Где разместить объявление о продаже земли бесплатно

Фотографии участка

Перед тем как сделать фотографии, мы пропололи сорняки, выкосили сухостой, а все рабочие инструменты вроде граблей и лопат убрали из кадра. В кадре остался только участок с посадками и дом, поэтому на фото он казался аккуратным, а не заставленным личными вещами хозяев.

Заглавное фото объявления — общий план участка. Именно оно создает первое впечатление и привлекает внимание. На общем плане покупатель может рассмотреть, как выглядят постройки, зеленые насаждения, парники, сараи, гараж и другие объекты.

Заглавная фотография из объявления о продаже участка. Я добавила ей сочности и яркости в фотошопе

Дальше идут важные детали: крупный план самого дома, если он есть, фотографии комнат, на которых почти нет личных вещей и бардака. Хозяйственную постройку мы сфотографировали с разных ракурсов.

После фотографии с общим планом мы добавили кадастровый план участка, а в конце — снимок со спутника на карте, где обозначено расположение участка, чтобы покупатель видел, в окружении каких зон он находится. Выигрышно будет смотреться соседство с озером, лесом и близость города.

На этой фотографии по выставленному забору видно, как сужается участок

Размещая информацию и фотографии, мы прежде всего думали о том, что может привлечь покупателей и повысить в их глазах стоимость участка. Например, возможности для досуга: фермы с животными, катание на лошадях, аренда оборудования, спортивные площадки, магазины или природные достопримечательности. Поэтому мы выставили фотографии живописных границ СНТ с высоким надежным забором и дорогой, которая шла через кадр и напоминала мне о детстве в деревне и приятном дачном досуге.

Еще мы прикрепили фотографию озера. В объявлении указали, что оно совсем недалеко от участка.

Список фотографий в объявлении получился такой:

Сделка и оформление

Когда покупатель подтвердил, что согласен приобрести участок, мы обратились к нотариусу. Нотариус назначила встречу через три дня.

Арсений и покупатель с женой пришли к нотариусу втроем. Нотариус проверила, что все необходимые бумаги на месте. После этого она записала их на сделку через пару недель. Это время было необходимо для проверки документов. в них смутило, то  перенесли.

Со своей стороны Арсений как владелец участка предоставил такие документы:

В день сделки обе стороны снова пришли к нотариусу, которая удостоверила их личность и выдала договор купли-продажи. Обе стороны его подписали. Еще нотариус составила акт передачи права собственности, который подписали и Арсений, и покупатель.

От покупателя потребовался только паспорт и нотариально заверенное согласие супруги. Его берут, чтобы супруга потом не могла оспорить сделку под предлогом того, что она о ней не знала: все приобретенное в браке имущество считается общим, поэтому и требуется согласие обоих супругов. Нотариус сама оформила это согласие покупателю.

Арсений принес на сделку ключи от домика и калитки, а покупатель — деньги. Нотариус проверила деньги на специальном аппарате и убрала их в сейф-ячейку. Чуть позже она выдала Арсению документ о передаче прав собственности, а покупателю — выписку из ЕГРН, технический паспорт, кадастровый план участка, межевой план и свидетельство о праве владения. Арсений получил деньги при нотариусе в  день, а взамен отдал ключи от участка.

Оформление всех документов обошлось в 10 161 : уплата госпошлины — 4161 , стоимость услуг правового и технического характера — 6000  Обычно за документы платит покупатель — так было и в нашем случае.

Первая страничка договора с покупателем, составленная нотариусом

Стоимость сделки купли-продажи

Как продать участок самому

Любой участок можно продать самостоятельно или с помощью посредника. У каждого способа есть свои плюсы и минусы.

Если продаете землю без риелтора, получится сэкономить — не надо будет платить комиссионные. Некоторые специально ищут варианты без посредников, поэтому ваш участок может заинтересовать большее число потенциальных покупателей. не факт, что агент будет активно продвигать именно ваш участок.

Но придется самостоятельно изучить много информации. Также готовьтесь общаться с большим количеством людей — по телефону и вживую. И не факт, что общение закончится продажей. Приготовьтесь ездить на показы, если участок продается с домом или огорожен забором.

Если решили продавать участок через посредника, сможете обсудить с экспертом цену, а юристы оформят сделку и составят договор. Не придется также самостоятельно общаться с потенциальными покупателями и показывать участок. Специалисты лучше знают, где и как разместить рекламу. у риелтора обычно есть база клиентов — возможно, ваш участок подойдет из них.

Правда, услуги риелтора придется оплатить. Это может быть фиксированная сумма или процент от сделки. В любом случае это будет существенный расход. Еще риелторы могут активнее предлагать покупателям другие объекты и редко рекламировать именно ваш участок.

