесенными изменениями, гражданам теперь предлагается выбор: дальше жить в квартире по договору найма или же выкупить занимаемую квартиру у города на определенных условиях.

Если гражданин принимает решение дальше нанимать занимаемую им квартиру у города, то договор найма продлевается каждые 5 лет. При этом специалисты отдела найма ГБУ «Горжилобмен» за 3 месяца до окончания срока действия договора уведомляют граждан об этом.

В случае если гражданин собирается выкупить нанимаемую квартиру, то стоит учесть, что выкуп будет осуществляться из расчета рыночной стоимости и с понижающим коэффициентом в размере 0,6. При этом покупатель оплачивает первоначальный взнос – 30% и ему предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет.

Вопрос: Чем аренда жилья у города отличается от привычной нам коммерческой аренды?

Ответ: Наём жилья у собственников имеет больше предложений по районам и по типам квартир. Город по районной выборке пока уступает, т.к. наёмный дом это целый дом и пока что таких домов в Санкт-Петербурге два. Дома располагаются в Невском и Кировском районах. В 2018 году планируется передача в Программу ещё одного наёмного дома во Фрунзенском районе.

Весомый аргумент в пользу аренды у города — это стоимость. Например, если в среднем стоимость однокомнатной квартиры на рынке составляет 19-21 тыс. рублей, то в наёмном доме плата за наём однокомнатной квартиры (без учёта коммунальных услуг) составляет 7-8 тыс. рублей в месяц. При этом никакие комиссионные человек в данном случае не платит, что весьма не маловажно.

Заключая договор найма с городом, человек получает гарантии по срокам проживания, т.к. договор найма заключается на срок не менее чем на 1 год, но не более чем 10 лет. Срок действия договора найма определяется по выбору Нанимателя. По истечении срока действия договора, наниматель имеет право вновь заключить договор найма на новый срок на это же жилое помещение.

В то время как в найме у собственников таких гарантий нет и всё зависит только от договорённостей сторон.

Вопрос: Дмитрий Леонидович, что происходит, если человек, арендуя у города квартиру, не платит по счетам?

Ответ: Если человек не платит за нанимаемую им квартиру, то это является нарушением условий договора и поводом для его расторжения.

Выселение по инициативе наймодателя-города возможно только в судебном порядке, если  наниматель передает жилое помещение по договорам поднайма или в безвозмездное пользование, а также при неоплате платы за найм и коммунальные услуги. В период действия договора найма жилые помещения не подлежат отчуждению, обмену, передаче третьим лицам по договору найма или иному договору.

Вопрос: Кто может арендовать у города квартиру в наёмном доме?

Ответ: Наём жилого помещения у города — это один из способов улучшения жилищных условий горожан, являющихся очередниками.

Чтобы встать на учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, необходимо проживание в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 5 лет.

Согласно принятому закону изменились критерии принятия граждан на учёт для предоставления жилых помещений в наёмных домах:

1) ранее учётная норма для жителей коммунальных квартир составляла 15 кв. м на каждого члена семьи.

В соответствии с внесенными изменениями граждане, проживающие в коммунальных квартирах и не имеющие другого жилья, будут приниматься на учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (наёмных домах), независимо от общей площади занимаемых жилых помещений в коммунальной квартире.

2) ранее среднедушевой ежемесячный доход для приёма на учёт должен был составлять от 2 до 4 прожиточных минимумов на каждого члена семьи. В соответствии с внесёнными изменениями — от 2 до 5 прожиточных минимумов.

Вопрос: Куда необходимо обращаться за консультацией?

Ответ: Обращаться за консультациями можно в отдел найма СПб ГБУ «Горжилобмен» по адресу: ул. Бронницкая, д. 32, 4 этаж, каб. 405.

Часы приема граждан: пн. – чт. с 9:00 до 18:00, пт. с 9:00 до 17:00, перерыв с 13:00 до 14:00.

Справочный телефон: 576-00-00.
www.obmencity.ru

В Москве продолжается прием заявок социально ориентированных НКО, которые могут претендовать на получение помещений в безвозмездное пользование. Для оказания услуг москвичам город бесплатно предоставит некоммерческим организациям 50 помещений сроком на 3 года. Специалисты центра «Моя карьера», выступая партнером отбора, рассказали об основных правилах и нюансах, на которые участникам необходимо обратить внимание при подаче заявки.

