Арендуйте участок земли у властей и изучите четыре эффективных стратегии получения земли с минимальными затратами. Радикальное переосмысление

Физические и юридические лица имеют право взять в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, напомнили в Росреестре. Ведомство опубликовало памятку с разъяснением процедуры.

Взять землю в аренду у государства может каждый россиянин в любом регионе. Порядок оформления и пакет документов зависят не только от города, но и от того, относится ли гражданин к категории льготников, и от цели, ради которой земля нужна в аренду.

Разбираемся, что делать, чтобы арендовать участок земли у государства, и сколько это стоит.

В некоторых регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, существуют программы по предоставлению земли под строительство и сельское хозяйство. Рассказываем, какие еще есть возможности

Земельный участок в России можно получить бесплатно, но не всем

Бесплатно получить земельный участок можно, если человек имеет льготы или по региональным программам развития (например, по программе «дальневосточный гектар»). Есть способы получить землю не совсем даром, но по цене ниже рыночной, — например, на аукционе. Вместе с экспертами рассказываем об этих способах.

Вместе с юристами разбираемся в тонкостях аренды земельного участка у государства

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

Можно ли арендовать землю у государства без торгов, и кто это может сделать

Без торгов, в порядке очереди или вне ее могут получить участок льготные категории граждан. По законодательству у них есть основания получить землю в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или приусадебного хозяйства.

Вне очереди на аренду могут претендовать, например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС. Остальные льготники встают в очередь на получение участка.

Наиболее часто встречающиеся категории — многодетные семьи с тремя и более детьми на иждивении, ветераны ВОВ, участники боевых действий, молодые семьи и специалисты.

Состоять в одной из этих категорий недостаточно: нужно еще доказать нуждаемость в жилье — это юридический термин, он означает, что, имея такой статус, гражданин может безвозмездно получить участок в пользование от государства. Тут тоже есть категории: военнослужащие, педагоги, сотрудники следствия и прокуратуры, судьи, Герои Труда, ветераны, Герои Советского Союза и РФ, чернобыльцы.

Но можно также подтвердить нуждаемость в жилье, получив статус малоимущего. Для этого власти анализируют доходы и имущественное положение заявителя. В каждом регионе свой прожиточный минимум. Если доход ниже, это повод признать человека малоимущим.

Далее, в зависимости от того, на федеральном или региональном уровне подтвержден статус льготника, предстоит встать на федеральный или местный жилищный учет. Когда очередь подойдет, очередник получит уведомление и сможет приступить к выбору участка и дальнейшим процедурам.

Одна из основных возможностей получить земельный участок — иметь льготы. На федеральном уровне претендовать на это могут граждане, имеющие государственные награды. Они имеют право на бесплатные земельные участки от 8 соток в городских поселениях и от 25 соток — в сельских.

В регионах свои правила предоставления бесплатных земельных участков льготникам. « В большинстве случаев претендовать на это могут многодетные семьи, ветераны войн и участники боевых действий, ликвидаторы аварии в Чернобыле. По местным законам, это также могут быть молодые специалисты, работающие в сельской местности», — отметила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Давать или не давать бесплатную землю многодетным семьям — каждый регион решает этот вопрос по-разному в зависимости от наличия ресурса. « К примеру, в Москве это выплата на покупку или строительство жилья. Не каждая многодетная семья может получить компенсацию — помощь положена только семьям, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Московская область дает многодетным земелю бесплатно в собственность», — пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Узнать о наличии льгот можно в многофункциональном центре (МФЦ) или в местной администрации. Там же можно подать заявление на получение бесплатного земельного участка и предоставить необходимые документы. « Если все основания признаются действительными, гражданина ставят в очередь. Когда она подойдет, заявителя пригласят осмотреть выделенный участок. Если все устроит, он заключает договор с местными властями и приступает к оформлению права собственности на землю», — добавила Марина Толстик.

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Информация о том, где есть земля под аренду у государства, размещается на сайтах города или специализированного департамента, который занимается землей и имущественными отношениями.

Например, в Московской области это Министерство имущественных отношений. Иногда соответствующие объявления дублируются в местных СМИ. Этот способ задействовать нельзя, если участок подыскивает льготник, которому положена земля для безвозмездного использования с целью строительства жилья. Льготные категории граждан ищут участок самостоятельно.

Для этого, например, можно обратиться в региональное отделение Росреестра, где предоставят перечень незанятых участков. Или — к региональным кадастровым инженерам, которые помогут подобрать свободную землю и, возможно, проконсультируют насчет ее особенностей. Эта услуга будет платной, и о ее стоимости нужно узнавать у конкретного специалиста.