«К сделке я особенно никак не готовилась»

редактор Тинькофф Журнала, живет в Екатеринбурге

В наследство от бабушки мне достался участок с дачным домом. Собственниками были я и мой дядя. Моя мама, сестра дяди, умерла, поэтому половина досталась мне. Заниматься землей мы не хотели, поэтому решили ее продать.

Участок был в СНТ, земли населенных пунктов, категория садоводство. Площадь — 4,6 соток, недалеко от города.

Перед продажей мы немного прибрались: вывезли хлам из дома, убрали сорняки. Получились довольно симпатичные фотографии.

Документы были у нас на руках: выписки из Росреестра и свидетельства о праве на наследство. Данные о межевании были в Росреестре, поэтому технического паспорта у нас не было. Для сделки я оформила только справку об отсутствии долгов перед СНТ: пришлось закрыть те платежи, которые накопились, — около 8000 . Но в МФЦ эту справку не смотрели, я сделала ее больше для покупателей.

Риелтора не нанимали. Я решила, что смогу все оформить сама, — так и вышло. Незадолго до этого я продала квартиру, поэтому примерно представляла процесс. Все было достаточно просто — пришлось только разобраться в категориях земель, оформлении прописки и маткапитала, потому что покупатели часто про это спрашивали.

Стоимость назначали так, чтобы было не жалко: дядя строил дом на участке вместе с дедушкой, не хотелось отдавать за бесценок. И сразу заложили пространство для торга. Участок в прошлом году простоял неухоженный, там все заросло, за это мы предлагали хорошую скидку от цены в объявлении — выкладывали за 800 000 , договаривались на 700 000 . Объявления я давала на «Авито» и «Циане».

На «Авито» размещение о продаже бесплатное. Мне много писали, задавали вопросы, с двумя покупателями мы даже ездили смотреть участок. Хотела еще как запасной вариант разместить объявление об аренде, чтобы сдать дачу на лето, если не купят. Но такие объявления на «Авито» платные, и я не стала заморачиваться.

Через пару недель я выложила участок еще и на «Циане». Там все объявления платные — заплатила 600  за месяц. По объявлению позвонила всего одна покупательница — в итоге ей мы и продали участок.

В тексте объявления я сразу указала, что дом дачный, — прописаться и зачесть маткапитал не получится

Я даю довольно много объявлений на «Авито» и уже выработала свою систему отбора покупателей. Доступ настраиваю только через сообщения: мне кажется, это отсекает неадекватных людей. Хотя было несколько человек, для которых русский язык, судя по всему, не первый, и им было проще позвонить. Но я рассуждаю так: если изначально общаться сложно, то оформлять сделку будет пыткой.

Еще я даже не начинаю переписку с теми, кто изначально пишет грубо и пытается надавить. Например, по этому объявлению пришло сообщение: «Можем предложить только 400 000 . Все под снос». При этом человек даже не видел дом вживую. Я не стала отвечать.

Считаю, что мои принципы работают — все три покупателя, с которыми мы ездили на просмотр, были очень приятными в общении. Двое ушли «подумать» и пропали, и мы продали третьим — семейной паре. Иронично, что это были единственные покупатели, с которыми мы общались по телефону.

К сделке я особенно никак не готовилась — просто была на связи с покупательницей и отвечала на вопросы. Прислала наши выписки, кадастровый номер, а она проверила право собственности в Росреестре. Договор подготовили покупатели и прислали нам на проверку.

Я записала нас на оформление документов в МФЦ. Как оказалось, сделала неправильно: при оформлении сделки нужно брать отдельный талон на каждого человека. Нас было четверо — два продавца и два покупателя, соответственно, нужно было взять четыре талона. Я, конечно, этого не знала и взяла один. Но регистратор в МФЦ пошла нам навстречу и пробила дополнительный талон.

Закончилось все удачно: участок продали, причем эти покупатели мне понравились больше всех. Продажей я начала заниматься 1 мая 2022 года, сделку оформили уже 18 мая. Продать получилось за 700 000 . Тоже считаю, хорошо, потому что председатель СНТ говорил, что в прошлом году аналогичный участок купили за 560 000 . Видимо, вырос спрос. Так что результатом я довольна, надеюсь, покупатели тоже.

Стоимость

Сумму в объявлении обычно указывают больше той, за которую в действительности готовы продать участок. Покупатель может рассчитывать, что продавец ему уступит, поэтому сумму уступки закладывают в цену.

Кадастровая стоимость нашего участка составляла 380 000 , но продать его за эти деньги у нас не  даже с риелтором: была весна 2020 года, как раз началась пандемия, поэтому спрос на землю снизился. Я промониторила похожие участки неподалеку, мы посмотрели среднюю стоимость проданных участков за квартал на «Циане» — там есть информация, за сколько в среднем покупают землю в разных районах.

