Аукцион земельных участков или земельные торги остаются любимым способом чиновников предоставлять землю.
обновлено 23 ноября 2022
Однако аукцион земельных участков не единственный способ получить землю.
Без торгов получить земельный участок легче, чем кажется.
Продолжаю делиться знаниями как получить участок от государства или местной администрации.
Напомню, пошаговая инструкция: Как получить земельный участок, помогает находить новые возможности в приобретении земли.
Изобилие вокруг, его нужно только разглядеть.
- Аукцион земельных участков не единственное направление, куда нужно смотреть
- Как получить земельный участок без льгот?
- Получить землю через аукцион земельных участков.
- Получить землю без торгов, минуя аукцион земельных участков.
- Как получить земельный участок на аукционе?
- На аукционе земельный участок покупают или получают в аренду.
- Как искать земельный участок?
- Поиск земельного участка начнем с заполнения 3-х полей формы.
- Здесь выберем подходящие аукционы земельных участков и поучаствовуем в них.
- Московская область, Пушкинский район.
- В Пушкинском районе Московской области на редкость немного аукционов земельных участков.
- Иными словами, отсекаются ненужные земельные участки, которые уже проданы или сданы в аренду.
- На что обратить внимание при выборе земельного участка на аукционе?
- Если получаете земельный участок под строительство дома, то не выбирайте землю с разрешенным использованием Огородничество.
- Однако в целях объективности нужно отметить, что из этого правила могут быть исключения.
- В отдельных случаях можно законно построить дом на участке с разрешенным использованием огород.
- Секрет в умении использовать в своих целях Правила землепользования застройки.
- Как правило, в каждой зоне указан не один вид разрешенного использования.
- Получить земельный участок в собственность, а потом изменить разрешенное использование земли.
- Как получить земельный участок без специальных знаний?
- Возвращаемся к теме — аукцион земельных участков.
- До начала аукциона установите психологический ценовой барьер, который нельзя переходить.
- Как получить земельный участок без торгов?
- Получение земли через предварительное согласование Схемы расположения земельного участка.
- Что делать для получения земельного участка без торгов?
- Найти свободный земельный участок.
- Составить Схему расположения земельного участка.
- Закажите схему земельного участка онлайн
- Подготовить заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
- Заявление вместе со Схемой земельного участка отдать в администрацию населенного пункта.
- Земельный участок уже готов предоставлению.
- Аукцион земельных участков дает шанс получить землю по начальной цене.
- Цена на аукционе земельных участков может подпрыгнуть в ходе торгов.
- Вы не выбираете место расположения земельного участка.
- Выставить на аукцион земельных участков около 30 наделов.
- Нельзя увеличить или уменьшить площадь земли, выставленной на аукцион земельных участков.
- Плюсы и минусы получения земельного участка без торгов.
- Можно получить участок там, где нравится.
- Площадь земельного участка, который вы хотите получить, определяете вы сами.
- Сами определяете, на каком праве получить земельный участок.
- Нет гарантии, что земельный участок будет предоставлен без торгов.
- Как получить землю без торгов и через аукцион земельных участков?
- Количество земли, получаемой через аукцион земельных участков или без торгов неограниченно.
- Аукцион земельных участков хороший способ, когда мало времени, а участок нужен срочно.
- 4 варианта купить землю у государства.
- Как купить землю у государства?
- Купить землю ИЖС, для бизнеса и других целей.
- Как купить землю через сайт торги гов ру?
- Земля под кафе.
- Земля под автосервис.
- Поэтому если хотите купить землю под автомастерскую, то выбирайте ВРИ — объекты придорожного сервиса.
- Вариант с единственным участником является самым выгодным, потому что начальная цена участка не повышается.
- Тем не менее, можно дать 2 рекомендации.
- Как купить государственную землю без торгов?
- Покупка государственной земли без торгов, то есть без аукциона, предполагает следующий алгоритм действий.
- Если желающих нет, то получаете право купить участок без аукциона.
- Выкуп государственной земли в собственность.
- Если планируете купить у государства землю для ИЖС и построить дом, то встает вопрос выбора
- Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица.
- Как используют земельный аукцион в ущерб нашим правам?
- Земельные участки без торгов можно получать в любом регионе.
- Как земельный аукцион по аренде превращают в аукцион по продаже?
- Другими словами, объявляя земельный аукцион, администрации подменяет аренду на собственность.
- Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?
- 4 обстоятельства помогут противостоять уловкам.
- Вид права, указанный в заявлении имеет юридическое значение.
- Произвольное изменение вида права вводит в заблуждение неограниченный круг лиц.
- Чиновники опубликовали извещение о возможности провести земельный аукцион не по аренде, а по продаже.
- Проведение процедур, инициированных гражданами на основании Схемы участка и заявления о предварительном согласовании, является обязанностью, а не правом администрации.
- Проведение процедур, инициированных Схемой и заявлением, является не правом, а обязанностью чиновников.
- Минэкономразвития подготовило проект закона, закрывающий дыру в вопросе земельного аукциона.
- Выводы.
- Смотрите 7-минутное видео Земельный аукцион
Аукцион земельных участков не единственное направление, куда нужно смотреть
В этой статье рассмотрим 2 способа получения земельных участков.