Еще один вариант — воспользоваться публичной кадастровой картой. Искать просто, если известен кадастровый номер участка. Если нет, листать карту придется наугад. Но можно подготовиться. Например, найти на сайте местной администрации генплан, в нем будет схема градостроительного зонирования. На ней отмечают зоны индивидуальной жилой застройки. Запомнив, где они находятся, можно посмотреть на кадастровой карте, есть ли там подходящая площадь.

Подходящей будет та, что соответствуют следующим требованиям:

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. « В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв. м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. « Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский. « На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение. Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д. Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.

Как подать заявку на регистрацию договора

Пакет документов можно представить в МФЦ, в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев. « В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время. Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. « Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. « Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. « Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок. Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Бесхозные земли и дома

В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.

Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.

Право взять участок земли в аренду у государства есть у всех граждан РФ и компаний, которые работают в стране. То есть и у физических, и у юридических лиц.

Законодательно предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли. Основной документ, который регулирует отношения в сфере аренды государственных участков, — Земельный кодекс РФ.

За последние 8 лет аренда земли у государства стала проще, потому что наработана и проанализирована судебная практика и внесены изменения в законодательство. Теперь предоставление свободных земельных участков в долгосрочную аренду стало обязанностью государственных и муниципальных органов власти.

Срок зависит от цели

Срок, на который можно арендовать землю у государства для бизнеса или ведения приусадебного хозяйства, будет зависеть от целей использования участка. Максимальный — 49 лет.

Например, аренда участка земли у государства под для дальнейшего проживания доступна на 20 лет. Когда они пройдут, договор можно будет продлить. Если компания планирует реконструкцию, ей сдадут землю на 3 – 10 лет.

Вот несколько примеров целевого использования земли, арендованной у муниципалитета, со сроками:

Дополнительные условия

Полученный в аренду участок можно использовать только под заявленную цель. То есть строить капитальный дом на сельскохозяйственной земле — нельзя, если он займет слишком большую площадь и для сельского хозяйства не останется места.

Помимо этого, ограничения на арендатора могут возложить дополнительные обязательства. Например, не вырубать лес, если он есть на участке, не застраивать прибрежную зону. Какие виды участков бывают и что на них можно возводить, рассказываем .

За землю, взятую в аренду у государства или полученную в безвозмездное пользование, налог платить не нужно. Это обязанность собственника, а собственник — государство. Арендатор же обязан обслуживать участок: использовать по назначению, оплачивать ресурсы: воду, электричество, газ.

Прежде чем начинать оформление, хорошо бы изучить, сколько стоит аренда земли у государства. Цена зависит буквально от всего: категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах, но об этом — ниже). Но в любом случае она ниже рыночной.

В каждом регионе своя цена

Регионы устанавливают свои цены в зависимости от количества земель разных категорий и планов властей по их использованию. Диапазон цен, который называют специалисты: от 0,1 рубля и до 70 рублей за квадратный метр.

Распространено мнение, что недорогая аренда муниципального участка доступна только в регионах. Это не так. Можно арендовать землю у государства в Московской области, и цена не обязательно будет высокой. Так, базовая ставка аренды участка, занятого жильем, в границах населенных пунктов начинается от 0,95 рубля за квадратный метр.

Способ получения участка тоже влияет

Кроме категории земель и разрешенного использования, на размер арендной платы или ее отсутствие влияет способ получения земли: по очереди или вне очереди, или в результате торгов. Это важные условия аренды земли у государства.

Региональные гектары

Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).

Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.

Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.

«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. « Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».

Эксперты в этой статье

Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.

Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.

«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.

Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Как взять землю в аренду у государства

Торги — это ответ, как арендовать землю у государства. Они проводятся на крупных площадках — РФ для размещения информации о проведении торгов, РТС-тендере и других. Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

Процедура проведения торгов выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток и в назначенную дату проходит аукцион. Право заключить договор аренды получает тот, кто предложил самую высокую цену. Но она чаще всего ниже рыночной стоимости. Если в торгах участвует один человек, значит, он получит землю в аренду по стартовой цене.

Аукцион проводят сразу, при условии, что участок сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к коммуникациям (последнее не строго обязательно).

Но бывает, что участок не оформлен. Тогда до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли, то есть будущий арендатор. Это требует дополнительных расходов на кадастрового инженера и оплату государственной пошлины, но зато выше шанс, что участок достанется именно тому, кто его хочет и занимается им.

После того как аукцион завершен и договор аренды подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре, предоставив:

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Например, без них участок предоставят:

В ситуации, когда без торгов оформляется безвозмездное пользование государственной землей, есть риск получить отказ в заключении договора.

Самые распространенные причины — следующие:

Тогда нужно будет выбирать новый участок и проходить процедуру повторно.