Еще я поговорила с владельцами похожей земли. Один из соседей купил участок 6 соток с небольшим домиком в нашем СНТ за 100 000  два года назад. Другой — чуть дороже. Председатель садового товарищества сказала, что нам удастся продать такой неказистый участок площадью 4 сотки дороже, чем за 100 000 

Я обзвонила всех соседей, чья земля граничит с нашим участком, и предложила им расширить свои владения. Одна соседка очень хотела выкупить наш участок за 70 000 , но мы не согласились.

Сначала мы выставили участок за 300 000 , но за такую цену покупателей не нашлось. 300 000  — верхняя планка цены, за которую уходили подобные участки, с учетом торга. Первый месяц мы не снижали цену, поскольку не так сильно нуждались в деньгах. Через месяц мы начали сбавлять по  за раз. у нас были ресурсы содержать участок и нам не требовались деньги, дождались, когда снимут ограничения пандемии, и  участок значительно выгоднее.

В итоге еще через месяц на отметке 180 000  нам стали звонить по поводу участка. Мы поняли, что это реальная цена нашей земли, и больше уже не снижали.

Как подготовить документы

Перед тем как сфотографировать участок и выложить объявление, мы убедились, что все необходимые документы для продажи участка у нас на руках и их не нужно заказывать.

Расскажу, какие документы могут потребоваться, чтобы продать участок земли.

Заверенная копия паспорта продавца. Ее можно заверить у нотариуса, нам это сделали бесплатно.

Свидетельство о праве собственности подтверждает владение недвижимостью. Свидетельство выдавали до 2016 года. Если право собственности на недвижимость оформлялось позже, то нужно запросить выписку из ЕГРН в МФЦ.

Документ-основание. Например, это может быть договор купли-продажи, дарения, завещание и так далее — если есть. В нашем случае было достаточно свидетельства о вступлении Арсения в законные права наследства. Нам ничего заказывать не пришлось.

Кадастровый паспорт — это документ с характеристиками недвижимости. Его выдает Росреестр или БТИ по месту нахождения земельного участка. Если участок находится в СНТ, то кадастровый паспорт оформляет администрация района. Паспорт стоит рублей в зависимости от региона и статуса недвижимости. Нужно его оплатить, в течение месяца инженеры придут измерить участок, а потом выдадут документ. У нас кадастровый паспорт делала еще бабушка Арсения.

Кадастровый паспорт участка, который оформляла еще бабушка Арсения

Документ об уплате налога на землю. Выдают в районной администрации. Еще его может заказать нотариус — так было у нас.

Справка о строениях на участке. Если на участке есть жилой дом, эту справку нужно заказать в БТИ или Росреестре вместе с кадастровым паспортом. Как я поняла, она требуется только в случае, если на участке есть дом или жилое помещение. С нас ее не спрашивали и сказали, что мы не должны ее предоставлять. Постройку, которая была на участке, признали сараем.

Геодезическая съемка участка — это съемка, в процессе которой собирают информацию о местности, чтобы определить границы участка, составить его кадастровый план и технический план на строение. Делает это специальная служба, такую можно найти в интернете, если вбить в поиске «геодезическая съемка в  городе». Эту съемку у нас заказывала бабушка Арсения. После съемки был составлен план межевания, кадастровый паспорт и кадастровый план территории.

Кадастровый план территории, где находился наш участок

Технический паспорт — в нем отражают постройки на территории участка или выдают справку, что построек нет. Этот документ выдают в БТИ, и его тоже в свое время оформила бабушка.

Договор купли-продажи. Нам его сделала нотариус.

Справка об отсутствии задолженностей. У нас на руках были все документы, кроме расписки, что долгов перед СНТ нет. Такую справку выдает председатель садоводческого товарищества. Мы с ним знакомы не были, поэтому пошли искать контакты на доске объявлений. Когда мы уплатили членские взносы, те самые 8000 , он выдал нам заверенную справку о том, что долгов нет. Она действовала месяц.

Как не нужно составлять объявления

Пока я продавала наш участок, видела много объявлений и поняла, как не стоит делать. Когда я размещала фотографии, то старалась думать как потенциальный покупатель: что мне самой приятно видеть, а что нет. Я составила список вещей, которые меня в объявлениях не устраивали.

Темные фотографии. На наше восприятие очень влияет свет: один и  участок будет выглядеть в солнечную погоду днем и в пасмурную поздно вечером.

Если первая фотография в объявлении — дорога до участка в мрачной серо-коричневой гамме, то не совсем понятно, что предлагают купить. этого восприятие искажается, участок запоминается как не самое дружелюбное место. Это не значит, что его никто не купит. Скорее всего, продавцу будут реже звонить и назначать встречи и продажа сильно затянется.