На самом деле способов гораздо больше.
Как получить земельный участок без льгот?
Льготники, которые не могут получить земельный участок, используйте данные способы, поскольку они эффективны.
Получить землю через аукцион земельных участков.
Ниже рассмотрим на каких аукционах искать участки.
Как использовать земельный аукцион для приобретения участка в собственность или аренду.
Получить землю без торгов, минуя аукцион земельных участков.
Ниже рассмотрим по шагам как получать земельный участок каждым из 2 способов в отдельности.
А так же выясним плюсы и минусы получения земли на аукционе и без аукциона.
Как получить земельный участок на аукционе?
Некоторых людей отпугивает само словосочетание аукцион земельных участков.
Скрывающаяся за ним неизвестная процедура кажется очень сложной и жутко дорогой.
Однако, участие в аукционе земельных участков не сложнее, чем оформление загранпаспорта.
По поводу стоимости.
Приобрести землю на аукционе земельных участков очень часто удается по начальной цене.
Иными словами, на земельном аукционе всегда есть шанс, что повышения цены не произойдет.
На аукционе земельный участок покупают или получают в аренду.
Как правило, земельный участок, выставленный на аукцион, уже сформирован.
То есть участок, уже имеет границы и даже может быть поставлен на кадастровый учет.
Вам остается только подать заявку, пройти процедуру допуска к аукциону.
Как искать земельный участок?
Поиск хорошего аукционного участка целесообразно начать с официального сайта http://torgi.gov.ru
На нем размещается информация о проведении торгов.
Заходим на данный сайт.
В верхнем меню находим вкладку «Торги».
В выпадающем списке кликаем «Аренда и продажа земельных участков».
Откроется форма поиска аукционов по продаже и аренде земельных участков на всей территории России.
Искать подходящий аукцион земли можно через простую форму поиска или через расширенную.
Рассмотрим простой поиск лотов на аукционе земельных участков.
Потому что чем проще и понятнее, тем легче и быстрее найти подходящий лот.
В расширенной форме поиска только покажу как выбирать одну опцию, чтобы в результатах отразились аукционы, в которых можно принять участие сейчас.
Поиск земельного участка начнем с заполнения 3-х полей формы.
В первом поле формы поиска в выпадающем списке нужно выбрать — Тип извещения.
Система предлагает 2 типа извещений:
- извещение о проведении торгов,
- извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе.
Если из выпадающего списка выбрать «Извещение о проведении торгов», то в результатах поиска отобразятся все проводимые аукционы.
Здесь выберем подходящие аукционы земельных участков и поучаствовуем в них.
Если выбрать тип — Извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе, то в результатах поиска будут представлены не аукционы.
Вместо земельных аукционов отобразятся объявления о возможном проведении аукциона в будущем. При условии появления заинтересованных граждан.
Иными словами, этот тип извещения не о том, что проводится аукцион. Это предварительный сбор заявок для выяснения заинтересованности в земельном участке.
Для того, что бы найти земельный участок, выставленный на аукцион, нужно выбрать тип: «Извещение о проведении торгов».
Во втором поле просто выбираем страну размещения – Россия.
В третьем поле нужно выбрать местоположение земельного участка.
Как правило, достаточно выбрать субъект РФ и район или в город, в котором нацелены найти земельный участок.
В итоге в результатах поиска отобразятся земельные участки, выставленные на аукцион в конкретном районе.
Для примера, я ввел
Московская область, Пушкинский район.
В результатах поиска было найдено 7 лотов.
Все земельные участки, выставленные на аукцион, показаны в таблице.
Теперь остается изучить условия предоставления земли и выбрать подходящий вариант.
В Пушкинском районе Московской области на редкость немного аукционов земельных участков.
Всего 7 лотов.
В некоторых других районах в результатах поиска появляются десятки, а то и сотни аукционов.
Если результаты поиска выдали огромное количество земельных участков, то используйте расширенный поиск.
В расширенном поиске, как правило, использую только одну опцию — «Статус». В этой опции из выпадающего списка выбираю статус «Объявлен».
Фильтр аукционов по статусу «Объявлен» позволяет оставить в результатах поиска только те земельные участки, по которым торги еще не состоялись и есть возможность в них поучаствовать.
Иными словами, отсекаются ненужные земельные участки, которые уже проданы или сданы в аренду.
Для объективности нужно отметить, что в расширенном поиске есть и иные фильтры, которые позволяют находить только те участки, которые вас интересуют.
Я обычно не использую иные фильтры в расширенном поиске, потому что это позволяет шире оценить рынок земельных участков.
На что обратить внимание при выборе земельного участка на аукционе?
Начальная цена продажи или аренды земельного участка важный параметр, на который все сразу обращают внимание.
Так же все оценивают площадь земельного участка.
На этих параметрах нет смысла подробно останавливаться.
Однако некоторые люди почему-то игнорируют и не смотрят на вид разрешенного использования земельного участка.
Если получаете земельный участок под строительство дома, то не выбирайте землю с разрешенным использованием Огородничество.