Внимательно изучите условия участия и направления работы своей организации

Обратите внимание, что стать участником отбора может некоммерческая организация, которая оказывает услуги в социальной сфере и зарегистрирована в Москве более двух лет. Важно, чтобы в отношении СО НКО не проводились процедуры банкротства, ликвидации или приостановки деятельности, а задолженность организации по уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджеты любого уровня и государственные внебюджетные фонды составляла не более 5 тысяч рублей.

Убедитесь, что деятельность вашей организации соответствует тем направлениям работы, которые указаны в положении об отборе. Среди них:

• реабилитация и социальная адаптация инвалидов, социальное сопровождение семей, воспитывающих детей с ограниченными возможностями здоровья;
• содействие в вопросах трудоустройства и в решении вопросов, связанных с трудовой адаптацией;
• профилактика социального сиротства;
• социальная адаптация и семейное устройство детей, оставшихся без попечения родителей.

Главное — все услуги должны напрямую оказываться жителям Москвы на регулярной основе.

Зарегистрируйтесь на официальном сайте программы «Москва — добрый город»

Как только вы убедитесь, что ваша организация и деятельность соответствует условиям участия, — зарегистрируйтесь на официальном сайте отбора.

В личном кабинете создайте форму заявки и заполните все обязательные поля. Укажите сведения об организации, включая телефон и контактные данные. Среди прочего укажите сайт и социальные сети, они демонстрируют активность и вовлеченность вашей аудитории.

Выберите виды услуг, целевые группы, опишите деятельность, которую планируете осуществлять, и отметьте административный округ, в котором будете работать. Если работа ведется с гражданами по всей Москве, необходимо более подробно обосновать свою деятельность. Можно указать несколько направлений работы и категорий благополучателей, которым вы оказываете поддержку. Укажите все виды услуг, которые вы предоставляете или планируете оказывать. Сохраняйте каждый этап заполнения заявки.

Выберите одно помещение

Выбрать можно только одно из 50 представленных в отборе помещений (их подробное описание представлено на сайте в разделе «О помещениях»). Заранее изучите типы помещений, их расположение и планировки. Пространства отремонтированы и оборудованы с учетом специфики потребностей разных целевых групп СО НКО. Обратите внимание, что точный метраж каждого помещения указан в форме заявки.

В отборе есть два типа помещений. В 17 пространствах первого типа предусмотрены особые условия для работы специализированных ремесленных мастерских и творческих студий для людей с инвалидностью и нарушениями в развитии. В 33 помещениях второго типа услуги смогут получать семьи в кризисной ситуации, дети, оставшиеся без попечения родителей, приемные семьи и другие представители социально уязвимых групп.

Укажите в заявке причины, по котором вашей организации необходимо помещение. Возможно, заканчивается аренда, нужно дополнительное пространство для работы или ранее у вас его не было. Учитывайте при выборе помещения территориальную доступность, специфику, размер — здесь важно обосновать причины, по которым именно это пространство подходит вашей организации.

Расскажите о своих достижениях

При отборе экспертное сообщество будет оценивать актуальность, успешность и востребованность деятельности СО НКО. Необходимо предоставить как можно больше обоснований, что работа организации пользуется спросом и имеет успешный опыт оказания услуг москвичам. Подтверждения могут быть в виде грантов, финансовой поддержки от других организаций, отзывов благополучателей, партнеров и т. д.

Покажите результаты вашей работы за последние 2 года. Расскажите об источниках и размерах финансирования. Указывайте не просто названия проектов, но и деятельность, которой вы занимались. Описывая результаты, расскажите, каким образом новое помещение поможет улучшить вашу работу, как это отразится на людях, которым вы помогаете, а также как повлияет на качество ваших услуг.

Приложите все документы

Проверьте правильность заполнения всех полей заявки

Экспертизу заявок, которые пройдут технический отбор, проведут независимые эксперты, имеющие авторитет и доверие СО НКО. На сайте проекта доступен полный список тех, кто вошел в комиссию по отбору и состав экспертов. Объявление победителей по результатам отбора состоится 23 сентября, а в октябре первые 20 организаций получат новые помещения. Оставшиеся 30 пространств будут переданы СО НКО до конца года.