Так лучше не делать: на главной фотографии объявления — темная дорога, ведущая к участку

А вот удачный пример фотографии: здесь нет теней, а все детали участка хорошо просматриваются. Его хочется взять, потому что кажется, что вместе с ним покупаешь дверь в лето

Нет фотографий самого участка. Бывает, продавец добавляет только фотографию со спутника, инфраструктуру района и пейзаж по соседству. А фотографий самого участка у него нет: или некогда было ехать, или просто отдал ключи риелтору, который тоже поленился делать фото.

Все это значит, что если звонить по такому объявлению, о текущем состоянии участка получить информацию не получится. Риелтор, который никогда не был там и не видел участка, ничего дельного не расскажет.

Агентство хочет продать сразу несколько участков, но кроме схемы расположения никаких фотографий нет. Эта картинка даже не дает возможности понять, какой именно участок продается

Лишние эффекты. Например, на фотографии может быть видно дом, прилегающую территорию, парник, дорожки и границы, огороженные забором, — кажется, все, что нужно, чтобы оценить участок. Но снято это может быть специфично.

Некоторые продавцы делают фотографии с эффектом камеры . Это широкоугольный объектив, который скругляет изображение, зрительно увеличивая и искажая пропорции объектов на переднем плане. По таким фотографиям покупателю будет трудно понять, какого размера участок, дом и комнаты внутри.

Из-за эффекта фиш-ай почти невозможно оценить размер дома

Непонятное описание. Иногда покупатель так старается продать участок, что перегружает объявление информацией или, наоборот, урезает ее. В тексте все верно, но чтобы понять, что имел в виду автор, приходится долго вчитываться.

В объявлении важно понятно описать все, что получит покупатель. Уточнять подробности через звонок или встречу будут далеко не все заинтересовавшиеся. Поэтому лучше составить объявление так, чтобы у покупателя не оставалось вопросов, а только желание лично посмотреть участок.

Например, можно написать в тексте «вода», но что это значит: родник, колодец, колонка или центральное водоснабжение? Чтобы не гадать, стоит развернуть описание: «участок подключен к центральному водоснабжению, поэтому всегда есть вода».

Из текста этого объявления трудно понять, что есть на участке и в каком он состоянии

А вот это грамотно составленное объявление: все четко, по делу

В каком порядке действовать

В законодательстве нет отдельных правил для продажи земли. Механизм не отличается от продажи других объектов недвижимости с точки зрения закона и сложившихся обычаев на рынке. Действовать можно в таком порядке.

Найти риелтора. Этот шаг нужен, если вы решили продавать землю при помощи посредника. Чтобы выбрать частного риелтора или агентство, стоит ориентироваться на отзывы знакомых или рекомендации из интернета.

Составить и разместить объявления о продаже. Если вы собираетесь продавать участок самостоятельно, надо разместить информацию в базах недвижимости или использовать онлайн-доски объявлений. Вот несколько популярных площадок для продажи недвижимости: «Авито», «Циан», «Юла», «Фарпост», «Домклик», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд» и «Твой адрес».

Объявление о продаже должно быть коротким, но информативным. Вот что стоит написать:

Добавьте к объявлению фотографии. Постарайтесь снять участок с такого ракурса, чтобы подчеркнуть его достоинства. Например, если на участке есть плодовые деревья, покажите их потенциальным покупателям.

По такому объявлению можно сразу «примерить», где лучше поставить дом

Как правило, весной рынок земли заметно оживает — в это время участки покупают те, кто хочет построиться уже к осени. Второй пик продаж приходится на осень — участки выбирают те, кто собирается начать стройку весной, а зиму потратить на разработку проекта и выбор подрядчика. Летом участки тоже продаются, но спрос меньше. А вот зима — традиционно мертвый сезон: чаще всего до участка трудно добраться, да и адекватно оценить его под снегом получится.

Поэтому первые объявления о продаже лучше запустить в марте, летом уменьшить количество платных объявлений или вообще сделать небольшой перерыв, и снова активно продавать осенью. Если за два высоких сезона покупатель не найдется, возможно, стоит снизить цену.

Показывать участок и вести переговоры. Старайтесь показывать участок при дневном свете, чтобы покупатели могли все рассмотреть. Расскажите о коммуникациях, инфраструктуре и других преимуществах. Не пытайтесь скрыть недостатки — не делайте на них акцент, но и не умалчивайте. Это поможет избежать неприятностей в будущем, если покупатель решит, что его обманули, и захочет расторгнуть сделку.

Покупатель может попросить правоустанавливающие документы, поэтому позаботьтесь, чтобы все бумаги были в порядке. При этом новую выписку из ЕГРН заранее лучше не заказывать: если вы долго будете продавать участок, она устареет и придется платить еще раз.

Обычно покупатели торгуются, поэтому лучше загодя определить для себя ту сумму, которую готовы уступить. Иначе есть риск, что вы спонтанно скинете слишком много и будете переживать.