Такие участки могут быть дешевыми и привлекательными.
Но строительство дома на такой земле несет в себе риск потерять дом как самовольное строение.
Потому что начать строительство на таком земельном участке крайне затруднительно.
Подбирая земельный участок на аукционе нужно сразу смотреть на вид разрешенного использования.
Если участок нужен под строительства дома, то вид разрешенного использования должен быть «Для индивидуального жилищного строительства».
Однако в целях объективности нужно отметить, что из этого правила могут быть исключения.
Если честно, я поначалу, не хотел раскрывать эту догадку, которую обнаружил при изучении пошаговой инструкции «Как получить земельный участок».
Но потом изменил свое решение и сейчас раскрою вам маленький секрет.
В отдельных случаях можно законно построить дом на участке с разрешенным использованием огород.
Если ищете участок под строительство дома, то смотрите на участки с иным разрешенным использованием. К примеру, под огород.
В чем секрет?
Секрет в умении использовать в своих целях Правила землепользования застройки.
В извещении о проведении аукциона почти всегда указывается кадастровый номер земельного участка.
Зная кадастровый номер земельного участка, можно за 2-3 минуты узнать его точное местоположение.
Для этого достаточно воспользоваться Публичной кадастровой картой.
Установив место расположения земельного участка, можно определить к какой зоне он относится.
Для этого используем карту градостроительного зонирования, которая является приложением к Правилам землепользования и застройки.
Затем находим в Правилах землепользования и застройки описание зоны, на которой расположен земельный участок.
В этом описании нас интересуют только основные виды разрешенного использования, которые применяются в указанной зоне.
Как правило, в каждой зоне указан не один вид разрешенного использования.
Каждая зона имеет несколько основных видов разрешенного использования.
Если в перечне основных видов разрешенного использования присутствует ИЖС, то это очень хорошо.
Пусть участок выставлен на аукцион с разрешенным использованием — огород. На нем можно построить дом.
Потому что участок находится в зоне, которая в перечне основных видов разрешенного использования имеет ИЖС.
За такой участок можно побороться.
Получить земельный участок в собственность, а потом изменить разрешенное использование земли.
Вот и весь секрет.
Другие секреты, в том числе:
- как находить и использовать Правила землепользования и застройки,
- смена разрешенного использования,
- готовые образцы документов для получения земли и смены разрешенного использования земельного участка,
вы найдете сами в пошаговой инструкции:
Как получить земельный участок без специальных знаний?
Я получил 10 соток через аукцион земельных участков и 2 участка согласовали без торгов.
Результат оправдал мои ожидания.
Возвращаемся к теме — аукцион земельных участков.
В самой первой графе Таблицы с результатами поиска, вы обнаружите несколько значков.
Один из них — увеличительная лупа.
Кликнув на нее, вы получите доступ к основной информации по земельному участку, в том числе:
- дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе,
- тип торгов: продажа земельного участка или сдача в аренду,
- кадастровый номер земельного участка,
- категория земель (например, земли населенных пунктов),
- вид разрешенного использования земельного участка,
- площадь земельного участка,
- описание границ,
- начальная цена земельного участка,
- шаг аукциона,
- размер задатка,
- другая информация.
В частности, ознакомиться с проектом договора, который будет заключаться с победителем аукциона или с единственным участником, допущенным к аукциону.
Если сделано все правильно и вас допустили к аукциону, то нужно в назначение время явиться по адресу указанному в извещении. И принять участие в торгах.
До начала аукциона установите психологический ценовой барьер, который нельзя переходить.
Как бы не хотелось получить именно этот земельный участок, ценовой барьер не переходим.
Это важно, потому что если переоцените финансовые возможности, выиграете аукцион, но не сможете оплатить, то вас наверняка включат в Реестр недобросовестных участников аукционов.
А это закроет возможность участия в других аукционах.
На этом закончим описание первого способа получения земельного участка.
Если остались вопросы, то задавайте их в комментариях к статье: Выписка из ПЗЗ.
Перейдем ко второму способу получения земли.
Как получить земельный участок без торгов?
Земельный кодекс содержит широкий перечень случаев, когда участок получают в собственность или аренду без торгов.
В этом легко убедиться, посмотрев статьи 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Однако, для граждан, которые хотят получить новый земельный участок, подходящим способом является только один:
Получение земли через предварительное согласование Схемы расположения земельного участка.
Получить земельный участок в собственность или аренду без торгов можно:
- для индивидуального жилищного строительства,
- ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта,
- садоводства, дачного хозяйства,
Важно: С 01 января 2019 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым.
Как видно из перечня, в него включены самые распространенные и насущные потребности людей в использовании земли.
Что делать для получения земельного участка без торгов?
Чтобы получить участок без торгов нужно:
Найти свободный земельный участок.
Свободную землю под индивидуальное жилищное строительство или для ведения ЛПХ ищут в границах населенного пункта.
Это связано с тем, что землю под ИЖС можно получить только в пределах населенного пункта.
Получение земли под ЛПХ без торгов предусмотрено только в границах населенных пунктов.
За пределами городов, сел, поселков и т.д. получить участок под ЛПХ можно только через земельный аукцион.