Более подробно ознакомиться с условиями и этапами проведения отбора можно на сайте Москва — добрый город.

Пресс-служба Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы

Прием заявлений на предоставление жилых помещений в наемных домах осуществляется при наличии свободных жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга в наемном доме социального использования.

Информации о наличии свободных жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга  в наемном доме социального использования размещается на официальных сайтах СПб ГБУ «Горжилобмен» и СПб ГБУ «Госжилфонд», в том числе адрес наемного дома, количество свободных жилых помещений и их характеристики.

Граждане, состоящие на учете имеющих право на заключение договоров найма  жилых помещений жилищного фонда социального использования в администрациях районов Санкт-Петербурга, подают заявление о предоставлении жилого помещения в наемном доме.

Прием заявлений о предоставлении жилого помещения в наемном доме осуществляется:

При приеме заявления гражданину выдается расписка в получении документов (с указанием даты и времени приема документов).

Важно: прием заявлений прекращается, если СПб ГБУ «Госжилфонд» принято решение о прекращении приема заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

СПб ГБУ «Горжилобмен» формирует пакет документов и выносит вопрос о предоставлении жилого помещения на рассмотрение жилищной комиссии  Жилищного комитета.

Жилищный комитет принимает решение о включении (отказе о включении) в Реестр заявлений.

После включения в Реестр заявлений — Жилищный комитет принимает решение о предоставлении заявителю жилого помещения в наемном доме в порядке очередности исходя из времени постановки граждан на учет.

На основании распоряжения Жилищного комитета о предоставлении жилых помещений гражданин заключает с СПб ГБУ «Госжилфонд» договор найма жилого помещения социального использования.

Очередность предоставления жилых помещений в наемных домах

Жилые помещения в наемном доме предоставляются гражданам, состоящим на учете граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в порядке очередности исходя из даты принятия граждан на данный вид учета.

Если гражданин был принят учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договорам  социального найма (далее – жилищный учет) до 1 марта 2005 года, датой его принятия на учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (в наёмных домах), будет дата принятия  на жилищный учет до 1 марта 2005 года.

Приоритетное право на предоставление жилых помещений в наемных домах имеют граждане, которые имеют более раннюю дату постановки на учет.

Жилищные комитет принимает решение о включении (отказе о включении) в Реестр заявлений.

После включения в Реестр заявлений Жилищный комитет принимает решение о предоставлении заявителю жилого помещения в наемном доме в порядке очередности исходя из времени постановки граждан на учет.

Внеочередное право на предоставление жилых помещений по договорам найма в наемных домах имеют:

• граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции;
• граждане, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями.

Вселение в жилые помещения в наемном доме

СПб ГБУ «Госжилфонд»:

• размещает информацию на сайте о наемном доме и количестве квартир;
• заключает Договоры найма жилых помещений жилищного фонда социального использования на  основании распоряжения Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении жилого помещения (отдел вселения, регистрации граждан и учета жилой площади, каб. 203, тел. 764-73-62);
• выдает ключи гражданам, заключившим договоры найма жилых помещений социального использования в наемных домах;
• осуществляет  прием документов для регистрации граждан по месту пребывания или по месту жительства на основании заключенных договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (отдел вселения, регистрации граждан и учета жилой площади, каб. 203, тел. 764-73-62);
• осуществляет начисление и взимание платы за жилое помещение и коммунальные услуги (бухгалтерия, каб. 208, тел. 404-60-71);
• осуществляет техническое обслуживание здания (отдел управления и контроля за содержанием жилищного фонда: ул. Васи Алексеева, д. 16, тел. 786-41-10, моб. тел. 8-931-351-13-96. Заявки принимаются круглосуточно).