Получить задаток. Иногда продавец и покупатель договариваются о сделке, но по  причинам не готовы сразу подписать договор купли-продажи. Например, покупателю нужно сначала продать свою недвижимость и получить за нее деньги. Или продавец должен оформить разрешение органов опеки на сделку, потому что часть участка принадлежит его несовершеннолетнему ребенку.

В таких случаях обычно составляют предварительный договор и соглашение о задатке.

В предварительном договоре перечисляют условия, на которых будет заключен основной договор: описывают объект, договариваются о цене, порядке расчетов и сроках заключения основного договора. Если даты не определены, основной договор надо подписать в течение года.

Если из участников станет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона может через суд принудить заключить договор. Тогда он будет считаться согласованным на условиях, указанных в решении суда, и действовать с момента, когда вступит в силу судебное решение.

Задаток — это деньги, которые покупатель передает продавцу, чтобы подтвердить свое намерение купить участок. Задаток фиксирует договоренности — продавец может рассчитывать, что покупатель не откажется от сделки, а он, в свою очередь, может не переживать, что продавец передумает. Если одна из сторон решит нарушить договоренность, вторая сможет получить компенсацию.

Соглашение о задатке — письменное. В тексте устанавливают окончательную стоимость земли — после подписания соглашения продавец не вправе повышать цену, а покупатель обязуется заплатить оговоренную сумму за вычетом задатка.

Если сделка сорвется по вине продавца, покупатель получит задаток в двойном размере. Допустим, цена участка 1,5 млн рублей, и покупатель передал продавцу 150 тысяч задатка. В этом случае продавец, которого сделка не состоялась, должен вернуть покупателю 300 тысяч рублей. А если сделка не состоится по вине покупателя, он потеряет задаток.

Письменное соглашение со всеми необходимыми сведениями будет достаточным доказательством, если дело дойдет до суда. Как правило, суды встают на сторону пострадавшей стороны.

Так было в деле жителя города Волжского. Он заключил предварительный договор и соглашение о задатке, в котором была зафиксирована стоимость жилого дома и земельного участка — 3 200 000 . Задаток — 50 000 . Основной договор по вине продавца не заключили, но двойной задаток он не вернул.

Покупатель просил суд взыскать с продавца 100 000 , расходы на оценку объекта недвижимости — 6000 , расходы на юридическую помощь — 30 000 , почтовые расходы — 300 , компенсацию морального вреда — 50 000  и расходы на госпошлину — 3320 

Суд решил, что сделка не состоялась по вине продавца, поэтому по закону и условиям соглашения о задатке покупателю положена компенсация. И обязал ответчика выплатить истцу задаток в двойном размере — 100 000 , а также частично возместить расходы — 5000 из запрошенных 30 000 на юридическую помощь. А вот в возмещении морального вреда суд отказал.

Заключить договор. Мы уже подробно рассказывали, как оформить договор купли-продажи земельного участка, поэтому кратко расскажу основные моменты.

Договор купли-продажи должен быть письменным и подписан обеими сторонами.

Заверять сделку у нотариуса нужно в двух случаях:

В договоре надо указать:

Можно передать участок покупателю по акту приема-передачи или указать в договоре, что это единственный документ, который подтверждает передачу объекта.

Зарегистрировать переход права. Сам договор государственной регистрации не подлежит, но надо зарегистрировать переход права собственности новому владельцу.

Чтобы зарегистрировать переход права, понадобятся:

После регистрации новый собственник получит выписку из ЕГРН, в которой будут указаны сведения об объекте и правообладателе.

Покупатель вправе рассчитаться с продавцом до или после государственной регистрации перехода права на участок. Но если расчет запланирован после регистрации, то в ее ходе на землю наложат обременение. Это значит, что покупатель не сможет продать, подарить или еще способом передать участок другому лицу, пока не выплатит продавцу всю положенную сумму. Чтобы снять обременение, участникам договора придется еще раз прийти в Росреестр или МФЦ и подтвердить, что финансовых претензий друг к другу у них нет.

Уплатить налоги. Когда человек продает земельный участок, он получает доход, с которого по общему правилу обязан заплатить НДФЛ. Не важно, какое у продавца гражданство, — главное, что участок находится в России. Но если продавец владел участком дольше минимального срока, налог платить не придется.

Ставка НДФЛ зависит от того, налоговый резидент продавец или нет. Нерезиденты — это те, кто на 31 декабря года продажи участка провели в России менее 183 календарных дней. Налоговая ставка для резидентов — 13%, для нерезидентов — 30%.

Доход от продажи земельного участка налоговая определяет так: берет кадастровую стоимость участка на 1 января того года, когда состоялся переход права, умножает на 0,7 и сравнивает с ценой в договоре. Для НДФЛ берут наибольшую величину.

Допустим, вы продали участок за 1 000 000  Если его кадастровая стоимость 1 200 000 , НДФЛ посчитают по сумме договора, потому что кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7 меньше цены продажи: 1 200 000  × 0,7 = 840 000 .