Составить Схему расположения земельного участка.
Схему участка легко составить самостоятельно за 40 минут. Для этого не обязательно нанимать кадастрового инженера.
Закажите схему земельного участка онлайн
кликните по ссылке используйте промокод и получите скидку 300 рублей
Детально весь алгоритм поиска свободной земли и составления Схемы земельного участка найдете в пошаговых видео инструкциях: «Как за 40 минут найти свободную землю и составить схему земельного участка».
Подготовить заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Автоматически сформировать заявление о предварительном согласовании поможет онлайн сервис.
Вместе с готовым заявлением сервис выдаст краткую пошаговую инструкцию.
Сформировать . . .
Заявление вместе со Схемой земельного участка отдать в администрацию населенного пункта.
После получения заявления администрация в течение 60 дней должна дать ответ.
Если все сделано правильно, и отсутствуют желающие получить участок, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Данное решение является гарантией, что данный земельный участок будет предоставлен именно вам.
После этого, можно нанять кадастрового инженера для проведения межевания и постановки участка на кадастровый учет и оформления ваших прав на землю.
Таким образом, мы рассмотрели 2 способа получения земельного участка: на аукционе и без торгов.
Подошло время оценить плюсы и минусы каждого из способов получения земли.
Начнем с аукционного способа получения участка.
Земельный участок уже готов предоставлению.
То есть не нужно заниматься поиском свободной земли.
Остается только выбрать подходящий лот, осмотреть участок, внести задаток и подать заявку.
Если вы не получите земельный участок, то задаток вам вернут в полном объеме.
Аукцион земельных участков дает шанс получить землю по начальной цене.
Такой сценарий возможен, если к аукциону допущен или принял в нем участие только один участник.
В такой ситуации, участок будет отдан единственному участнику аукциона по начальной цене без какого-либо повышения.
Цена на аукционе земельных участков может подпрыгнуть в ходе торгов.
В таком случае от сделки придется отказаться или получать землю по высокой цене.
Вы не выбираете место расположения земельного участка.
Участки выставляются на аукцион уже готовые. Вы можете только выбирать из того, что администрация выставила на аукцион.
Ездил в одну администрацию для ознакомления со схемой земельного участка, предлагаемого к аукциону.
Один сотрудник заявил, что осенью они планируют
Выставить на аукцион земельных участков около 30 наделов.
При этом, из этих 30 участков около 2/3 неликвидные земли: овраги, болота и другие сложные участки.
Поэтому не все, что выставляется на аукцион кому-то на самом деле нужно.
Нельзя увеличить или уменьшить площадь земли, выставленной на аукцион земельных участков.
Лот, выставленный на торги, не меняется.
Вы можете только соглашаться и участвовать либо не участвовать.
Изменить параметры лота, в том числе, площадь на аукционе земельных участков не получится.
Плюсы и минусы получения земельного участка без торгов.
Плюсы получения земли без торгов:
Можно получить участок там, где нравится.
Подготавливая Схему земельного участка, вы можете выбирать населенный пункт и район в соответствии со своими предпочтениями.
Площадь земельного участка, который вы хотите получить, определяете вы сами.
Площадь земельного участка ограничена только наличием свободной земли и предельными размерами земельных участков.
Предельные размеры участков устанавливаются в Правилах землепользования и застройки.
Как быстро находить и легко использовать Правила в своих интересах для получения земли, детально показано в пошаговой инструкции.
Сами определяете, на каком праве получить земельный участок.
Иными словами, вы сами решаете – получать участок в собственность, то есть покупать, или брать его в аренду.
Получив земельный участок в аренду под ИЖС, его потом можно выкупить в разы дешевле. Это еще один маленький секрет получения земли.
Минусы получения земли без торгов.
Нет гарантии, что земельный участок будет предоставлен без торгов.
После получения вашего заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка и Схемы, администрация должна провести установленную законом процедуру.
Может случиться так, что объявятся заинтересованные люди на этот участок.
Тогда администрация должна выставить участок на аукцион. В этом случае получить этот земельный участок без торгов не получится.
Но вам ничто не мешает найти другую свободную землю.
Снова сделать Схему и подать заявление на другой земельный участок.
На этом описание плюсов и минусов аукциона земельных участков и получения земли без торгов завершено.
Если не просто мечтаете о земельном участке, а предпринимаете действия, то вам поможет инструкция с готовыми шаблонами документов:
Как получить землю без торгов и через аукцион земельных участков?
готовые шаблоны документов и инструкции
Количество земли, получаемой через аукцион земельных участков или без торгов неограниченно.
Получайте столько участков, сколько можете.
Аукцион земельных участков хороший способ, когда мало времени, а участок нужен срочно.
Если срочность не главное, то получайте земельный участок без торгов.
Желаю хорошего дня и достойной жизни.
статья обновлена 07 февраля 2023
Как купить землю у государства?
Купить землю у государства можно, но только осторожно.
Государство не только продает земельные участки, но и устанавливает правила их продажи.
Иными словами, государство играет по правилам, которые само себе пишет.
Бывает выгодно покупать землю у государства, но сначала желательно освоить «правила игры».