Плата за наем жилых помещений в наемных домах

Размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования определен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2016 № 111 «Об установлении максимального размера платы за наем жилых помещений жилищного фонда социального использования и размера платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга» и составляет:

• для жилых помещений, расположенных в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном районах Санкт-Петербурга  размер платы за наем жилых помещений составляет 225, 78 рублей в месяц за один квадратный метр общей площади жилого помещения, расположенного не на первом этаже или 200, 36 рублей в месяц за один квадратный метр общей площади жилого помещения, расположенного на первом этаже;
• для жилых помещений, расположенных в Выборгском, Калининском, Кировском, Красносельском, Красногвардейском, Московском, Невском, Приморском и Фрунзенском районах Санкт-Петербурга размер платы за наем жилых помещений составляет 194, 00 рубля в месяц за один квадратный метр общей площади жилого помещения, расположенного не на первом этаже или 168, 59 рублей в месяц за один квадратный метр общей площади жилого помещения, расположенного на первом этаже;
• для жилых помещений, расположенных в Колпинском, Кронштадтском, Курортном, Петродворцовом и Пушкинском районах Санкт-Петербурга размер платы за наем жилых помещений составляет 162,23 рубля в месяц за один квадратный метр общей площади жилого помещения, расположенного не на первом этаже или 136,81 рублей в месяц за один квадратный метр общей площади жилого помещения, расположенного на первом этаже.

Таким образом, плата на наем жилого помещения зависит от места расположения наемного дома, этажа, на котором расположена квартира и общей площади квартиры.

Средний размер платы за наем жилых помещений в наемных домах на 2022 год составляет в месяц:

• 8 205 руб. — для однокомнатных квартир;
• 11 464 руб. — для двухкомнатных квартир;
• 16 116 руб. — для трехкомнатных квартир.

В разгар коронавируса у большинства предпринимателей самым острым стал вопрос аренды. По итогам карантина на рынке стало наблюдаться великое переселение — все ищут, где снять подешевле, и вариант с арендой городской площади стал особо актуальным.

На видеоконференции проекта «Покупай у своих» 18 сентября петербургские предприниматели встретились с представителями комитета имущественных отношений, Петербургской сбытовой компании и Водоканала и выяснили, на какие льготы по аренде городской недвижимости может рассчитывать малый бизнес, как найти и как получить нужное помещение, как заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и какие факторы следует учесть арендатору.

Комитет имущественных отношений Петербурга предлагает сейчас на льготных условиях более 1600 помещений. В списке можно найти много интересных локаций: и в центре города, и недалеко от станций метрополитена. На видеоконференции, организованной в рамках проекта «Покупай у своих», «Фонтанка» собрала петербургских бизнесменов, как арендаторов государственной собственности, так и тех, кто пока только рассматривает такой вариант.

Самый главный вопрос — насколько дешевле будет обходиться аренда государственной собственности по сравнению с коммерческой.

«Есть методика арендной платы, которая учитывает множественные обстоятельства: в одном доме вход с улицы и со двора — это будут две совершенно разные ставки, — объясняет Наталья Барбарова, начальник управления по распоряжению объектами нежилого фонда Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. — Влияет этаж, состояние, отдельный вход или общий. Ближе к Невскому — это точно больше 10 тыс. руб. за кв. м в год. Те помещения, которые предоставляются льготным категориям, не должны превышать в этом году 7 300 руб. за 1 кв. м в год».

К примеру, один из последних объектов, предложенных городом малым и средним предпринимателям в аренду, — 58 кв. м в высоком цоколе на Ординарной улице примерно за 40 тысяч рублей в месяц, то есть примерно по 700 рублей за квадрат. Аналогичные помещения в коммерческую аренду, судя по сайтам объявлений, по соседству дешевле 1200–1400 рублей за кв. м не найти. Или 48 кв. м в мансарде на углу Садовой и Вознесенского — 585 рублей за метр. В этом же здании и тоже под самой крышей, но у частника, — уже 900 рублей. Если уезжать из центра на окраины, можно арендовать 210 метров под хостел на «Звездной» по 540 рублей в месяц за кв. м или 114 метров под магазин у «Ломоносовской» — уже по 900, но совсем близко к метро.

Однако есть и ложка дегтя. Во-первых, с коммерческим арендатором можно торговаться, и цена с большой долей вероятности может уйти ниже, чем на ценнике. В случае с городской недвижимостью зачастую приходится торговаться — на повышение.