А если кадастровая стоимость — 1 450 000 , налог посчитают по кадастровой стоимости с коэффициентом, потому что эта сумма больше цены договора: 1 450 000  × 0,7 = 1 015 000 

Общий минимальный срок владения участком, по истечении которого можно не платить НДФЛ и не подавать декларацию — 5 лет. Или 3 года, если участок достался в наследство, в дар от близкого родственника или в порядке приватизации.

Если вы владели участком меньше минимального срока и должны платить НДФЛ, то вправе уменьшить доход на имущественный вычет — 1 млн рублей, или на расходы на приобретение участка.

Первый вычет актуален, если участок достался бесплатно или на его покупку вы потратили меньше миллиона. Либо когда утеряны документы на приобретение земли. Тогда можно вычесть из полученного дохода с продажи участка 1 млн рублей и заплатить 13% с оставшейся суммы.

Например, если вы продали участок за 3 750 000 , то можете применить вычет и заплатить НДФЛ с 2 750 000  Тогда вместо 487 500 : 3 750 000  × 13%, вы заплатите 357 500 : ( 1 000 000 ) × 13%.

В остальных случаях можно уменьшить полученный от продажи земли доход на расходы на приобретение участка.

Допустим, вы продали участок за 3 750 000 , но купили его за 3 500 000  и можете подтвердить это документами — договором и распиской от продавца. Тогда у вас есть право уменьшить доход на расход и уплатить налог с разницы. Вы сможете заплатить всего 32 500 : ( 3 500 000 ) × 13%. Если расходы были или больше доходов, налог вообще платить не придется.

Если участок до продажи был в собственности продавца меньше минимального срока, продавец должен не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать в налоговую декларацию . Если продаете землю за 1 млн рублей или меньше, налог платить не нужно, и декларацию подавать тоже.

Если забудете подать декларацию, налоговая сама посчитает НДФЛ. Доходом будет 70% кадастровой стоимости участка на 1 января года продажи, к которым применят вычет 1 млн рублей и пришлют уведомление на уплату получившегося налога.

Уплатить НДФЛ нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи земельного участка.

Еще продавцу надо заплатить земельный налог пропорционально времени владения участком с 1 января. Если продажу зарегистрируют в первой половине месяца, он в расчет не попадет. Если во второй — да. Например, если продажу зарегистрируют 13 марта, этот месяц в расчете участвовать не будет. А если 17 марта — его включат в расчет.

Текст объявления

Мы хотели создать объявление, на которое откликнулись, искали землю.

У нашего участка было несколько преимуществ, которые мы указали в объявлении:

Но у нашего участка были и проблемы: домик был не зарегистрирован. Это одноэтажная постройка с мансардой, в которой бабушка и дедушка отдыхали летом и иногда жили в жару. У нее не было фундамента, поэтому домик не поставили на учет.

Чтобы узнать, узаконить постройку, я проконсультировалась с несколькими юристами и нотариусами. Оказалось, что постройка на участке — жилой сарай, его не нужно регистрировать, потому что он подходит под описание нежилого здания. В домике не было фундамента, электричества и утепления. В объявлении я писала, что на участке есть постройка, в которой можно переночевать летом.

На участке не было газа и отопления, а также электричества и круглогодичного водопровода. Он просто не был подключен к электросети и центральному городскому водоснабжению. Но каждый день на два часа давали воду для полива — к каждому участку в СНТ подведены трубы из ближайшего озера. Такая вода хоть и фильтруется, но все равно остается технической и слегка пахнет болотом. Воду для полива включают по часам — это стандартная практика в Коломне для участков под сельскохозяйственные нужды.

Еще один минус — участок находился в болотистой низине, на откосе плотины. этого у него форма неправильного четырехугольника, а сама почва оставляет желать лучшего. Многие наши соседи насыпали плодородный слой земли, чтобы улучшить качество почвы, выровнять участок и уменьшить склон. Конечно, это не те пункты, которые нужно указывать в объявлении при продаже. Но и полностью скрывать их не стоит.

Мы сделали акцент на сильных сторонах недвижимости, а минусы превратили в плюсы.

Вот о чем мы сообщили в тексте объявления:

Текст объявления о продаже объемный, но зато можно сразу все узнать без звонка

Как показывать участок покупателям

Подготовка. Поскольку я и сама раньше выбирала недвижимость как покупатель, я постаралась вспомнить, какие детали и моменты на просмотрах меня отталкивали. Мне всегда не нравилось обилие личных вещей и беспорядок. Я покупаю недвижимость без личных вещей, и мусор предыдущие жильцы, скорее всего, уберут. Однако часто за хламом бывают скрыты плюсы, например планировка. А сам объект кажется меньше.