4 варианта купить землю у государства.
Если знаете другие способы, то поделитесь ими в комментариях.
Для целей статьи под государственной землей понимаем не только землю государства, но и муниципальную землю.
Как купить землю у государства?
Начнем с первого способа.
Купить землю ИЖС, для бизнеса и других целей.
Покупать землю под ИЖС у государства бывает не выгодно. Обычно покупка съедает львиную долю средств.
При этом строительство дома на купленной земле затягивается.
Иногда выгоднее покупать землю под ИЖС не сразу, а предварительно взять ее в аренду.
Потом выкупить землю под построенным домом по цене гораздо меньшей, чем покупка пустого участка.
Об этом способе расскажу ниже в разделе: Выкуп государственной земли в собственность.
А пока рассмотрим вопрос:
Как купить землю через сайт торги гов ру?
Официальный сайт https://torgi.gov.ru является основной площадкой, где продаются государственные и муниципальные земельные участки.
В верхнем меню наведите курсор на вкладку «Торги».
В выпадающем списке выберите «Аренда и продажа земельных участков».
Кликните на опцию расширенный поиск.
Откроется форма «Параметры участка», в которой заполним несколько полей.
- в сроке «Вид договора» выбираем – Договор купли-продажи,
- в строке «Тип извещения» выбираем – Извещение о проведении торгов,
- если хотите искать участки в конкретном регионе, населенном пункте, то заполните строки «Страна размещения» и «Местоположение».
- в выпадающем списке «Вид разрешенного использования» выбираем соответствующее значение.
На выборе вида разрешенного использования остановимся более подробно.
Потому что именно ВРИ определяет возможности использования участка.
Если хотите купить землю для ИЖС, то в выпадающем списке выбирайте – для индивидуального жилищного строительства.
Если нужна земля под бизнес, то выбор вида разрешенного использования будет несколько сложнее.
Все виды разрешенного использования содержатся в Классификаторе. Документ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.
Классификатор содержит не только наименования видов разрешенного использования, но и описание каждого вида (далее – ВРИ).
Поэтому прежде чем выбрать ВРИ для участка под бизнес, прочитайте его описание. Чтобы не обмануть свои ожидания.
Рассмотрим несколько примеров выбора вида разрешенного использования для земли под бизнес.
Земля под кафе.
В выпадающем списке «Вид разрешенного использования» нет такого вида использования как кафе.
Открываем скачанный Классификатор.
1. кликаем на значок лупы чтобы открылось поисковое окно по документу,
2. в поисковое поле вводим слово «кафе»,
3. кликаем «Previous» чтобы было найдено встречающееся в файле слово «кафе»,
4. искомые слова будут выделяться в тексте,
5. определяем, что кафе относится к виду разрешенного использования «Общественное питание», куда также входят рестораны, столовые, закусочные, бары.
Таким образом, чтобы купить землю под кафе необходимо выбрать вид разрешенного использования — Общественное питание.
Земля под автосервис.
В выпадающем списке есть вид разрешенного использования – Автомобильный транспорт.
Однако данный вид позволяет размещать автомобильные дороги, объекты ДПС, стоянки и другие объекты. Но этот ВРИ не позволяет размещать автомастерские и автосервисы.
Иными словами, выбирать ВРИ – Автомобильный транспорт — для размещения автосервиса бесперспективно.
Подходящий вид разрешенного использования лучше искать в Классификаторе, как было показано в предыдущем примере для кафе.
Участок под автосервис встречается в описании вида разрешенного использования — Объекты придорожного сервиса.
Поэтому если хотите купить землю под автомастерскую, то выбирайте ВРИ — объекты придорожного сервиса.
После заполнения указанных полей кликайте «Поиск».
Система отобразит количество найденных лотов.
В левой графе каждого лота есть значок в виде лупы
. Кликните и раскроите всю информацию по лоту:
- дата окончания приема заявок,
- кадастровый номер земельного участка,
- начальная цена участка,
- размер задатка,
- категория земель,
- вид разрешенного использования.
Под значком лупы есть значок для скачивания документов по аукциону.
В первую очередь изучите проект договора, условия участия в аукционе и заполните заявление.
Вторым шагом – оплачивайте задаток для участия в аукционе.
Подавайте заявление (заявку) на участие в торгах.
Если вас признают победителем аукциона, то сумма задатка будет засчитана в счет уплаты стоимости участка. Нужно будет только доплатить недостающую сумму.
Если выиграет другой участник, то задаток вернут в полном размере.
Если подана или принята только одна заявка, то заявителя признают единственным участником аукциона.
С ним заключают договор купли-продажи земли по начальной цене.
Вариант с единственным участником является самым выгодным, потому что начальная цена участка не повышается.
Если подано несколько заявок, то аукционист повышает цену пока не останется желающих бороться за участок.
Победителем аукциона признается участник, который единственный поднял карточку после объявления очередной цены участка.
Таким образом, на сайте torgi.gov.ru можно купить землю для ИЖС, для бизнеса, под ЛПХ и для других целей.
Плюс покупки земли через сайт torgi.gov.ru:
быстрый поиск участков выставленных на продажу,
есть шанс купить землю у государства по начальной цене без повышения стоимости.