Кроме того, после того, как вы сделаете ремонт за свой счет, чиновники, скорее всего, повысят вам арендную ставку. Пилюлю подсластят: затраты на ремонт будут зачислены в счет арендной платы. Еще из плюсов — долгосрочный, как правило, десятилетний срок аренды у города. То есть вкладываться в ремонт «интереснее».

Также нужно понимать, что когда ты получил помещение у частного собственника, ставка аренды фиксированная, и все проблемы с инфраструктурой решает, как правило, он сам. Помещение от города может быть несколько дешевле, но нужно самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и платить за воду и свет, нужно заключить договор страхования. То есть ставка не является окончательной по затратам арендатора на помещение. Кроме того, большинство помещений требует проведения каких-то ремонтных работ — иногда значительных, а не косметических.

Еще из минусов — платить аренду придется сразу же — платежи начинаются с подписания акта приемки-передачи. Никаких арендных каникул на время ремонта. Единственное, на что можно рассчитывать в разговоре с чиновниками — если после заключения договора аренды оказалось, что предстоит много работы с ПСК или Водоканалом, и начать работу в ближайшее время предпринимателю не удастся из-за этого, новому арендатору дается время на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Казалось бы, получить отсрочку и освобождение от арендной платы в разгар коронавируса у государства должно было быть гораздо проще, чем при аренде коммерческой собственности. «На сегодняшний день, если организация имеет право на отсрочку и освобождение, конечно же, она их получает», — говорит Барбарова. Но и здесь могут возникнуть сложности. Например, Натали Горбачёвой, владелице безглютеновой кофейни-кондитерской, не удалось получить освобождение от арендной платы потому, что коды ОКВЭД, по которым она работает, являются дополнительными, а не основными.

Натали выкупила компанию, у которой раньше брала в субаренду городское помещение. Основной код ОКВЭД этой фирмы — «консультация по вопросам недвижимости». «Но и по нашей компании, которая занимается производством заказных тортов, получен отказ в силу того, что код звучит как «производство и продажа», то есть общепит является вторым-третьим кодом ОКВЭД, а не основным», — рассказала Горбачева. Несмотря на то, что Натали «по наследству» достались сложности с Петербургской сбытовой компанией, помещение предпринимателя полностью устраивает, в декабре будет 2 года работы кофейни, и Горбачева планирует это место выкупить.

Тем не менее, выгоды аренды у города очевидны. Не случайно договор съема объекта в удачном месте сам по себе может являться товаром и продаваться от одного коммерсанта к другому. Так что есть смысл изучить, как можно получить заветные квадратные метры.

Основной способ получения помещения в аренду у государства — это участие в торгах. Они регулируются ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 N 135-ФЗО. На сайте СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», на сайте Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, на электронной площадке lot-online.ru, на сайте торгов Российской Федерации публикуются списки объектов, которые сдаются в аренду. Там есть вся информация — ставка арендной платы, фотографии, сведения о том, с кем связаться, чтобы посмотреть объект, и как участвовать в торгах. С января по сегодняшний день на аукционах были разыграны более чем 200 объектов, а новые поручения по подготовке и на аренду, и на продажу помещений даются ежедневно.

Если интересующего помещения нет в перечне, можно написать письмо в комитет с просьбой инициировать проведение аукциона на право заключение договора аренды или на выкуп помещения. По словам Натальи Барбаровой, если в отношении помещения еще не поступило другой заявки, то в 99% случаев город выставит этот объект на аукцион. За минувший год, к примеру, было около 30 таких обращений, и практически все увенчались успехом для предпринимателей.

Для организаций со специфическими требованиями к арендуемому помещению, таких, например, как пансионат для пожилых людей, есть услуга подбора объекта. Можно написать заявление с указанием важных характеристик, но нет гарантии, что это заявление будет удовлетворено. «Часто ищут производственные площадки, чего практически нет, а социально-ориентированные организации ищут помещения под театры, где им нужны залы, под спортивные центры, где тоже нужны залы, определенное количество душевых, туалетов, — рассказывает Барбарова. — Такие помещения найти действительно проблематично. Большинство наших помещений — это помещения в многоквартирных домах».