Моя знакомая риелтор из Петербурга посоветовала перед показом участка навести на нем порядок и убрать личные вещи. У покупателя не должно возникнуть ощущение, что ему придется воевать с имуществом бывшего хозяина за право владеть недвижимостью. На участке можно оставить только парники, теплицы, садовый инвентарь, мебель и другие вещи, которые достанутся будущему владельцу.

В итоге мы все убрали заранее и показывали участок без хлама. У нас было всего два показа, а взяла участок семья, которая посмотрела его первой.

Погода. Лучше договариваться о встрече в солнечный день. В хорошую погоду от участка останется больше положительных впечатлений, чем в пасмурную. Когда нам позвонили с просьбой о показе, мы посмотрели прогноз погоды на всю неделю. Он был благоприятный, и мы смело назначили встречу в конце рабочего дня.

Дорога в СНТ. Покупатель сам предложил довезти нас от дома до участка и обратно на своей машине: он работал неподалеку, а еще хотел узнать обо всех въездах и выездах. В СНТ мы въехали через один контрольно-пропускной пункт, а выехали через другой.

Границы в общении. любит, чтобы ему проводили экскурсию, а  предпочитает, чтобы во время просмотра ему не мешали. Понять, какой покупатель, нетрудно: если он неохотно поддерживает разговор, кивает только из вежливости, не задает вопросов и избегает зрительного контакта, то помощь ему не нужна. Лучше не быть навязчивым.

Мы почти не рассказывали ничего сами, а только отвечали на вопросы покупателей. Показали, где проходит труба с технической водой для полива и как к ней подключать шланг, а также где какие деревья растут. Рассказали о материалах и технике постройки дома. С первого взгляда было понятно, что покупатели хотят осмотреться сами: они поделились, что это у них уже не первый просмотр за день.

Можно создать комфортную среду для тех, кто пришел на просмотр, например предложить чай или кофе. Хорошо, если есть чистое место, где можно отдохнуть и подумать, — скамейка или стул. Мы предложили расположиться внутри домика, там у нас был диванчик.

Тема разговора — участок, а не личность продавца. Моя знакомая риелтор сказала, что обычно покупателям неприятно слышать фразы вроде «как мы были здесь счастливы», «когда мои бабушка с дедушкой были живы», и порекомендовала исключить из разговора любые личные эмоциональные фразы, говорящие о прошлом. Если покупатель не задает прямой вопрос о предыдущих владельцах, не стоит упоминать лишние подробности.

Когда мы продавали участок, то честно рассказали о его недостатках, представив их с выгодной стороны. Например, расположение нашего участка рядом с кладбищем — хорошая новость для будущих собственников, ведь рядом тихо, ничего не будут застраивать. То, что участок небольшой, тоже плюс: землю проще обрабатывать. Рядом болото — так это отлично! Оно поглощает углекислый газ, поэтому тут легче дышать и воздух свежий.

Правила продажи земельного участка

Законодательство. Земельный участок — недвижимое имущество. Общие положения о купле-продаже недвижимости закреплены в главе 30 гражданского кодекса. Еще нужно ориентироваться на положения земельного кодекса и практику продажи участков в вашем регионе.

Есть категория земель, для которых установлен особый порядок заключения сделок, — это земли сельхозназначения и участки для ведения крестьянского или фермерского хозяйства. Специальные нормы, которые регламентируют продажу таких земель, устанавливают закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Какие участки можно продавать. В действующих нормах зафиксировано, какую землю можно продать, а какие участки не могут быть объектами сделок.

Например, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. То есть если сведения о них внесены в ЕГРН и у них есть кадастровый номер.

А земли лесного фонда ограничены в обороте, поэтому по общему правилу не могут находиться в частной собственности.

Как подготовиться к продаже

Прежде всего проверьте, нужные документы в порядке. А еще определитесь со стоимостью земли — запросить можно любую сумму, но не факт, что будет готов купить участок по завышенной цене.

Сбор документов. Чтобы оформить сделку, нужно подготовить:

Оценка земли. У любого земельного участка есть рыночная цена. Вы можете установить ее самостоятельно, ориентируясь на среднюю стоимость похожих участков, или обратиться к оценщику.

Еще есть кадастровая стоимость — специалисты Кадастровой палаты учитывают целевое назначение земли, площадь участка, расположение и другие нюансы. Кадастровая стоимость нужна для того, чтобы рассчитывать земельный налог и НДФЛ при продаже участка и определять госпошлину при разбирательствах в суде или при наследовании объекта.

Рыночная цена постоянно меняется разных экономических факторов, а кадастровая стоимость устанавливается на определенный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах — не чаще одного раза в три года.

Кадастровую стоимость можно посмотреть на публичной кадастровой карте.

Сейчас кадастровую и рыночную стоимости стараются привести к единой сумме. Но если вы считаете, что кадастровая оценка вашего участка не совпадает с рыночными ценами, и не знаете, за сколько продать участок, можете обратиться за консультацией в агентство недвижимости или заказать независимую оценку.