Минусы покупки земли через torgi.gov.ru:
— как правило, скудный выбор земельных участков,
— на хорошие участки может вырасти цена в ходе торгов.
Минусом также является тот факт, что не все участки продаются через сайт torgi.gov.ru.
Частенько администрация публикует сведения о продаже государственной земли на своем официальном сайте.
Поэтому, если хотите купить землю у государства, то необходимо отслеживать torgi.gov.ru и сайт местной администрации.
Сайт каждой администрации имеет индивидуальный дизайн и свою структуру. Поэтому единого алгоритма поиска земельных участков составить не получится.
Тем не менее, можно дать 2 рекомендации.
- используйте карту сайта администрации, чтобы найти разделы, по тематике подходящие под информацию о продаже земли;
- через встроенный поиск сайта, используя слова «аукцион», «торги», «продажа участка» находите информацию о продаже земли.
На этом с первым способом закончили.
Переходим ко второму.
Как купить государственную землю без торгов?
По закону купить землю у государства без торгов можно только для следующих целей:
- для ИЖС;
- ЛПХ, в границах населенного пункта;
- для дачного хозяйства (применялось до 01.01.2019 года);
- ведение садоводства;
- для осуществления КФХ его деятельности.
Смотрите статью 39.18 ЗК РФ.
Другими словами, купить землю под бизнес (кафе, мойка, автосервис. шиномонтаж) без торгов не получится.
Покупка государственной земли без торгов, то есть без аукциона, предполагает следующий алгоритм действий.
А) Если участок не сформирован, то есть не имеет границ, не поставлен на кадастровый учет и не имеет кадастрового номера:
- подготовить схему расположения земельного участка,
- подать в администрацию схему и заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
- если схема составлена правильно и на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
- с момента принятия решения о предварительном согласовании вы имеете исключительное право купить участок без торгов,
- право на покупку земельного участка без аукциона сохраняется за вами в течение 2-х лет с даты принятия решения.
Б) Если участок сформирован, то есть имеет границы, которые отображаются на публичной кадастровой карте, имеет кадастровый номер и поставлен на кадастровый учет: — подать в администрацию заявление о предоставлении земельного участка,
- если на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предоставлении земельного участка,
- с момента принятия решения (постановления) вы имеете право купить участок без торгов.
Таким образом. Покупка участка без торгов для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, для ведения садоводства и КФХ возможна при условии, если в течение 30 дней с момента опубликования администрацией извещения никто не заявит желания участвовать в аукционе.
Если желающих нет, то получаете право купить участок без аукциона.
Если желающие объявились, то администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка и перейдет в режим аукциона.
В этом случае купить выбранный участок можно на торгах по процедуре, описанной в пункте 1 данной статьи.
Успешно пройти чиновничьи кабинеты и получить земельный участок помогут 2 пошаговые инструкции, потому что:
- они содержат готовые алгоритмы действий по получению земли в аренду и собственность,
- вам не нужно бояться, что сделали что-то неправильно;
- получите проверенные шаблоны документов для приобретения земли в разных ситуациях;
- узнаете на какие «педали» давить, чтобы чиновники работали в нужном направлении;
- сможете обратиться ко мне за бесплатными подсказками, если что-то останется непонятным.
Пошаговые алгоритмы действий помогли мне в течение 1 года получить:
- постановления о предварительном согласовании в отношении 2-х земельных участков под ЛПХ и ИЖС,
- получить 1 участок под ИЖС на аукционе.
Инструкции регулярно дополняются, поэтому они актуальны в постоянно изменяющихся условиях.
Переходим к третьему способу купить землю у государства.
Выкуп государственной земли в собственность.
Согласно закону (пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ) собственник здания или сооружения имеет право приобрести земельный участок, на котором располагается недвижимость, в собственность без торгов.
Иными словами, если вы построили сами или купили дом на участке, который находится в аренде, то вы можете выкупить участок без торгов.
Использование данной возможности бывает особенно выгодно в отношении участков для ИЖС.
Данный способ применим и в отношении участков под ЛПХ в границах населенного пункта, потому что на таких участках допускается строительство индивидуальных жилых домов.
Далее в тексте будет упоминаться только ИЖС, но следует понимать, что этот способ применим и для земли ЛПХ в границах населенного пункта.
Для участков ЛПХ, располагающихся за пределами населенных пунктов (полевые участки), выкуп земли по данному способу, как правило, не применим, потому что на полевом участке строить индивидуальный жилой дом нельзя.
Если планируете купить у государства землю для ИЖС и построить дом, то встает вопрос выбора
- купить участок, то есть сразу получить землю в собственность,
- взять участок в аренду, построить дом, а затем выкупить землю без торгов.
Во многих районах и населенных пунктах, где сидят вменяемые власти, выгоднее не покупать участок сразу в собственность, а брать его в аренду и выкупать после строительства дома.
Выгода объясняется тем, что некоторые власти устанавливают низкую стоимость выкупа участка под объектами недвижимости.
Например, в одном из населенных пунктов, где я взял участок в аренду, цена выкупа земли составляет всего 3% процента от кадастровой стоимости.