Не каждому предпринимателю, участвующему в аукционе, удается заключить выгодную сделку. У Александра Первушина, владельца магазина автозапчастей, в ходе торгов цена на объект в Приморском районе повысилась до 1 000 рублей за кв. м, что явно не дешевле аренды коммерческих помещений, где средняя ставка 800–1000 руб за кв. м.

«Когда мы проводим аукционы, не обязательно он должен состояться с повышением ставки. Если есть один претендент и он правильно оформил все документы, то аукцион может быть признан несостоявшимся, и договор заключается по начальной ставке, и таких случаев тоже достаточное количество», — объясняет Барбарова.

С другой стороны, есть фирмы, которые специализируются на нечестном участии в торгах: если претендент на помещение не заплатит такой конторе энную сумму, мошенники перебивают ставку на аукционе.

«Отрицать, что такие случаи были я, конечно, не буду, — сообщила Наталья Барбарова. — Особенно это было раньше, когда аукционы были очные. В настоящее время мы перевели все аукционы в электронную форму. Сейчас это проводит электронная площадка, то есть заявители нигде не встречаются, документы подаются в электронном виде, аукцион проводится в электронном виде. И сейчас мы близимся к тому, что и договор тоже будет заключаться в электронном виде.»

Субъектам малого и среднего бизнеса полагаются особые условия аренды — преференции, а те, кто занимается социально-значимыми видами деятельности, могут вообще добиться целевого предоставления помещения со скидками до 99%.На сайте КИО размещены административные регламенты, № 156-р — для целевого предоставления помещения и № 45-р для получения преференций.

Комплекты документов примерно одинаковые, только для получения преференции чуть-чуть посложнее, чуть-чуть побольше документов. Комитет рассматривает заявление, передает в Федеральную антимонопольную службу, если она согласовывает, заключается договор аренды.

«Больше всего вопросов вызывает получение помещения по преференциям. Основной способ — это аукционы. Поэтому, когда мы или антимонопольная служба отказывает, нужно понимать, что отказ получен только в соответствии с административным регламентом, а не по субъективным причинам, — говорит Барбарова. — Часто это вызывает жалобы со стороны потенциальных арендаторов. Основания для отказов предусмотрены в регламенте — это, например, наличие задолженности по арендной плате по другим договорам, или в отношении объекта уже заключен договор аренды и т.д. Но если вид деятельности не тот, мы не отказываем, мы направляем в антимонопольную службу и они, руководствуясь своими нормативными актами об ограничении конкуренции, принимают решение».

Когда срок действия договора аренды помещения, полученного по преференции, заканчивается, нужно снова собирать комплект документов и снова проходить процедуру согласования в ФАС.

На сайте КИО в отдельный раздел выделен фонд социально-ориентированых объектов. Это помещения, которые предоставляются общественным и некоммерческим организациям с применением льгот по арендной плате. В статье 5 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149–51 льготные категории и коэффициенты арендной платы представлены в виде таблицы. К примеру, для детских спортивных секций скидка — 60%. Есть и совершенно неожиданные получатели скидок по аренде: «Субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие деятельность по организации креативной деятельности». Если удастся убедить чиновников, что вы именно что креативная организация, вам положена скидка в 99%. Раньше льготы полагались и образовательным учреждениям, и даже парикмахерским, но теперь перечень льготников сильно сократился. Важное правило — не менее 70% арендуемой площади должно быть отдано именно под заявленный вид деятельности. Если придет проверка и обнаружит, что вы вместо того, чтобы учить детей каратэ, готовите шаверму, арендную ставку вам пересчитают и потребуют заплатить по новой цене.

Сниженную арендную ставку можно получить только на помещения из специального фонда. Сейчас в нем около 4 тысяч объектов. Почти все занято, но если поискать, можно подобрать что-то подходящее: есть помещения и на Гороховой, и в Купчино, и на улице Савушкина.

Мария Головченко, исполнительный директор организации, которая обучает детей от 3 до 14 лет инженерному творчеству и конструированию, поинтересовалась, на какие льготы может рассчитывать ее фирма.