Арендованный у государства земельный участок можно выкупить. Иногда это условие указывают в договоре аренды, но такая возможность есть, даже если такой пункт в договоре отсутствует. Например, если на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, он может выкупить участок в любое время, потому что у него приоритетное право выкупа. Но при условии, что его объект расположен на государственной или муниципальной земле.

Такая схема действует в Москве с участками под ИЖС, которые город регулярно выставляет на торги. Победитель получает участок в аренду, затем у него есть полтора года, чтобы построить на нем дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% кадастровой стоимости — напрямую у муниципалитета и без торгов.

В любом случае цена продажи не может быть выше кадастровой стоимости участка. Формула для расчета стоимости выкупа выглядит следующим образом: кадастровая стоимость, помноженная на ставку земельного налога и на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете.

Выгодное отличие стоимости выкупа от рыночной видно на примере: кадастровая стоимость участка площадью 8,6 сотки в Тюменской области — 114 735 рублей. Выкупная цена получится всего 3442 рубля: 114 735 × 0,3% × 10, где 0,3% — ставка земельного налога в этом районе, а 10 — кратность ставки для расчета цены выкупа участка в регионе.

Дополнительные ограничения

Выкупить участок не получится, если дом на нем не построен. Дом обязательно нужно поставить на кадастровый учет и ввести в эксплуатацию. Еще муниципалитет может установить минимальный процент от территории участка, которая должна быть занята постройкой, и его тоже надо будет соблюсти, иначе здание не зарегистрируют.

Если договор аренды заключен больше чем на пять лет, арендатор может переуступить участок — фактически продать право его аренды. Но при этом запрещено изменять условия договора. Переуступку права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести договор в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Но льготники так сделать не могут, потому что в отношении них действует запрет перехода прав, неразрывно связанных с личностью их обладателя. То есть не имеющее льгот лицо не может пользоваться участком на условиях, на которых он передан льготнику.

Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги. Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом. РФ». Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену. Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова. После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.

«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно). Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

1. Выбрать участок для аренды. Можно обратиться напрямую в муниципалитет или посмотреть информацию на сайте (в Москве это investmoscow.ru).
2. Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах:

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию. « Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский. Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

2. Выбрать участок.

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Как выбрать участок и оформить аренду

Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на интернет-сайтах уполномоченных органов, а также в местных СМИ. Кроме того, земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты.

Оформляется земля после проведения аукциона — протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.

В ряде случае аренду можно оформить и без проведения аукциона – упрощенный порядок действует для участков, на которых будет производиться продукция, необходимая для обеспечения импортозамещения.

«Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей», — отметили в Росреестре.

В целом же право аренды земли без аукциона предусмотрено по более чем 40 основаниям. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестиционных проектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие.

Срок аренды

Как отмечают в Росреестре, срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется Земельным кодексом и зависит от целевого использования участка. Так, среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:

— для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;

— для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до 49 лет;

— для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;

— для завершения строительства – до 3 лет;

— для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;

— для сельскохозяйственного производства – от 3 до 49 лет.

В ряде случаев после истечения срока аренды участок можно будет выкупить без проведения торгов.

Государственный участок через торги

Если будущий арендатор участвует в торгах, цена аренды будет назначена после их проведения. Торги — это аукцион с шагом повышения. Когда они заканчиваются, победитель получает право заключить договор аренды с установленным размером ежегодной оплаты.

Начальную цену, с которой начинаются торги, устанавливает местная администрация в соответствии с п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ:

Для договоров, которые заключаются без торгов, стоимость аренды определяется по формуле: кадастровая цена участка, умноженная на коэффициент.

Коэффициент зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли. Но есть еще несформированные участки — без установленных границ, незарегистрированные. Для них определить стоимость аренды заранее нельзя, ее рассчитывают после того, как проведены необходимые процедуры оформления. Договор с арендатором заключается, если он согласен платить назначенную цену за использование земли.

Общая рекомендация

Итак, льготники могут рассчитывать на внеочередное или по очереди получение земли от государства с целью ИЖС, если будут признаны нуждающимися в жилье или относятся к категории льготников, для которых на федеральном уровне предусмотрена такая возможность.

Выяснить шансы для льготного оформления можно в местном МФЦ. Вполне вероятно, получать статус малоимущего будет необязательно. И, например, сработает принадлежность к определенной профессии, представители которой наделены льготой на землю.

Если льгота есть, можно искать участок на кадастровой карте или обратиться в администрацию или региональный департамент по имуществу с заявлением об аренде.

Если льготы нет или ее слишком сложно оформлять, можно попробовать участие в торгах. Если повезет, то получится взять аукционный участок без торгов. Это бывает, когда в них только один претендент. Плата по договору будет больше, чем при льготном получении земли, но все же ниже рыночной.