В некоторых районах я находил цену выкупа земли на уровне 15% процентов от кадастровой стоимости, что тоже вполне терпимо.
Такой уровень цены выкупа земли, как правило, ниже стоимости пустого участка.
Таким образом, прежде чем подавать документы на покупку пустого участка под ИЖС, целесообразно выяснить в администрации начальную стоимость участков для ИЖС выставляемых на продажу, и стоимость выкупа участков под построенным домом.
Если цена выкупа ниже, то выгоднее начинать с аренды и затем переводить его в собственность, после завершения строительства.
Безусловно, есть администрации с чрезвычайно алчными чиновниками и местными депутатами, которые устанавливают цену выкупа земли под объектами недвижимости на уровне 100% кадастровой стоимости.
Я находил такие администрации на территории Московской области. Но и в других регионах они наверняка есть.
Если вы выбрали участок в районе или в населенном пункте с такой администрацией, то на выгодное приобретение земельного участка вам рассчитывать не приходится/
Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица.
Данный способ приобретения земли применим, если вы хотите получить земельный участок за пределами населенного пункта.
Чаще всего такой способ получения земли применяется для участков с/х назначения (но возможно и другое назначение земли).
В чем состоит суть:
- находите землю, которую хотите получить,
- готовите схему расположения земельного участка,В одной из инструкций показан подробный алгоритм действий как за 40 минут составить схему земельного участка.
- подаете в администрацию заявление об утверждении схемы,
- если в течение 2-х месяцев администрация утвердит схему, то вы проводите кадастровые работы и ставите участок на учет,
- после этого администрация обязана провести аукцион по продаже данного земельного участка,
- вы участвуете в аукционе и при положительном исходе получаете участок.
Минусы данного способа получения земли:
— можно потратить время и ресурсы, но не выиграть аукцион,
— нельзя получить землю в границах населенного пункта, а также в г. Москва, С-Петербург и Севастополь.
вы не зависите от лотов, которые администрация выставляет на аукцион,
вы можете сами инициировать проведение аукциона по участку, который вам нужен.
Подводя итог, следует отметить, что изложенный материал может только сформировать выбор правильного направления в получении земли.
Прохождение, установленных законом процедур смотрите в пошаговых инструкциях.
Желаю достойной жизни и успешной покупки участка.
обновлено 8 июня 2022 года
Некоторые администрации хитро используют земельный аукцион, чтобы:
отказать в предоставлении участка без торгов в аренду,
либо отпугнуть высокой ценой от участия в аукционе по продаже земельного участка.
Как используют земельный аукцион в ущерб нашим правам?
Покажу на примере.
Потом рассмотрим 4 обстоятельства, которые помогут противостоять разным уловкам.
Каждый имеет законную возможность получать земельные участки без торгов в аренду или собственность.
Количество участков, которые можно получить без торгов, и без каких-либо льгот неограниченно.
Прописка тоже значения не имеет.
Земельные участки без торгов можно получать в любом регионе.
Получение земли без торгов означает, что земельный аукцион не проводится.
Если участок, который хотите получить без торгов, не сформирован, то составьте Схему участка.
Затем заполните заявление о предварительном согласовании и приложите Схему земельного участка.
Схему участка можно сделать самостоятельно. Кадастровый инженер на этой стадии не нужен.
В заявлении о предварительном согласовании вы указываете о своем желании арендовать или купить земельный участок.
Иными словами, вы сами определяете, на каком праве получать земельный участок: в аренду или собственность.
Поданная в администрацию Схема земельного участка и заявление запускают определенные процессы.
Эти процессы прописаны в законе. Их целесообразно понимать, чтобы слепо не полагаться на порядочность чиновников.
Если кратко, то процедура может проходить несколько стадий.
- Администрация публикует извещение о возможности проведения земельного аукциона,
- Если никто не подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники утверждают Схему участка. Администрация выносит постановление о предварительном согласовании предоставления участка. Это означает, что заявитель имеет право получить участок без торгов в аренду или собственность. (В зависимости от того, какой вид права указали в заявлении). Свое право можете реализовать в течение 2 лет.
Как земельный аукцион по аренде превращают в аукцион по продаже?
Получив Схему и заявление о предварительном согласовании для предоставления земельного участка в аренду, чиновники публикуют извещение о возможности проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть по предоставлению участка в собственность.
Если кто-то откликается на это извещение, то чиновники объявляют аукцион не по предоставлению в аренду как указано в заявлении о предварительном согласовании, а по продаже в собственность.
Другими словами, объявляя земельный аукцион, администрации подменяет аренду на собственность.
Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:
- нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
- желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
- намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
- и т.д.
Цели и мотивы чиновников не столь важны.
- почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
- чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.
Начнем с первого вопроса.
Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?
Причина проста – дыра в законодательстве.
Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.
В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.
Но при этом ни слова о том, что информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.
Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа). Но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который указали в заявлении.
Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.
В ней установлена обязанность чиновников принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Мы видим, что чиновники должны выбрать один из 2-х возможных видов аукциона. Но нигде не сказано, что выбираемый вид аукциона должен соответствовать поданному заявлению о предварительном согласовании.