Как правило, оценка земли проводится одновременно с оценкой строений, расположенных на ней. Но можно оценить отдельно только участок.

Оценщик — человек, который состоит в одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Он обязательно страхует ответственность за потенциальный ущерб, который может причинить некачественной услуги. При выборе специалиста можно ориентироваться на его опыт, отзывы других клиентов, стоимость услуг, другие факторы или просто найти ближайшего к вам специалиста.

Оценщик должен заключить с вами письменный договор. В нем он пропишет объект оценки, стоимость услуги и методы, которыми будет пользоваться. После оценки вы получите отчет о рыночной стоимости земельного участка.

О чем важно помнить, если хотите продать участок

Участок находился в садовом некоммерческом товариществе, или СНТ, в черте города: от центра Коломны до него можно было дойти за  В СНТ владельцы участков обычно выращивают урожай, а дома строят такие, чтобы в них можно было проводить время только летом. Форма товарищества предполагает, что собственники участков самостоятельно за счет членских взносов в СНТ обслуживают общую территорию: дороги, инфраструктурные объекты, коммуникации — и вывозят мусор. Так было и в нашем СНТ: небольшие дома, маленькие участки и членские взносы.

Наш участок был неправильной формы в виде трапеции площадью 4 сотки. С одной стороны он граничил с болотом и кладбищем, а с другой — с живописным озером. На участке была постройка: по документам это хозяйственный сарай, а по факту — деревянный летний домик, где можно отдыхать. С соседями нас разделял невысокий забор из сетки-рабицы. На соседнем участке, тоже небольшом, стоял массивный дом, который давал тень.

Это деревянный летний домик на нашем участке, обшитый железными листами. У него нет фундамента, поэтому по документам это хозяйственный сарай

Мы поехали смотреть участок ранней весной. На нем никто не был больше года, поэтому мы застали его серым от пожухлой травы. Сухостой пришлось быстро убирать, чтобы участок не признали пожароопасным местом.

Весной зацвели груши и облепиха, ожили кусты крыжовника, малины и смородины, и даже обшитый листовым железом сарайчик уже не выглядел так зловеще. Мы скосили траву, вырезали старые кусты и ветки, вывезли мусор.

Но содержать участок нам было накладно: нужно было платить налог на землю и членские взносы СНТ. Размер взноса зависел от текущих нужд: охраны, ремонта, уборки общих территорий, а также расходов на электричество, пользование центральным водоснабжением и системой технического полива. Взносы собирали раз в полгода: так решило правление СНТ.

За полтора года у нас набежало чуть больше 8000  членских взносов. Часть денег взяли за обслуживание ворот, охрану и въезд — чтобы могли заезжать только зарегистрированные машины членов СНТ. Налоги на землю нам должны были прийти чуть позже, поэтому суммы мы еще не знали.

Поскольку мы не собирались пользоваться участком и нам нужны были деньги на ремонт квартиры, мы решили эту землю продать.

Участок расположен на берегу озера, в окружении зелени. С одной стороны, он недалеко от города и его инфраструктуры, а с другой — видно, что от городского шума и суеты его отделяет плотная зеленая зона — но не леса, а кладбища

Кадастровый план нашего участка — видно, что у него есть узкая часть и широкая. Постройка была в широкой части, но на кадастровом плане ее нет, потому что это не капитальное строение

Объявление и звонки

Я разместила бесплатные объявления на самых популярных и надежных площадках: «Авито», «Циане» и «Юле». У них есть платные услуги продвижения, но мы от них отказались: решили, что важнее качественные фотографии и понятное описание. Например, можно поднять объявление на первую страницу выдачи «Авито» за 340 , а можно обновить объявление вручную, и оно попадет туда бесплатно, хоть и ненадолго.

Еще мы разместили объявление на доске садового товарищества, но оттуда нам никто не позвонил.

Первые два месяца нам не звонили, а когда мы начали снижать цену, участком заинтересовались 12 человек. Некоторые просто спрашивали. Два человека невнимательно прочитали объявление, и один из них решил, что участок с жилым домом. Одна женщина готова была купить участок и много расспрашивала о том, жить в домике летом, какие деревья и кусты уже растут и  Она жила в Москве и хотела приобрести недвижимость поближе к сыну и его работе. О покупке она раздумывала больше месяца.

В итоге участок нашел своего покупателя через объявление на «Авито» спустя три с половиной месяца с начала продажи. Наша цена была 180 000 , покупатель попросил скинуть 10 000  при условии, что все юридическое сопровождение оплатит сам. Такой вариант нас устраивал.

Объявления мы не убирали до тех пор, пока не подписали с покупателем документы. Мы боялись, что он передумает или найдет вариант выгоднее. Три человека позвонили нам уже после того, как мы убрали объявление, а один — даже через год после совершения сделки.