«Если мы говорим о некоммерческой организации, созданной с целью образования, то есть возможность получения помещения из фонда социально-значимых объектов с применением льгот по арендной плате, — объяснила Наталья Барбарова. — Если это коммерческая организация с лицензией на проведение образования, то льготы не будет, но есть основание для целевого предоставления, без торгов и без получения согласия антимонопольной службы».

Прежде чем лить воду в новообретенном помещении, придется собрать комплект документов и пойти в Водоканал — в офис или на сайт.

Если договор предыдущего арендатора был заключен после 2013 года, можно просто заменить стороны договора.

«Более старый договор нужно перезаключить, потому что условия сильно изменились, прежде всего, в части защиты прав пользователей нежилых помещений в отношениях с «Водоканалом», а не в пользу «Водоканала», — объясняет Юлия Артемьева, директор Филиала «Единый расчетный центр» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».

Кроме того, она призывает всех арендаторов установить приборы учета холодной и горячей воды: «В период пандемии, собственники, не имея приборов учета, обращались за положенным им перерасчетом. А с этим всегда большие сложности: «Водоканал» запрашивает документы, которые позволяют подтвердить, что действительно деятельность не осуществлялась, что помещение не убиралось, что никакого потребления воды не было. Если есть прибор учета, таких проблем не будет».

Также важно помнить о том, что далеко не все вещества можно сливать в канализацию. Например, если владелец кафе или ресторана не установит жироуловители, он может столкнуться с серьезными неприятностями. «Водоканал» вправе проверить контрольный колодец, если помещение имеет самостоятельный выпуск в систему коммунальной канализации, или качество стока, который отводится от помещения, и, если что не так, начислить плату за негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения.

Заключать договор электроснабжения с «Петербургской сбытовой компанией» тоже придется самостоятельно.

«Несколько лет назад была проведена глобальная работа по подтверждению мощности в помещениях, принадлежащих городу. «Ленэнерго» выдало несколько тысяч актов о технологическом присоединении, которые подтверждали мощность в помещениях, готовых к сдаче потенциальным арендаторам. Мы договорились с городом и «Ленэнерго» о том, что эти перечни актов о технологическом присоединении будут у нас, и, соответственно, арендаторам помещений в городе не нужно будет предоставлять техническую документацию для заключения договора», — вспоминает Дмитрий Белоусов, начальник управления по работе с непромышленными потребителями АО «Петербургская сбытовая компания».

Но время идет, ситуация меняется, в аренду сдаются новые помещения, которые не входили в этот перечень, и энергетики вновь сталкиваются с тем, что не удается найти актуальных актов о технологическом присоединении помещений, которые сейчас сдаются в аренду.

«В таких случаях зачастую мы вынуждены отказывать потребителю в заключении договора, пишем ему о том, что необходимо обратиться в сетевую организацию или в КУГИ за тем, чтобы этот документ получить, потому что без него у нас нет возможности заключить договор аренды», — разводит руками Дмитрий Белоусов.

«Прежде чем арендовать помещение, которое кажется привлекательным по своему местоположению, нужно выяснить, какая мощность на этом объекте имеется», — советует Белоусов.

У предпринимателей, которые захотят устроить энергоемкое производство в жилых домах старого фонда, а в ряде случаев это может быть даже, например, пекарня, скорее всего возникнет проблема нехватки мощностей. Придется обращаться в «Ленэнерго», чтобы заключить новый договор о техприсоединении. Это дополнительные работы, дополнительные затраты, иногда весьма серьезные, потому что подводка дополнительной мощности может быть сопряжена с работами по вскрытию тротуара.

Елена Шевчук, специально для «Фонтанки.ру»

«Покупай у своих» — это проект по поддержке малого бизнеса Петербурга: карта, на которой предприниматели могут самостоятельно себя отметить, рассказать о своих товарах и услугах и, по желанию, предложить читателям скидку по промокоду FONTANKA.

Проект реализован на средства гранта Санкт-Петербурга

Оформление договора аренды

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор. В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта. Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

• комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
• унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку. Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию. В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

• возможность быстро начать бизнес;
• возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
• быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
• если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
• конкурентоспособная стоимость;
• расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
• возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
• прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит. Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию. Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

• Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
• Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
• Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
• Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Что можно арендовать у города?

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам. Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации. Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

• административное здание;
• склад;
• офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.