Другими словами, исходя из формулировок статьи 39.18 ЗК РФ, складывается ощущение, что, чиновники вправе по своему усмотрению выбирать аренду или собственность, невзирая на вид права, который заявитель указал в заявлении.
Данное ощущение, на мой взгляд, является ложным, поскольку опровергается следующими обстоятельствами.
4 обстоятельства помогут противостоять уловкам.
Указанные обстоятельства я перечислю в порядке убывания их значимости.
Вид права, указанный в заявлении имеет юридическое значение.
Земельный кодекс содержит одну очень полезную статью.
В этой статье говорится:
В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок.
(см. подпункт 7 части 1 статьи 39.15 ЗК РФ).
Иными словами, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, является обязательным параметром заявления.
Без этого параметра чиновники просто отклонят заявление как несоответствующее закону.
Таким образом, вид права, указанный в заявлении является юридически значимым параметром, который чиновники не могут игнорировать.
Произвольное изменение вида права вводит в заблуждение неограниченный круг лиц.
Вернемся к стадиям, которые должны проходить чиновники после получения заявления о предварительном согласовании.
После получения Схемы участка и заявления о предварительном согласовании администрация должна опубликовать извещение о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.
В этом извещении указывается вид права: аренда или собственность.
Допустим, вы подали заявление на аренду.
Чиновники опубликовали извещение о возможности провести земельный аукцион не по аренде, а по продаже.
Если никто не откликнется на это извещение, то по закону администрация должна утвердить Схему и согласовать предоставление участка заявителю в аренду. Потому что он просил именно аренду.
Однако, противоречие между видом права, указанным в извещении (собственность), и видом права, по которому заявитель фактически получает участок (аренда) свидетельствует о нарушении прав неограниченного круга лиц. Эти лица не могли изъявить желание участвовать в торгах по аренде, потому что было опубликовано извещение о продаже.
Таким образом, явное нарушение прав неограниченного круга лиц может стать хорошим поводом для прокурора дать оценку действиям чиновников из администрации.
Проведение процедур, инициированных гражданами на основании Схемы участка и заявления о предварительном согласовании, является обязанностью, а не правом администрации.
Местные администрации, как собственники муниципальных земель, имеют право по своей инициативе организовывать и проводить земельные аукционы.
В таких земельных аукционах, чиновники вправе сами устанавливать вид права (аренда или собственность).
Иными словами, администрация сама определяет – сдавать участок в аренду или продавать.
Другое дело, когда чиновники получают Схему участка и заявление о предварительном согласовании.
Проведение процедур, инициированных Схемой и заявлением, является не правом, а обязанностью чиновников.
При выполнении этих обязанностей, администрация не имеет такой свободы выбора, как по земельным аукционам, проводимым по ее инициативе.
Таким образом, произвольно менять вид права в процедурах, инициированных по заявлениям граждан, чиновники не могут.
Минэкономразвития подготовило проект закона, закрывающий дыру в вопросе земельного аукциона.
Министерство подготовило проект Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации». (законопроект опубликован на сайте: http://regulation.gov.ru (ID проекта: 02/04/07-17/00069739)).
Законопроект предусматривает добавление в статью 39.18 ЗК РФ дополнительного пункта следующего содержания:
В случае, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в зависимости от указанного в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в заявлении о предоставлении земельного участка вида права, на котором заявитель, указанный в пункте 1 настоящей статьи, желает приобрести земельный участок.
Из содержания данного пункта следует, что Минэкономразвития ясно указывает, какой вид права должны указывать чиновники при выполнении процедур по земельным аукционам.
По состоянию на май 2018 года данный законопроект еще не принят.
Я надеюсь, что проект закона дойдет до Госдумы и депутаты его примут.
Тем не менее, сам факт наличия данного законопроекта подтверждает правоту тезиса: Чиновники не могут произвольно менять аренду на собственность или наоборот.
Если бы было иначе, то федеральные чиновники из Минэкономразвития не стали бы заморачиваться с данным законопроектом.
Выводы.
Если вы столкнулись с ситуацией, когда чиновники начинают «мухоморить» с заменой аренды на собственность, смело запускайте «торпеду» в прокуратуру.
Используйте для обоснования жалобы мои выводы, творчески переработав их под свою ситуацию.
При любом результате рассмотрения вашей жалобы вы остаетесь в выигрыше, потому что:
- если прокурорская проверка выявит нарушения, то ваши права будут защищены и восстановлены;
- если прокурорская проверка не даст положительный результат, то сам факт ее проведения заставит чиновников с уважительной опаской относиться к вам при последующей подаче документов на получение земельного участка.
Смотрите 7-минутное видео Земельный аукцион
Используйте пошаговые инструкции, потому что они помогут обойти подводные камни при получении земельного участка.
PS. от 25 мая 2018 года.
Могу предположить, что все юридические выкладки загнали вас в унылое состояние.
Могу вас понять.
Я и сам хочу, чтобы жизнь в целом и особенно отношения с властью стали честнее и справедливей.
Однако, полагаю, что система кормления, возникшая еще до Ивана IV Грозного, продолжается.